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第四章物权法律制度本章理解难度大，只在09年新增那年考过综合题，但担保物权还是极易与合同法结合考察综合题的，需引起注意。本章重点1.抵押权2.质权2.土地承包经营权的期限第一节物权法总论一、物权概述（一）物权的概念和特征1.概念：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2.特征： 客体是特定的物1.特定物：指具有单独的特征、不能以其他物代替的物（如XX小区品园3栋305号的房子） 2.集合物：单一物的总称。除了法律有特别规定之外（浮动抵押），集合物（如楼房）不能作为物权的客体。 3.物：主要是有体物（动产和不动产），还包括财产权利，主要体现在担保物权中。【示例】建设用地使用权可以作为抵押权、地役权的客体，债权、股权、知识产权等权利可以是权利质权的客体。 物权是支配权1.权利人对于物的控制状态，表现为自己或者他人按照权利人的意思对物进行占有、使用、收益、处分。2.物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同意，也可以在无须他人的意思和行为介入的情况下，直接支配其物并实现其权利。物权是排他权 1.对世权：物权的权利人是特定的，而义务人是不特定的。物权人以外的其他任何人都对物权人的权利负有不得侵害和妨害的义务，物权人的权利可以对抗一切不特定的债务人（债权是对人权）2.同一物之上不得同时成立两个内容不相容的物权。 【示例】一个物上只有一个所有权 3.两个同类物权同时并存，顺位在先的物权人的物权优先于顺位在后的物权人的物权。【示例】同一不动产重复抵押，先登记取得抵押权的优先于其他抵押权人获偿。3.物权类型（二）物权的效力排他、优先、追及、物权请求1.排他的效力 所有权的排他性同一物之上不得存在两个所有权，即一物一权。【注意】只能有一个所有权，但所有权人可能是多个 他物权的排他性同一物之上不能设立两个在内容上相互矛盾的他物权 【注意】同一物上两个质押权 对世效力物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人。 不可侵害性物权人行使权利，有权排斥他人的侵害和妨害 【例题单选题】在同一标的物之上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，该效力为物权的（）。A.追及效力 B.排他效力 C.优先效力 D.妨害排除效力 答疑编号4478030101正确答案B答案解析同一标的物之上不能同时存在两个以上内容不相容的物权是物权的排他效力。 2.优先的效力 对外的优先性物权对债权的效力对内的优先性物权对物权的效力1.基本规则:“物权优先于债权”【示例】享有担保物权的人与普通债权人相比具有在担保物拍卖、变卖所得中优先受偿的权利2.特殊情况：债权优先于物权【示例】买卖不破租赁（等租期结束了再给买方）3.同一物之上既存在具有物权效力的债权，又存在着不具有物权效力的债权，原则上具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。【示例】一房两卖（办理了预告登记的商品房交付请求权优先于未办理登记的一般债权）1.性质标准：同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。所有权与在同一物上设立的其他限制物权相比，实现顺序要居后。（他物权优先于所有权）【示例】土地被承包后由承包人使用，承包期内，所有者不能使用2.时间标准：（同类物权）成立在先的物权能够优先实现，即“时间在先，权利在先”规则。【示例】抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿【例题单选题】下列关于物权效力的表述中，不正确的是（）。A.同一物上限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利B.同一物上同时存在有物权和债权时，均应遵循物权优于债权的原则 C.依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效果D.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 答疑编号4478030102正确答案B 答案解析选项B说法绝对，买卖不破租赁是债权优于物权。 3.追及的效力（1）一般情况：物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（无权占有人）索取，请求其返还原物。【小贴士】占有所有（2）追及效力的例外：如善意取得制度【示例】A租给B电脑，B卖给不知情的C，C支付对价拿走电脑，C取得所有权，不得追及。B需赔偿A的损失。4.物权请求权：请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状（P110）（三）物权的分类 1. 所有权和他物权按对谁的物有物权 定义区别权利主体权利内容所有权所有权是权利人对自己的财产所享有的权利，物权中最完整、最充分的权利所有人完全物权（占有、使用、收益和处分）他物权他物权是指在他人所有的物上设定的物权，包括用益物权和担保物权。非所有人1.限制物权：占有、使用和收益的权利；没有法律依据和授权，不能行使处分权。2.有期物权：只能在合同的有效期内存在。2.用益物权和担保物权按设立的目的 用益物权担保物权定义非所有人对他人所有的物享有占有、使用、收益的他物权。为担保债权的实现，在债务人或第三人的特定物或权利上所设立的他物权。分类土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权抵押权、质权和留置权区别支配的价值实体物权（追求物的使用价值）价值权（支配物所蕴含的交换价值）权利性质不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提，不具有从属性从属物权，它以担保物权人对担保物的所有人或关系人享有债权为前提存续期间往往有明确的存续期间，通常是根据法律规定或合同约定确定的以债权的存在为前提，债权实现时，担保物权随之消灭占有在权利行使中的地位以占有标的物为前提不必对物进行有形的支配，而以无形支配为满足特例：留置权、质权也以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法物上代位性不具有物上的代位性（用益物权均将确定地、终局性地归于消灭，用益物权人不得请求物的所有人以其他物替补）具有物上的代位性（标的物毁损、灭失、被征用，可以从该保险金、赔偿金、补偿金中行使优先受偿权）3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权按客体的形态（1）动产物权的公示方法为交付。（P109）（2）不动产物权的公示方法为登记。（P109）（3）以权利为客体的物权公示方法为或交付或登记。（P148）二、物权法概述（一）物权法的概念物权法调整的对象是平等主体间因物的归属和利用而产生的财产关系。（二）物权法的基本原则平等保护、物权法定、物权公示1.平等保护原则物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。2.物权法定原则（1）种类法定。当事人不得自由创设法律未规定的新物权，或约定改变现有法律规定的物权类型。【示例】物权法未规定不动产质权，就不得自行创设。（2）内容法定。当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意创设与法定物权内容相悖的物权。【示例】法律规定动产质押必须移转占有，当事人不得设立不转移占有【例题多选题】物权法定原则是指物权的（）由法律规定。A.行使 B.种类 C.内容 D.实现方式 答疑编号4478040201正确答案BC 答案解析物权法定主要包括两个内容：（1）种类法定；（2）内容法定。3.物权公示原则（1）目的物权的公示是物权人获得法律承认的过程，也是其物权获得法律保护的基础。公示所提供的法律基础具有公信力。凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。（2）方法：不动产登记和动产交付。（3）效力：公示生效主义。如果欠缺相应的公示，则该法律行为不发生物权变动的效果，更不能发生对抗第三人的效力。 【示例】房屋买卖在变动时的公示方式是登记，故不经登记，房屋所有权不发生转移。 公示对抗主义。虽未经登记或交付，但在当事人间仍发生物权变动的效力，只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。 【示例】动产抵押采用对抗主义，签了抵押合同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被第三人取得，抵押权人就不得追及 （三）物权的保护 含义在物权受到侵害的情况下，采用法律规定的各种方法恢复物权的圆满状态，维护物权人的利益，保障权利人的权利。途径和解、调解、仲裁、诉讼等途径物权请求权1.返还原物的请求权无权占有2.消除危险、排除妨害请求权可能或已经妨害物权3.恢复原状请求权毁损4.损害赔偿请求权侵害物权，造成权利人损害 第二节物权的设立、变更、转让和消灭一、物权变动的含义与原因（一）物权变动的含义所谓物权的变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。（二）物权变动的原因 因法律行为（与当事人主观因素无关）因法律行为或当事人的意思表示而发生的物权变动【示例】合同行为非依法律行为（与当事人主观因素无关）因法律行为以外的因素而发生的物权变动【示例】死亡而导致的继承行为因法律行为引起物权变动的的法律事实： 原因性的事实VS结果性的事实 原因性的事实当事人之间的合同 原因行为遵守债权生效条件，依据合同法的规定。物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。 除法律另有规定外，合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结果性的事实物权变动的事实 物权变动的结果依靠物权法的规则来解决，靠不动产登记和动产交付这种公示方式。 合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。 【例题单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。A.合同尚未生效B.合同生效，但是甲有权解除合同C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失答疑编号4478040301正确答案C 答案解析合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、不动产物权登记（一）不动产物权登记的种类1.因法律行为引起物权变动的 登记生效 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力 房屋买卖、建设用地使用权（P137）、不动产抵押（P144） 登记对抗 物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件 1.土地承包经营权（P135）：自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。2.地役权（P140）：自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 3.宅基地使用权 2.非因法律行为的物权变动：不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记 公法上的行为 因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。 继承或受遗赠 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 3.不登记：依法属于国家所有的自然资源【例题单选题】下列物权中，其设立、变更未经登记即不可发生效力的有（）。A.建设用地使用权B.国家所有的自然资源 C.地役权D.土地承包经营权 答疑编号4478040302正确答案A 答案解析选项B，国家所有的自然资源不用登记。选项C、D，是不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。【例题单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？ A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D.中州公司未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 答疑编号4478040303正确答案B 答案解析因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （二）效力1.不动产登记的效力（1）登记的生效时间：自记载于不动产登记簿之日（2）权利推定效力:登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。（3）善意保护的效力（公信力）：指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。2.不动产登记簿和不动产权属证书（1）不动产登记簿由登记机构管理；不动产权属证书是指登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证据的证书；（2）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（三）基本要求1.管辖：不动产所在地的登记机构办理。2.统一登记：国家对不动产实行统一登记制度（法律依据、登记机关、登记效力）3.收费：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。【例题单选题】（2009年）根据物权法的规定，不动产登记费按（）收取。A.件B.面积C.体积D.不动产价款的一定比例答疑编号4478040401正确答案A答案解析不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（四）不动产登记的一般程序1.登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。（五）特殊的登记制度1.更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。2.异议登记（1）定义：将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。（2）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。【结论】同意更正；不同意异议（3）法律效力：登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。对抗第三人，不支持善意取得（4）临时措施：申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。（5）赔偿：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。3.预告登记（1）前提：买卖房屋或者其他不动产物权（2）作用：防一房多卖。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。（六）登记错误的责任当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。三、动产交付（一）动产交付的种类 普通动产 所有权：自交付时发生效力。 交付生效抵押权：抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。登记对抗质权：质权自出质人交付质押财产时设立。 交付生效特殊动产 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 登记对抗（二）交付的特殊形态1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力，风险也于此时发生转移。【记忆】买方先借后买【示例】2.指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。即：如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。【示例】甲将电脑交给乙保管，甲之后将电脑卖给丙，可以通过通知交付的方式代替现实交付。3.占有改定（继续占有）动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。【记忆】卖方先卖后借【例题单选题】（2010年）甲和乙签订了一份合同，合同中约定甲将自己的一套藏书卖给乙，且自合同生效之日起，甲借阅该套藏书一个月。根据物权法，该套藏书所有权转移的交付方式是（）。A.现实交付B.简易交付C.指示交付D.占有改定答疑编号4478040402正确答案D答案解析占有改定可以理解为“卖方先卖后借”。【例题单选题】甲企业向乙企业租赁了一台设备并已占有。之后两家企业订立合同，约定甲企业购买乙企业的该台设备。根据物权法的规定，甲企业自（）时取得该设备的所有权。A.买卖合同成立B.买卖合同生效C.占有该设备D.租赁合同生效答疑编号4478040403正确答案B答案解析动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第三节所有权 一、所有权概述（一）所有权的概念和特征1.定义：指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.特征：完全物权、整体性、恒久性、弹力性（各项权能可以分离）（二）所有权的权能所有权的权能包括占有、使用、收益和处分。【注意1】孳息（原物、孳息属于两个独立的物） 定义例子归属天然孳息依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益果树所结果实1.有约定按约定2.一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。法定孳息依据一定法律关系而收取的孳息租金1.有约定按约定2.按照交易习惯取得【注意2】处分包括法律处分（所有权消灭）和事实处分（改变所有物的性状）【例题单选题】一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，物的天然孳息，归（）取得。A.担保物权人B.用益物权人C.所有权人D.抵押权人答疑编号4478040501正确答案B答案解析一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。（三）所有权的取得先占1.财产须为无主物，且须为动产。（如：捡贝壳）2.性质：单方事实行为。（无须意思表示）劳动生产、收益劳动产品及孳息征收1.前提：为了社会公共利益的需要2.做法：集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人所有权转移没收采取强制手段，剥夺违法犯罪分子的财产归国家所有善意取得无处分权人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权添附不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的新财产，或分离在经济上不合理拾得遗失物遗失物是非基于占有人的意思且非基于他人行为而丧失占有之物。关键点：善意取得1.善意取得的要件：（1）善意：受让人受让财产时主观上为善意；（2）有偿：以合理的价格有偿受让；（3）公示：转让财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2.后果：（1）受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权；（2）原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。【示例】3.不适用情形：（1）法律禁止或限制流转的物；（2）赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物（除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得）（3）无偿受让（4）明显低价购入（5）在受让时知道或者应当知道添附 形式混合指不同所有人的财产相互掺和，难以分开并形成新财产。【示例】雪碧和红酒附合指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产，虽未达到混合的程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。【示例】房子刷漆加工指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。【示例】木材加工成家具归属（1）由当事人协商处理（2）协议不成，应归给新财产添附价值量大的一方所有，但其应向原所有人给付适当的经济补偿。（3）如果取得新财产所有权的一方的添附系出于恶意（即明知是他人的财产而进行加工，或有其他故意或者过失行为），则原所有人除有权向其请求经济补偿外，还有权要求其赔偿因添附所造成的损失。拾得遗失物【例题单选题】（2011年）以（）方式取得财产所有权，属于原始取得。A.受赠B.征收C.买入D.互易答疑编号4478040502正确答案B答案解析受赠、买入和互易都属于继受取得。【例题单选题】（2009年单选题）根据物权法的规定，遗失物自发布招领公告之日起（）个月内无人认领的，归国家所有。A.1B.2C.3D.6答疑编号4478040503正确答案D答案解析遗失物自发布招领公告之日起6个月无人认领的，归国家所有。【例题单选题】添附理论中的加工是指（）。A.一方使用他人的财产，将其改造成具有更高价值财产的行为B.将不同所有人的动产互相混合在一起，难以分开的行为C.将不同所有人的财产密切结合在一起的行为D.以所有的意思占有无主动产而取得所有权的行为答疑编号4478040504正确答案A答案解析加工指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。【例题单选题】甲租用乙的一台笔记本电脑，后甲将该电脑转让给丙，丙知道该笔记本电脑为乙的财产，但仍然以明显低于市场同类产品的价格受让了该电脑，根据物权法的规定，下列说法正确的是（）。A.乙有权追回该电脑B.丙取得该电脑的所有权C.乙无权追回该电脑D.该转让行为有效答疑编号4478040505正确答案A答案解析题中的丙是恶意且支付了明显低于市场价格的对价，所以不是善意取得，乙有权追回电脑。（四）所有权的行使和消灭1.行使（1）所有权人直接行使（2）所有权人授权他人行使：用益物权和担保物权2.消灭（1）所有权客体灭失。绝对消灭（2）所有权主体消灭。（3）所有权被依法转让。相对消灭（4）所有权被依法强制消灭。（5）所有权被抛弃。（五）征收征用制度 征收征用目的为了公共利益的需要因抢险、救灾等紧急需要对象限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。不动产和动产后果1.所有权发生了变化；不存在返还的问题。2.限制农用地转为建设用地 所有权没有变化，使用权暂时发生变化；使用后仍应当返还被征用人。 补偿1.征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用2.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。二、国家所有权和集体所有权、私人所有权（一）国家所有权1.国家所有权概述国家所有权（全民所有）是指以国家的名义享有的所有权。（1）主体：国家（ 唯一性和统一性）对比：集体所有权多元性（2）客体 专属于国家所有的财产（不适用善意取得）1.矿藏、水流、海域2.城市的土地3.无线电频谱资源4.国防资产非专属于国家所有的财产1.森林、山岭、草原、荒地、滩涂2.野生动植物资源3.文物4.基础设施5.农村和城郊的土地（3）取得：积累、交易、税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。（4）行使：必须通过法律法规授权的国家机关、企事业单位以及国家投资的企业除法律另有规定外，国有财产由国务院代表国家行使所有权。【例题多选题】（2009年）根据物权法的规定，下列各项中，所有权只能属于国家的有（）。A.自然资源B.野生动植物资源C.无线电频谱资源D.国防资产E.基础设施答疑编号4478040601正确答案CD答案解析矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资源，仅属于国家所有。（二）集体所有权 主体多元性：城镇集体、集体的全体成员客体1.法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；2.集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；3.集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；4.集体所有的其他不动产和动产。内容必须由集体组织的成员进行民主管理，并且依照法定的程序行使权利。保护集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员利益的，可以请求人民法院撤销行使（1）农民集体所有权的行使（共同管理权）：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使用、分配办法；集体出资的企业的所有权变动等事项；法律规定的其他事项。（2）自然资源集体所有权的行使：集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（三）私人所有权三、业主的建筑物区分所有权（一）业主的建筑物区分所有权的概念、特征1.概念：指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。2.特征： 权利的复合性由三个因素复合而成专有所有权的主导性1.取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权；2.专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小；3.只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。 一体性不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行（二）专有所有权专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）住改商：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（三）共有所有权1.定义：共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。不得以放弃权利为由不履行义务。2.共有的部分：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。（四）共同管理权1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。2.业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。3.业主共同决定的事项：（制定和人事过半，财产三分之二） 1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1/2+1/2）1.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；2.改建、重建建筑物及其附属设施经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（2/3+2/3）【例题单选题】某小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是（）。A.经专有部分占建筑物总面积23以上的业主或占总人数23以上的业主同意B.经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意C.经专有部分占建筑物总面积超过12的业主或占总人数超过12的业主同意D.经专有部分占建筑物总面积超过12的业主且占总人数超过12的业主同意答疑编号4478040602正确答案D答案解析选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四、相邻关系相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。法定要求， 不是独立的物权 相邻用水、排水关系对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。因通行产生的相邻关系不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。因修建施工、防险发生的相邻关系不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，权利人应当提供必要的便利。因通风、采光发生的相邻关系建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。相邻排污关系不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。相邻防险关系不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。【例题单选题】相邻关系是不动产的相邻各方因不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，相邻关系的客体是（）。A.不动产B.对不动产所有的权利C.对不动产所负的义务D.不动产权利人行使其所有权或者使用权过程中所体现的权益答疑编号4478040603正确答案D五、共有（一）共有概述1.共有的概念及特征（1）概念：指两个或两个以上的主体就同一不动产或动产享有所有权。（2）特征：主体：多个所有权人客体：并不是分别所有内容：按照各自的份额享有权利并承担义务，或平等享有权利，承担义务。性质：不是一种独立的所有权类型2.种类：按份共有和共同共有。（二）按份共有1.判断标准：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2.份额的划分：享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（约定出资额等额）3.权利义务 占有、使用、收益 （按份额享受）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但对共有财产的使用方法，应由全体共有人协商确定。 管理财产 （约定均有）有权按照约定管理共有财产。有约定按约定；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 处分份额1.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。2.共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 处分共有财产 （约定2/3）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额23以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 费用承担 （约定份额）按照各自的份额享有权利，同时也要按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。共有物的分割 （约定随时）有约定按约定，没有约定或者约定不明确的：按份共有人可以随时请求分割 共同债务对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务 【例题单选题】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为了提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列正确的是（）。A.因没有经过全体共有人同意，甲、乙不得铺木地板B.因甲、乙的份额已占份额的2/3以上，故甲、乙可以铺木地板C.甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板D.若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋答疑编号4478040604正确答案B答案解析处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额23以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外【例题单选题】甲、乙各以30%与70%的份额共有一间房屋，现甲欲将自己的份额转让给第三人丙，下列表述中说法正确的是（）。A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权答疑编号4478040605正确答案A答案解析共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。（三）共同共有共同共有是指两个或两个以上的法人或公民，根据某种共同关系（如夫妻关系、共有所有权）而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。 份额的确定共有财产不分份额，只有在共同共有关系终止时，才能确定各共有人的份额，以分割共有财产。【链接】按份共有：享有的份额，没有约定或约定不明的，按出资额确定；不能确定出资额，视为等额享有。处分共有财产（约定全体）处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【链接】按份共有：经占份额23以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 所有权共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有。【链接】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。费用承担各共有人平等地享有权利和承担义务。对共有物的管理费用及其他，有约定按约定；没有约定或约定不明，共同共有人共同负担。【链接】按份共有：按照各自的份额享有权利，按各自的份额分担义务。对共有物的管理费用，有约定按约定，没约定或约定不明，按份额负担。共有物的分割有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。但是造成损害要赔偿。【链接】有约定按约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割 共同债务对外承担责任后，对内共同共有人共同享有债权、承担债务。【链接】对外承担责任后，对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务（四）共有物的分割分割方式 协商确定。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割（实物分割）；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价（折价分割）或者拍卖、变卖取得的价款（变价分割）予以分割。（五）因共有财产而产生的共同债务1.对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。2.对内按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。第四节用益物权 一、用益物权概述1.定义：用益物权是对他人所有（他物权）的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益（限制物权）的权利。2.分类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）。【例题单选题】（2009年）下列物权中，属于用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.抵押权C.留置权D.质权答疑编号4478040701正确答案A答案解析选项B、C、D均属于担保物权。二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。（二）土地承包经营权的设立、确认和期限1.设立：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。登记对抗主义2.程序：县级以上地方人民政府发证（土地承包经营、林权证、草地使用权证）3.期限：耕地的承包期为30年；草地的承包期为3050年；林地的承包期为3070年承包期届满，可以继续承包。【例题单选题】（2011年）根据物权法，耕地的承包期为（）年。A.30B.3050C.50D.3070答疑编号4478040702正确答案A答案解析耕地的承包期为30年；草地的承包期为3050年；林地的承包期为3070年。（三）土地承包经营权的流转1.流转权：土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。（1）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。（2）未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（3）土地承包经营权的变更需要向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。登记对抗主义2.求偿权：承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。（四）物权法对发包人的限制承包期内，发包人不得调整承包地、不得收回承包地。三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概念及范围1.客体：主要是国有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。2.目的：建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。3.内容：范围上限于对使用价值的支配、期限上有限制。（二）建设用地使用权的取得1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。2.建设用地使用权自登记时设立。登记生效（三）建设用地使用权的内容1.限制：不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。2.占有权：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。3.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。（1）采取书面形式订立合同。（2）使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（2）转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（4）房随地走、地随房走、房地一体：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。房随地走建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。地随房走（四）建设用地使用权期限届满的后果1. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。【例题单选题】根据物权法的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（）。A.自动续期B.建设用地使用权收归国有，不得续期C.经县级以上人民政府批准，可以续期D.经不动产登记机构批准，可以续期答疑编号4478040703正确答案A答案解析住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概念及特征宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，