《房地产开发》课件第六章 房地产销售管理

1,第六章房地产销售管理,2,本章主要内容：,房地产定价方法房地产权属登记管理房地产开发经营税费,3,第一节房地产定价方法,4,一、成本加成定价法,先计算出房地产的全部成本，然后再加上一定比例的利润，得到房地产出售时的定价。,5,一、成本加成定价法,开发成本=土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+管理费用+财务费用+销售费用+开发期税费,6,一、成本加成定价法,前期工程费：包括水文地质勘察费、可研费、规划设计费、“三通一平”费等。,7,一、成本加成定价法,基础设施建设费：建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程费用，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、绿灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。,8,二、竞争价格定价法,根据相近产品或附近地段房地产市场竞争的状况而制定。,9,三、加权点数定价法,搜集一系列同类物业交易的价格等相关资料，运用市价比较法，分析房地产市场行情，然后根据房屋面积、朝向、视野、楼层、市场繁荣程度等情况，分别给以不同的价格，根据这些价格用加权平均法计算出整个物业出售时的合理价格水平。,10,四、顾客感受定价法,当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。,11,五、销售面积（总建筑面积）的计算,12,五、销售面积（总建筑面积）的计算,计算依据：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（建房1995517号）、建筑工程建筑面积计算规范（GBT50353-2013，2014年1月1日起实施）、住宅设计规范（2013年版）商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。,13,五、销售面积（总建筑面积）的计算,商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内的使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,14,五、销售面积（总建筑面积）的计算,公用建筑面积包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚，以及作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。,15,五、销售面积（总建筑面积）的计算,公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积,16,某套住宅面积表,17,第二节房地产权属登记管理,18,一、房地产权属登记的概念,房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产行政主管部门依法对土地所有权、土地使用权、房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等他项权利进行审查、确认、登记，并核发权属证书的行为。,19,二、房地产权属登记的种类,房屋所有权初始登记房屋转移登记房屋变更登记房地产注销登记房地产抵押登记,20,二、房地产权属登记的种类,房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记，是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。提交的文件：申请书、申请人身份证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、竣工验收证明材料、地名证明、房屋测绘成果报告。,21,二、房地产权属登记的种类,2.房屋转移登记转移登记是指经初始登记的房地产权因买卖、互换、赠与、继承、划拨、转让、房屋所有权分割、合并、裁决等原因致使房地产权属发生转移的，应当申请办理房地产权属转移登记。应当提交的材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等。,22,二、房地产权属登记的种类,3.房屋变更登记变更登记是指房地产权利人因法定名称改变或房屋状况发生变化而进行的登记。发生下列情形之一的，可以申请房屋所有权变更登记：房屋所有权人的姓名或者名称变更的；房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；房屋面积增加或者减少的；同一所有权人分割、合并房屋。,23,二、房地产权属登记的种类,4.房地产注销登记注销登记是指房地产权利因房屋或土地灭失、原权利人放弃所有权、他项权利中止、权利主体灭失等而进行的登记。应提交的材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权消灭的材料等。,24,二、房地产权属登记的种类,5.房地产抵押登记房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。包括：房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记、处分房地产后的过户登记。,25,二、房地产权属登记的种类,房地产抵押设定登记房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后即申请房地产抵押登记，领取房地产他项权证。房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。,26,二、房地产权属登记的种类,房地产抵押注销登记在抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因而消灭之后，房地产抵押合同当事人应及时地向房地产抵押登记机关申请注销登记。,27,二、房地产权属登记的种类,处分房地产后的过户登记债务人到期不能偿还全部债务，抵押权人即可根据公证机关依法赋予强制执行效力的房地产抵押合同向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。抵押房地产一经拍卖，即发生房地产权属变更，新的房地产权利人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。,28,第三节房地产开发经营税费,29,房地产开发经营主要缴税项目：,营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税契税印花税,30,一、营业税,纳税人：销售不动产的单位或个人。应纳税额营业额税率土地使用权转让及不动产销售营业税的税率为5%。营业税暂行条例（2009年1月1日起施行）,31,二、城市维护建设税,纳税人：缴纳营业税的单位和个人。计税依据：营业税税额。税率：纳税人在市区的，税率为7%；纳税人在县城、镇的，税率为5%；纳税人不在城市市区、县城、镇的，税率为1%。城市维护建设税暂行条例（1985年起施行）,32,三、教育费附加,纳税人：缴纳营业税的单位和个人。计税依据：营业税税额。税率：3%。征收教育费附加的暂行规定（2005年1月1日起施行）,33,四、土地增值税,纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。土地增值税=增值额税率增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额土地增值税暂行条例（1994年1月1日起施行）土地增值税暂行条例实施细则,34,四、土地增值税,扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金。,35,四、土地增值税,土地增值税实行四级超率累进税率。设增值额为x，扣除项目金额为y,土地增值税税率表,36,四、土地增值税,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。,37,五、企业所得税,税率25%企业所得税法（2008年1月1日起施行）,38,六、契税,纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。转移土地、房屋权属行为包括：国有土地使用权出让和转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。计税依据：成交价格。应纳税额计税依据税率税率：3%5%。契税暂行条例（1997年10月1日起施行）,39,七、印花税,纳税人：在中华人民共和国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权利许可证照凭证的单位和个人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票。印花税暂行条例（1988年10月1日起施行）,40,七、印花税,税率：商品房买卖合同，按合同所载金额的0.03由立合同人缴纳；产权转移书据或合同，按所载金额的0.05由立合同人缴纳；建筑工程勘察设计合同，按合同所载金额的0.05由立合同人缴纳；,41,七、印花税,建筑工程承包合同，按合同所载金额的0.03%由立合同人缴纳；银行贷款合同，按合同所载金额的0.005%由立合同人缴纳；房地产租赁合同，按合同所载金额的0.1%由立合同人缴纳；土地使用证、房地产证，由领受人按每件5元缴纳。,42,土地增值税与定价策略相关例题,43,例1A房地产公司从事普通标准住宅开发，2013年，出售一栋普通住宅楼，可售面积12000m2，平均每平方米售价2000元，销售收入总额2400万元。为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元。假设不能提供金融机构借款费用证明。城市维护建设税率7%，教育费附加3%。当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。应当怎样计算土地增值税？企业如何获得最大收益？,44,解：(1)收入总额：2400万元(2)扣除项目金额（扣除利息100万元）1)土地出让金：324万元2)不含息房地产开发成本：1100万元3)房地产开发费用：(324+1100)10%=142.4万元4)加计20%扣除数：(324+1100)20%=284.8万元5)营业税及附加：24005%(1+7%+3%)=132万元扣除项合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万元(3)增值额：2400-1983.2=416.8万元(4)增值率：416.81983.2=21.02%(5)应交土地增值税：416.830%=125.04万元(6)获利：2400-324-1100-100-132-125.04=618.96万元,45,若每平方米售价降低25元，销售收入总额为2370万元，则：(1)扣除项目金额=(324+1100)130%+23705.5%=1981.55万元(2)增值额：23701981.55=388.45万元(3)增值率：388.451981.55=19.60%20%可以免征土地增值税(4)获利：2370-324-1100-100-23705.5%=715.65万元较高售价多获利：715.65-618.96=96.69万元,46,例2甲房地产开发公司开发的丽景小区为普通商品住宅，为取得此项目支付土地出让金1500万元，开发成本4200万元，含借款利息200万元（无法开具证明），可销售面积3万m2。现在正在拟定销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元。请计算应缴纳多少土地增值税？用什么办法可以降低土地增值税的税负？,47,解：(1)收入总额：32003=9600万元(2)不含息开发成本：1500+4200-200=5500万元(3)扣除项目金额：5500130%+96005.5%=7678万元(4)增值额：9600-7678=1922万元(5)增值率：19227678=25.03%适用税率30%(6)应交土地增值税：192230%=576.6万元,48,甲房地产开发公司采取装修战略，改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装