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律师百战经典：二手房买卖合同纠纷胜诉全记录2007年7月11日，我到广东嘉辉律师事务所工作没几天，就有一个女客户叫徐X华的带了一些资料上门来找我所主任咨询。主任安排了作为主任助理之一的小朱(实习律师，武汉大学法学院硕士研究生)接待了她。在他们交谈的过程中，我听到徐小姐有些我们韶关人的口音，就下意识地看了她一眼，并笑着打了个招呼，用广州话问候了下对方是哪里的啊之类的问题。徐小姐也很有礼貌地点头微笑，并同样用广州话予以回复，彼此都知道大家是韶关同乡。看过徐小姐带过来的材料后，小朱没有当场表态，只是说让她把材料留下来。而我作为从法院辞职不久的实习律师，手上也有些活，在旁时断时续地听了他们的谈话。 由于不是自己经办的案件，我就没再关心这事。小朱后来向主任作了汇报。 过几天，徐小姐又上门来取资料，还是小朱接待了徐小姐，徐还没来得及喝茶，小朱就开口说：你这个案件，我们主任说了，要输的案件我们不接，这些资料你拿回去吧。徐小姐大惊失色，一手接过资料，眼睛睁得大大的,大声说：什么，我这个案子会输?!小朱于是就说：你买的房子是人家的夫妻共有财产，没有经过共有人同意，属于无效合同。这个城市房地产管理法有具体的规定。现在你做被告的话肯定会输。 徐小姐此时言语的逻辑思维已经混乱，只顾东拉西扯地说理，说什么他们早就不是夫妻了之类的话。边说边走向门边，准备离开我们律师事务所。 就在徐小姐的手即将拉开玻璃门的一刹那，我叫了她回来，让她把资料给我看下。因为我在前几天他们交谈时所听到的还记忆犹新，感觉这案子是有戏的。 徐小姐于是将资料递过我，我招呼她到回会议室里坐。边看资料，边问她问题。我在案卷材料中看到了原告廖X有的起诉状、证据、法院开庭传票和举证通知书等等。这案件在20多天后的八月份开庭。同时，我要徐小姐提供她手上现有的证据。都看完了。我心里有底了。于是找小朱说，这个案件可以接下来办。胜诉的可能性很大。小朱有些尴尬，说拿不定主意，这个要主任决定。我于是敲主任的门，进去和主任说了，听完我说，主任一开口就问，你说这个案子能赢，你能把法律依据找给我看吗，我于是找来法条书，就把具体的法条找了出来。主任看了，就说，你既然认为能够赢，可以和当事人谈下把案件收下来。徐小姐此时心情很急，也敲门进来听我和主任谈案情。 我于是再和徐小姐谈案情，为她分析，案件会赢在哪里，万一输了怎么样才能避免损失。我在法院十三年的工作经验此时显露无遗。很快就让徐小姐信服。 因为徐小姐也问过N多人，也去过N多地方咨询。很少人说她的能赢，大部分人说她会输。而且有些人还煞有介事地说，报纸什么时候登了相同的案例，象她这种情况，输光光了。所以她一直云里雾里，无从知晓。 其后就谈到收律师费的问题，我于是叫财务帮她计算，103万元的标的金额约要律师费52000多元。我于是说既然是韶关同乡，尾数2000多元就不收了，只收一个整数，5万元。没想第二天一早，徐小姐就从银行转帐，交清了此款。 二、案件的承办 我从门边捡回来的案件，自然由我主办。我在厘清案情的基础上，将诉讼材料分门别类，进行有序管理后，就着手写答辩状、编列我方的证据、我方的证据清单、对对方举证的质证意见、对对方观点的反驳意见以及代理词。同时准备了法律条文和法律依据。并对需要调查取证的项目做了计划。 案情： 徐X华与廖X有、林X奇夫妇是邻居，都在梅林X村居住，廖林居住的这一套房屋，原登记价格56万元。仅署了林X奇的名。后来廖、林因长期不和在法院诉讼离婚，历经一二审，最终由中级人民法院判决离婚。由于双方都没有在一审中提出分割房屋的请求。一审判决后，廖不服抚养费的处理，虽在上诉状中提过要独占房子，但没有提供房屋的任何证据。于是一二审法院都没有处理这套房屋。两审判决书上连这房屋提都没有提。最终法院判决生效后，林X奇将房屋交地产中介挂牌销售。恰好，徐X华也想买多一套房屋，扩大居住面积，于是在地产中介处发现了林X奇的房屋，中介向徐保证说已查过档，房屋产权没问题后，同时林向徐出示了中级法院的离婚判决书，言明他们已无夫妻关系。于是两邻居通过中介达成房屋买卖合约即阳合同(通过建行转按揭贷款)，定价103万元(实收)。徐先付40万元帮林还清林欠招行贷款40万元。拿出房产证原件后，徐向建行贷款70万元，在过户后再向林支付余款63万元。 需要说明的是，房屋当时有X印刷公司出资让其人事经理在租住。但林向徐保证，租期差不多就到了，过户后会让他走人，或者由徐收租金。 另在房地产交易中心备案的二手房屋买卖合同的标的金额是56万元，仍按照原来的登记价。目的是为了省税钱。而阴合同定价是103万元。 没想过户后没多久，远在北京工作的廖就来电话找徐，说房子是他的，他老婆是私自出卖，是没效的;而徐愕然，答你们不是离婚了吗，怎么还是他老公。说原来房产证上没有他的名。这些谈话，都被廖录音了，作为证据提交到法院。 不久，廖就请律师(号称执业十年以上)诉至法院，将林X奇和徐X华一起告上。要求法院判决房屋归其所有，要求确认二手房屋买卖合同(即阳合同)无效(1)。另要求二被告赔偿原告误工、交通等经济损失2万多元。在法院确定案由时对方律师对法院确定的撤销(合同)权纠纷的案由没有持异议(2)。同时对方律师耍小聪明，把标的物定价为56万元。以图减交诉讼费(3)。 注(1)：这是对方律师的失误，阳合同逃税，当然是无效合同。而原告想赢，真正的目标是把阴合同确定为无效。该写的没写，这里应当将阴阳合同一起写上，这才是一个较完美的诉求。 注(2)：对方律师又一个失误，法院确定案由不正确，律师作为代理人应当要求法院及时纠正过来，以防代理方的权益受到影响，因为主张的事由、案由不同，权益保护的内容就不同，主张错了，法院不会支持。你不提异议，法院认为你认可了。 注(3)：对方律师又一低级失误，早早算准诉讼费，让当事人好准备，就是大阔佬，有卡在身有时也不记得密码。法院的诉讼费，你那么容易省的吗。这案后来原告就吃了苦头，在败诉前老老实实去将欠交的一万多元诉讼费交齐了。没多久，又要交一大笔上诉费。手头紧的话，这官司根本没法打下去。 三、略施小计玩法院 未判之前见分晓 在我方举证的同时，我想阳合同逃避税收，标的金额这条款无效是肯定的了，阴合同还可以保住有效。对方只有要求法院宣告阴阳合同均无效，法院也是这样判决了，那么我方就输光。此种情况下，法院有可能会追加房屋的现抵押权人，建行深圳分行做第三人，因为阴阳合同均无效，涉及到财产各自返还，那么法院势必要让建行深圳分行知晓，并参与到诉讼中来。因为房屋重新易主，会影响到建行抵押权的行使，贷款给徐小姐的70万元也存在还款不能的风险，与本案的处理有法律上的利害关系。 不动产和动产一样也适用善意取得制度，这是物权法明确规定的，诉讼时物权法已经在施行了。民通意见的善意取得并没有排除不动产，它说的是财产，那当然将动产和不动产都包括在内。考虑再三，我觉得该测试下法院的态度，假如法院真的追加建行深圳分行作第三人，那么这案件就悬了，但是从另一个角度看，也不是说一点益处也没有，即从银行资金的安全角度看，建行会做我们的同盟军，建行它也不想房屋买卖合同无效，主合同无效会导致从合同即抵押合同无效，影响建行的抵押权的行使和70万元贷款本息的资金安全。假如不追加，那么案件拿下来一点问题都没有。但是实践中都是由原告列明或申请追加第三人的，由被告方申请追加第三人是很少见。 于是我捉紧时间，写好两份追加建行深圳分行为第三人的申请书，让徐小姐签好名，在举证期限内由我送一份到法院信箱里。 没多久，法官助理打电话给我，说法官认为建行深圳分行与本案无利害关系，不同意追加该银行为第三人。并要求我去法院领取有关通知。我于是兴冲冲到法院把这份通知拿回来。心里更加有数了。没利害关系，那是说得很明白了，至少在主审法官眼里，这个案件在处理上，不会对建行的既得利益造成影响。不追加建行为第三人，就说明从合同在法官的眼里是有效的，从合同都有效，那么主合同会无效吗?主合同也因为有效而不至于导致从合同无效。明知法院不会追加第三人，但是为了预知法院的判决结果，煞有介事导演追而不加的一场戏，这是从事律师业以来，本律师用诉讼技巧玩耍法律、法院比较开心的一次。 四、庭前花絮 因为林X奇拿到卖房款后作了人间蒸发，法院不能直接送达到位。于是采用公告送达的方式，于是开庭拖后两个多月。 阴阳合同的存在，阳合同标的金额的条款因逃税将会没效。廖X有为了胜诉，已经全力以赴了。经常上门找徐小姐闹事。甚至用铁链反锁她家的门，已经多次由警方处理了。后来我还为徐小姐写了一份律师函，严正向其住处的物业管理公司提出意见，要求该公司不得放任已不是业主的廖X有入小区楼层，上徐家闹事。我想廖肯定会去税务机关找徐小姐的麻烦，于是我找徐说了我的想法，也就是让她及早到地税局备案，一来说清楚此事情，二来承认错误，争取宽大处理。但是徐小姐不肯，说这样会让她补交很多的税，因为约定的103万成交价是实收价。我于是一五一十地向她说道理，但她还是很犹豫，到处问税务人员有关法律后果。问到的一些“有身份的”税务官吏，意见居然和我的相反!居然给她出馊主意，说深圳还没处理过阴阳合同的，包括罚款，更谈不上追究刑事责任了。说自投罗网是自讨苦吃。由于徐偏信这些专业人士，拖了两个多月，在与上门闹事的廖X有争吵中，廖说出我要去税局告你这些话，我得知后，在我催促下后来徐终于听从了，我于是为她写了一个接受税务机关处理的补税保证书加上证据如阴阳合同的复印件、房产证、税票等到地税局，和徐小姐亲自去了一趟，表明了随时补税的态度，承认了逃税的错误。 去的时候，我们一说明来意，地税局的人就说，那个廖X有已经来投诉了，要求加大力度查你们。这时，徐小姐才没后悔听我的话。 开庭前夕，对方为了能不战而胜，居然要求我方与之谈判。在饭店里，双方见面坐下来谈。廖及其律师提出，要徐小姐承认阴阳合同都没有效。让我们有意输了这个官司，让廖赢个痛快。说以后都找林X奇算帐。我们反唇相讥，有效的东西我们怎么可以认为无效呢。找林X奇追偿的事情还是你这个前夫去做好。 谈判破裂不欢而散。 五、开庭 第一次开庭，场面紧张、激烈，真刀真枪干上了，我作为主办人，丝毫没对对方客气。驳斥对方说二被告恶意串通的指责，因为价格是最重要的因素，只有把价格搞得过低了才可能是恶意串通，提出证据说明房屋市场价仅76万元(建行委托房地产评估行评估)，而对方根本举不出证据，证明房屋市值远在103万以上。同时提出，就算是恶意串通，只有损害权利人的合法权益时，才能算是无效行为。交易价103万对比76万的市估价怎么可能损害权利人的权益呢。法庭对其恶意串通，主张合同无效的说法根本不予采纳。 同时我引用婚姻法第四十七条的规定，夫妻双方离婚时一方隐藏、变卖夫妻共有财产, 离婚后另一方发现的可以提起再次分割共同财产的诉讼。称假如原告认为被告林X奇有上述隐藏、变卖夫妻共有财产的行为，应当提起的是分割之诉。而且分割的对象是63万元纯房款，而不可能是已过户的房屋。因为假若房屋不算是林X奇的个人财产，是夫妻共有财产，也适用善意取得。 我甚至在旁枝上作文章，戏弄对方，向对方连连发问，原告提出了两个不同的工资版本，一个是在他与林X奇离婚时的，一个是在本案中新提出来的，说明他工资高能够出资购买首付。我问他，究竟哪一个工资证明是真的，哪一个是假的。廖说两个都是真的，此时法官们都咧开了嘴，我于是深刨，再问为什么两个都可以是真的，廖说，根据需要来定。什么时候需要低工资版本，就什么时候提供，高的工资版也同样的道理。这时法官们都要用手来捂口了。 辩论时对方律师理屈词穷也硬说，被我捡了个便宜，他说在X年X月X日，林X奇就早已搬出去了(其实是被廖打走的)，由廖找人租住，这表明林对房屋是没有产权的。应当归廖一人所有。我于是马上反驳，说这是什么逻辑，搬家就意味着丧失房屋产权，那么天下没有人敢搬家了。 最关键是原告律师对法院确定的撤销权的案由没异议，主审法官说撤销就意味着你认可合同都有效，因为只有有效的合同才存在撤销的问题，同时原告律师在诉状中仅仅要求确认阳合同无效，阴合同则没有提(起诉时对方也没有阳合同)，这是原告律师书写诉状的失误，你就是不知阴合同的名称，你可以用模糊词语代替，如我认为可以这样写“要求人民法院确认二被告签订的房屋买卖合同均无效”。庭上法官提示对方，是不是仅确认阳合同无效，对方律师此时才想起还要确认阴合同无效。法官此时都在教对方律师打官司了，当然我是不能教他的了，不能提醒对方诉求搞错了，法庭即战场，是你死我活的关系。法官提示他应当变更诉讼请求，提合同无效之讼。当事人对合同性质认识错误，诉讼请求和其真实意思不一致，法庭根据证据规则是有权提示的，这个法条我很清楚，于是不多说。 我捉住对方变更诉讼请求这一点，认为原告是在增加了诉讼请求，同时捉住原告在交诉讼费时是按阳合同56万元的标的交的费，认为原告应当按照其主张的房屋价值150万交费。应当补交诉讼费，法官也觉得有道理。要求廖按照103万的标的再交诉讼费。 由于原告当庭在法官的教导下增加了诉讼请求，合议庭于是另定开庭时间，进行第二次的开庭。 再过两个多月后，又进行了第二次开庭，这次原告及其律师为了说明林与徐是相互串通，徐不是善意取得，而是恶意串通取得，就是为了说明善、恶这两个字的含义，居然把字典也拿来当证据用，我于是不失时机调侃了对方一番，我说：原告方自已善恶不分就算了，也当我们包括法官们也善恶不分，难道要你对我们进行识字辅导和补课，话音未落，主审法官气不打一处来，没有制止我说话，她自已就大声说起来了，重重一法槌砸在审判台上，原告你交的什么证据，把字典都搬上法庭来了，上法庭来给我们普及文化教育.唉，这个时候我反而同情对方了。 主审法官还没完，原告在庭上还交一大堆没用的东西上来，我说过了举证期限，不予质证，原告一个劲地要求法官收下，法官不同意收，说过了举证期限，被告也不同意质证，并责问，原告你交那么多的证据上来，没几个有用的。还把档案袋都撑破了。 同时我还认真发现对方并没有补交够诉讼费，于是提醒法庭。法庭马上开单让原告限期缴纳。 开庭结束时，我把写了八页的代理词交给法庭。这种场面和法官们的态度，我的当事人已很放心了，主任也很高兴。已经胜诉在望了。 六、判决和后记 两个月后，手机铃声响起，法官助理已告知了判决下来了，而且提醒，判决对我们有利，不要宣扬判决结果才，以免给法院送