北京二手房税费汇总.doc

北京二手房交易税费细数二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：二手商品房税费：二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；【名词解释：非普通住宅凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格原购买价格）5.5%的标准交纳；个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格原购买价格合理费用）20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名词解释：合理费用合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。房改房税费：房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价建筑面积1%/。【名词解释：当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格原购买价格合理费用）20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）建筑面积6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。经济适用房税费：经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税；个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。关于土地增值税对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。有关税费减免的规定：1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税；2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门四种税费发生变化从去年200810月份开始，针对房地产交易税费优惠措施开始逐步落实。其中，对个人首次购买90平方米以内的普通住房，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，之前的普通住宅按照5年内征收缩短到两年内。此外，北京市还对普通住宅界定范围扩大，将普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，认定为普通住宅，这一政策的出台则让不少以前按非普通住宅交易的二手房税费下调。二手房交易税费的产生主要包括以下4种情况：一 正常过户1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。2. 个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7.登记费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需材料：地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） 房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。二.赠与过户1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 公证费 40元/平米*产权证面积 契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样2、所需材料：公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 不需要经过地税局直接可以过户。 房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。三.继承房产交易过户1、继承房产的费用有：公证费 40元/平米*产权证面积 继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。2、所需材料：公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。四.析产析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。二手房交易税费计算方法：买方：1、契税：成交价或评估价（高者）1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）2、交易服务费：建筑面积（平方米）3元3、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方：1、交易服务费：建筑面积（平方米）3元2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%3、土地出让金：成交价或评估价（高者）1%4、解困房：成交价或评估价（高者）1%5、商品房：土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积分摊面积10%（10楼以下）成交价/总面积分摊面积20%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)买房主要交契税卖方要交营业税、个人所得税要是通过中介的话上下家都要交1%的中介服务费 回答者： huhaihe | 五级 | 2011-1-17 11:42 二手房过户费用供您参考如下： 1、交易手续服务费：住宅6元/平方米（房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米）；非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。 2、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。 3、土地收益金（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。 4、核档费：50元/宗。 5、契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征；个人购买的自用普通住宅（建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米）契税税率减半，按1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。 6、印花税：税率1，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。 7、营业税及附加：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。买方承担，您所说的征收年限降为两年应该是指营业税。 8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。 二手房按揭交易及过户过程中所需税费有： 交易契税 成交价1.5% 产权产籍管理中心 ； 交易服务费 建筑面积6元/ 产权交易中心 ； 产权登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 过户代理费 600元 代理公司 ； 评估费 评估值0.5% 评估公司 ； 评估代理费 500元 代理公司 ； 保险费 评估值0.07%贷款年限 保险公司 ； 公证费 贷款额0.3% 公证处 ； 核档费 200元 产权产籍管理中心 ； 抵押登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 抵押代理费 500元 代理公司 ； 贷款担保费 贷款额1% 担保公司 ； 按揭代理费 贷款额1% 代理公司 ；不过具体的还得看买方跟卖方是怎么约定的，买方如果说要净拿多少，那可能所有的费用都得由买方来承担了。二手房交易税费及所需材料一、 正常过户1、 交易税费 1.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳） 根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。 这里有两个要点购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。 另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。 2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳） 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 3. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。 4. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。 5.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。 6.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米 7.登记费（工本费） 80元 共有权证:20元2、所需材料 地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明