新业主是否应当承担老业主拖欠的物业管理费.doc

大家关心的20个问题黄安心大家关心的20个问题1、新业主是否应当承担老业主拖欠的物业管理费2、业主房产抵押、查封后其物业管理权利是否受到限制3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费由谁来承担4、保安员查验来访人员的身份证件是否合法5、物业管理公司制定的放行条制度是否合法6、如何认识委托停水、停电行为的法律效力7、业主封闭阳台是否违法8、如何处理相邻漏水纠纷9、小区停车场、车位的产权及收益归谁所有10、如何认定小区道路、绿地的产权归属11、如何认定屋顶平台的产权及收益归属12、如何认定建筑物架空层的产权及收益归属13、建筑物外墙面及电梯广告权益归谁所有14、如何认定住宅小区会所的产权归属及利用15、业主的财物被盗物业公司是否承担赔偿责任16、保安履行职务造成人身伤害如何认定刑事及民事法律责任17、拾得遗失物如何处理18、如何处理相邻流水、排水关系19、如何处理住宅区噪声、污染的相邻关系20、如何规范维修资金的筹集、使用与管理1、新业主是否应当承担老业主拖欠的物业管理费不应当。不应当。老业主与管理公司签订的合同根据合同法的原则合同当事人一方违约另一方只能向违约方主张权利对第三人无法律约束力有人根据建筑物区分所有权转移新业主应继受相应权利与义务为由认为新业主要承担2、业主房产抵押、查封后其物业管理权利是否受到限制不受限制不受限制。城市房屋权属登记管理办法规定房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。在房屋权属证书没有变更前原业主仍是房屋的所有人。3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费由谁来承担被查封、抵押、拍卖房产的管理费以房屋权属证书变更的时间划分由谁来承担。4、保安员查验来访人员的身份证件是否合法不合法。中华人民共和国居民身份证法第十四条有下列情形之一的公民应当出示居民身份证证明身份一常住户口登记项目变更二兵役登记三婚姻登记、收养登记四申请办理出境手续五法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其他情形。依照本法规定未取得居民身份证的公民从事前款规定的有关活动可以使用符合国家规定的其他证明方式证明身份。第十五条人民警察依法执行职务遇有下列情形之一的经出示执法证件可以查验居民身份证一对有违法犯罪嫌疑的人员需要查明身份的二依法实施现场管制时需要查明有关人员身份的三发生严重危害社会治安突发事件时需要查明现场有关人员身份的四法律规定需要查明身份的其他情形。有前款所列情形之一拒绝人民警察查验居民身份证的依照有关法律规定分别不同情形采取措施予以处理。任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是公安机关依照中华人民共和国刑事诉讼法执行监视居住强制措施的情形除外。5、物业管理公司制定的放行条制度是否合法不合法。但物业管理公司根据物业管理合同中有关放行条的内容而制定的放行条制度合法。6、如何认识委托停水、停电行为的法律效力要看谁委托、委托谁和此行为的对象是谁。“停水、电”、物业管理服务合同中明确约定对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的应当从其约定。、合同没有明确约定的应区分业主所欠费用的项目具体分析业主仅拖欠公共性质服务而未拖欠代办性质服务费用的物业管理公司采取停水、电、气等措施的应视为侵权因业主拖欠代办性质服务费用导致相关部门采取停水、电、气等措施的物业管理公司不承担责任。“委托”物业公司可以接受也可以不接受公用事业单位委托不能因此停水电业主位于北京市朝阳区定福庄北里的美然动力街区风波迭起05年12月20日北京市二中院终审判决长期非法滞留该小区的美晟物业于7日内撤出。但是判决书还没拿回来物业就贴出了停止服务的通知随即保安、保洁均撤出小区。12月21日早上美然动力街区的暖气、热水突然被停小区内1800余户居民陷入无水无暖的境地整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下供水供暖才先后恢复。7、业主封闭阳台是否违法不违法。但物业管理条例第十二条规定业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。所以如果业主公约中规定本小区不准封闭阳台对全体业主是具有约束力的。如少数业主封闭阳台及构成违约。物权法第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产没有约定或者约定不明确的各共有人都有管理的权利和义务。屋面外观影响8、如何处理相邻漏水纠纷以损害责任的原则处理。物业公司的施工、管理责任业主装修不当自然因素责任不明所有涉及业主9、小区停车场、车位的产权及收益归谁所有以房屋权属证书认定产权所有人没有房屋权属证书的归全体业主所有收益归权利所有人。物权法第七十四条建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。10、如何认定小区道路、绿地的产权归属归全体业主所有。物权法第七十三条建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。11、如何认定屋顶平台的产权及收益归属物权法第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务不得以放弃权利不履行义务。建设部城市异产毗连房屋管理规定第六条规定“所有人和使用人对共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下设施等应共同合理使用并承担相应义务除另有约定外任何一方不得多占、独占”。建设部共有住宅售后维修养护管理暂行办法第4条第2款规定“住宅的共用部位是指承重结构部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”物业管理条例第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的应当提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理有关手续。显然屋顶平台的产权及收益属全体业主所有。12、如何认定建筑物架空层的产权及收益归属如前述13、建筑物外墙面及电梯广告权益归谁所有物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务不得以放弃权利不履行义务。14、如何认定住宅小区会所的产权归属及利用业主共有历史以房屋权属证书认定产权所有人没有房屋权属证书的归全体业主所有。物权法第七十三条建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。15、业主的财物被盗物业公司是否承担赔偿责任物业管理公司是否需要承担法律责任主要看业主与物业公司之间签订的物业管理服务合同的具体约定。如业主认为物业管理公司违反了物业管理服务合同约定的义务造成财产被盗当事人有义务举证证明物业管理公司违约的事实。根据物业管理条例47条的规定物业管理企业对物业管理区域内的安全防范工作只有协助的义务。如果业主与物业管理单位之间无特别约定这种物业管理服务并不包括对业主的财产进行保管。在业主与物业管理公司没有对业主的人身、财产的保管义务作特别约定的前提下如果该业主有充足的事实证据证明物业管理公司未尽到物业管理服务合同约定的比如门卫值勤、大件物品进出管理、小区定期时巡等安全防范义务则物业管理公司应为此承担相应的法律责任。反之物业管理公司若尽到了上述合同范围内约定的物业管理义务则不应承担赔偿责任。附随义务理论随着各国民法中诚信原则的确立及其在实务中的广泛适用判例和学说上提出了附随义务理论即虽法律无明文规定和当事人无明确约定但为维护对方当事人利益依诚信原则和社会一般交易观念当事人于合同外应负担的义务。该理论已被我国合同法所采纳。要判断物业管理合同是否附随有保护义务不仅要考量物业管理的性质、内容及其在实践中的发展还要考虑法律的规定及合同的约定是否已排除该保护义务等问题。理解为物业管理公司对住户的人身安全不负绝对的保护义务不宜推论物业管理公司在任何情形下对用户的安全不需要尽合理的注意义务。上述保护义务应按诚信原则和一般交易观念来确定限度并非绝对地保障住户的安全即由物业管理公司对住户的人身安全负担保或保险责任。物业管理公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生但一些犯罪虽具突发性仍是可以预防的物业管理公司应尽一个善良管理人的注意和谨慎依物业管理的级别采取合理的措施协助预防小区内危害公共秩序的犯罪的发生。物业公司对小区的公共场所负有安全保障义务即维护小区内一般公共秩序的义务但对业主在私人空间内的损害往往无需负责也难以负责。换言之物业公司保护义务的范围主要限于小区内可安放公共安全保障系统和保安人员巡逻可至的区域一般不延伸到业主的房间之内。不过二者又不能完全截然分开因为歹徒进入业主房内实施不法侵害必须经过小区的公共区间故物业公司保护义务的范围尚需结合具体情况予以判物业管理条例第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。2002年公安部发布的关于保安服务公司规范管理的若干规定已明确指出保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢主要应从三方面进行首先看物业管理公司是裼蟹掀渥手实燃逗褪辗驯曜嫉谋踩嗽焙捅采枋璞钙浯慰次镆倒芾砉臼欠裼型瓯浮侠淼谋补嬲轮贫仍俅慰次镆当踩嗽笔欠袂惺道昧擞泄匕踩枋璞浮欠袂惺底袷亓吮补嬲轮贫取绻镆倒芾砉咀龅搅苏馊矫娴囊笠簿捅砻髁宋镆倒芾砉揪搅俗畲蟮淖庖逦窬退闱惺德男辛宋镆倒芾矸窈贤脑级词挂抵鞯娜松碓馐芰怂鸷淌路缸锞哂型环浴豢稍庑浴涡缘忍氐阏庵智榭鱿挛镆倒芾砉灸岩猿沟追婪兑膊挥承担法律责任。反之物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照合同法113条规定的可预见性标准物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失精神损害赔偿及可得收入之减少应除外若业主有过失则适用过失相抵的规则。16、保安履行职务造成人身伤害如何认定刑事及民事法律责任合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理条例第36条第二款规定“物业管理企业未能履行物业合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。”-民事、行政、刑事责任一般物业管理公司的免责事由主要有不可抗力业主之故意物业本身之性质损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人内部第三人所为。保安民事民事违约责任的构成要件一法定或约定义务二违法行为三因果关系四损害结果工作期间的责任物业管理公司铐人10分钟赔偿3000元7名保安围殴小偷致死某年3月中杨荣等3人在东莞市中堂镇港五金厂行窃时被正在值班的保安发现。随即该厂的曾文等7名保安将杨荣截住并进行围殴将杨荣打成重伤送医院后不治身亡。事件发生后由于曾文等7名保安没有将小偷扭送公安机关依法处理而是将其活活打死已触犯刑律被东莞市中级人民法院分别判处46年不等的有期徒刑。据法官介绍根据目前的法律规定抓到小偷时应及时移交公安机关处理不能对小偷动用私刑更不能打死了事否则就触犯了刑法将受到法律制裁。17、拾得遗失物如何处理物权法第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的权利人有权向无处分权人请求损害赔偿或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后有权向无处分权人追偿。第一百零八条善意受让人取得动产后该动产上的原有权利消灭但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。第一百零九条拾得遗失物应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取或者送交公安等有关部门。第一百一十条有关部门收到遗失物知道权利人的应当及时通知其领取不知道的应当及时发布招领公告。第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前有关部门在遗失物被领取前应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的应当承担民事责任。第一百一十二条权利人领取遗失物时应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的无权请求保管遗失物等支出的费用也无权请求权利人按照承诺履行义务。18、如何处理相邻流水、排水关系第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害造成损害的应当给予赔偿。19、如何处理住宅区噪声、污染的相邻关系业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。20、如何规范维修资金的筹集、使用与管理第七十六条下列事项由业主共同决定一制定和修改业主大会议事规则二制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约三选举业主委员会或者更换业主委员会成员四选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人五筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金六改建、重建建筑物及其附属设施七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资