新世界地产武汉K11-MALL定位报告

武汉武汉K11K11新食尚工作汇报新食尚工作汇报 2009.5.26 新世界中心新世界中心K11 新食尚定位建议新食尚定位建议 一.一.项目定位项目定位 二.二.业态规划业态规划 三.三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 四.四. 主力品牌介绍主力品牌介绍 一一. 项目定位项目定位 主题定位主题定位 “既陌生更向往既陌生更向往”的K11新食尚，代表高效社交与积极向上的城市精神，兼具K11各地统一的艺 术气质。 带来新颖时尚的商品品牌；提供独一无二的餐饮空间；创造琳琅满目的餐厅组合；延续不同时段 生活享受。 武汉地标性餐饮集合地。 消费群定位消费群定位 武广商圈的零售购买人群，武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁。该区间内收入较高的 消费人群较其他市民闻多识广，消费意愿强，接受新事物的能力强；他们特别愿意尝试有相当知名度、 品质好但在本地较少的新餐饮品牌，同时他们亦是社交宴请重要消费者，符合K11新食尚精神。 餐饮定位餐饮定位 以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。 K11项目所在的区域和特性决定了本项目的商务性较其他更为突出，出于社交宴请性质到该项目消费 的中高收入人群将至少占目标客群的64%，甚至更高。因此，K11新食尚项目的主要租户组成将以面 对社交宴请的商户为主，在就餐环境方面将更注重档次和品质，以便适于交谈。社交宴请类商户不论 从数量还是面积上，都较其他同类商场更多。 品牌符合K11理念。消费价格定位在500800元。 二二. 业态规划：业态布局立面图业态规划：业态布局立面图 5F西餐厅/艺术酒廊 4F商务正餐 3F商务正餐 2F主题餐厅/休闲餐主题餐厅/休闲餐 1F咖啡 糕点 甜品 糕点 甜品 B1快捷餐厅与美食广场 二二. 业态规划：垂直交通及建筑建议业态规划：垂直交通及建筑建议 门厅2的一部直梯专 供直通5楼西餐厅 门厅1的三部直梯专 供直通3楼、4楼商 务正餐 主题餐厅/休闲餐由于其 1+2的复式结构，垂直 交通在内部解决，可协 助租户在内部搭建楼梯 由于楼层较高的租户在展示面、可 通达性等条件上较一二楼租户有客 观劣势，在租赁条件方面可灵活处 理，以吸引优质商户入驻。 因此，该项目的高区3至5层将 以整租为主，并专供四部垂直梯使 用，不论在档次、私密性还是便利 性方面，都有利于项目的整体形象 和商户的品质。同时，可减少垂直 梯每层进入客区的面积，增加租户 可租赁面积，提高项目收益。 二二. 业态规划：租金建议业态规划：租金建议 楼层GLA 預估租金(使用面积) (人民幣/月/平米) 預估租金 (人民幣/月) 預估租金 (人民幣/年) (平方米)保守平均乐观保守平均乐观保守平均乐观 B11,629 50709081,450114,030146,610977,400 1,368,3601,759,320 F1751 200250300150,200 187,750 225,300 1,802,400 2,253,000 2,703,600 F2757 150175200113,550 132,475 151,400 1,362,600 1,589,700 1,816,800 F3796 10012515079,600 99500 119,400 955,200 1,194,000 1,432,800 F4796 70809055,720 63,680 71,640 668,640 764,160 859,680 F5701 45556531,545 38,555 45,565 378,540 462,660 546,780 Total5430615755895512,065635,990759,9156,144,7807,631,8809,118,980 注：依据新商业租赁惯例，我们需为租户在开业后提供3-6个月不等的免租期，最终免租期限视租户承租面积和品牌号召力而定 类型类型GLAGLA占总面积百分比占总面积百分比 商务正餐170731.4% 休闲餐饮/主题餐厅110420.3% 西餐73213.5% 快餐73213.5% 糕点甜品咖啡2584.8% 美食广场89716.5% 总计5430 B1-F5各类型餐饮占总项目面积的比例（按实用面积）各类型餐饮占总项目面积的比例（按实用面积） 注：具体面积以最终实际测量为准 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 1F 新世界 酒店 商 业 步 行 街 解 放 大 道 门厅2 门厅1 铺位铺位GLA（）（）意向商户意向商户 F10177哈根达斯，DQ F10275面包新语，水果物语 F103106Jamaica caf，illy，星巴克 F104144棒约翰，意粉屋 F105203鼎泰丰 门厅1115 俏江南，四季恋 门厅231 琥珀，戈雅 商 业 步 行 街 新世界 酒店 解 放 大 道 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 铺位铺位GLA（）（）意向商户意向商户 F201327棒约翰，意粉屋 F202430鼎泰丰 2F 3、4F 新世界 酒店 商 业 步 行 街 解 放 大 道 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 铺位铺位GLA（）（）意向商户意向商户 F301796 俏江南，四季 F401796 F301/401 5F 新世界 酒店 商 业 步 行 街 解 放 大 道 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 铺位铺位GLA（）（）意向商户意向商户 F501701琥珀，戈雅 F501 B1 铺位铺位GLA（）（）意向商户意向商户 B101147 麦当劳，肯德基，真功夫， 水果物语/水果捞等 B102267 B103240 B10478 B105897美食广场 三三. 间铺及品牌落位间铺及品牌落位 四四. 主力品牌介绍主力品牌介绍 餐厅简介餐厅简介俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌 餐厅、蘭（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，以“俏江南”为名的 高档精品餐厅，主营川菜并辅以粤菜及谭家官府菜，针对顶级服务市 场、高端商务餐市场、时尚健康美食市场，将中式商务正餐的菜品、 服务、环境和理念推向极致。俏江南追求菜品的创新与融合，同时在 餐厅设计上标新立意，将中国古典的江南小桥流水进行西式设计，并 聘请国际级设计师量身定做，为消费者带来时尚、健康、高雅的就餐 体验。 经营状况经营状况在全国设有40多家分店，经营状况良好，是高档商务餐、新派大型酒 楼的代表性餐厅，在武汉高端人群知名度高 武汉的武汉的 发展计划发展计划 在武汉初步计划开4家俏江南，其中，希望2000以上的旗舰店铺一 家 本项目本项目 合作意向合作意向 有合作意向，需要2000，设计期3-4个月，施工期2-3个月，建议采 用抽成联营方式。DTZ将协助新世界与俏江南签署固定租金合同。 对本项目对本项目 意义意义 俏江南是本项目的龙头租户该品牌在餐饮界远近闻名，是商务宴 请和中高端餐厅典范代表，对其他餐饮租户有很强的引导性和影响力， 同时在武汉市高端人群中有相当知名度和号召力。若能成功引入俏江 南，则K11将成为第一个引入该品牌到汉的项目，其影响力不言而喻， 同时可强化k11主题概念，体现项目档次，增强其他优质商户对k11品 牌的信心，提升项目吸引力，对下一步招商工作极为有利。 其他知名品牌举例