二手房房源搜集1.docx

二手房房源收集及其相关交易所需一、房源收集渠道1.二手房软件抓取使用带有房源采集功能的管理软件搜集房源（如易房大师等，可迅速抓取指定网站所有房源）2.物业合作通过物业了解小区（写字楼）内代租代售的房源（包括租约将要到期的房屋），联系房主为其代理。（如物业承诺提供一套一手房源给予510奖励政策，如果房源最终成交，将再奖励50100元现金，形成长时间互惠互利政策）在小区（写字楼）内做宣传栏、电梯广告，向潜在卖房客户宣传公司，3.网络搜集通过众多的二手房交易网络平台搜集可能的目标房源（主要为房主个人挂牌的房源），进一步联系、核实，争取房源的代理权。4.二手门店合作通过利润分成、房源交换的方式与其他二手门店合作获取目标房源。5.电话待客等待房主打电话信息发布，进一步联系、核实，争取房源的代理权，同时上门服务，确认房和填写房源信息收集表。6.网络搜房获取客户在公司外网上申请挂牌的房源（搜房网、新闻网、赶集网、安居客、58同城等），同时上门服务，确认房和填写房源信息收集表。7.报纸找房通过各大中介公司的刊登的房源，判断模糊地址所得到的信息，有针对性地锁定目标挖掘房源。其次就是以个人名义刊登的一些租售信息。8.打小区业主电话询问跟小区业主约谈，上门进行对房房屋信息审核和登记。9. 亲朋好友和老带新客户推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在做房产中介，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。对于自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。10.社区驻守（社区推广）挑选几个重点小区，对于这些小区，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单等；还可以在小区中贴条等。还有疏通保安和物业（和保安聊天，尽量表示对他们工作的配合）等方式。另一种方式是在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发传单。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。11.广告招贴开发一些招贴广告宣传的海报途径，如：住宅小区的招贴栏、小区居委会、小区健身场所、等等只要有机会，就得想方设法的渗透，让业主们有需求买卖时，第一个就想到你12.针对客户需要找房子是有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他合适的，就可以采取这种方式了，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。二、收集房源注意事项（1）户主基础信息的收集房源业主出售该房心态，房源相关信息采集，房源照片拍取，并且在窗户上粘贴网站电话。其如下：1. 小区名称和所在具体位置，周边有哪些学校，医院和超市等。2. 小区周边环境-配套设施-物业管理（物业费多少钱）-小区绿化。3. 所处楼座（是否靠路边）房源楼层，几单元几楼，总多少层，边户还是中间户。4. 房源面积和户型。最好大概绘制一下户型图。5. 房型格局-采光、通风-朝向、景观-楼间距-装修。6. 房屋是否有草厦子，有没有车位，有的话捆绑销售，还是能否另买。 7. 如赠送面积或家电家具，并记录在备注里。8. 抵押状况-付款方式-业主（共有人）确认-委托确认。（2）看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。（3）详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况。（4）全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等。（5）房屋价格的初步商定根据房屋情况，与户主初步议定房屋的价格。（想卖什么价格，是着急卖定底价，还是不着急卖按中介费用收取），房源价格分析（总价、单价）和发掘房产的不足之处，必要时可与业主杀价；回来后，根据房屋的相关信息，对比网上房源价格等一系列信息，重新评估房屋价值。谈价说辞： 房屋本身情况定价（楼层、边户、面积、周边配套、年代、土地性质、装修情况等） 比较法！（同一小区、谁的房子才卖了多少钱） 房主自身（为何卖房、是否着急、卖房好处） 客户情况！（客户优势、一次性付款、准客户） 分析市场（小环境、大环境）（6）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（7）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（9）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（10）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（11）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（12）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（13）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（14）房屋钥匙的留存跟房主交流，网站留存房屋钥匙，如果不能，可交由物业管理代管，需沟通物业相关责任人的联系方式。附件：一收集房源人员与房主交流话术二二手房房源信息收集表一收集房源人员与房主交流话术一、我只听过xx,XX房产公司，我怎么没听过你们公司，你们公司怎么样？1、 不去诋毁别的公司。2、 介绍我们公司的服务特色，我们的服务特色：强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念：安全、迅速、合理。收费透明，收取固定比例佣金，不赚差价。3、 介绍一下经纪人自己的优势。请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。二、我愿意自己卖，方便又节省钱自售的缺点：1、无法让买方产生竞争，出售价格比较低。2、安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。4、无法主动与买方洽谈。5、广告费负担重。6、销售管道与销售手段太少。7、无法过滤客户，生活受打扰。8、女房东带看存在危险。9、比较不会推销，介绍产品。10、定价策略、议价方法，收定方法不够专业。11、买方防范心理较重，不利成交。三、为什么要签委托，会不会把我套进去？1、客户资料是公司机密，绝对保密。2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。3、电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。4、不签委托时，看房者多为中介，签委托后都是真正买方。5、委托合同对双方是平等的，我们同样会有约束。6、可避免一房二售的纠纷。7、不签的原因在哪里，顾虑的重点在哪里，解释合同条款对你并无害处。8、以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律承诺。9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。四、当房东询问房价时如何回应1、你认为可以卖多少？2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。3、我必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。4、房价的决定权在房东。5、此类房子开价应该是在XX到XX上下比较合适。6、但不敢保证XX万一定卖得掉或一定卖不掉。7、我们做服务业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖到多少。8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方6200左右比较符合市场。（如果房东报价6500）9、我希望是在XX到XX价位帮你卖掉最好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。10、可以先试试XX这个价格，看看买方的反映再做调整，最后卖房决定人一定是你。五、委托期限太长了？1、只有好处，没有坏处！多申请广告费，集中促销人力、财力。2、倘若不相信我们，即使只委托一天都算长。3、我们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有成交的买方还可以做朋友，帮你建立人脉。4、对你的案子有信心我们才敢接。5、我并不是只做开发，我们开发没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。6、需要好价钱，时间短有可能吗？7、续约比较麻烦，填更改副表，耽搁时机。8、只要对你有好处我们都愿意，即使花再长时间，再多精力都无所谓。10、我的立场跟你相同。11、你觉得我希望何时帮你卖掉？12、只有三天就卖掉，你会不会后悔？13、请问你是不是很着急要把房子卖掉，或者急需钱用？六、服务费太高1、安全保障，介绍法律协助的成本。2、其实并不贵，比喻（五星与三星酒店）服务品质不同，介绍公司资历。3、卖房子是大事，重点是保障安全。4、同行收费情况告知。5、能够收2%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，我们不像其他赚差价，利润只有服务费。6、服务费少只会减低销售意愿与动力。7、服务内容介绍与服务流程介绍。8、举例失败及纠纷案件，因小失大。9、成交之前不收取任何费用，成交后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。七、佣金支付期限1、居间中介指撮合买卖双方达成协议，至此中介义务完成，后面是我们免费服务。2、的确很抱歉，公司有规定什么时候收佣金。3、我们大公司，有品牌，服务品质有保证，不会收佣金之后不管。八、我很忙，没时间和你们谈1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来处理。2、自售花时间及精力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。3、客户看房时间不好协调，更难出售。4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。5、有诚意的买方会因为你很忙，退缩机会大。九、有需要我会跟你联系1、那我们如何联络，时间确定下来，直接约时间（选择法）。2、这段时间我保证不会打扰你。3、顺道过来看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈房子的事，如果有，你马上赶我走。4、有需要是需要什么，我可以先帮你准备，安全、迅速还是价格合理？5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来拜访。6、感谢信任，转移话题。十、独家委托与一般委托优势比较1、独家卖的价格好，买方不会压价。2、独家会是整个公司重点销售案源，全体同事均会作为强案推荐。3、争取更多公司资源，广告费用申请多，机会一样不会少。4、独家不会重复了解房屋状况，有效客户较多，成交一样快速。十一、有客户就带来，到时再签委托1、不可能，公司有制度，销售才有效率。2、同行会找假客户来看房，我们不会这么做。3、只有我一个经纪人带客户来看，销售几乎不可能。4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。5、签委托后法律做产调，买方比较放心，才会来看房。6、举例一房多卖官司惨例，以前成交某房的房东想法原先跟你相同，但最后还是选择先签委托。7、不签委托只有我一个人保障你的安全，签委托，全公司保障你的安全。十二、已经委托同行1、同样委托我们不会起冲突，增加机会。2、小中介只有几个人在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不足，广告预算少，流通性小，赚取差价。3、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。4、我们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。5、我们的作业方式积极主动，小公司作业等待被动。十三、我朋友多，也有做房产的，都在帮我卖1、卖房不可以做人情。2、我也是你的朋友，而且