汇总版北京买卖二手房注意事项、税费、装修.docx

目录一、购买二手房注意事项21、核实卖方的身份。22、到房管局查验卖方的房产证。23、中介公司34.了解房屋详细面积35、公房36、不能买的房屋37、对房屋质量的审查。48.对房屋小区环境的了解49.了解物业管理状况510、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。511.签约512、明确交易程序：713.明确违约责任：7二、买卖二手房的案例8三、北京买卖二手房需要交纳的各项税费131、契税132、营业税133、个人所得税144、印花税和增值税145、土地出让金146、综合地价款147、测绘费158、登记费：15四、二手房按揭交易及过户所需税费15五、房屋过户应准备的材料16六、装修二手房需周全考虑的几个问题161、为洗手间做闭水试验162、水、电路改造的处理163、粉刷墙面，打底是关键174、更换铝合金或塑钢门窗175、增加必不可少的开关和插座176、做好消毒工作，保持室内空气流通17一、购买二手房注意事项1、核实卖方的身份。l 卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件，仔细核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。l 卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、档案文号、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否被法院查封、是否共享等。l 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。l 把好夫妻共有财产关，婚姻法规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。l 尤其是在买卖双方自行交易的情况下，更须引起消费者注意。鉴定房产证真实性的方法是，与房主一起携带身份证、户口本、房产证到发证机关核实；身份证的核实方法是，登陆身份网查询（注意查询一次收费5元）。切忌，不要怕麻烦。2、到房管局查验卖方的房产证。l 看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；l 如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；l 如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；l 如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。3、中介公司l 如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的两证，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。l 在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。l 在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。l 在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。4.了解房屋详细面积一般房屋产权证上，除主建筑物面积外还有附属建筑物和公用部分如：阳台、露台、公共设施等。卖方或中介，常需报面积，将阳台（算一般面积）、露台（不算面积）都按全部面积计算，以增加面积，使每平米单价显得很便宜，买方在付定金之前，应先查看其产权证上的面积，并测量一下实际使用面积，以免签约后发生纠纷。5、公房l 如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。l 如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。6、不能买的房屋l 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；l 被人民法院或行政机关依法查封的房屋；l 属违法或违章建筑的房屋；l 存在产权争议的房屋。7、对房屋质量的审查。l 了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；l 现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致l 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。l 对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。l 了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节，打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量是否能够负荷空调等大型家电，；天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。l 物业管理。 水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。了解物业公司提供的服务项目及收费标准、各种管理是否到位。l 有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 8.对房屋小区环境的了解l 房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。l 邻里情况。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。9.了解物业管理状况 l 考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，l 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。l 了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，l 了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。当心维修基金被中介“黑吃”， 房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。10、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。l 交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；l 签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。l 合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；l 如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。l 二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人11.签约l 要与房屋所有权人签订，如果与代理人签署，要注意是否有授权书，对于房屋的面积、价格以及内部现状设备都要书写清楚。l 首付款最好由银行进行监管，以免在贷款不能进行时，能够顺利要回首付款，也能避免不法中介的卷款风险。l 3.必须标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同阶段打给房主。因此，卖方应明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此，买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项的违约责任。l 4.必须明确费用交接时间。这是买方所应关注的的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标注，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。协助燃气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。l 迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。l 5.必须有代理费明细单。目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，这中间会存在信息的不对等，最终会损害消费者的利益，因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。l 6.买方必须见房主。现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约，理由常常是房产不卖等。这样经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。如果此时能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。l 7.必须学会使用补充条款。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思书写清楚，这样会减少后续阶段因意思含糊而造成的不便与麻烦。l 8.必须明确有关房屋附属设备。在房屋交接中，必须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视等设备的明细。在其中最容易出现问题的是有关固定装修部分。根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗及无法移动的与墙面交接的壁柜、洗手间马桶、浴盆等，不包括煤气灶、热水器、排油烟机、灯具等。所以在签订合同时，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备详细地写在合同上，避免以后出现麻烦。l 9.买卖双方必须注意安全交接。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。由于现在大多数购房者都使用贷款购房，往往由于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买方付清全款后才交房，就会导致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。如交付中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签订房屋交接书，才交付最后一笔房款。l 10.房屋设备变更必须约定清楚。在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些卖家在交房前将房屋内的一些设备更换。为了防止这种现象，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧程度写清楚或将相关设备拍照，双方签字认可就可以了。l 明确中介收定性质。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。12、明确交易程序：l 二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。l 保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户13.明确违约责任：l 和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。l 实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。l 必须明确双方违约责任。二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）?日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。二、买卖二手房的案例第一招：核实上家身份是首要 案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。 对策：现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产证就可以办出来了。二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况，只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。 第二招：审核贷款合同要仔细 案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户，然后利用客户的疏忽骗客户签订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。 对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的： 步骤一：下家支付首期房款。 步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。 步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。 步骤四：银行向下家发放贷款。 步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。 下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。 李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。 第三招 首付交到贷款银行 案例：吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押。最后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。 对策：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家资金不足以致交易失败。对此，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了。 第四招：交易过户办委托公证 案例：谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款，上家要求谢女士先交首付以便取消抵押，谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了，于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他项权证。不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天，上家却没有来，对方一会说出差去了，一会又说家里不同意卖了，其实后来谢女士了解到，上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再转卖给他人必须立即起诉，谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。 对策：下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费，但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟，谁也不想发生了纠纷后再去打官司。 第五招：上家户口一定要迁走 案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的，他家在郊区，现在孩子读书都是按户口所在地就近入学，古老师为了让女儿受到更好的教育，就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了，当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定，也就相信了。于是支付了房款，办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户口还没有迁走，这下他可着急了，而上家却说那个户口也不是他的，说他从别人手上买房时户口已经在上面了，他也没办法。古老师想到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。 对策：迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。 第六招： 贷款风险要把握 案例：陈先生看中了一套120万元的二手房，不过他手上没有足够的现金，想通过商业贷款来支付。中介告诉他，按现在的房贷政策，根据房屋的房龄等情况，他可以贷到七成也就是84万元。于是，陈先生就与上家签订了合同，并支付了首付36万元，合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额，如果逾期付款的话，每逾期一天，陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是，陈先生在贷款时却遇到了麻烦，银行说陈先生贷款买了好几套房，所以这套房子银行只肯贷五成，也就是60万元。眼看合同约定的付款时间就要到了，可陈先生还是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不少钱，尽管这样还是逾期了，所以又支付了一部分违约金。 对策：在下家贷款买房的情况下，合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款，所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由下家自己来负(这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一样)，但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。 第七招： 交房时再付尾款 案例：王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同，合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施，并约定签订合同之日付首付30%即45万元，余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付。后来，银行放了款，王经理将余额全部支付给了上家。但等于交房时却出现问题了，原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用，这些钱加起来有好几万元，另外原来房间内的两台空调也被拆走了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿，于是双方就吵起来了。 对策：交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担，交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱最终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况，其实了解起来也很方便，现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务，只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾款，将这些尾款放到中介处，并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上家，这样下家就避免了交房时的风险。 第八招： 收件收据不是产证 案例：郭先生签订了一份价值220万元的购房合同，合同是这样约定付款方式的：签约当天郭先生向上家首付30%即66万元，在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元，交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心出具收件收据后，交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取产证时，交易中心告诉他产证不能办了，因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天，上家就因被人起诉到法院，法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭先生后来向律师咨询得知，在这种情况下最好要求解除合同，叫上家返还房款。不过，因为这时郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的损失还是挺大的。 对策：拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了，因为，按照法律规定，房屋的买卖要以过户为标准，也就是说房子在谁的名下就是谁的，尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据，但由于还没有拿到房款，所以房子还是上家的，法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小，但是为了尽可能地规避购房的风险，最好约定第二期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付。这样的话，即使在领取产证之前遇到这样的情况，下家的损失也不至于过大。案例：有个女士A，在2004年的时候，在上海的松江区，通过房产中介，向一男子B，买入一套二手房，付清了20多万的房款，并且办理了产权过户。看到这里，是不是对绝大多数买二手房的人来说，就意味着万事大吉了？除非是买到的是有人上过吊的房子。 但当A要搬到该房屋里的时候，发现里面住有一对老夫妇，C和D，老夫妇很激动，说B是他们的儿子，不务正业，是个逆子。这个房子根本不是B的，而是B偷拿着他们的房产证和身份证，去房产交易中心偷偷办的过户，C和D根本不知情，并且也没有到场，更没有签字，可是房子却顺利过了户。 A哪里知道有这个内情？有注明产权人是B的房产证，就放心付了款。后来，C与D向法院提出了行政诉讼，起诉房产交易中心，要求认定将房产权人C和D变更为B的行为无效。法院支持了这个诉讼请求。即该房产的产权人仍应当为C和D。 这样，B的行为就是诈骗，构成犯罪。公安局将潜逃的B从北京抓回上海，检察院提起刑事诉讼，法院宣判，判了好象是12年，因为不光涉及这一起诈骗。 A房款两空，提起民事诉讼，可是法院裁定不予受理。就这样一个案件，同事涉及了民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼。现在两年多了，A女士人房两空，付出了买房款，却得不到房。买房款已经被B挥霍一空。从法律上讲，C和D虽然是B的父母，可是无义务为B还债。而B要在监狱里呆12年。 显然，买二手房的人，如果运气不好，这样的财房两空的风险根本无法避免。（1）本案中，房产交易中心显然根本没有严格审核过户必需的材料和手续。产权人C和D并未到现场办理过户。类似的过户只有这一个案例吗？即使房产交易中心严格审核，要求现产权人到场，那有没有可能找一个假冒的产权人到场并签字？房产交易中心看是不是产权人，看的是身份证及身份证上的照片，难道现在的假身份证象造原子弹一样难吗？马路上到处都有“办证”的电话号码。 （2）本案中，A在买房前没有实际看房，并详细了解B的家庭情况，特别是住房情况。比如该房从哪里买来？为何要卖房？（如果只有一套房子要出卖，就比较令人怀疑。）但现实生活当中，卖房人好象没有义务回答这些问题吧？哪怕房子是10万只蜜蜂辛苦一年盖出来的，只要有房产证，你问这么多干什么？卖房人如果不客气地说：“难道你还想问我性生活的情况？”恐怕买房人也会很不好意思吧？ （3）如果是假的房产证怎么办？很多产权人缺乏法律常识。这里讲我的一个观点：房产证是废纸一张。房子归谁，以房产交易中心的登记为准。房产证丢失了，或是被偷了，或是被借走了，别人拿在手里没有任何用处。其实产权人拿在手里也没有任何用处，不出示这个产权证，也是产权人的，因为以登记为准。这里要提示买房人，面对假的产权证是比较好办的，就是自己去交易中心去查证房子的产权情况。不光可以查到真实的产权人，还可以查到是否不止一个产权人，查到是不是被法院查封，是不是欠银行的房贷，是不是已经租给别人，并办理了房产租赁登记（租赁人有权在同等条件下优先购买，如产权人未通知要出售，承租人可以向法院要求确认房产交易无效）。反正如果我要买二手房，产权证给我看我都不看的。一定会自己去查询，查个清清楚楚。 （4）最麻烦的，如果产权人及其家人联合起来诈骗买房人。就比如本案中，如果B和C及D勾结起来，要骗人，几乎一骗一个准。B钱到手，C和D说这房子是他们的。而B的情况和本案中可以完全不同，因为既然要诈骗，会有较强的反侦察能力：C和D住在房屋内，B有房产证，找一个E，出面以冒充B，与A签约，得到钱以后消失。B再跳出来说，我的房产证丢了，人家是骗你的。这样，E得到了钱，其实是B、C、D、E得到了钱，而A失去了钱，却没有得到房。当然，这显然是犯法的。不过有些人利令智昏，特别是现在的中国，物欲横流，而有些人老老实实赚合法的钱又这么困难，于是以身试法的人还是有的。我个人感觉，就是有些人，见了钱就象苍蝇见了血一样，不计后果地侵吞。 （5）通过本案，可以发现，即使产权证，或是房产交易中心登记的产权人，也未必是真正的产权人。即向产权人买房，也是有风险的。那怎么办？恐怕只能去查这个房子是经过怎样一个过程和价格，由产权人取得的。而相关的资料，好象一般人未必有资格去查询相关的合同等文件的。为什么海尔的微波炉在海外销售时的说明书里，注明微波炉不能用来为洗澡后的猫来烘干？就因为有人这么做了，猫死了，向法院起诉要求海尔赔偿。于是就这样注明。 唉，借用范伟与赵本山在一个春节联欢晚会上的小品中的一句台词，就是“防不胜范”啊。有人可能说了，如果买一手房是不是相对于二手房，风险小得多？当然不是的。这个且听下回分解。因为说实在的，很多风险是客观存在的，但发生的概率的确不高。如果一次摆出大量这样的风险，要把一些人吓死的。 三、北京买卖二手房需要交纳的各项税费1、契税二手商品房1.首次购买90平方米以内的普通住房：成交价X1%；2.首次购买90平方米以上普通住房，或者非首次购买普通住房：成交价X1.5%；3.购买非普通住房140平米以上：成交价X3%。经济适用房：不满5年不得上市。5年之外的，买方可以是任何人。契税的交纳方式同二手商品房一样。已购公房：契税交纳方式同二手商品房一样。2、营业税二手商品房1.普通住房5年之外的免税。5年之内的，（成交价原购价）X5.5%。（郊区5.4%）2.非普通住房两年之外的，（成交价原购价）X5.5%。（郊区5.4%）两年之内的，成交价X5.5%。（郊区5.4%）经济适用房不用交纳营业税。但需要注意的是，因为区县对于经济适用房的标准不同，可以有些地方的经济适用房会超过140平米，就属于非普通住房，这样就需要按照非普通住房两年之外的那种情况来交纳营业税。已购公房：不论普通非普通1.购买并居住1年之外的免税。2.1年之内的，（成交价住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款已支付的超标处理款向财政或原产权单位缴纳的款项上次契税维修基金）X5.5%两个要点购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。3、个人所得税二手商品房1.五年之外唯一（个人写声明）唯一住房，免税。2.五年之内（不论普否），有两种计算方法：全价征收：成交价X1%；差价征收：（成交价装修费原购价本次营业税上次契税利息公共维修基金印花税）X20%。这两种征收方式可以按计算少的结果交。但需要注意的是，在选择差价征收的时候，所有的票据必须齐全，否则只能按照全价征收。经济适用房不用交纳个人所得税已购公房1.和二手商品房第一种情况一样。2.不符合免征条件的，（成交价按经济适用房价格计算的价款原支付的超标款向财政或原单位支付的价款装修款本次营业税上次契税利息公共维修基金印花税）X20%4、印花税和增值税已经不用再交了。5、土地出让金已购公房需要交纳成本价的1%。6、综合地价款经济适用房需要交纳成交价的10%。上述几项税费中提到的成交价，其实并不是实际的成交价格，而是在做网签时依照建委的政府指导价而制定的一个会低于实际成交价的价格，这样做是为了合理避税。7、测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）8、登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：1 税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） 2 管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。四、二手房按揭交易及过户所需税费 交易契税 成交价1.5% 产权产籍管理中心 ； 交易服务费 建筑面积6元/ 产权交易中心 ； 产权登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 过户代理费 600元 代理公司 ； 评估费 评估值0.5% 评估公司 ； 评估代理费 500元 代理公司 ； 保险费 评估值0.07%贷款年限 保险公司 ； 公证费 贷款额0.3% 公证处 ； 核档费 200元 产权产籍管理中心 ； 抵押登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 抵押代理费 500元 代理公司 ； 贷款担保费 贷款额1% 担保公司 ； 按揭代理费 贷款额1% 代理公司 ；五、房屋过户应准备的材料（1）房屋所有权证；（2）国有土地使用权证（审原件，收复印件）；（3）交易评估报告； （4）存量房合同；（5）房屋交易登记申请表； （6）土地纳税登记簿； （7）卖方资料：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（审原件，收复印件）；若为单身的，需到派出所或民政局开具单身证明，或到公证处公证；若为离婚的，需离婚证或民事判决书，并提供财产分割协议及至今仍单身的证明； （8）买方资料：身份证（审原件，收复印件）；外地人口需提供流动人口婚育证明； （9）房屋所有权证图纸页若为电脑打印的，需复印两份，一份留房地局存档，一份附在新房屋所有权证后，可免测丈费。领取房产证时需在公司权证人员的陪同下，本人带身份证原件、交易收件单领取（收件担保方保管）。六、装修二手房需周全考虑的几个问题 1、为洗手间做闭水试验 方法是：堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后