恩平市工业项目用地准入管理实施细则.doc

恩平市工业项目用地准入管理实施细则（暂行）第一条 为深入贯彻国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）、国务院关于促进节约用地的通知（国发20083号）、关于发布和实施工业项目用地控制指标的通知（国土资发200824号）等相关文件精神，加快推进我市经济发展方式转变和产业转型升级，促进集约利用土地，加强对新增用地工业项目的准入管理，根据江门市工业项目用地准入管理暂行办法（江府办201110号），结合我市实际，特制定本实施细则。第二条 本实施细则所称的准入管理包括工业用地招拍挂前投资项目的准入评审和准入项目的报批、实施、竣工、达产等过程的监督管理。我市行政区划内所有新增用地的工业项目，必须实行项目用地准入管理。第三条 我市新增用地工业项目必须同时具备以下准入基本条件。一、产业定位：必须符合国家、省最新的产业结构调整指导目录有关产业发展政策要求；必须符合土地利用总体规划及市各园区和工业功能区（基地）产业定位、发展规划及城市总体规划的项目。二、投资规模：投资规模主要包括项目的土地投入、厂房及附属设施投入、非生产建筑投入（科研楼、综合楼及行政生活用房投入）、生产设备投入等固定资产总投资，不包括流动资金投入。江门产业转移工业园恩平园区、市米仓工业区实际投资额1500万元（或等值外币。下同）以上；沙湖新型建材工业基地、横陂临港新型建材产业园、圣堂工业园、市精细化工区、大槐六家松工业区、君沙工业区、工业经济走廊325国道两旁实际投资额1000万元以上；其他镇级工业园实际投资额800万元以上。三、投资强度：江门产业转移工业园恩平园区、市米仓工业区150万元/亩以上；沙湖新型建材工业基地、横陂临港新型建材产业园、圣堂工业园、市精细化工区、大槐六家松工业区、君沙工业区、工业经济走廊325国道两旁120万元/亩以上；其他镇级工业园100万元/亩以上。四、建设容积率：江门产业转移工业园恩平园区、市米仓工业区用地容积率1.0以上（特殊项目报市政府审批），其他区域用地容积率0.8以上。五、非生产性用地率：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。确需安排绿地的，绿地率不得超过20%。六、用地创税率：江门产业转移工业园恩平园区、市米仓工业区：10万元/亩年；沙湖新型建材工业基地、横陂临港新型建材产业园、圣堂工业园、市精细化工区、大槐六家松工业区、君沙工业区、工业经济走廊325国道两旁：8万元/亩年；其他镇级工业园7万元/亩年。七、已进行工商税务注册登记：准入项目必须在恩平市辖区范围内进行工商注册登记，并以一般纳税人进行税务登记注册及统计备案。八、投资者资信良好：投资者及其投资企业组织结构、资本结构、经营业绩等情况良好。投资项目资本金比例不低于项目总投资的30%，外资项目资本金比例按国家规定执行。第四条 凡有以下禁止性条件之一的，实行一票否决。一、列入国家、省禁止用地项目目录的项目或者采用所列工艺技术、装备的项目；二、不符合国家、省限制用地项目目录要求的项目；三、列入中华人民共和国工业和信息化部公告部分工业行业淘汰落后生产工艺装备和产品指导目录（2010年本）（工产业2010第122号）国家落后产能淘汰范围的工业项目以及能耗评价不可行的项目；四、环保、安全生产不达标的项目。第五条 达到准入基本条件并具备下列鼓励性条件之一的项目，经市人民政府审核批准后可作个案处理。一、世界500强企业、世界著名跨国公司或大型中央企业。二、项目投资规模达到10亿元以上。三、能够改善区域产业形象、提升产业层次，对产业发展起关键性带动作用的项目。第六条 加强组织领导，成立市工业项目用地准入管理工作领导小组及其办公室，明确领导小组成员单位工作职责，分工协作，评审、管理工业项目。（一）市工业项目用地准入管理工作领导小组。领导小组是对工业项目用地准入审批的决策机构，由市政府主要领导任组长，分管国土资源的市领导任副组长，成员单位由市政府办公室、市经信局、发展改革局、科技局、监察局、财政局、国土资源局、环保局、住建局、统计局、外经贸局、安监局、规划局、工商局、国税局、地税局、公安消防大队以及项目主管单位等部门领导组成，并建立联席会议制度。领导小组下设办公室（设在市国土资源局。以下简称评审办），负责日常工作。评审办主要工作职责：1、负责评审办的日常工作，对全市工业用地项目进行管理、指导和服务。2、负责受理、组织工业项目用地准入评估、备案，并对各成员单位意见和评估结果汇总，出具初步意见书，提交联席会议决策。3、领导小组交办的其他相关事项。（二）领导小组成员单位职责。1、市国土资源局：主要负责审查项目所属地块是否符合土地利用总体规划，并就项目投资强度、容积率等集约利用土地指标提出意见。在项目准入后负责项目供地手续报批，对工业用地进行土地招拍挂。协助市评审领导小组组织评审办开展日常管理工作，对项目用地进行全程跟进指导、管理、监督和服务。2、市经信局：工业投资项目的主管部门，负责审查项目产业是否符合国家及区域产业导向、投资强度、投入产出的合理性及可行性、建设周期是否符合要求，并对引进项目的产业布局合理性等方面进行评估，审查项目建设投资强度、投入产出合理性与可行性。3、市发展改革局：审核项目可行性研究报告、项目建议书及工业项目能耗，负责准入后的备案或核准。4、市规划局：审核申报企业提供的规划设计书，审查项目所属地块是否符合城市（城镇）总体规划，并就项目选址评估；在项目准入后，核发建设用地规划许可证、工程规划许可证。5、市住建局：审核项目具体建筑工程的可行性。在项目准入后，负责核发施工许可证、对建筑工程进行监管，对工程竣工验收、备案，核发房产证。6、市财政局：会同市税务部门督促项目购买土地、建设、投产等应缴的各项税费入库。7、市环保局：主要审查认定项目是否符合环保要求，并在项目准入后负责跟进项目环评的审批。8、市外经贸局：主要审查项目是否符合外商投资管理有关要求，并在项目准入后负责外商投资企业合同、章程的审核和颁发外商投资企业批准证书，督促资金到位。9、市科技局：主要审查认定项目是否属于高新技术领域范围，项目实施主体是否属于高新技术企业以及是否拥有自主知识产权等，审核项目申报准入提交的证明材料。10、市地税局：主要审查项目依法缴纳地方税收收入（含带征基金）情况，督促企业依时足额缴税。11、市国税局：主要审查项目依法缴纳国家税收收入（含带征基金）情况，督促企业依时足额缴税。12、市统计局：对工业项目提供数据综合分析评价，为项目准入决策、准入后动态监管提供真实可靠数据。根据项目投资协议，核实项目投资强度、投入产出数据。13、市安监局：重点对项目的安全生产问题提出评价意见，并在项目准入后，加强动态监管。14、市工商局：核发工商营业执照，出具确认企业办理工商营业执照资料（经营范围、注册资金、登记日期等）的真实性。15、市公安消防大队：重点对项目的消防安全工作提出意见，严格按标准进行消防工程设计审核、验收工作，并在项目准入后，加强动态监管。16、市监察局：组织开展全市重大项目督办、工程建设领域专项排查治理等工作，对重大项目进行全程督促、跟踪督办和挂账督办，对主管单位履行项目管理责任进行督查。17、项目主管单位：主要负责受理工业项目用地准入报名，负责招商引资项目洽谈、登记、考察，进行项目用地准入预评和准入申请；负责协助签订工业用地项目投资合同和收取履约保证金；协助企业办理申报相关手续；负责督促项目按时开工、竣工、投产，进行项目的日常管理；每月将所辖的工业项目进展情况书面报评审办。第七条 审批程序。一、项目用地准入申请。拟用地工业项目投资者向项目主管单位提出项目用地准入申请，并提供项目以下资料：（一）项目建设申请书及准入评估呈报表（见附件1）。（二）项目可行性研究报告；（三）项目投资计划书；（四）项目的平面设计方案;（五）项目投资的法人工商营业执照、税务登记证、法人代表复印件，或自然人身份证复印件；（六）法人或自然人资信证明；（七）企业投资人上两年度验资审计报告及缴税证明材料；（八）其他需要提交的相关材料。二、项目用地准入预审。项目主管单位要对照项目用地准入基本条件和准入申请要求，在15个工作日内进行项目预审。经预审同时达到基本条件要求的工业项目，由项目主管单位出具初审意见和准入申请报市评审办，由市评审办提交市联席会议进行会审。三、项目用地集中会审。对工业项目的用地审批，采取不定期召开联席会议会审的方式进行，实行会议集中会审办结制。重大项目（总投资超5亿元）经市政府批准，可以单独召开会议实行“一事一议”会审。会议由市评审办召集，各成员单位结合部门职能，对提交申请的工业用地项目按国家法律、法规的规定及对照本实施细则提出审查意见；审查过程中，如确需实地考察的，报经市领导小组同意后，组织进行项目实地考察。评审办综合各职能部门意见后形成书面汇审意见报市政府批准。第八条 在工业用地公开挂牌出让过程中，未获得市政府批准进入的项目，无资格参加工业土地招拍挂。项目获得准入批准后，投资者可持市政府批复文件到市国土资源部门报名参加土地挂牌竞价。市国土资源局要依法向准入用地项目投资者做好相关应公开政务信息公开工作。第九条 工业准入用地项目在招拍挂取得土地前，必须与项目主管单位签订投资服务合同（见附件2）。取得土地时，必须与市国土资源部门签订土地开发承诺书（见附件3）。投资服务合同、土地开发承诺书明确约定项目的开竣工期限、投资强度、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、容积率、绿地率、投入产出、安全、环保、能源消耗、违约责任等事项。项目开竣工时间要求：项目投资规模低于5000万元的，投资者须在签订国有建设用地使用权出让合同后6个月内动工建设，建设期限12个月；项目投资规模在5000万元（含5000万元）至1亿元（不含1亿元）的，投资者须在签订国有建设用地使用权出让合同后6个月内动工建设，建设期限18个月；项目投资规模在1亿元（含1亿元）至5亿元（不含5亿元）的，投资者须在签订国有建设用地使用权出让合同后8个月内动工建设，建设期限24个月；重大项目（总投资超5亿元）的建设期限，经市政府同意后，按实际情况确定，但最长不超过36个月。各工业用地项目投资者要按国有建设用地使用权出让合同具体约定的开竣工等内容，认真组织好项目实施。第十条 严格执行工业用地出让最低价标准。（一）执行关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）规定的工业用地招拍挂最低价标准。我市工业用地属九等地区，最低价标准为204元/平方米，即13.6万元/亩。（二）按国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）和关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知（国土资发200824号）的文件规定，在同时满足符合国家和省优先发展产业、建设用地容积率和建筑系数超过规定行业分类标准40%以上、投资强度增加10%以上三个条件的，可按不低于我市工业用地最低限价的70%执行。第十一条 加强对项目供地的后续监管。一、成立市工业项目用地后续监管工作小组（以下简称“监管工作小组”），由市主要领导担任组长，市分管领导任副组长。成员单位由市经信局、发展改革局、科技局、财政局、国土资源局、环保局、住建局、外经贸局、规划局、工商局、国税局、地税局以及项目主管单位等部门组成。监管工作小组办公室（简称市监管办）设在市经信局，负责日常事务。二、监管小组职责。监管小组不定期地对全市新增工业项目用地情况、项目建设进度、投入产出等情况等进行抽检、督查，对项目用地准入评价工作进行监督。重点监管内容包括：检查土地使用者是否严格履行土地出让合同、投资服务合同、土地投资开发承诺书承诺义务，项目实际的总用地面积、厂房建筑面积、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积、绿地面积、开发建设期限、容积率和投资强度、建设进度、产业政策执行、竣工验收、产出效益、投资企业利用土地抵押取得资金等情况；年终参与对各项目主管单位工业用地创税率、环保节能等情况进行考核。三、监管的主要措施。（一）实行项目用地履约跟踪管理。1、实行履约保证金制度。工业项目投资者在签订工业用地项目投资合同后，在缴纳土地出让价款的同时要按1万元/亩的标准向属地园区（镇政府、街道办）缴纳协议履约保证金，实行专户统一管理，不得挪用，并报市财政局备案。保证金按项目开工建设、竣工验收、投产3个阶段进度、验收结果按比例予以返还。（1）按投资协议、承诺书规定时间开工建设时，返还30%的履约保证金。如因投资者自身原因未能按时开工的，则扣除该部分履约保证金。（2）按投资协议、承诺书规定时间竣工投产时，返还30%的履约保证金。竣工投产以企业运营产生的税收为准。如因投资者自身原因未能按时投产，则扣除该部分履约保证金。（3）按投资协议、承诺书达到约定用地创税率时，返还剩余40%的保证金。如投产2年后仍未能达到的，则扣除该部分履约保证金。2、实行取消准入资格制度。对已获准入的项目，1个月内不到市国土资源部门报名参加土地招拍挂的，取消其准入资格。3、实行闲置土地依法处置制度。（1）工业项目用地投资者必须在土地出让合同约定期限内开工及竣工。若违反合同约定，应认定为闲置土地，市政府依法按照关于印发恩平市闲置土地处置办法的通知（恩府办201158号）和印发关于对我市大宗闲置土地的处置意见的通知（恩府办201160号）的有关规定处置。（2）因项目用地单位自身原因减少项目投资规模，而导致部分建设用地空闲，且具备分割条件，并能重新用于开发建设的，项目主管单位须在项目完成建设前90日向原批准土地出让方案的市人民政府提出退还相应面积建设用地申请。经批准后，签订土地使用权出让合同变更协议，由市土地储备中心收回相应面积的土地使用权，按原出让地价款的50%退还项目单位相应部分的土地出让价款，并办理土地变更登记手续；对不具备分割条件的，要签订土地使用权出让合同变更协议，追加项目单位的土地出让价款。（3）项目用地被认定为闲置土地的，企业3年内不得享受市出台的所有优惠政策，在建设期内已经享受的政策优惠将予以收回，并取消企业的评优评先资格。（二）实行项目用地后评估管理。项目用地后评估管理以评审办为实施单位。项目用地投资者应于项目竣工验收后2个月内向市评审办提出竣工评估申请。市评审办收到竣工评估申请后1个月内召集各相关部门会同项目用地主管部门对项目投资建设情况进行后评估，并出具工业建设项目后评估意见书。对评估达标的，住建部门才给予办理房产登记手续；评估未通过的，市评审办出具整改处理意见，限期整改，直至整改符合要求后重新评估。经两次整改后，项目竣工验收仍不达标的，项目用地投资者要按土地出让总价款的5%支付违约金，并继续履约。项目因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响程度，部分或者全部免除责任。（三）实行项目用地动态监管。市国土资源部门要会同有关部门加强对土地出让合同实施情况的动态监督检查，加大对土地利用违约责任的追究力度，切实减少土地低效利用、隐性浪费和规避监管变更土地权属等现象的发生。如已享受了政府优惠政策的投资者取得项目国土证后，要求办理抵押手续直接用于融资借款的，要报市政府批准后，才能向市国土资源部门申请办理抵押登记。（四）实行项目督办。将市重大项目建设任务与新增用地工业项目的督查工作整合一并组织实施，落实项目建设督办制度。1、根据市每年制定的重大项目建设目标和任务、重大项目督查工作方案和重大项目考核办法，由市重大项目督查工作领导小组组织对重大项目（含新增用地工业项目）督查，推动重大项目按年度目标和任务完成。2、新增用地工业项目的主管单