房地产开发企业审计中的问题与建议.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除房地产开发企业审计中的问题与建议 工作日志 2009-04-01 16:34 阅读78 评论0 字号： 大大 中中 小小 房地产开发企业的审计注意事项1、 索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、国有土地使用证、商品房销售许可证（商品房预售许可证） 项目最初申办的就是建设用地规划许可证，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。 第二申办的是建设工程规划许可证，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是开工许可证，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是国有土地使用证，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 最后申办的是商品房销售许可证，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证 （一）收入 根据企业会计具体准则-收入的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。 （2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。 （4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。 （5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。 （6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。 （二）完工产品成本结转 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。审计取证：（1） 分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。（2） 索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。（3） 如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。（4） 索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。（5） 一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。 （三）税金 房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。（四）关于利息资本化 一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时企业会计制度也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。 审计取证：1、 索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。2、 结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。3、 集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。（五）借款抵押对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。审计取证：索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。（六）虚假销售 虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。审计取证： （1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。 （2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业； （3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。 （4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。 （七）待开发的土地房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。应关注对待开发的土地是否进行分摊。（八）应索取的与其他企业不同的资料成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料 内部审计在房地产企业物资采购中的运用 内部审计对物资采购控制活动应贯穿于整个物资采购控制过程，它不仅是指向供应商购买产品的过程审计，也是对采购风险控制并贯穿于采购过程的各个环节，包括采购计划、采购询价、供应商选择、采购 购决策、采购招标、合同评审、订单处理、验收入库，直到发料使用为止的全过程中所面临的各种风险评估与审计。为此，本文就以下两个问题略陈管见。 一、企业物资采购主要的风险类型 （一）企业物资采购外因型风险 1、采购合同欺诈风险。合同诈骗往往具有一定的隐蔽性，有时候很难与正常的合同纠纷相区别。合同欺诈风险主要包括：（1）以虚假的合同主体身份与企业订立合同，以伪造、假冒、作废的票据或其他虚假的产权证明作为合同担保。（2）接受合同当事人给付的货款、预付款，担保财产后逃之夭夭。（3）签订空头合同，而供货方本身是“空壳公司”，将骗来的合同转手倒卖从中谋利，而所需的物资则无法保证。（4）供应商设置的合同陷阱，如供应商无故中止合同，更改合同条款，违反合同规定等。 2、采购价格风险。（1）由于供应商操纵投标环境，在投标前相互串通，有意抬高价格，使企业采购蒙受损失的价格风险。（2）当企业采购认为价格合理情况下批量采购，但不久，该种物资可能出现跌价而引起采购风险。 3、采购质量风险。（1）由于供应商提供的物资质量不符合要求，而导致企业所生产的产品性能达不到质量标准，从而给企业带来严重损失，并且可能使企业在经济、技术、企业声誉等方面造成损害。（2）因采购的原材料存在质量问题，将会直接影响到企业产品的整体质量和企业经济效益，因采购原材料品质不良，影响产品的生产与交货期，降低企业信誉和产品竞争力，直接威胁到企业的生存与发展。 4、采购意外风险。物资采购过程中由于自然、经济政策、价格变动等因素所造成的意外风险。如交通意外事故等，不能正常供货，遭受缺货风险损失。 （二）企业物资采购内因型风险 1、采购计划风险。企业物资部门及人员计划管理技术不适当或不科学，导致采购中的计划风险，即采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划等与目标发生较大偏离。 2、采购合同风险。（1）由于合同订立者未严格按法律规定办事，导致企业蒙受巨大的损失。如情况不明，盲目签约；违约责任约束简化，口头协议，君子协定；鉴证、公证合同比例过低等等。（2）合同行为不正当。如卖方采取不正当手段，对采购人员行贿，套取企业采购标底；给予虚假优惠，或以某些好处为诱饵公开兜售假冒伪劣产品，导致合同风险。（3）采购合同日常管理混乱。如合同残缺现象时有所闻，以致履行时找不到合同文件，使企业难以判别对方是否违约，同时企业自身也常常因为合同管理混乱造成违约而被对方追究。 3、采购验收风险。由于人为因素造成企业所采购物资在进入仓库前未按合同及制度要求，对采购物资数量、品种、规格、质量、价格、单据等多方面的审核和验收而引发的风险。如在数量上缺斤少两；在质量上鱼目混珠，以次充好；在品种规格上货不对路，不符合合同规定要求；在价格上发生变形等。 4、采购存量风险。（1）采购量不能及时供应生产之需要，发生生产中断造成缺货损失而引发的风险。（2）物资采购过多，造成积压，其中多数因技术进步而导致的无形损耗，使企业大量资金沉淀于库存中，失去了资金的机会利润，形成存储损耗风险。（3）物资采购时对市场行情估计不准，盲目进货，结果很快价格下跌，引起价格风险。（4）企业“零库存”策略可能因供应商出现干扰因素，使企业因无货发生生产中断而陷入困境或因供应商供货不及时而造成缺货的风险。 5、采购责任风险。企业经办部门或个人责任心不强或管理水平不高，也确有不少风险是由于采购人员假公济私、收受回扣、牟取私利而引起合同纠纷。二、企业物资采购内部审计主要对策 1、对采购全过程、全方位的监督。全过程的审计是指从计划、审批询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督。审计重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款四个关键控制点的审计监督，以防止舞弊行为。全方位的审计是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下，把审计监督贯穿于采购活动的全过程，是确保采购规范和控制质量风险的第二道防线。科学规范的采购机制，不仅可以降低企业的物资采购价格，提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾。 2、对物料需求和物资采购计划的审计。审查企业采购部门物料需求；物资采购计划的编制依据是否科学；调查预测是否存在偏离实际的情况；计划目标与实现目标是否一致；采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划是否有保证措施。 3、对物资采购招标与签约审计监督。依法订立采购合同是避免合同风险，防患于未然的前提条件，也是强化合同管理的基础。首先，内部审计要对采购经办部门是否履行职责进行审计。审查采购经办部门和人员是否对供应商进行调查，包括供货方的生产状况、质量保证、供货能力、企业经营和财务状况。每年是否对供应商进行一次复审评定，所有供应商都必须满足ISO9000标准要求，考评主要指标是对每年所执行的合同情况，如供货质量、履行合同次数、准时交货率、来料批次合格率、价格水平、合作态度、售后服务等进行评审，是否在全面了解的基础上，作出选择合格供应商的正确决策，使合同建立在可行的基础上。物资采购招标是否按照规范的程序进行，是否存在违反规定的行为发生。其次，管理审计要对合同中规定的品种、规格、数量、质量、交货时间、账号、地址、运输、结算方式等各项内容，按照合法性、可行性、合理性和规范性等四个标准，逐一进行审核。 4、对物资采购合同台账、合同汇总及信息反馈的审计。当前，合同纠纷日益增多，如果合同丢失，那么在处理时会失去有利的地位而遭受风险。因此，建立合同台账、做好合同汇总，是加强合同管理，控制合同风险的一个重要方面。（1）对于已签订合同，检查是否整理成册，妥善保管；是否建立合同台台账、合同汇总以便及时查找合同履行情况。（2）审查合同管理部门是否对交付合同进行分类编号，并建立合同台账。合同统一编号是否合规，每一份合同包括合同正本、副本及附件是否齐全。（3）合同履行完毕是否及时建立合同档案。合同管理人员是否将所有合同进 进行分类汇总，及时提出报告和汇总表，报送单位领导和各有关业务部门据此组织生产，规划价位，及时接运和按时承付货款。是否运用先进管理手段，向相关部门提供及时准确、真实的反馈信息，提高合同管理水平。 5、对物资采购合同执行中的审计。（1）审查合同的内容和交货期执行情况，是否做好物资到货验收工作和原始记录，是否严格按合同规定付款。如有与合同不符的情况，是否及时与供方协商处理，对不符合合同部分的货款是否拒付。是否对有关合同执行中的来往函电、文件都进行了妥善保存，以备查询。（2）审查物资验收工作执行情况，是否对物资进货、入库、发放过程进行验收控制。（3）对不合格品控制执行情况审计，审计物资管理部门是否对发现的不合格品及时记录。（4）内部审计还应重视对合同履行违约纠纷处理的审计。（5）审查采取“零库存”策略的企业，是否保持一定的产成品存货以规避缺货损失；是否保持一定的料件存货以满足需求增长引起的生产需要；是否建立牢固的外部契约关系，保证供货渠道稳定，降低风险，规避成本。 6、对物资采购绩效的审计考核。内部审计应督促相关部门建立合同执行管理的各个环节的考核制度，并加强审计检查与考核，审查是否把合同规定的采购任务和各项相关工作转化成分解指标和责任，明确规定出工作的数量和质量标准，分解，落实到各有关部门和个人，结合经济效益进行考核，以尽量避免合同风险的发生。 房地产开发企业筹资中的常见问题及审计策略 2007年04月27日 一、常见问题 房地产开发企业筹集资金的渠道通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是利用经营性欠款；四是预售开发产品；五是向银行贷款。由于我国对企业通过发行股票、发行债券这两种方式募集资金有严格的管理和要求，目前只有少数房地产开发企业能以这些方式融资。而利用经营性欠款主要有由承建商垫资、利用关联企业资金等，其中由承建商垫资获得资金有限且有政策限制。因此，在上述几种筹资形式中，预售开发产品、向银行贷款及利用关联企业资金是目前房地产开发企业筹措资金的常见方式。下面着重分析这几种常见方式中存在的问题。（一）预售开发产品1预售开发产品未取得房屋预售许可证。依据城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业在预售商品房时必须取得国土资源和房产管理局核发的房地产预售许可证，拥有此证的商品房才能预售。房地产开发企业收取的预售楼款，必须是在取得预售许可证后收取，而且要签订房屋预售合同。2违规收取“诚意金”等认购款。建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）明确规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况3虚假认购，哄抬房价。有的房地产开发企业为抬高房价，采取一些虚假手段营造房屋供不应求的认购场面。公司借款给内部员工参与认购就是一种常见的手段。4少收或未收售房款，通过关联公司虚挂往来。有的房地产开发企业售楼款由关联公司代收，但所代收的售楼款却不划转，仅在往来中挂账反映。这种会计处理可能存在未收取或未完全收取售楼款，虚假确认销售收入的问题。5预收售楼款未按规定计缴税金。按税法规定，房地产开发企业在预收售楼款项时就要计缴相关税金。在实际工作中，有的房地产开发企业收取预收款时不按规定申报缴税；有的房地产开发企业则仅就收取的售房款计缴相关税金，对预收的定金、车位款等则不及时申报纳税；有的房地产开发企业为延迟纳税，则将收取的销售款先在其他往来中挂账，尤其是混同在关联方的往来款项中。6内部职工低价购房未作纳税调整。有的房地产开发企业，特别是国有房地产开发企业，对内部员工购房采用低于成本的价格发售，但在计算营业税、企业所得税时却未按规定作纳税调整，漏缴相关税金。按照税法规定，对这种价格明显偏低且无正当理由的销售，要按当月销售同类不动产的平均价格核定计税。7预收账款未按规定及时结转销售收入。在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收款性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售楼款确认为收入。但有的房地产开发企业为延迟纳税，将已符合收入条件的预收账款长期挂账，不及时结转收入。（二）向银行贷款及利用关联企业资金1以“零首付”、“一成首付”等广告促销，虚假收取首付款。所谓“零首付”、“一成首付”，实际上是房地产开发企业与购房人共同造假，向银行套取按揭资金的一种做法。这些房地产开发企业在与购房人签订购房合同时，合同中规定的首付款比例是符合银行按揭规定的，但房地产开发企业与购房人会另外签订一份补充协议，约定首付款分期或推迟在某一时间前交纳。因此，“零首付”、“一成首付”其实是推迟或分期收取首付款。这种未收取的首付款一般会在应收账款中挂账。2利用关联关系虚构房屋购建业务，逃避银行对房地产专项贷款的监管。目前我国银行业监管部门对房地产开发项目贷款有一些特殊要求，例如要求房地产开发企业借入的房地产专项贷款不能用于缴交土地出让金；房地产开发企业借入的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用等。银行对房地产专项贷款的发放，一般是根据项目进度和进展，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止贷款挪作他用。一些房地产开发企业为逃避贷款行监管，自由使用借入资金，往往会利用关联企业虚构房屋购建业务，如先将借入资金从贷款账户转入关联企业，然后再将资金从关联企业转入自己的另一结算账户。3利用“内部按揭”筹资，销售款未按规定缴税。有的房地产开发企业为筹集资金，以员工或其他关系人名义买楼并办理银行按揭贷款，但公司另与员工或其他关系人签协议约定房屋产权仍归公司。“内部按揭”中房屋销售具体操作与真正销售一样，只是首期房款及每月还本付息由公司出资。在账务处理时，付出的首期款和利息，有的作为个人借款反映，有的虚挂企业往来款。这种做法不仅是虚假销售，也是套取银行信贷资金的违法行为。按税法规定，这种销售应视同正常销售申报纳税。4借款抵押资产未在会计报表反映。房地产开发企业向银行借款都需要提供抵押物，但有的房地产开发企业借款抵押合同中规定的抵押物不在会计账面反映。出现这种情况，有的是借款抵押资产是未入账的账外资产，有的是违规抵押，即房地产开发企业不具有用于抵押资产的所有权。5以支付不正当利益为前提取得其他企业提供的贷款担保。房地产开发企业为取得银行借款，有时需要其他企业提供贷款担保。在无关联关系的情况下，房地产开发企业取得这种贷款担保会支付给提供担保企业一定的利益。这种情况下有时可能会存在不正当的利益交换。6关联方借款不符合规定，未作企业所得税纳税调整。有的房地产开发企业向关联企业借款，约定利率超过了国家相关规定，但在企业所得税汇算清缴时未作纳税调整；有的房地产开发企业向关联企业借款金额超过了注册资金的50%，超过部分负担的利息也未在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。二、审计策略（一）对预售开发产品中常见的问题1检查房地产预售许可证，明确许可证发放时间。检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同，明确款项收取时间，然后与房地产预售许可证取得时间比较，确定是否存在预售开发产品未取得房屋预售许可证的问题。在审计中要注意，房地产开发企业收取的预售楼款不仅仅在“预收账款”中反映，要对“应收账款”“其他应收款”“预收账款”“其他应付款”等往来款明细账进行审查，了解各科目所核算业务中有无预收售楼款。2可将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售 合同核对，对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间，判断是否存在违规收取“诚意金”等认购款的情况。3检查“其他应收款”明细账时，对员工备用金借款要关注借款人职位、借款金额、借款时间及归还时间要检查相关原始单据，判断借款的合理性。同时要检查收取购房认筹款的会计处理。如果会计处理时将收取的购房认筹款直接冲减“其他应收款”中职工借款，可能存在公司借款给内部员工参与认购的情况。4检查关联企业间往来款明细账时，要明确往来款项的性质、金额及发生时间。如果存在由关联企业代收房款的情况，要取得收款原始单据、相关销售合同检查，关注房屋交付使用情况记录，尤其要注意期后是否有销售退回，判断是否存在虚假销售问题。5在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收取的房屋、商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对已取得的各月纳税申报表进行检查，将测算的应交税金与已预交税金进行比较，确定是否存在延迟申报纳税或未足额缴纳税金的情况。6对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，要重点关注销售价格明显偏低的合同，要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原因。据被审计单位的性质，判断低价销售的合规合法性，如是国有企业，要注意低价销售是否经过相关主管部门的授权批准，是否造成国有资产流失。取得企业所得税纳税申报表，检查价格明显偏低的销售有无按当月同类房屋正常销售价格申报纳税。7结合收入、成本的检查，确定房屋销售收入确认时间，检查在往来款项中挂账的预收销售款是否及时转为收入，关注有无长期挂账未支付的债务，检查入账时的原始单据，确定是否存在虚挂债务，隐匿销售收入的情况。（二）对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题1检查“应收账款”、“其他应收款”等应收债权时，关注有无长期挂账的应收售楼款；取得相关分期收款销售合同时，可将合同中约定的收款时间、收款金额与账面数核对。正常的分期收款销售中，应收售楼款挂账时间不会太长，也可以与房屋销售合同核对。存在虚假收取首付款时，应收售楼款金额及收款时间与房屋销售合同均无法核对。2检查关联企业间往来款明细账时，如果存在房地产开发企业将大额资金转至关联企业，短期内资金又由关联企业转回的情况，要检查相关原始凭证，关注转账单上注明的款项用途。可根据关联企业间经营范围、业务性质等情况，判断资金划转是否合理，是否存在虚构房屋构建业务套取银行信贷资金的行为。3检查房屋销售合同时，要关注购房人中是否有本企业员工，如有本企业员工，追查首付款收取的原始凭证；要检查按揭合同内容填写是否完整（虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款的内容填写往往不完整）；要检查业主入住手续签证资料，虚假销售往往没有业主入住资料；检查往来款中是否有长期挂账的异常项目，对定期等额增加的往来款要重点检查，因为可能是每月支付的银行按揭款挂账；必要时还可到所售楼盘了解房屋的使用情况；要测算应付银行借款利息金额，与财务费用中银行借款利息金额对比。通过以上检查程序，可确定是否存在利用“内部按揭”套取银行资金情况。4对银行借款合同及抵押合同、贷款信息卡等资料检查时，要关注抵押物的名称、权属人，再与房地产开发企业账面记载资产对比，可由此发现是否存在账外资产及违规抵押等问题。如是其他单位提供借款担保，要了解房地产开发企业与担保单位之间的关系，关注与担保单位间的业务往来，检查是否存在与担保事项有关的异常费用支付。5对向关联企业借款的合同或协议，要检查约定利率有无超出国家相关规定，有无不合理的借款条件；测算利息计算是否正确；检查利息列支单据是否合法；对企业所得税汇算清缴资料，要检查不符合企业所得税税前扣除标准的借款费用是否已作纳税调整。 浅论房地产企业的项目投资经济效益审计 宏瑞集团 蔡建胜摘要 本文首先阐述房地产企业所面临的宏观经济环境及其发展情况，然后通过对经济效益审计的了解，提出现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性，最后着重分析我国房地产企业在项目投资时实施经济效益审计的主要内容。关键词房地产企业 项目投资 效益审计 近十年来，随着我国住房制度改革的逐步推进以及人们生活水平的不断提高，人们对住房的需求大量增加。由于我国国内资金的投资渠道狭窄，大量民间资本无法进入市场流通体制，导致大量资金沉淀，而伴随着银行存款利率的不断下调以及人们对通货膨胀的预期，大量资金担心货币贬值，于是急于寻求投资渠道。在需求和投资都极其旺盛的情况下，我国房地产行业步入了迅猛发展的时期。在发展初期，由于政府部门的估计不足以及各项配套政策措施的不到位，大量资金涌入房地产行业。然而，在资本的投机性和逐利性的驱使下，房地产行业的风险被逐步放大，为了降低金融风险，稳定经济发展，国家各部委针对土地、税收和金融等方面出台了一系列政策和措施，房地产企业所面对的将是一个在市场环境、金融环境、财税环境和法律环境都不断规范、不断紧缩的宏观经济环境。因此，在我国房地产企业外部风险逐渐加大和竞争日益激烈的情况下，开展项目投资经济效益审计将在房地产开发投资过程中发挥越来越重要的作用。下面我们将通过对经济效益审计的了解来简要分析一下现阶段我国房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性及其主要内容。一、房地产企业在项目投资过程中开展经济效益审计的重要性及其重要意义经济效益审计就是对独立机构或单位的经济业务的效益性进行审查与分析。它按照一定的标准评价单位的经济效益和有关方面的经济责任，有针对性地提出措施和建议，促使被审计单位改善经营管理，提高经济效益。这里有必要指出指出的是房地产企业与一般的生产型企业在经济效益审计的侧重点上有所不同：生产型企业侧重于从内部管理和内部控制制度上帮助企业找出影响经济效益的薄弱环节，达到节约成本，提高经济效益的目的；而房地产开发企业则侧重于投资项目的前期选择与论证即项目投资前期阶段的审计，以降低投资风险，提高投资效益。这是由房地产行业的特点决定的：首先房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，一项成功的房地产项目投资，可以换来高额或稳定的回报，一旦出现失误，则会对企业造成难以估量的损失；其次，房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在，一旦项目选址不当，或前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，则投资的失败是无可挽回的；再者房地产开发具有很强的系统性和时序性，从实务上来讲具有很强的操作程序，如果出现计划不当，将导致众多项目工期一再延误，成本低开高走，造成整个项目投资的失败。因此，在房地产企业项目投资过程中，尤其是在项目投资前期阶段开展经济效益审计具有重要的意义：首先，开展项目投资经济效益审计有利于防范风险，提高企业应对各项突发事件的能力；其次，开展项目投资经济效益审计能不断提高房地产开发企业对整个投资项目的监控能力，从而为各项后续工作提供有力的支持，提高投资项目的盈利能力。二、房地产企业在项目投资过程中实施经济效益审计时应遵循的原则、标准及其主要内容（一）房地产企业开展项目投资经济效益审计应遵循的原则和标准房地产企业项目投资经济效益审计应遵循科学、合理、真实、有效的原则，对企业未来的经济效益的优劣进行审计、分析和评价。房地产企业开展项目投资经济效益审计时应遵循的主要审计标准：1、国家的政策法规及颁布的有关技术经济标准；2、企业的经营计划、规章制度和控制制度；3、本企业同期和历史先进水平；4、国际、国内同行业的先进水平。（二）房地产企业项目投资经济效益审计的主要内容从房地产企业项目投资和房地产项目开发的整个运营过程来看，项目投资经济效益审计分为三个阶段：项目投资前期阶段；项目投资建设阶段；项目投资成果评价阶段。其中项目投资前期阶段的经济效益审计是整个投资项目成败的关键。下面，我们将具体围绕这三个阶段具体阐述一下项目投资经济效益审计的主要内容：1、对宏观经济环境进行分析，并对宏观经济环境下的房地产市场发展的现状和未来进行评价。任何行业的发展都离不开宏观经济环境的变化，而且宏观经济环境的变化往往决定了一个行业的发展的深度和广度。尤其是越来越受到政府关注的房地产行业，在市场越来越规范的大环境之下，房地产企业受到的约束也将越来越多。宏观经济环境分析的主要任务是对我国经济发展的现状和趋势做分析和展望,实现在宏观环境下对房地产行业的发展的判断，并进而对项目投资地的政策环境和房地产发展情况进行全方位的了解和分析，指出宏观经济环境中的不确定性因素，并提出有效的应对措施。宏观经济环境分析的主要目标就是力求使企业遵守国家颁布的各项政策法规及有关技术经济标准，让企业在项目投资决策前详细地了解该行业的发展现状及获利前景，尽量减少企业的外部风险，使项目平稳地运行。2、结合当地市场环境的调研，对项目投资计划进行审查，并对企业项目投资的各项指标进行评价。房地产行业的特点要求房地产企业在项目投资之前必须编制市场调查报告和项目投资可行性研究报告，而这些报告的内容直接影响到项目的未来运营和盈利情况，因此必须进行有效的审查。项目投资经济效益审计在这一阶段的主要任务是根据项目投资的实际情况，审查企业开发项目投资计划的编制情况，审查项目对各项技术经济标准的遵守情况，审查项目投资的各项指标的制订情况。项目投资经济效益审计在这一阶段的审计程序为：在审查企业微观管理环境正常的情况下，审计部门首先应了解投资项目地的市场环境，比如政策环境、税收环境、土地资源、地理环境等，然后还需要了解当地房地产市场的供给和需求情况，销售情况与价格走势，加深对当地房地产行业发展环境和发展现状的认识，再结合专业机构提供的各项评估报告，论证各项报告提供的数据的准确性，这一阶段审计部门一般是通过SWOT分析来开展工作，以保证审计结果的可比性和准确性；结合项目投资的总体规划和设计方案来审查该投资项目的投融资方案，并进一步审查该投资项目的成本费用和相应的财务成果和各项财务指标。然后参考房地产行业的先进水平以及本企业的同期和历史先进水平来评价投融资方案的可行性和各项财务指标的准确性。下面我们来简单阐述一下相关的审计步骤：进行项目投资估算。根据各项工程预算定额和工程造价信息估算项目总投资，并具体估算总投资的构成情况。我们一般将总投资分为两部分进行分解：一部分是建设投资，另一部分是贷款利息。在进行建设投资估算时，还需要对各项建设投资成本明细进行预估，为进一步的财务评价提供依据。债务融资是我国企业的主要融资方式，合理确定企业的融资比例，不仅要符合国家规定的资本金比例，还要使融资成本降到最低，在保证项目正常运转的情况下，提高企业的经济效益；开展项目投资财务评价。以上的所有分析都是为了能够对项目投资的财务成果进行评价，它是评价一个项目的最有效的方式。这一阶段主要是通过编制利润表来分析和评价投资项目的各项财务指标。具体过程如下：首先，根据建设投资成本明细，预估投资项目的各项开发成本，然后根据预计的销售收入预估投资项目的销售费用和税金，这样就可以得出该投资项目的利润情况，编制出该项目的利润表。然后，根据利润表，就可以得出该投资项目的各项财务指标并对该项目的各项财务指标进行评价。对一个投资项目的评价指标主要包括投资利润率分析，投资回收期分析以及现金流量分析，比较该投资项目的财务指标均优于国家公布的同行业水平和基准值，说明该投资项目具有较好的财务盈利能力和债务清偿能力，项目投资具有可行性。项目投资经济效益审计在这一阶段审计目标是论证企业拟订的各项投资和经营计划，保证企业项目投资各项指标的合理性、准确性和可行性。3、对项目投资计划实施过程进行审计。在项目投资计划的实施过程中会遇到各项不确定因素的影响，因此必须根据项目计划定期对项目阶段性目标完成情况、项目风险管理的合理性、经济性进行审查。企业内审部门应定期对投资项目计划实施过程围绕以下几方面开展审计工作：了解项目投资指标划分为阶段工作指标的情况；诊断并纠正工作中发现的偏差并做必要的调整；对各阶段性指标的完成情况进行预测和评估这一阶段的目标在于对项目投资的实施过程进行监控，使企业顺利完成投资计划和各项指标。4、对项目投资成果进行审计。项目投资计划完成后，企业内审人员应对投资项目的各项成果进行综合审计，从项目投资的完成情况对项目的投资决策、实施、控制和管理等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。在这一阶段主要任务就是：重新审查项目投资决策的科学性和预见性；重新审查对预见的风险采取措施的科学性、合理性；重新审查企业的项目管理能力这一阶段的目标是通过对以上三项的分析和评价，总结企业在房地产项目投资经营过程中经验教训，为以后的项目投资活动提供有益的参考和借鉴。总之，在我国房地产行业日益成熟规范以及竞争日益激烈的宏观经济环境下，开展项目投资经济效益审计将有效提高其风险抵御能力和盈利能力，并进而不断提高我国房地产企业的竞争能力。 参考文献1刘新国，房地产开发企业会计与财务管理，经济科学出版社，2004年，26页-27页2方正，企业财务规范管理，蓝天出版社，2004年，392页-398页3审计财政部注册会计师考试委员会办公室编，中国财经出版社，2003年，395页-401页4 陈思维、王令金、王晓震：经济效益审计，中国时代经济出版社，2002年，185页-187页 房地产企业审计中常见的潜亏因素评析 作者：杨卫忠 在对房地产开发企业财务审计实践中，笔者多次发现一些由于种种原因而存在着的人为操纵损益水平、掩盖真实财务状况的现象。经过“包装”手段的掩饰，这些财务经营状况似乎基本正常的企业，实际上隐藏着不少潜亏的因素。现对审计实践中常见的房地产企业潜亏因素评析如下： 一、期间费用违规资产化的现象比较普遍 企业财务通则、企业会计准则、行业会计制度都明确规定了经营中企业各会计期间所发生的销售费用、管理费用、财务费用均属期间费用，应“直接计入当期损益”，全部参加当期损益构成而无期末余额。期间费用是不会被产品（在产品）成本吸收而随存货实物当作资产递延，也不允许列作待摊费用、递延资产等形式的企业资产，只能寻求当期收入的弥补与补偿。 但是，某些房地产企业由于长期处于经营困境之中。而如果通过正常财会核算如实反映出这种状况，势必令以资金需求巨大为特点的房地产企业在资金来源上发生危机而陷于更困难的境地。因此，此类企业较普遍地存在着通过将期间费用、尤其是将其中数额巨大的以经营利息支出为主的财务费用列作待摊费用、递延资产，乃至开发成本而将它们资产化的倾向，从而形成了潜亏因素。 二、烂尾项目长期作为开发成本挂帐 一些房地产企业由于决策失误、资金周转出现问题等种种原因，出现项目开发建设中途长期停工、无法正常开发下去的项目，俗称“烂尾”项目。发生烂尾项目令企业骑虎难下如对烂尾项目清盘处理，则顿现其巨额亏损；如让其“烂”下去，则存在大量资金的长期无效占用及大量利息财务费用的无休止发生。这类企业往往采取持续将大量财务费用违规资产化，而任由烂尾项目挂在开发成本中长期拖下去的做法，这是房地产企业另一类常见的潜亏因素。 三、长期投资会计核算方法的不当选择 房地产开发资金需用量大、关系复杂，以长期投资进行合作开发的形式较为普遍，其中也多采用成立项目公司的形式，按照会计规则与一般惯例，对占合作企业少于投资额的对外投资，可采用成本法核算；对占合作企业投资额的对外投资，则应采用权益法核算；对超过或具有合作企业实际控制权的对外投资，应采用权益法核算并编制合并会计报表。但是，有些房地产企业对亏损或失败的对外投资项目，即使占有股份比例很大，也不采用权益法核算对外投资及合并会计报表，而违反规定采用成本法去核算此类长期投资，以避免问题的显现，成为一种潜亏的因素。 四、资金外借、坏帐频生 房地产企业资金密集，即使一般规模企业的经营资金往往也以数千万乃至数亿元计。由于实际上主要负责人权力过于集中，产生资金上的权力滥用现象。尤其在企业资金宽松时，多有将资金轻易外借的情况发生，由此而造成不少坏帐无法收回，即使诉诸法律手段，得到的也多是被判定为非法借贷、实行处罚、判令返还所借款项，但往往因债务方无法偿还而无法追回的结局。这种实际上已经流失了的资金却往往被长期挂在“其它应收款”之类的资产帐户内而掩盖了损失，这是房地产企业存在的又一类潜亏因素。 五、合并会计报表中的违规做法 在一些分公司仅作内部独立核算、对外由总公司统一核算的房地产企业。由于公司整体经营状况差，为了使得合并会计报表不致于“惨不忍睹”，一方面对其亏损的分公司采取只以下拨营运资金及代借债务款项合并编制资产负债表，而长期不合并其损益的做法。另一方面则对下属分公司存在的其它应收款等资产帐户中隐含坏帐损失、不良长期投资的不当核算方法、烂尾项目长期不清理和期间费用违规资产化处理等问题采取容忍和默许的态度。 以上房地产企业财务审计中经营发现的几种潜亏因素，都是以操纵会计核算所反映出来的损益状况，掩盖亏损事实，起误导作用为目的的有意识行为，如果任其存在是十分有害的，应当认真对待这些问题并慎重地进行处理。 房地产开发企业审计中的问题与建议 作者：贾华芳【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议。 房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。 一、虚增无形资产和开发成本 2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资