苏州市小区物业管理现状问题分析1.doc

. . . .论文题目 苏州市小区物业管理现状问题分析 学院（部） 苏州大学文正学院 年 级 08 专业 城市管理 姓 名 李政 学号 0817431046 指导老师 钱玉英 职称 副教授 论文提交日期 学习好帮手. . . .目录摘 要1Abstract2导论3（一）研究的意义3（二）相关研究综述31、国外文献综述42、国内文献综述5（三）相关核心概念界定61、物业管理62、业主委员会63、业主6(二)运用的理论71、治理理论72、新公共服务理论8（一）研究方法8一、苏州市物业管理的现状9（一）苏州市物业管理公司概况9（二）苏州市物业管理现状91、前期物业管理是难题102、更换物业管理公司的难处113、物业管理收费不规范114、小区保安问题125、小区车位问题13二、小区物业管理问题产生的原因14（一）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成14（二）业主之间意见不一致，业主委员会众口难调14（三）业主委员会难作为14（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下15（五）企业亏损现象不容乐观、赢利水平低15（六）安保硬件不足，保安人员素质有待提高16（七）小区车库权属需明确16（八）物业管理收费法规不健全，业主法律意识不足17三、苏州市小区物业管理的治理对策18（一）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择18（二）普及小区业主的法律知识宣传18（三）加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍19（四）加强物业管理实务培训工作20（五）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展20（六）加强对停车场、车辆的管理20（七）进一步完善物业管理收费的相关法规，加强对业主的法律宣传21结论23参考文献24谢词25学习好帮手. . . .摘 要 随着社会经济的不断发展以及城市人口数量的激增，物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。物业管理成为构建小区和谐的重要组成部分，小区的稳定和发展有赖于政府的政策指导和业主自身素质的提高，更需要小区物业良好的管理和优质的服务。但是，随着我国物业管理的不断发展，现阶段的物业管理呈现出许多问题和弊端，从物业管理的相关法律制度建设滞后，到物业管理单位的服务质量差、经济效益低，再到业主自身对于物业管理意识的不足等多方面的原因造成了现阶段我国物业管理发展艰难，更难以满足居民的多样化需求。因此，及时和妥善解决物业管理中出现的部分突出问题，小区物业管理正迫切需要一种全面性地改革。 关键词：小区物业管理;业主；物业管理;现状;发展;竞争力学习好帮手AbstractWith the continuous development of the socio-economic and urban population surge in property management coverage across the country ever-expanding industry in its embryonic form, urban residents, property management to enhance awareness of the gradual establishment of the mechanism of competition, the industry has shown a good state of affairs. Property management as an important part of building residential harmony, stability and development of the district depends on the improvement of the policy guidance of the government and owners of their own quality of good management and quality service in residential property. However, the continuous development of the the Sui homes property management in China, at this stage of the property management presents many problems and disadvantages of lag from the property management of the legal system construction, poor quality of service to the property management unit, low economic efficiency, to the owners of their own caused a number of reasons for the lack of property management awareness at this stage the development of our property management difficult, more difficult to meet the diverse needs of the residents. Therefore, the timely and proper settlement of some of the outstanding problems in the property management, residential property management is an urgent need for a comprehensive land reform.Key words: Residential property management owners property management the status quo development competitive导论（一）研究的意义从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。物业管理有广义及狭义两种含义。广义的含义泛指一切有关房地产发展、租赁、销售以及售、租后的服务。狭义的含义就是对物业的管理，也就是物业服务企业受物业所有人(又称业主)的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境而貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。现代意义的物业管理起源于19世纪60年代英国工业化大发展的时代。发展到今天，国外物业管理己经成为一个成熟并且具有巨大潜力的行业。我国的物业管理虽然起步较晚，但发展迅速，经历了从无到有、逐步壮大的历程。但同时，我国物业管理仍是一个处于成长阶段的新兴行业，许多问题和矛盾在实践中不断涌出，并逐步演变成普遍的社会问题。小区的稳定和发展有赖于政府的政策指导和业主自身素质的提高，更需要小区物业良好的管理和优质的服务。服务完善是和谐小区建设的根本出发点，管理有序是和谐小区建设的重要保障，构建和谐小区是小区物业管理企业的一项基本任务。小区物业管理企业作为小区的管理服务者，通过完善的服务，使业主身处居住舒适、生活便捷、邻里关系融洽的小区环境中，进而促进小区和谐稳定地发展。探讨和研究小区物业管理，有其十分重要的意义。（二）相关研究综述发轫于 20 世纪 80 年代的社会经济转型，深刻地改变了城市社会的整体面貌。宏观层面的社会变迁在很大程度上也波及到了城市基层小区，剧烈的社会分化促使传统的社会整合机制发生了巨大的变化，传统的小区物业管理模式正处于变动与重构过程之中。目前，小区物业管理发展迅速，多元利益制衡，实践中出现了一系列的问题，物业管理纠纷此起彼伏。及时和妥善解决小区物业管理中出现的某些突出问题，理顺有关利益主体之间的相互关系，已成为迫切需要面对的一个社会管理新课题。国内外一些学者、专家对利益、治理理论以及物业管理都有自己的真知灼见，这些论述为解决现实问题提供了一定的理论依据。1、国外文献综述 卢梭主张：一方面，为建立国家形成某种政治共同体，每个人都必须通过缔结社会契约把他的全部自然权利让渡给社会。另一方面，所有人都必须完全服从政治共同体的意志（即公意，谓之全体公民的意志）。有人认为，上述主张会让公民丧失自由。卢梭反对这样的观点，他说：“人类由于社会契约而丧失的，乃是他的天然的自由以及对于他所企图的和能所得到的一切东西的那种无限权利；而他所获得的，乃是社会的自由以及对于他所享有的一切东西的所有权。” 卢梭：社会契约论，何兆武译，商务印书馆 1982 年版，第 39 页在这里，卢梭对自然状态下的自由和权利与社会契约下的自由和权利作了严格的区别。在卢梭的理论视野中，前者仅作为一种事实状况而存在，后者才是一种受到保护的法律利益。概言之，自然状态下对物的控制、支配的事实，是无“权利”可言的。自 20 世纪 90 年代以来，治理理论被广泛用于政治发展研究中，至今方兴未艾。 俞可平：治理与善治，社会科学文献出版社，2000 年，第 45 页治理可以弥补国家和市场在调控和协调过程中的某些不足，但治理也存在失效的可能性。 俞可平：治理与善治，社会科学文献出版社，2000 年，第 7 页于是奥斯特罗姆和威廉姆森等人又提出了多中心治理理论，强调了在公共事务处理方面的多中心治理，这也是善治理论的核心内涵。所谓善治，就是使公共利益最大化的社会管理过程。善治的本质特征就在于它是政府与公民对公共生活的合作管理，是政治国家与公民社会的一种新颖关系，是两者的最佳状态。 俞可平：治理与善治，社会科学文献出版社，2000 年，第 89 页善治有六个构成要素，即合法性、透明性、责任性、法治、回应和有效。善治实际上是国家的权力向社会的回归，善治的过程就是一个还政于民的过程。善治表示国家与社会或者说政府与公民之间的良好合作，从全社会的范围看，善治离不开政府，但更离不开公民。 俞可平：治理与善治，社会科学文献出版社，2000 年，第 911 页2“自组织”不是不要“组织”、不要“领导”和“政府”，而是通过搭建完备的信息（包括意见、建议）传输和反馈体系，使每个人、每样东西都按照其本性去运转，使其潜力、积极性得到最大程度的发挥，并使整个组织、社会充满秩序和活力。但以上理论过度强调了“权力”和“还权于民”，有较浓重的西方自由思想。在我国并不完全适用，相对来说宏观调控这一手段在我国还是必要的，尤其是在我国目前物业管理还处在高速发展但缺乏指导的阶段，更需要政府发布相应的法律法规以规范行业，引导我国物业管理走上健康的可持续发展道路。2、国内文献综述根据马克思主义利益原则，王伟光教授运用唯物史观的基本立场、观点和方法，遵循事物自身发展的自然历史进程，对利益这个多学科范畴从哲学高度进行了全面深入的探研，利益论就是其理论探索的重要成果。特别是他提出的利益范畴构成五要素理论、利益分析方法是经济分析方法的延伸的观点等思想，对我国社会主义初级阶段市场经济条件下的利益规律、利益关系、利益格局、利益矛盾、利益群体等进行剖析，并对此进行了系统深入的研究，论述正确运用利益激励作用，建立新的利益协调机制。黄永军的自组织管理原理-通往秩序与活力之路构建了应当存在于各级各类组织以及整个社会中的那种完备的信息传输与反馈体系，它可以大大降低信息交易成本，使诸多事情都能“有人管”，从而个人的发展与社会的发展及多种问题的解决就有了保障。对小区物业管理如何更好地治理，提供了理论依据。但这些理论在物业管理指导方面还缺乏实践，尤其是在小区物业管理的细节方面，业主的物业费承受能力方面缺乏关注，小区物业管理中出现的各种结症归根到底还是多元利益的交锋结果，单方面地从物业管理的管理层次考虑，未免有些欠妥；业主与物业管理公司不是单纯的交易或服务的关系，而应该建立更深层的交流纽带，相互理解帮助。 （三）相关核心概念界定1、物业管理物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。2、业主委员会所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）；或首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满两年的。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。业委会已经在中国各城市的各居民住宅区普遍成立，并成为小区治理中具有法律地位的一个关键性主体。3、业主业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者.房屋租赁人不是业主。(二)运用的理论1、治理理论 对治理的关注，是随着全球化进程的发展和新公共管理不能有效解释当代公共决策的更加复杂和动态的过程而不断向前的。两个最早的表现是20世纪80年代初的“地方治理”和产生于80年代后期的“公司治理”运动。直到20世纪90年代，这些不同的概念整合成一个更广泛的概念“公共治理”，它把单独的公共机构的公司治理与政策网络联系起来，通常涵括了公共部门的各个层级。治理的特征大部分学者比较趋同，概括起来如下：治理主体的多元化；主体间责任界限的模糊性；主体间权力的互相依赖性和互动性；自主自治的网络体系的建立；政府作用范围及方式的重新界定。治理理论可以弥补国家和市场在调控和协调过程中的某些不足，但治理也不是万能的，它也内在地存在着许多局限。针对如何克服治理的失效，不少学者和国际组织提出了“善治”概念。“善治”是使公共利益最大化的社会管理过程。它的本质特征在于是政府与公民对公共生活的合作管理。它强调政府与公民的良好合作以及公民的积极参与，实现管理的民主化。总之，治理是一个内容丰富、包容性很强的概念。治理理论是人类在寻求解决社会一致性和有效性问题上所作出的一次深刻的认识转折，政治学知识体系在悄悄地脱离“统治”的概念而转向“治理”的主题。这种理论认为，小区治理是治理理论在小区培育、建设、发展的运用与实施，是通过借助不同于市场的制度安排，以小区为载体在一定范围内权力部门与小区组织、小区公民共同管理小区公共事务的活动。伴随着小区发育的成熟和小区公共事务的日益增多，小区治理是由小区居民参与的小区和政府走向共同的合作治理。从一定意义上来讲，小区管理体制对街-居体制的代替和扁平化体制的建立是公共治理理论运用的一个重要成果，它推动着中国城市基层社会由“统治”实现到“治理”的转变，凸显了国家与市民社会之间实现正和博弈关系的可能。2、新公共服务理论 新公共服务理论认为，公共管理者在其管理公共组织和执行公共政策时应该集中于承担为公民服务和向公民放权的职责，他们的工作重点既不应该是为政府航船掌舵，也不应该是为其划浆，而应该是建立一些明显具有完善整合力和回应力的公共机构。（一）研究方法1、 社会调查与统计方法。在苏州部分小区进行实地调研，对部分实地资料有所掌握。2、文献资料收集、整理与归纳方法。通过在中国知网、中文期刊网、博硕士论文等途径得到的相关资料做出分析整合。3、理论联系实际的方法。通过对苏州市部分小区物业管理现状的实地调研，去发现问题、分析问题和解决问题。通过理论与实践的结合，使小区物业管理理论在实践中不断加以检验，从而深化认识，发展理论。一、苏州市物业管理的现状（一）苏州市物业管理公司概况 近年来，苏州的发展极为迅速，随着工业和商业的高速发展，城市化进程也在不断加速，人口增加，园区和新区就是两个典型代表，其住宅小区开发从未中断，相对的，物业管理公司就更是如雨后春笋般出现。以下是目前苏州各个区地物业管理公司的相关数据统计：1、 沧浪区：共有物业管理公司86家，其中获得一级资质的有6家；2、 平江区：共有物业管理公司52家，其中获得一级资质的有1家；3、 金阊区：共有物业管理公司46家，其中获得一级资质的有2家；4、 新区：共有物业管理公司55家，其中获得一级资质的有4家；5、 园区：共有物业管理公司144家，其中获得一级资质的有18家；6、 吴中区：共有物业管理公司97家，其中获得一级资质的有6家；7、 相城区：共有物业管理公司44家，其中获得一级资质的有44家； 由以上数据不难看出，目前苏州市的物业管理公司繁多但是获得一级资质公司的数量却很少，与其庞大的基数不成正比。那么在这么多物业管理公司中必然存在着许多滥竽充数，获得了营业资质但在物业管理过程中却无法做到位的公司，而这些公司便给苏州的物业管理蒙上了一层阴影，令人堪忧。（二）苏州市物业管理现状 住宅物业包括住宅小区的单元房、单体住宅楼、单体住宅房、公寓、别墅等。商业用物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、宾馆等。工业用物业，包括厂房、仓库等。特殊用途物业，指车站、码头、机场、医院、学校等。 夏善胜：物业管理法，北京，法律出版社，2002 年版，第 5 页。物业管理是受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向其所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它伴随着城市的发展而发展，城市的发展使人们的居住条件和生活方式发生了质的变化，组团式的各种公共配套和生活设施齐全小区的出现，要求更好地发挥它们的社会功能、使用功能、服务功能，为人类文明和社会发展发挥社会、经济、环境效益。但纵观苏州市物业管理发展历程，专业化的道路还很漫长。 近年来苏州市物业管理已受到苏州市政府和全社会的关注，因此在如何将物业管理规范化、专业化，以及如何妥当处理小区物业管理纷争方面，苏州市政府都已经采取行动，逐步在完善相关的法律法规，加强对物业管理公司的管理和监督，严格执行江苏省物业服务收费管理办法并大力推广前期物业管理服务协议。同时在政府的支持下，组织成立了苏州市物业管理协会，旨在加强苏州市物业管理公司的自我约束和加快物业管理公司的进一步发展。当然，长期以来在小区物业管理中出现的问题也不是在短时间内便能解决的，毕竟冰冻三尺非一日之寒，现下依旧存在着很多问题亟待解决：1、前期物业管理是难题国家建设部今年月正式向全国推广的前期物业管理服务协议标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。 一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。 立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，但依旧有许多物业管理公司对此熟视无睹，“吃定了”旧条约，在物业管理过程中未能从管理者的心态调整到服务者的心态上，服务质量低下。2、更换物业管理公司的难处 现下很多小区的业主及业主委员会对其小区的物业管理不满，纷纷选择了更换其小区的物业管理公司，原以为更换过后的物业管理公司会服务周到，却不想情况仍旧未得到改变。一些垃圾长期得不到清理，特别是建筑垃圾，有超过20天未清理的，物业说收垃圾的车坏了；引进了移动和联通搞网线，搞了几个月还在折腾，把绿化搞得乱七八糟；移动和联通搞网线建设，管线外露，沿着墙壁乱穿；布线乱走，有的横过门洞；接线盒东倒西歪，简直和破坏建筑没区别，小区的物业管理公司却从未询问制止过；按理说小区搞网线建设是要经过业主委员会批准的，但是却从未知会过业主委员会等等。 原本是期望能通过更换物业管理公司来改变业主对物业管理公司的不满，但结果更换过后依旧未能给小区的物业管理带来任何改变，甚至与之前相比更令人不满。业主看到的问题，物业管理公司更应该看到，而不应当视而不见，小区保安每日列队操练是好事，但在注重这些表面工作的同时，业主其实更希望物业管理公司能加大对物业管理实质内容的关注。3、物业管理收费不规范由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性。 物业公司行为的随意性和自主性也就意味着在物业管理收费过程中必然会出现收费不规范的现象,这种不规范收费的行为也必然会遭到业主及业主委员会的极力反对。因物业管理不规范收费而导致物业管理公司与业主不合也是屡见不鲜，最为常见的就是业主欠费，通常欠费有三种情况：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。 所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。 所谓不当抗辞，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。 而无论是哪一种情况，都使得业主与物业管理公司之间原本就紧张的气氛更为恶劣。4、小区保安问题 根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： （ 1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （ 2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费； （ 3）绿化管理费； （ 4）清洁卫生费； （ 5）保安费； （ 6）办公费； （ 7）物业管理单位固定资产折旧费； （ 8）法定税费。 理所当然，小区的保安工作自然是物业管理公司来负责，同样的，小区的保安工作也是所有业主最为关心的问题，一隅之所尚不得安，又何谈物业管理。 小区的保安都是物业管理公司经过挑选培训而剩下的“精英”，但似乎即便是精英也无法阻止犯罪分子的猖獗，保一隅之安。小区内车辆被砸，车内物品被盗，而四处巡视的保安人员竟无一人看见这种犯罪行为，就连小区内监控录像都没有拍到实质性内容；小区内电缆被盗，没有一个保安人员发现，在得到业主举报后，迟迟没有回应；业主的报箱中每天都有新的广告单，屡禁不止等等。这一系列的问题都是物业的保安工作没有到位造成的，在这些问题上，小区的业主对此深恶痛觉，而保安对此也毫无办法，颇为无奈。5、小区车位问题 相对于小区其他的答题问题而言，车位问题就较为片面，在此将其单独列出，是因为小区车位问题是一个历时久远却一直未能得到彻底解决的“钉子”，影响恶劣，同时也是一个与开发商和物业管理公司都先关联的问题。 小区内原本应该是通行无阻的道路上四处停放着车辆，不仅堵塞了小区内道路交通，更破坏了小区内原本的环境，而原本应当用于停放车辆的地下车库却停着寥寥无几的车辆，这幅景象在各个小区内不难见到。小区业主对此怨声载道，一面自己需要停车却苦于没有车位可停放，另一面对于车辆堵塞道路确实无可奈何。二、小区物业管理问题产生的原因（一）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成在中小城市，住宅小区物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业企业。（二）业主之间意见不一致，业主委员会众口难调一家物业管理公司究竟是好是坏，最终的评判标准还是要看业主的评价，但问题在于每个业主都是思想完全独立的个体，因此对于物业管理公司所提供的服务评价并不一致。根据前期物业管理服务协议，小区在成立业主委员会之后，业主委员会有权解聘承接前期物业管理的物业管理公司，而业主委员会判定要不要解聘物业管理公司的依据便是小区业主对该物业管理公司的评价，但小区业主各说各有理，众口难调，业主委员也很难做出决断。这在一定程度上滋生了物业管理公司不作为的现象。（三）业主委员会难作为根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）；或首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满两年的。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。业委会已经在中国各城市的各居民住宅区普遍成立，并成为小区治理中具有法律地位的一个关键性主体。但是业主委员会在成立中不可避免的问题是向心力和业主委员的素质问题。小区中的业主委员会成员大多是在入驻之后才相识，而加入业主委员会一方面是为了加强对物业管理公司的监督，为全体业主谋利，另一方面许多业主委员会成员在加入业主委员会后只想到为自己谋利，而不去关心其他业主在物业管理中所受到的困扰，不作为现象很严重。同时想要找到一群负责热心并有较强法律意识的业主委员会成员也并非易事。一个小区业委会的质量，不仅取决于居民自治的参与热情、居民的公民素养，还取决于开发商、物业公司的意识。事实上，很多业主委员会较为成熟的小区，业委会与物业公司形成了共生的和谐关系，而非简单的投诉与被投诉，服务与被服务。（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下目前我国的物业管理行业是劳动密集型行业，从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。而物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步晚、定位不高，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。因此，所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在。（五）企业亏损现象不容乐观、赢利水平低 物业管理企业推行的各项服务都是有偿的。物业管理企业提供的服务是以盈利为目标的，通过收取物业管理费用实现自身的维持和发展。但物业管理属于保本微利、量入为出的行业，物业管理企业可以采取多种经营的方式，增加资金来源，同时也可以使业主享受到全方位、多层次的服务。 王立久.物业管理学.北京大学出版社，2005，第3页，第25页大多数物业管理公司是以房地产公司为依托而发展的，物业管理是服务性商品的市场意识缺乏；更有许多物业公司的经营状况不佳，社会化程度低盈利少。主要有以下原因：开发楼盘的遗留问题累及竣工后的物业管理。如因房屋质量问题引起的纠纷，不能很好地为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费；小区公共配套设施不健全，业主也因此拒交物业服务费；小区安全环境差，出现偷盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业管理费。同时由于不同物业公司的经营状况不同，因此在收费上也有很大的差异，所能提供的服务质量也差异甚大。作为业主，自然是希望“价廉物美”，付最少的钱，得到最好的物业管理，即便做不到“价廉物美”，最起码要做到自己所得到的物业管理是抵得上自己所支付的物业管理费的。而作为物业管理公司，尤其是那些本身盈利状况不佳的物业管理公司，自然是希望能够通过所承接的小区物业管理盈利。两者心态相碰撞，必然给物业管理公司与业主相协调合作带来诸多不便。更有甚者，部分亏损或被业主委员会解聘的企业干脆破罐子破摔，全然不顾工作职责，放任小区内出现各种问题或故意制造问题，如断水断电之类。这些都在不断激化着业主与物业管理公司之间的矛盾。（六）安保硬件不足，保安人员素质有待提高小区的安保主要由小区内的安保硬件条件和保安人员两大因素构成，包括了监控、消防、保安巡逻、小区陌生人出入登记、围栏管理等等。很多小区在硬件方面就不足，虽说有监控，但监控不全面，监控摄像未能覆盖整个小区，而且监控摄像也不够清晰，在出现情况后很难通过监控录像来展开调查。而保安人员的素质更是一大难题，做得好的物业管理公司会招聘退伍军人做保安人员，而做的不好的则是一些普通人员，虽然经过一定的培训，但有些培训是物业管理公司自己开展的，部分保安人员甚至没有得到上岗资格证，这些保安人员在工作过程中往往是摆个样子，却无法起到真正的保安作用。无论是硬件条件还是保安人员的素质问题，归根结底还是钱的问题。物业管理硬件前期投入花费巨大，小一点的物业管理公司无法承受，即便做到了这些投入，在往后的物业收费过程中很多业主也会质疑，这些物业费是否收的太多，真的有必要么？招收更高素质的保安人员也同样意味着投入更多的资金，而这些投入最后都要分摊到每个业主身上，同样也并不是每一个业主都能够接受的。（七）小区车库权属需明确 在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。 梁慧星，陈华彬：物权法，法律出版社 2005 年版，第 243 页陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系。 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社 2007 年版，第 57 页但事实是，很多开发商会将其小区的地下车库单独列出出售，并不出租，这导致了很多业主买不起车库，停不了车辆，更扰乱了小区内部的治安和秩序。其根本原因是物业小区的产权界定不清，特别是小区的全体业主对共有部分的权利有待明确的界定。 物权法草案（第四稿）第六章对“业主的建筑物区分所有权” 做了规定。第七十三条：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十五条：“业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。”根据法律规定小区地下车库的权属一般有三种情况。 1、如果是人防工程的，开发商不拥有产权，不得出售。 2、除此之外，如果地下车库的建筑成本未被开发商计入房价的，权属归开发商。但地下车库没有产权，只能出售使用权 .或出租，这由开发商决定。 3、如果地下车库的建筑成本被开发商计入房价的属于小区全体业主共有。但通常由于开发商处于强势地位，地下车库究竟是出售使用权还是有偿出租，抑或是无偿使用，原本对此有决定权的业主委员会都无法行使其决定权。由此造成业主和物业方对于车位归属问题理解不同，因此在物业处置时，会引发业主的不满。此外，对于物业方向业主收取停车费，业主和物业方也会产生一些纠纷。当然，除此之外造成如今停车纠纷的根源有很多，很多老旧小区的基础设施不能满足大幅增加的私家车也是一个重要的因素。（八）物业管理收费法规不健全，业主法律意识不足 物业管理收费之所以存在不规范现象，很大因素上是因为先关法律不健全，让物业管理公司有空子可钻，同时由于业主对物业管理收费的相关法律认识不足，造成物业管理公司和业主在物业收费问题上针锋相对。三、苏州市小区物业管理的治理对策（一）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择目前，物业管理服务企业基本依附于开发商，政府有关部门可依照 前期住宅小区物业管理招投标管理办法，责成开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理，同时鼓励开发企业积极引进外地优秀物业服务品牌企业，使住宅小区物业管理向市场化、规模化、品牌化的方向发展。小区的开发建设单位和居民委员会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业服务公司专业化管理相结合；培育和完善物业服务市场，形成业主和物业管理公司双向选择机制。（二）普及小区业主的法律知识宣传坚持对小区业主进行法律知识的宣传，使业主明确物业管理公司的职责所在，明确物业管理公司与开发商的权责范围，减少因开发商遗留的各类问题造成的业主与物业管理公司之间的矛盾。史尚宽认为，不动产相邻关系是指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。 史尚宽著:物权法论，中国政法大学出版社2以犯年版，第79页因此应当使业主明晰如何通过正当的法律手段来解决与物业管理公司之间的矛盾，而不是采取过激的欠费、暴力等手段。并通过宣传教育强化业主关于业主委员会的重要性，使业主积极参与到业主委员会与物业管理公司的日常管理活动中，强化业主的维权意识。业主的法律意识提高了，业主委员会成员的法律意识也必然有所改善，也就能更合理迅速地展开业主委员会的工作，维护业主权力。（三）加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。 1、管理人员须花大力气开展培训与思想教育。只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业 务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。 2. 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。 3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。 物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。 4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。（四）加强物业管理实务培训工作 我国目前的物业管理从业人员严重缺乏。应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，加强物业管理的实务培训工作，同时，企业要勤练内功，加强从业人员的培训，不断提高从业人员的整体素质，造就一批住宅小区物业管理人才，使住宅小区物业管理上档次、上水平，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。（五）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法作出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。（六）加强对停车场、车辆的管理 加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。 近年来大量住宅项目按规划同步建造了相应的地下停车库，开发商采取降价促销、租售并举等积极方法值得肯定，既解决了资源闲置的问题，又维护了小区的和谐和安定，符合苏州市住宅区物业管理条例的精神，不失为是一种明智之举。但目前仍有个别开发单位，片面强调自身利益，违反了苏州市住宅区物业管理条例第四十七条的规定，坚持只售不租。 依照苏州市住宅区物业管理条例的规定：“住宅区地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主 (代表 )大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续”。也就是说，在住宅区地下停车位尚有空余的情况下，法律规定任何单位、组织，均不得在物业管理区域内新辟规划以外的停车位。当地下停车位不足的情况下，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，法律规定应当经业主 (代表 )大会或者业主委员会决定，并依法办理相关手续。 为此，市房管局近日专门下发了关于对住宅小区内地下停车库只售不租问题进行专项检查的通知，要求对住宅项目地下停车库使用情况进行全面清理，并做好开发单位的宣传解释工作，督促未符合相关条例规定的进行整改，并对各物业服务企业违反规定的行为督促其自查自纠。对拒不改正的，房管部门将根据有关条例进行行政执法，并请市人大环资城建工委予以督查。 （七）进一步完善物业管理收费的相关法规，加强对业主的法律宣传近年来，针对物业管理收费问题，政府相继出台了物业管理条例、江苏省物业管理条例、物业服务收费管理办法等一系列法律法规，对物业管理收费的各个方面都做出细致的规定，旨在规范物业管理收费的不规范行为。国务院制定的物业管理条例是比较权威、涵盖范围较广的一项法律条例。具体包括:总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维修、法律责任和附则几个大的方面。 具体内容参见物业管理条例同时，业主欠费清收应注意的法律问题 ：1 、物管企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物管企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。不当清收行为的表现形式是这样的。但常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化与欠费业主