经济纠纷典型案例评析.doc

经济纠纷案件典型案例评析一、各类业务引发的纠纷1、拿到抵押登记证书并非万无一失基本案情：某支行办理抵押登记前因借款人（抵押人）拖欠施工方工程款致使拟抵押给某行的土地在某行办理抵押登记前被法院查封。而在该支行在办理抵押登记时，登记部门和借款人均未告知某行查封情况，导致某行抵押权出现瑕疵。评析及风险防范措施：法律规定，抵押权经登记生效，登记机关出具的权属证明虽然具有法定效力及公信力，但如果登记行为本身不符合法律规定，被登记的权利也不受法律保护，权利人需要承担不利后果；而在行政法律范围内，追究登记机关的过错责任通常较为困难，最终权利人很可能形成损失。因此，登记机关下发的权属证明并不是银行权利的护身符，在办理业务时，不能单纯依赖登记机关的登记行为，仍应做好抵押物合法有效性的审查；取得权属证明后亦不能放松警惕意识，仍要积极履行对抵押物的监管义务，定期核查抵押物动态信息，一旦发现问题及时采取有效措施化解风险。2 、旧版个人借款合同存在瑕疵，忽视贷后管理扩大风险基本案情：某行旧版本（2004年以前的）的制式个人购房担保借款合同及个人（单位）商业用房抵押借款合同存在以下问题：a、未明确罚息和复利的计算标准，b、担保人担保范围内遗漏了复利一项，c、无提前收回贷款的约定，d、未约定人保优先于物保等诸多瑕疵。在客户违约后，某些支行主张解除合同、记收罚息付利、向保证人追偿的诉讼请求被法院驳回。 评析及风险防范措施：个人借款的期限较长，早年间签订的合同存在的问题还会逐渐暴露。在旧版合同存在的瑕疵不能全面保护银行利益的情况下，更有赖于加强贷后管理来防范和化解风险。但部分支行疏于贷后管理更增加了风险：例如对抵押物的疏于管理，抵押物应办理产权登记而长期未办理产权登记，贷款行在发生不良后，主张解除合同却不及时通知借款人和担保人，导致在诉讼中更加被动。目前，某行仍有相当一部分未到期贷款使用旧版合同，一旦发生诉讼，处理难度相对较大。建议各行对此类合同进行全面的梳理，尽可能地通过补充协议的方式对合同瑕疵加以弥补，在不能弥补的情况下，密切关注合同履行情况，出现异常及时解决，以维护资产安全。此外，个别行还存在新版合同启用后，仍然使用旧版合同的情形，使得合同风险不能及时消除，各行应重视合同领用环节，及时掌握最新合同文本发布信息。3、借贷纠纷诉讼请求错误导致败诉基本案情：某支行在一起借贷纠纷案件中忘记起诉抵押人，在后来单独起诉抵押人时，他们简单地将诉讼请求表述为要求抵押人承担连带还款责任。因其诉讼请求不符合法律规定被法院驳回。评析及风险防范措施：根据法律规定，抵押人仅以抵押物为限对抵押权人承担责任，抵押权人对抵押物拍卖、变卖、折价后的价款有优先受偿权。抵押人与保证人的法律责任有着根本的区别，不能想当然的将对抵押人的诉讼请求等同于对保证人的，而是应当主张对抵押物的优先受偿权。这类案件暴露出某行在诉讼案件的基础管理上还存在一定问题，贷后管理环节和诉讼环节的衔接上不够严密，诉讼前的论证和准备工作还不够充分，法律人员在案件处理中的作用发挥得还不完全，对清收人员的法律知识培训还有待进一步加强。4、不按规定办理核押手续，“低风险”业务变“高风险”基本案情：某支行与某自然人签订个人质押借款合同，用第三人出具的Y银行存单质押。贷款逾期后，该支行要求Y银行兑付存单被拒，经调查发现，虽存单及核押手续上的签章真实，但用于质押的存单为Y行人员与犯罪分子内外勾结虚开，并无此笔存款。评析及风险防范措施：存单质押贷款本为“低风险业务”，但该支行在办理存单质押贷款时止付核押手续存在不规范的操作：质押时未按规定要求出质人、质权人同时到场；核押时仅在存单签发单位办公场所将相关手续交由认识的工作人员办理，而未亲自到柜台办理。犯罪分子从而有机可乘，引发了纠纷。此类案件警示我们，在办理各类业务时，一定要严格履行行内制度规定及操作流程，遵守制度是防范风险的根本保证，违反制度规定，即便是“低风险”业务，即便表面取得了业务的各合法要件，也会出现问题。5、出具虚假情况说明，骗取担保，导致担保无效。基本案情：某支行在办理借新还旧手续时，为了让担保人继续提供担保，向担保人提供了关于为某公司借新还旧贷款担保的情况说明。该说明声称：借款人有1500万元拆迁补偿款存放于某区土地局，可用于归还部分贷款，借款人对剩余贷款也有还款计划，请求保证人继续提供担保。但在诉讼中，经法院调查，该拆迁补偿款自始不存在，与事实不符，该虚假陈述直接误导并导致了担保人在违背真实意思的情况下作出继续提供连带责任保证的承诺，法院一审判决担保人免责。评析及风险防范措施：经营行为掩盖不良贷款真相，采取虚构事实等方法，诱使保证人提供担保，这是典型的短视行为。根据法律规定债权人债务人串通骗取保证人提供担保的，担保无效。为了眼前所谓的“利益”而出具虚假证明，不但不能真正的获得“利益”还损害了农行的声誉。自以为暂时掩盖了风险，却带来了更大的风险甚至损失。为了避免出现类似情况，一方面相关行应当认真调查该证据材料的签发过程，核实责任人，严肃处理。另一方面，今后各行应严格控制对外出具各类文件，未经业务审批、法律审查、规范性审查的文件不得对外出具。6、银行卡被诉案件频发案件A基本案情：某持卡人从未在境外有过消费记录，一日其银行卡显示其在午夜凌晨忽然出现了在境外的消费记录，在通过手机、家庭电话等均未能与持卡人取得联系的情况下，在未经进一步细致调查核实，总行卡中心遂依据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、公安部、国家工商总局关于加强银行卡安全管理预防和打击银行卡犯罪的通知第二条规定对信用卡采取了临时锁定措施。影响了持卡人的正常使用，给客户造成不便，形成诉讼。 评析及风险防范措施：在执行有关法律、规章制度的过程中，应同时考虑到各种特殊因素，审慎操作，以维护客户利益为宗旨，避免因此类案件影响农行的服务形象。本案虽然是因总行信用卡中心操作不当引发的纠纷，但作为发卡行需要承担相应后果，希望相关部门能够向总行主管部门建议深入研究账户异常的判断标准，在何种情况下可采取冻结措施还有待于进一步规范。案件B基本案情：某人在某支行开立了一张借记卡，后其在建行ATM机取款时被犯罪分子偷拍密码，并复制了伪卡，并使用伪卡在某行的ATM机上盗取了资金。持卡人遂将某行诉至法院，要求某行赔偿损失。某行由于未能识别出伪卡，而败诉。案件C 基本案情：某人工资卡为某行借记卡( 卡折合一) ,其到该行取款时发现其卡内资金九千余元已被人取走，查寻显示取款地点为湖北省某邮局网点。持卡人遂将某行诉至法院要求某行赔偿其损失。某行因无法证明卡内资金为持卡人取走而被法院判决败诉。评析及风险防范措施：近一、两年以来此类案件层出不穷，多数案件都是银行卡持卡人卡号、密码等信息外泄，犯罪分子获知相关信息后制作伪卡，盗取持卡人卡内资金，持卡人将银行诉至法院。此类案件中，由于银行负有保证存款人资金安全的义务，法院基本都会判决银行败诉，赔偿客户损失。此案中原告银行卡之所以被盗取,一方面由于持卡人对银行卡的使用不熟悉,保密意识差,密码设置过于简单。另一方面，也凸现出银行卡存在的两个风险。一是银行卡易被克隆，安全性仍须加强,案件B中某行因此败诉；二是，在批量开卡业务中存在漏洞。案件C中，持卡人所在单位批量开卡，单位掌握全体员工的卡号、初始密码，如果单位保密意识差则很容易泄漏客户个人资料，且由于开卡用途为工资卡，其卡内资金流入也很规律，这就给犯罪分子留下更多可乘之机，也就增加银行的风险。因此银行在办理银行卡业务时，一定要严格按照人民银行、银监会有关规定办理，不得违规办理。案件 D 基本案情：原告在某行H支行开立“金穗借记卡”一张。一男子（后证实非持卡人）在D支行使用原告的身份证件要求办理该卡挂失手续，并准确提供了卡号、密码、卡内余额等信息。D支行当日即为其办理了挂失、注销手续，并将卡内14万余元转入挂失人新开立的借记卡内。次日，挂失人将卡内余额全部取走。原告在发现卡内资金被挂失取走后诉至法院，要求H支行赔偿被取走的14万元。评析及风险防范措施：本案中，法院判决H支行败诉主要依据的是某行制定的借记卡章程中关于挂失当日生效的规定违反储蓄管理条例。在法律法规对银行卡挂失是否适用储蓄条例没有明确规定的情况下，某行此类业务确实存在一定法律风险。除制度风险外，某行在该笔业务操作上也存在多处不规范现象，如开卡资料遗失，未留存挂失人身份证复印件导致无法确认挂失当日出示的身份证件是否伪造，大额取现未遵守提前预约制度等。目前司法实践中通常认定银行在办理业务时应比客户具备更高的注意义务，持卡人与银行同时存在过错时，往往判定银行承担主要责任，本案中这些不规范的操作给原告向某行推卸责任提供了借口。因此办理挂失业务时应认真核对身份证明上的头像与身份证明的持有人是否系同一人，必须要求挂失人准确提供卡号、密码、卡内余额等基本信息，并留存相关证明复印件。此外，鉴于司法实践中通常认定与持卡人建立合同关系的是开卡行，他行办理银行卡挂失、改密、取款等业务时通常视为代理行的代理行为，均由开卡行承担法律后果。因此，开卡行应妥善保管客户开立银行卡时的相关资料，一旦发生纠纷时，及时提供证据，维护自身权益。其他行在办理业务时如发现异常情况及时与开卡行沟通，可通过客户开卡时存留的其个人信息确认持卡人身份，防范法律风险。综上，银行卡安全问题已经引起了国家和社会的普遍关注。国家也出台制度加大银行在保障银行卡交易安全方面的义务。在银行被诉的银行卡纠纷案件中，大部分均以某行承担无过错责任而对持卡人的损失予以赔偿。因此特别需要某行提高银行卡的系统安全性，减少损失的发生。除以上案件外，近年来银行被诉的银行卡纠纷案件呈上升趋势。银行或为发卡行或为收单行，各种情形五花八门，申请表签字伪造、特约商户不符合有关规定、制造伪卡冒名消费等等层出不穷。这一方面表明银行在信用卡发卡环节仍存在单纯追求发卡数量的增长，另一方面显示，在安装POS机具、拓展特约商户方面还要进一步加强审查的精细度。 此外，社会上针对银行卡的犯罪案件剧增，非法集资、手机短信、洗钱等等绝大多数案件大都涉及农行卡，这不得不令我们深思，我们银行卡的准入，开卡的手续，申请人身份的审查等等环节是不是存在不合理甚至违规的情形，我们受理申请的柜员、审查人员的责任心是否到位。7、中间业务处理不当引发纠纷案件A 基本案情：某支行在营销产品时，个别人员故意混淆保险等某行代理销售产品和某行自身储蓄产品，诱导甚至欺骗客户购买，最终引发纠纷。评析及风险防范措施：根据法律规定，因欺诈订立的合同为可撤销合同。根据消费者权益保护法的规定，商家欺诈消费者还应当承担“双倍赔偿”的责任。因此，为了短暂的“业绩”而欺诈客户的行为不但会严重损害银行的信誉，而且还会给银行造成损失。而且，监管机构在不断加大对理财产品的监管力度，银监会、保监会已对银行代理保险销售行为进行了规范，加大了银行的说明义务和责任。因此在今后的保险销售中一定要依法合规，避免营销不当，引发纠纷。 案件B 2005年某二级支行违规办理某证券公司委托贷款业务；某二级支行违规办理某公司资金监管业务。在业务办理时违规操作，客观上协助了企业非法集资、挪用客户资金，引发纠纷，给某行造成损失。评析及风险防范措施：两个案例中，虽然表面上看两支行所进行的业务都属于合法的可以办理的业务，可是在具体操作过程中却违反了多项法律法规和银行内部的有关规定。一是两项业务面向的都是不特定对象，基本符合我国刑法明令禁止的非法吸收公众存款的行为，属于犯罪行为，虽然银行不是犯罪主体，但该行为客观上协助了犯罪行为的发生，在民事上需要承担一定的责任；二是资金管理不规范，没有按“理财”产品协议的约定管理和使用资金，甚至发生挪用理财资金的现象。某证券公司与该行签订的委托贷款合同中用途一栏明确载明用于投资国债，而事实上却由该证券公司挪用于归还到期债务，欺骗委托人，造成大规模群体性事件，影响极其恶劣；三是在宣传产品时夸大收益，掩饰风险。这不但极易导致商业银行与理财客户之间产生纠纷，而且会给商业银行带来不利的民事后果。因此，我们在销售中间业务产品前，除了应当按照监管部门的要求履行审批或备案程序以外，还应特别注意具体的操作过程中不得违反国家有关法律、法规。 此外，在中间业务经营过程中，还应注意以下法律风险： （1）商业银行对理财客户提示不当而产生的法律风险银行理财业务实践中较为容易发生的风险提示不当的问题有：在产品名称中显示有诱惑性、误导性或承诺性收益安排的字样；用过于专业化的语言来描述产品风险，并有意将风险抽象化、含糊化；在产品协议和说明书中有关风险提示的表述处于不明显的位置，使用引用性表述，不直接将风险记载于产品的核心法律文件（认购书、产品说明书等）中；在宣传理财产品的资料中故意不提及产品的风险，给风险识别能力差的客户群以误导或诱导等等。商业银行利用理财顾问服务向客户推介投资产品时，必须明确区分顾问型理财产品和投资型理财产品；理财计划的宣传和介绍材料应包含对产品风险的揭示，用通俗易懂的语言向客户揭示相关风险，说明最不利的投资情形和投资结果；按照要求对客户进行风险提示，如个人理财顾问服务中风险提示应设计客户确认栏和签字栏，由客户抄录确认栏的语句进而签名；保证收益理财计划和保本浮动收益理财计划，风险提示的内容至少包括“本理财计划有投资风险，您只能获得合同明确承诺的收益，您应充分认识投资风险，谨慎投资。”非保本浮动收益理财计划，风险提示内容至少包括“本理财计划是高风险投资产品，您的本金可能会因市场变动而蒙受重大损失，您应充分认识投资风险，谨慎投资。”（2）因宣传和销售理财产品操作不当而引发的法律风险 商业银行在宣传和销售理财产品的过程中，容易发生以下操作不当的行为而引发纠纷：柜台业务人员私自口头承诺，夸大预期收益，掩饰交易风险；书面宣传资料与交易文件分离，两者不一致、不协调、不衔接；在宣传和销售中面对客户的投诉，未能依法合规地采取应对措施。例如，在某行销售的一个不保本理财产品中，产品宣传册中最明显标志为“稳赢”字样，而且在宣传册中标注了预期收益率。当产品出现亏损时，客户即以此来要求某行支付产品宣传中标明的预期收益。在销售代理保险等代理产品过程中，由于要填写资料较多，某行销售人员出于种种原因，代替客户填写相关资料，当该产品出现亏损时，该客户即以相关资料不是本人填写为由要求某行赔偿其损失。一般来讲：商业银行不得销售未经批准的理财计划或产品，也不得将一般储蓄存款产品单独当作理财计划销售或者将理财计划与本行储蓄存款进行强制性搭配销售；应准确向客户提示产品风险，不得有夸大收益的行为；对于市场风险较大的投资产品，特别是与衍生交易相关的投资产品，不得主动向无相关交易经验或经评估不宜购买该产品的客户推介或销售；及时对客户投诉采取针对性措施。（3）履约观念不强导致发生法律风险。中间业务多为收费服务项目，也就是说，银行在收取客户服务费的同时，要提供与之相对应的服务。这与银行的传统信贷业务中在履行了放款义务后，基本不需要对客户提供其他服务的情形大不相同。但客户部门的观念还未能及时转变。例如在进行投资银行业务（企业财务顾问）过程中，个别支行单纯将财务顾问费与贷款利率相挂钩，用降低贷款利率后让出的部分改为财务顾问费，仅将财务顾问业务看作贷款的定价方式，因此在收取了财务顾问费之后，不能给客户提供任何服务。但银行已与客户签订的财务顾问服务协议中规定有某行应为客户提供的服务和应履行的义务，银行如不履行就面临违约风险。而且这种情况也导致客户误以为财务顾问费是银行变相收取贷款手续费，也给银行造成一定的不良影响。 （4）未按规定保留证据而产生的法律风险商业银行个人理财业务管理暂行办法第六十五条规定：“商业银行未保存有关客户评估记录和相关资料的，不能证明理财计划或产品的销售符合客户利益原则，给客户造成经济损失的，应按法律规定或合同的约定承担责任”。从上述规定我们可以看出一旦出现诉讼情形，商业银行应当承担举证责任来证明自身理财计划或产品销售的正确性。因此，商业银行应妥善保存完备的个人理财业务服务记录，为以后可能产生的诉讼提供全面有力的证据。此外，商业银行开展个人理财业务，应当与客户签订书面合同，明确双方的权利义务或根据业务需要签署客户授权委托书和其他必须的法律文件，并妥善保管相关合同和各类授权文件。对于公司类理财业务，虽然目前尚未有类似规定，但人民法院在处理公司类理财案件时，一般会比照个人理财业务的相关规定对案件进行处理。 8、制度执行不力，监督不到位引发纠纷基本案情：案例A某行因客户经理私刻公章违法对外出具未经申报审批的“保函”，且在办公场所交付给客户，引起纠纷。案例B 某行档案管理及交接手续不规范，造成重要证据遗失，导致某行在清收不良贷款时，无法追究借款人股东的个人连带担保责任。评析及风险防范措施：第一个案件暴露出某行基层分支机构管理松懈、对员工监督、教育、排查不到位，以至于员工在办公场所公然作案，给某行造成了较大的不良影响。第二个案件事发蹊跷，不排除个别员工出于一己私利故意盗取重要信贷资料的情形。为了避免发生类似风险，各行要严格执行各项制度和内控措施，加强对员工的管理。9、储蓄业务制度及操作问题引起纠纷基本案情：原告在某支行开具3万元定期存单，存期3年。原告选择凭单支付，未约定到期转存。存单到期后某支行根据该行规定为其办理自动转存，存期3年。自动转存后不久存单被盗，并被他人支取。原告以某支行办理提前支取手续未审查身份证件为理由要求某支行赔偿其损失。评析及风险防范措施：此案的形成既有制度本身问题也有制度执行不力的问题。我国储蓄管理条例规定，定期存款提前支取的应持存款人身份证明办理，此条款中的“定期存款”并未排除“自动转存”后形成的定期存款。在这种情况下，中国农业银行本外币个人定期存款到期业务暂行办法中对“自动转存后提前支取无须审理身份证件”的规定能否使某行免责就存在一定的不确定性。此外，被告支行具体操作时未执行制度的规定，在存单上加盖“自动转存期内支取，手续视为到期支取”的印章，未尽到提示说明的义务，更增加了银行的风险。总行近期已经修订了相关文件，对自动转存后存期内支取的，改为按照提前支取程序，要求取款人提供身份证件，在操作时，应注意让全体柜员及时得知此制度变化，防范操作风险。 10、支付结算管理混乱引发纠纷基本案情：T公司1997年在某支行开立一般结算账户并存入1000万元人民币，并于次日用转账支票将1000万元转入另一公司帐户中。其后，T公司在向某支行查询存款时，却取得一张证明其帐户中金额仍为1000万元的对账单。经该行调查发现，此对账单中之所以显示T公司账户仍有1000万元资金，是因为该行员工因操作失误将应汇入其他公司账户的资金错入T公司账户所致，非T公司实有存款，并已于当日抹账更正。但恰恰在错入账后、抹账前，该行却为T公司出具了对帐单。T公司以此对账单要求支行支付1000万元存款将某支行诉至法院。评析及风险防范措施：这是一个支付结算混乱造成纠纷的典型案例。由于时间久远，此案件事实已难以彻底查清，胜负取决于双方现有证据和其他一些因素。根据法律规定，在存款纠纷中，存款人证明存款的事实，银行应证明存款人取款的事实。此案中，对方以对帐单证明在银行有存款的事实，且该对帐单是银行抹帐前提供给企业的，上面仍显示客户帐户上有1000万元存款，这增加了银行的举证责任，给诉讼带来很大困难。此案件提示我们，一方面，在对外出具任何盖有某行各类公章的文件时都一定要慎之又慎，要有严格的流程和制度，避免出现因这种不带来直接收益的业务，引起直接损失。另外，各级行应加强支付结算管理，严格执行各项制度规定，让各项制约手段充分发挥作用，避免出现操作漏洞，甚至道德风险。11、擅自扩大营业场所范围，保安措施不完善引发纠纷基本案情：某人携大额现金至某支行下属营业所办理存款义务，在门口被不法分子抢夺，不法分子至今尚未归案。其将该支行诉至法院，要求支行赔偿损失。评析及风险防范措施：本案争议焦点在于抢夺发生地及被抢夺款项数额的认定。涉案营业所为冬季保暖，擅自在营业厅外搭建过厅，且过厅大门外安装的监控设备留有死角，未能摄录下犯罪过程。银行作为服务者承担法定的安全保障义务，该义务范围通常限定于营业场所内，本案中，支行擅自扩建营业场所，从而可能增加自身安全保障义务的范围，增大了风险程度。此外，涉案营业所案发当日未在营业厅内配备保安人员，犯罪嫌疑人长时间在营业所及院落内徘徊，未引起某行工作人员注意，以致一审法院因此认定某行未尽到安全保障义务。此案告诫我们，应严格执行安全保卫制度规定，不擅自改建扩建营业场所，按要求配备保卫人员，且保卫人员应按规定进行巡视；监控设备无死角，专人监控，一旦发现异常状况及时采取措施。如客户出现人身或财产侵害，应及时与客户协商，收集保全对某行有利的人证物证，以维护某行利益。12、出具材料不当引发纠纷基本案情：某人于2002年2月7日在农行上海某支行开立金穗借记卡，并存入55000元。原告自2002年2月8日起多次至某支行取款，但某支行系统均显示“预授权交易不符”字样，直至3月14日才将55000元取出。该人于2009年10月将某支行诉至法院，以取款被延误为由，要求赔偿55000元。评析及风险防范措施：本案中，某支行为开卡行上海某支行的代理行，应由上海某支行对持卡人帐户内资金负责;原告已于2002年将存款取出，又于2009年获得上海某支行支付的1万元的补偿，并无任何损失，要求某行承担赔偿责任无法律依据。但是，由于当事行在处理过程中的不当行为及部分客观原因，导致将某行拖入纠纷中。首先，某行系统中本无原告多次取款未成功的纪录，但当事行在事后应原告要求，就原告多次取款的情况做出书面说明，以便于原告向上海农行主张权利，反而在本案中成为原告证明某行多次不予取款的主要证据;其次，原告3月8日无法取款时向当事行投诉，当事行向原告出具“异地交易业务错账查询书”，注明“柜台显示预授权交易不符”，但当原告于3月13日再次到当事行取款未能成功时，经办人员在原“异地交易业务错账查询书”空白处手填“3.13卡中心来电话经查通讯正常”字样，该证据与某行主张的通讯故障相矛盾，标注的时间又与预授权冻结30日后自动解除的规定不符。这些都成为原告攻击某行的借口。因此，在办理业务中如遇客户投诉，应积极解决，涉及异地或跨行业务，应及时与其它金融机构沟通，做好证据的留存。对客户投诉进行回复时措辞应严谨，向客户出具书面说明或回复意见时，应经主管部门审核同意，不应为推卸责任擅自向客户出具书面意见。二、人事、采购、服务等领域纠纷1、权力义务不明产生纠纷基本案情：某行与某广告公司签订了广告发布代理合同，约定在1997年至2003年间在某大厦楼顶发布照明及霓虹灯广告。合同到期后双方就继续发布问题一直未能达成一致。2009年1月，该大厦物业公司代表大厦全体业主将某行诉至法院，要求某行赔偿2003年至今的楼顶广告占地费。评析及风险防范措施：此案中，某行在楼顶广告发布时未与业主和广告公司约定广告牌的归属，广告发布合同到期后一直未就继续发布与相关当事人达成一致，但仍在断续发布广告，造成各方权利义务长期处于不稳定状态，以致在诉讼中，广告牌的归属问题成为悬案。此案中，合同到期后某行未能妥善处理有关事宜，造成双方权利义务不明，产生纠纷，难以处理。此类案件告诫我们一定在购买商品、接受服务前就应及时签订合同，合同中应将各方各项权利义务均加以明确，避免出现各方权利义务不明的情况，并及时行使农行自身的权利。2、网点租赁和闲置办公用房出租管理不严导致纠纷，形成损失。案例A 网点租赁问题： 基本案情：某支行租用某公司房屋用于营业网点经营，租赁期间支行对房屋进行装修改造，并购置中央空调，租赁期满，该公司将房屋重新装修另行出租。但拒不归还支行空调室外机，并以支行装修破坏了房屋的墙体结构为由，拒不退还支行交纳的6万元保证金。评析及风险防范措施：此案中存在的问题一是租赁合同中对于租赁期间承租人添置的财产权属约定不明，使得双方在理解和执行时发生分歧。 二是双方在执行合同时均未做好证据的保存，银行无法举证装修房屋的方案已经出租人书面认可。三是在纠纷未解决的情况下，出租人又将房屋重新装修另行出租，无法举证在承租前、租赁期间以及退租后的房屋状况，因而无法证明某行的装修行为对其房屋是否造成损害，亦难以要求恢复原状。 基于类似案件的经验教训，在承租房屋时，应注意以下几点：（1）签订合同时应对租赁期间承租人增添附属物的权属做出对银行有利的约定，对于不便拆除、银行退租后不再需要的设施建议约定由房屋产权人所有，由产权人适当折价补偿，以免除银行恢复原状的费用。签订合同时应在合同中详细记载房屋结构情况及原有设施，必要情况下可以拍摄留存影像。房屋交付时做好书面交接手续。（2）在对租赁房屋进行装修改造前须获得出租人的书面认可，最好能取得出租人同意在承租人退租后不予要求恢复原状的承诺。（3）合同履行期间，双方及时清算发生的费用，房屋结构或设施发生损毁的，双方及时解决，明确责任，并做好证据保存工作。特别注意应按时缴纳相关费用，以防出租人以拖欠费用为由恶意解除合同。（4）合同履行完毕做好房屋及设施交付手续，应要求出租人出具书面证明，证明房屋及内部设施无损毁，承租人在合同履行过程中无任何违约行为，双方费用已结算完毕。案例B 闲置办公用房出租问题基本案情：1999年10月某支行将自有房屋出租给某单位，租期三年，某单位擅自将房屋转租给某自然人，作为出售服装的店面，支行未对转租情况表示异议。在租期内，该自然人声称该房屋未交付给承租人使用的二层水管跑水浸泡该自然人放在楼下一层的服装，要求支行赔偿，支行、该自然人及该单位统计损失情况后未明确责任。此后支行也未向该自然人及单位收取过租金。租赁期满后，支行也未采取有效措施要求该自然人腾房，直至2008年固定资产清理时方起诉要求该自然人腾房。庭审期间，该自然人又起诉该支行，要求支行赔偿1999年的损失95万元。该案件对方诉某支行赔偿部分，某支行败诉；某支行诉对方腾房部分只获得了法院有条件支持，客观上难以达到要求对方腾房的目的。评析及风险防范措施：本案中主要存在的问题，一是租赁过程中不办理交付的书面手续，容易对实际租赁面积产生争议；二是承租人擅自将租赁物转租与第三人，某支行未在法定期限内主张解除权；三是管理混乱，长期怠于追索租金，听之任之，以至超过诉讼时效，丧失租金请求权； 法律规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保和维护的义务，如因租赁物存在瑕疵，影响承租人对租赁物的使用和收益的，承租人可要求减少租金或不支付租金，如果因此给承租人造成损害的，即使出租人无过错，也要承担侵权责任，赔偿承租人的损失；承租人违法使用租赁物给他人造成损失的，出租人作为产权人也有可能因此承担赔偿责任。基于此案件及类似案件的教训，在对外出租房屋时，应当注意以下几点：（1）应在租赁合同中明确约定租赁用途，要求承租人对房屋进行改装前应经出租人同意，并就租赁期间添附