金源国际建设项目申请报告.doc

.金源国际建设项目申请报告第一章 总 论1.1.项目背景1.1.1.项目介绍项目名称：“*国际”项目建设单位：某置业有限公司法人代表：注册地址：*1.1.2.建设单位概况某置业有限公司系*独资企业，成立于2006年12月13日，现有注册资本700万美元，主营普通住宅开发建设销售，2007年10月公司取得江苏省建设厅批准核发的按照贰级标准从事房地产开发经营业务的暂定开发资质（证书编号为* ）。某置业有限公司设董事长办公室、总经理办公室、行政管理部、投资发展部、计划财务部、工程管理部、营销策划部等部门。“*国际”总用地1.51公顷，是某置业有限公司在*开发的第一个房地产项目，为了打造优秀的公司品牌，贯彻公司的理念成就品质生活，无论从规划至施工，还是选址与配套，将力求做到细致、经典。1.1.3.编制依据 本公司编制的“*国际”项目申请报告，依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。报告的基础资料和数据来自*市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本公司专业的市场部门调查研究得到的资料和信息。项目申请报告编制依据主要有：建设项目经济评价方法及参数（第三版）；投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）；中华人民共和国城市规划法（1989年）；投资体制改革文件汇编（一）（江苏省发展和改革委员会）；中央关于稳定住房价格工作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会）；江苏省城市规划管理技术规定；*市城市总体规划（2002-2020）；城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）；建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国消防法；建设项目选址意见书（*市规划局）；“*国际”规划控制指标（*市规划设计研究院）；企业法人营业执照（*市工商行政管理局）；开发资质证书国有土地使用权出让合同；国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；项目建设单位提供的相关资料；编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.1.4.项目提出的理由与过程伴随城市化进程的加快，政策逐步到位，以住宅建设为新的经济增长点和消费热点的格局将逐步形成，城市的经济建设和社会发展将上一个新台阶，为加快*新区丁卯经济开发区房地产开发建设提供了极好的契机。受06年宏观调控政策的影响，房地产价格持续上扬的势头一度得到控制，但在人民币持续升值大背景下，房地产价格再次表现出一路上扬的态势。基于上述预测，某置业有限公司决定投资开发“*国际”项目。有效扩大*新区丁卯经济开发区普通住宅的市场供应，加快*新区建设进程，提升*新区的土地开发价值。为了编制该项目的申请报告，公司曾组织有关专业人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。在搜集了交通、供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。本报告将对“*国际”项目建设的必要性、项目实施规模、市场预测、投资估算及资金筹措作出阐述。申请报告主要内容包括：项目背景、项目实施规模预测、项目规模、项目选址、项目投资估算、资金筹措方案等。1.2.项目基本情况1.2.1.实施地点本项目选址于*新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南、谷阳路以西，南面紧邻已建成的索普小区，西临公交总公司。项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，项目计划总体一期开发实施。1.2.2.主要建设条件本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。项目用地现状为*市国有土地出让用地，项目建设场地已初步具备三通一平，场地地质条件较好，项目场地无不良地质条件，实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是*市城市建设重点发展方向。项目实施资金筹措拟由某置业有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。1.2.3.主要经济技术指标项目规划总用地150582，可建设用地15000，规划总建筑面积40000，其中：居住建筑：27500；公建建筑：8500；（其中社区服务：80；公厕50、办公、商业：8370）；地下车库及人防：4000平方米；设计容积率：2.40；建筑密度：30%；绿化率：30%；居住户数：312户；居住人口：1092人；机动车位：197个；自行车位：1230个；道路红线长度：400m。本期项目开发计划两年完成，预计2008年元月开工建设，2009年12月全部建成交付。根据项目拟建的规模及建设的条件，结合*市其它类似住宅楼建设的相关指标，项目的总投资估算为1300万美元，其组成如下：土地费用500万美元，折合人民币：3750万元；工程建设及其它费用800万美元，折合人民币：6000万元。其具体构成情况详见附表1。本项目计划在2008年元月下旬开始动工建设，建设周期为18个月；计划在2008年8月底开盘销售，销售周期为24个月，本项目的资金投放计划详见下表：投资计划表年份季度计划工作内容计划投入资金（万元）2007年1-3公司筹建、土地摘牌、项目调研及市场定位、规划设计等2552.544项目立项、规划报批（建设用地、建设工程）、土地预审、土地证办理、单体方案及施工图设计、建筑工程招标、物业管理公司招标、建筑监理单位招标等525.162008年1地址勘探、三通一平、施工许可报批、销售计划及策略的制定、桩基施工及土方工程建设、售楼处的建设及装修、项目贷款的办理、景观设计等320282建筑主体工程建设（地下室及主体13层）、广告发布等2760.133建筑主体工程建设（414层）、墙体施工、销售价格报审、销售许可证办理、销售登记、销售开盘等1873.984建筑主体工程建设（主体封顶）、门窗安装、电梯等设备采购安装、项目销售等5682009年1墙体工程完工、室内外装修、室外工程及小区道路、景观施工、水电安装、项目销售等3222景观及道路施工、项目销售等4413综合验收交付、项目销售等254物业管理的移交22合计129732.33项目资金来源：自筹。项目计划销售2年，计算期内项目总营业收入为15497.08万元，销售税金及附加为786.48万元，利润总额为3698.29万元，全部投资利润率为38%(计算期2年)。（详见附表2）计算期内项目投资内部收益率为67%，按折现率16%计算的全部投资现金净流量产生的净现值为3080万元。金源国际建设项目申请报告第二章 项目概况2.1.用地情况2.1.1.地点与地理位置本项目选址于*新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南谷阳路以西，南面是已建成的索普小区，西临公交总公司。项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，地形较规整，呈长方形。伴随*市一中新校区及沃尔玛购物广场的建成，该项目区域条件愈显优越，基础配套设施较齐全，交通较便捷，有多路公交线路经过该区域路段。力争做好小区的配套，营造优美的环境，提升社区的品质，为*的城市建设做出贡献。综上分析，项目选址比较理想。2.1.2.现场地利用情况项目用地属于国有土地，分属于*新区城市建设投资公司和*市国土局，由某置业有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，拆迁安置与补偿。项目现场地为山坡地原状，处于自然平整状态，场地西侧局部为采石地坑，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等现象。2.2.场址建设条件2.2.1.地形、地貌、地震情况*市地势为南高北低，整个地形由西北向东南倾斜，市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0-10.0m之间。市区内河流纵横交错，水域宽广，古老京杭运河由北向南穿市区而过，将市区分为东、西两部分。*市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10-20t/m2。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区：城市西北部为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。项目地处于长江中下游断裂带扬州-铜陵地震带附近。历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年*东部发生过5.3级地震，2-3级地震频频发生。60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于*市南部的溧阳地区，都影响到*市。本地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。2001年国家重新确定*市区地震烈度为七度，在抗震设计时采用地震加速值为0.15g，本工程据此设防。2.2.2.工程地质与水文地质项目尚未进行工程地质勘探工作，工程地质情况不明。建设项目用地为山间坡地。项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。水文：该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。地下水、地表水对土壤无腐蚀性。项目区域内有京杭运河、防洪道等流域性主干河道，以及团结河等河道。项目区内长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分钟。落潮平均9小时，其水文特征为：历年最高洪水位：6.33米；历年最低洪水位：-0.77米；历年最大平均洪水位：5.20米；历年最小平均枯水位：0.06米；历年最大潮差：2.01米；历年最小潮差：0.01米；历年平均潮差：0.96米；平均流速：1.00米/秒；最大流速：2.00米/秒；最小流速：0.50米/秒；洪峰最大流量：92600立方米/秒；最大平均流量：43100立方米/秒；最小平均流量：21400立方米/秒；多年平均流量：28307立方米/秒；最小枯水流量：6020立方米/秒；年平均径流量：8933亿立方米。2.2.3.气候条件项目区域历年气候统计如下：历年平均气压：104.4kPa；历年平均气温：15.2；极端最高气温：40.9；极端最低气温：-12.0；历年平均相对湿度：78%；历年平均降雨量：1066.2毫米；历年一日最大降雨量：262.5毫米；历年平均风速：2.52米/秒；历年最大风速：23.0米/秒；常年主导风向：偏东风；夏季主导风向：东风、西南风；冬季主导风向：东北风、西北风；地区灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。2.2.4.城市规划与社会环境条件“*国际”项目已获得*市规划局批准，项目平面控制点经*市规划设计研院设计也已获得*市规划局批准。项目建设符合*市城市总体规划，实施后城市已开发土地适应了城市区域发展的要求，项目实施能显著改善丁卯片区普通商品房供应。2.2.5.交通运输条件“*国际”项目位于城市主干道丁卯桥路南侧，谷阳路西侧，丁卯桥路、谷阳路作为城市交通主干道已建成投入使用，项目实施不处于城市交通禁区，有近10条公交线路经过项目，因此项目实施交通运输条件较好。2.2.6.公用设施社会依托条件项目区域内基础配套设施齐备，项目区内主干道路网络已建成，随道路建设了给水、排水、供电、燃气、电信等公共配套。项目建设地城市基础配套设施齐备，因此项目供用电、给排水、燃气等配套无接入困难。2.2.7.防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于*市城市防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）个别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流收集排入长江，由于项目场地高于周边水系最高水位，因此项目无须设置排涝设施。2.2.8.环境保护要求2.2.8.1本项目适用的环境质量标准为；（1）环境空气质量标准GB3095-1996二级；（2）地表水环境质量标准GB3838-2002III类；（3）工业企业设计卫生标准TJ36-79表1；（4）城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类、3类、4类。2.2.8.2污染物排放标准；（1）大气污染物综合排放标准GB16297-1996二级；（2）污水综合排放标准GB8978-96表4中三级、一级；（3）居住区噪声标准GB12348-91中3类；（4）居住区污染物排放标准GB13271-2001，二类区II时段。2.2.9.法律支持条件本项目主要法律依据为：中华人民共和国城市规划法、城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）、江苏省城市总体规划（2001-2010），*市城市总体规划、江苏省土地管理条例（2001年1月1日）。2.2.10.征地、拆迁、排涝设施条件项目建设无需进行土地征用工作，项目用地为出让土地，全部建设土地已作为房地产开发用地为某置业有限公司取得，项目实施不涉及破坏防洪排涝水利设施及农田水利灌溉工程。2.2.11.施工条件项目建设场地高低落差较大，需进行较大规模土方调配及场地平整工作，施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，无大型居民区，施工用临时水、电无接入和供应困难，项目周边地区有多家采石场、建材供应市场，项目周边有商品砼供应基地，*市（项目区域）是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。2.3.项目规模项目规划总用地150582，可建设用地15000，规划总建筑面积40000，其中：居住建筑：27500；公建建筑：8500；（其中社区服务：80；公厕50、办公、商业：8370）；地下车库及人防：4000平方米。2.4.工程方案2.4.1.项目组成及平面布置2.4.1.1.项目组成“*国际”项目主要为高层住宅、小区会所、沿丁卯桥路与谷阳路的城市商业、办公、小区变配电设施、小区绿化系统、市政配套工程和小区物管等部分组成。2.4.1.2.项目平面布置1.项目平面布置遵循安全、卫生、方便、舒适、经济、与周边城市建设相协调原则。2.项目由5栋1618层的高层建筑组成，分为三排排列，主入口设在谷阳路上。3.项目规划为住户布置了商业网点、服务行业，经满足消费需求，活跃居住区经济，并提供就业条件。4.基础设施配套齐全，设有给水、排水、煤气、电力、电讯、生活垃圾和污水等设施。5.小区设有小型会所、物管中心等文化、体育、娱乐设施，满足住户精神文明生活需求。6.小区按封闭小区设计，项目本身进行了防范设计、居住区的物管中心能为小区创造安全的良好环境。7.项目风景设计能达到景色优美，可以陶冶情操、赏心悦目、心旷神怡。居住区建筑空间系列的构成、色彩的搭配、绿化与小品设置等，给人以美的享受。8.项目设计保证有安定宁静，具有居家生活气息。2.4.2.建筑方案2.4.2.1.户型设计产品结构：本项目为纯高层的高品质社区，在满足容积率的前提下，尽量提升社区品质，整体小区气脉畅通，外部空间质量优秀。户型设计：住宅以北入口为主，户型多为三室两厅、两室两厅和一室两厅。房型的组合在满足房型比的前提下充分结合总平面，合理利用景观绿地和水面资源。房型设计在遵循江苏省住宅设计标准的前提下做到平面紧凑，居住设施配置齐全。南侧卧室增设阳台、凸窗以扩展室内空间。顶层局部突起以扩大使用面积，结合屋面丰富建筑造型。户型设计体现均好性原则，区内住宅90%的户型均是南北向为主导朝向，大户型住宅布置在小区最好和次好位置，在最不利位置（靠近城市主要道路侧）布置部分小户型住宅。立面造型：简约大气，线条刚毅挺拔，讲究立面的凸凹转折，增强层次感、动感及光影效果，使之具有时代气息，简练明快。充分强调整个小区的完整和统一，在建筑形式上商业和居住建筑在对比中寻求统一。使群体建筑更趋于完美和谐。建筑外立面的饰面材料控制在石材、釉面砖、涂料、彩色铝合金构件等为数不多的元素中。整个小区风格简洁而不张扬，突出沉稳、内敛的文化气质。高层为平顶结构，底座颜色厚重，底座以上为高档的条形砖，风格简洁现代，作为整个小区的背景。本项目住宅的建筑层高2.82.9米，每栋住宅拟设12个单元，两梯四户和两梯三户，户型以普通商品房为主，中高档结合，套型建筑面积区间为40120平方米，项目总户数约312户左右。2.5.住宅区环境设计2.5.1.环境设计原则和要求1.居住环境是人们生活的基本条件，环境设计从实际出发满足人们舒适、方便、安全、卫生、美观的要求，提供居民关心的充足阳光、新鲜空气、安静舒适的休息环境；2.项目环境设计尽量不破坏原自然环境，选用接近自然环境的设计原则，利用大自然中日光、空气、水、树木花草这些活力因素营建生机盎然、欣欣向荣的情趣；3.项目环境设计将结合地势高低，节省填土费用，采用保持和利用原有地形、地貌营建具有丰富空间的景观；4.项目环境设计为现代风格，强调“可欣赏、可参与”的理念，打造有主题的景观区；5.项目环境设计建设要体现生态美学和对文化精神的追求。2.5.2.环境设计主要内容项目环境设计主要包括如下内容：1.居住区环境规划设计；2.公共绿地设计；3.宅旁庭院绿地设计；4.儿童区设计；5.道路绿化与专用绿化；6.树种选择与植物配置；7.小品设计与灯光运用；8.屋顶绿化与休闲设施2.6.工程作品1.基础：多层建筑建议采用浅基础方案，推荐砼条基，部份地基缺陷地区采用换土或水泥深层搅拌处理，高层建筑采用桩基础。2.墙体：M5（M7.5、M10）混合砂浆KP1墙，太阳能管道堵封：GRC隔墙。C25钢筋混凝土柱、梁、板。3.内装饰：厨、卫间及南阳台：15厚1：3水泥砂浆刮糙，其他内墙面：水泥砂浆粉刷（苏J9501-5-3）4.外装饰：水泥砂浆粉刷（苏J9501-6-5），20厚JNS保温砂浆。5.楼地面：C25现浇板，板厚100、120、180MM。地面面层：楼梯间地面为苏J9501-2-1；楼面面层：厨、卫为20厚1：3水泥砂浆找平，其他为苏J9501-3-2。6.天棚：水泥砂浆粉天棚（苏J9501-8-4）。7.屋面：C25现浇板屋面，板厚100MM。C25现浇斜板屋面，板厚100MM，平屋面为刚性防水屋面，斜屋面为陶土波形瓦屋面。找平层为加气混凝土碎块，保温层为30MM厚聚乙烯挤塑保温板。8.门窗：铝合金，防盗门。9.给排水：给水管用PP-R管，排水管用UPVC塑料管，空调冷凝水用UPVC塑料管。10.强电：配电干线采用铜芯线放射式配至每户，室内照明采用铜芯线穿PVC塑料管，户内设软灯头及普通插座。屋顶设10避雷网，基础钢筋焊接做接地体，柱内钢筋做引下线。2.7.结构工程2.7.1.基础高层建筑基础建议用钢筋混凝土灌注桩，人防地下室按照二类人员隐蔽所的标准设计，采用钢筋混凝土箱体结构，。地下室通过增加抗震墙提高抗侧刚度，把地下室顶板设计为上部结构的嵌固端。地下室底板及外墙均采用抗渗混凝土，以结构自防水为主。2.7.2.上部结构商业、办公及高层建筑采用框架结构（高层采用框架剪力墙结构）。2.7.3.抗震要点建筑物抗震设防烈度为7度，抗震设防等级为丙类。场地基本风压0.3KN/平方米，基本雪压0.25KN/平方米。2.7.4.主要材料混凝土：C30-C50；钢筋：HPB235及HRB335；钢材：Q235B，16Mn；砌体：一般墙体采用加气混凝土砌块或其他砌块；对隔声和吸音有特别要求的部位，墙体材料另行确定。2.8.开发计划2.8.1.项目实施进度计划说明该进度计划为总进度计划，前期工作，技术设计，报批等计划4个月，同期进行场地施工准备，本期项目预计划2008年2月开工建设，项目总工期为两年。2.8.2.工程特点该项目总建筑面积4万平方米，项目工程主要建筑为高层结构住宅和商业办公建筑，同期进行有关设备采购安装，建筑材料主要为传统材料以及部分高科技节能环保材料。2.8.3.安排总进度的原则和依据项目建设总进度依据是工作计划及江苏省建筑工程工期定额（2000年）结合本地施工企业施工水平制定。安排总进度计划的原则为合理、可行。2.8.4.技术设计、施工图设计、设备交付和施工力量进场时间的安排该项目以设计资料作为技术设计依据，目前设计工作已经开展。本进度不考虑设备采购、交付时间。施工力量进场时间应于单项工程开工前1周进场（总进度计划不计该时间）。2.8.5.道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接该项目施工道路，水、电供配套以一次性解决方案考虑，因此项目建设过程中，施工道路、水、电配套无供应困难。2.8.6.总进度计划的问题及措施该项目建设总进度计划主要从整体考虑项目完成情况，不能指导单项施工。因此在总体方案决定后应进行主要建筑及配套工程分项进度安排，通过分项目进度计划执行总进度计划。2.8.7.现场管理根据提供资料及对现场情况了解，该项目施工期相对较长，同时开工量大，建议该项目建设场地进行施工统筹规划，确定施工、交通、临时居住分区。2.8.8.工程项目总进度计划工程项目从前期工作开始到全部工程项目完成计划2年内完成，工程项目总进度计划表(横道图)（详见下表）起点时间为2008年2月。进度总计划季项目名称第1年第2年12341234土地取得场地准备施工前期工作工程施工综合配套-综合竣工验收2.9.组织机构2.9.1.项目法人组织机构根据某置业有限公司提供资料，某置业有限公司主要设置设董事长、总经理办公室、投资发展部、计划财务部、工程管理部、营销策划部等机构。2.9.2.管理机构组织项目组织机构见下图：董事会总经理董事长副总经理副总经理行政管理部投资发展部工程管理部营销策划部计划财务部2.9.3.人力资源配置依据项目规模，某置业有限公司需各类工作人员20余人，专业技术人员15人，高级管理人员6人。本次项目开发建设由某置业有限公司自行组织，某置业有限公司投资方具有多年从事房地产开发的经营管理经验，具备完成开发的管理能力，项目高级管理人员由公司投资方委派，其余工作人员将通过*市人才市场择优录用。2.9.4.销售管理2.9.4.1.销售机制1.“*国际”由某置业有限公司营销策划部下设销售部门负责销售。销售部以加快发展为主题，引入先进技术，加强自身建设，在提高队伍整体素质上落实措施，对售楼部员工提出了更高的要求，把奖惩措施落实到细处，褒扬先进，鞭策落后，奖优罚劣，展现出人人争先的良好势头。2.“*国际”售楼中心经过专业人员设计，将精心装修，以格调高雅充分展示公司的文化品味，销售人员将精心挑选，择扰录用。售楼中心配有主管1名，销售人员3名，主管实行竞争上岗，能者上、劣者下。开盘之初，主管与公司之间将明确双方责任和义务，制定销售计划，全盘管理售楼中心的所有事宜，另委派一名营销总监负责售楼中心工作。售楼中心作息时间已安排好，每天早8:00到晚7:30都有人上班，星期一至星期四每天安排一人休息，星期五至星期日无人休息，每天中午11:30至下午上班期间，安排一人值中班，下午下班到晚7:30期间，安排一人值晚班。2.9.4.2.销售目标“*国际”可开发面积36000平方米，计划2年内开发完成，项目全部销售期2年，即计划竣工交付后半年内完成全部销售。2.9.4.3.广告宣传1.打造品牌。最好的永远是短缺的，所以某置业有限公司立足于建立品牌。现在*开发企业大大小小的三四十家，市场竞争非常激烈，作为*房地产市场大型普通商品房项目，某置业有限公司从设计、策划、至广告宣传将邀请业内知名公司担纲，再加上先进的开发理念，雄厚的开发实力，独到的营销策略，优秀的建筑师和建筑队伍，以及称职的物业管理人员，将“*国际”打造成一个人尽皆知的绿色智能化生活小区是可行的，项目开发注意品牌效应，树立“*国际”这块品牌，做到内在与外在的统一，不懈追求内在核心竞争力，逐渐锤炼出真正的名牌。2.树立品牌之后，需要做大量的广告宣传。“*国际”开盘之前，将着手开展前期宣传，除了在电视、电台、报纸上做各种宣传之外，还将印制广告伞、T恤、背包、扑克牌等生活用品，加大宣传力度，使“*国际”经常出现在人们生活的不同层面。某置业有限公司计划还要在人流量较多路段设置大型广告牌，以提升企业及项目品牌形象。2.10.物业管理“*国际”建成后将委托专业物业管理有限公司管理，项目物业管理主要物点有：2.10.1.建立高科技管理系统“*国际”拟将采用先进高科技的智能化管理模式，主要装备有：1.住宅报警系统；2.楼宇对讲系统；3.周界防范系统；4.闭路电视监控；5.电子巡视监控；6.出入车辆与停车IC卡系统；7.紧急广播和背景音乐系统；8.物管计算机系统；9.设备监控系统；10.信息网络系统。在这些智能化管理中最值得一提的是“*国际”的小区进出IC卡管理系统，每个单元装有对讲机，IC卡系统在小区内可作为门禁系统的钥匙，并且这种钥匙不能被仿造，还可作为停车场管理系统的缴费凭证，作为住户进出小区的身份凭证，再加上训练有素的保安队伍，使小区的安全成为真正意义上的“固若金汤”。2.10.2.物业管理主要服务项目1.房屋建筑主体的日常管理、维修；2.环境卫生的管理；3.绿化养护；4.治安管理；5.消防管理；6.车辆道路管理；7.其它服务：除以上六种服务外，“*国际”还将增设家政服务、空调清洗、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。第三章 建设用地与相关规划3.1.项目选址本项目选址于*新区丁卯经济开发区内，位于谷阳路以西、丁卯桥路以南，北面一路之隔的是已建成的江南世家小区，西侧是公交总公司。项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，地形较规整，呈长方形。项目用地属于国有出让土地，由某置业有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，拆迁安置与补偿。项目现场地为原状，处于自然平整状态，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等现象。3.2.规划布局与空间环境要求3.2.1.居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则：3.2.1.1.方便居民生活，有利安全防卫和物业管理： 3.2.1.2.组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务； 3.2.1.3.合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；3.2.2.居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则：3.2.2.1.规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调； 3.2.2.2.合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及嗓场对居民的污染和干扰； 3.2.2.3.精心设置建筑小品，丰富与美化环境； 3.2.2.4.注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设； 3.2.2.5.公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。3.2.3.便于寻访、识别和街道命名。3.2.4.在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。3.3.住宅规划设计要求 3.3.1.住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。宜安排一定比例的老年人居住建筑。3.3.2.住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。3.3.2.1.住宅日照标准应符合表3.3.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规定：(1)老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；(2)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；(3)旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。表3.3.2-1 住宅建筑日照标准 建筑气候区划、VII气候区气候区、气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)231有效日照时间带(h)816915日照时间计算起点底层窗台面底层窗台面是指距室内地坪0.5m高的外墙位置。 3.3.2.2.正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表3.3.2-2不同方位间距折减系数换算。表3.3.2-2 不同方位间距折减换算表不同方位间距折减换算表表5.0.22 方位015(含)1530(含)3045(含)4560(含)60折减值1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L注：1.表中方位为正南向(0)偏东、偏西的方位角。2.L为当地正南向住宅的标准日照间距(m)。3.本表指标仅适用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。 3.3.2.3.住宅侧面间距，应符合下列规定：(1)高层与各种层数住宅之间不宜小于13m；(2)各楼栋之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。3.3.3.住宅布置，符合下列规定：3.3.3.1.选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑；3.3.3.2.面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路；3.3.3.3.在I、II、IV、VII建筑气候区，主要应利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭；在III、IV建筑气候区，主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求；3.3.3.4.在丘陵和山区，除考虑住宅布置与主导风向的关系外，尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响；3.3.3.5.老年人居住建筑宜靠近相关服务设施和公共绿地。 3.3.4.住宅的设计标准，应符合现行国家标准住宅设计规范GB50096-99的规定，宜采用多种户型和多种面积标准。3.3.5.住宅层数，应符合下列规定：3.3.5.1.根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构；3.3.5.2.无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。3.3.6.住宅净密度，应符合下列规定：3.3.6.1.住宅建筑净密度的最大值，不应超过表3.3.6-1的规定。表3.3.6-1 住宅建筑净密度控制指标(%)住宅层数建筑气候区划 底层354043多层283032中高层252830高层2020223.3.6.2.住宅建筑面积净密度的最大值,不宜超过表3.3.6-2的规定。表3.3.6-2 住宅建筑面积净密度控制指标(万/h)住宅层数建筑气候区划 底层1.101.201.30多层1.701.801.90中高层2.002.202.40高层3.503.503.503.4.规划技术指标及要求3.4.1控规指标项目规划总用地150582，可建设用地15000，规划总建筑面积40000，其中：居住建筑：27500；公建建筑：8500；（其中社区服务：80；公厕50、办公、商业：8370）；地下车库及人防：4000平方米；设计容积率：2.40；建筑密度：30%；绿化率：30%；居住户数：312户；居住人口：1092人；机动车位：161个；自行车位：1185个；道路红线长度：400m。3.4.2规划设计相关规范1.江苏省城市规划管理技术规定（2004版）。2.*市关于江苏省城市规划管理技术规定（2004版）实施补充规定。3.城市居住区规划设计规范。4.建筑设计及高层建筑设计防火规范。3.4.3其他要求1.居住建筑日照间距系数按1.34控制。2.市政设施按相关规定配套，建筑物按规定设置地下人防工程。3.沿街建筑方案须报规划局审批。4.雨污水分别排入谷阳路雨污水管道中，其他管线均由丁卯桥路接入。5.住宅户型执行国家相关规定。第四章 公共辅助工程4.1.给排水工程4.1.1.设计依据住宅设计规范(GB50096-2003)；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001版；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；室外给水设计规范（GBJ13-86）1997年版；室外排水设计规范（GBJ14-87）1997年版。4.1.2.给水设计1.水源由谷阳路（丁卯桥路）上市政给水管网各引入一根DN200给水管，并在区内形成环网。2.用水量住宅生活用水定额：200L/人日，Kh=2.5，t=24h；商场生活用水定额：5L/M2日，Kh=1.5，t=12h；室内消火栓用水定额：15L/S；室外消防用水定额：1.5L/M2次，每次4小时。3.计算表项目用水标准使用单位使用时间小时变化系数最大小时用水量M3/H最大日用水量M3/日住宅200L/人日3242人242.567.5648商业办公5L/M2日22650M2121.514.2113绿化1.5L/M2次17040M2416.425.6未预见10%8.878.6合计978654.生活给水系统从谷阳路（丁卯桥路）的市政管上引一路DN200给水管，给水管在本地块内形成生活给水和消防给水共用环状供水管网，并设置水表计量。小区内各楼的生活用水直接由市政压力供给，每户分设水表计量。5.消防给水系统消防供水分别从市政管上引两路DN200给水管，并在基地内环通，以确保供水安全可靠。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。室外消防水量25L/S，室外消防采用低压制，由市政管网直接提供。 6.雨污水 室内采用污废合流制，室外采用雨、污分流制。基地内污废水直接排至市政污水管网。雨水经收集后排入市政雨水管道。7.管材室内生活给水管道采用给水PPR管。室内消火栓系统管径小于100的采用热镀锌管，大于等于100的采用球墨铸铁管。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。室外生活给水管采用球墨铸铁管。单体雨、污水管采用UPVC塑料管，小区室外雨、污水管采用UPVC或HDPE塑料管。4.2. 建筑电气4.2.1.强电1.负荷等级及计算项目除去小区内的人防地下室及消防设备用电（消防水泵）为二级负荷外，其余均为三级负荷。设计总建筑面积：36000；其中居住建筑面积27500；公建建筑面积8500。住宅按单相8KW/户计算，公共建筑按100-150W/平方米计算，项目工程总装接容量约3210KW，其中住宅Pe=2200KW，公共建筑Pe=1010KW，配置系数Kp按住宅取0.6，公建取0.8.计算负荷Sj=2128KVA。2.供配电系统规划项目工程内设置专用、公用变配电房若干。公变对住宅供电，专变对公用负荷及消防负荷供电。高压部分引入城市10KV电缆，高压部分采用环网供电。低压部分采用放射式供电，变压器至户外配电柜，户外配电柜到用户。二级负荷由专变提供二路电源，末端切换。住宅每户单独表集中计量，会所、商业办公等公共建筑设独立电度表计量，小区内电梯、水泵房、公共照明及室外照明等用电设备，根据分配回路的具体情况及供电部门的要求分别独立设置电度表计量，变配电房内均采用高供低计方式。3.线路敷设10KVA户外配线采用YJV22-10KV型电力电缆穿HDPE管素混凝土包封埋地敷设，0.4KV户外配电线路采用YJV22-1KV型电力电缆穿HDPV管素混凝土包封埋地敷设，进出建筑物及穿越道路时穿钢管保护。4.电气安全项目小区采用TT制接地形式，单元住宅总进线、单体内插座回路设置漏电保护器，所有外露不带电金属均通过专用PE线可靠接地，每幢单体建筑设置总线电位联接，浴室、卫生间等设置辅助等电位联接。项目工程防雷接地、电气设备接地、保护接地及弱电系统的工作接地，共用建筑物基础底板、桩基钢筋构成的联合接地体，接地电阴不大于1。单体建筑按性质分为二级、三级防雷并按防雷等级设防。10KV开闭所及变配电房进线柜设避雷器；0.4KV低压配电系统总进线以及单元电度表箱进线开关处均设置浪涌保护装置SPD。4.2.2.弱电 1.范围 电话及宽带系统市政干线配管； 访客对讲及户内防盗报警系统干线配管； 消防报警及联动控制系统市政干线配管； 有线电视系统市政干线配管； 车库管理系统市政干线配管； 周界安防及电视监控系统市政干线配管； 紧急广播与背景音乐系统市政干线配管。 2.电话及宽带系统 通讯总线由光缆引自市话局域网，区内设置交接间。交接间至每幢交接箱由光纤传输，交接箱至各用户配二根五类线。 3.访客对讲及户内防盗报警系统 住宅部分设置访客对讲及户内防盗报警系统，访客对讲系统为可视对讲，每单元一对讲子站，每套住宅设一个访客系统终端。 4.消防报警及联动控制系统 根据规范在应设置消防报警系统的区域内设置感烟、感温探测器，根据报警系统的规模设置区域报警器及控制中心报警系统。根据各专业要求设备联动、消防广播系统。 5.有线电视系统 有线电视系统接入市有线电视网，每户设两个电视终端，公共建筑按相应规范要求设置电视终端。 6.车库管理系统 车库具有中央收费，进出入口设验卡机，门闸设备，自动验票机，在进口位置设置泊车数位指示。 7.周界安全及电视监控 周界安防系统按一定的区域设置，在物业管理中心设置主机，一旦报警启动主机，声光报警，同时联动附近的摄像机，这样可有效、快速地处理各种非法侵入及其他突发事件。 闭路电视监控系统是周界出入口、主干道、停车场等处设置的定向或全向云台摄像机，在适当的设置巡更系统的考勤点，物业管理中心采用多媒体管理系统，对所有信息进行处理、保存。 8.紧急广播与背景音乐在商业、住宅区设扬声器，有消防广播系统时可与背景音乐系统合用。平时播放背景音乐及通告、发生意外时作紧急事故广播，主机设在物业管理中心。4.3.燃气工程4.3.1.设计内容居民用气为城镇低压天然气；压力等级：中、低压两级；天然气气源：由市政天然气中压管接入小区，在小区内设置中低压调压站。中压天然气调成低压天然气后供给小区用户，小区内低压天然气管网呈环状与树枝状相结合的形式敷设。4.3.2.负荷计算天然气负荷主要有两部分组成：一、住宅用气；二、公共建筑用气。住宅居民用气标准取2500MJ/人a，工程总用气量为2.2106MJ/a，合5.81104M3a；公共建筑用气取居民生活用气20%，为1.16104M3a；合计为6.97104M3a。4.3.3.管网工程 中压管为DN200，从城市道路接入，低压管为DN100-DN200，从中低压调压站接入，采用直埋敷设。4.4.区内道路工程项目用地呈矩形，城市道路谷阳路位于场地东侧，场地北面是丁卯桥路，项目设置了一个主出入口，主出入口设置在谷阳路上，还有一个次入口，设置在丁卯桥路上。项目总平面应采用生态组团形式布置，道路系统依据生态组团呈口字型围绕各建筑及构筑物，场区内道路全部按城区、级干道标准设计施工。道路断面结构：道路路面结构根据路面依据不同功能确定，由于未能获得地质资料，路面各部分的结构建议如下：（自下而上）石灰土、二灰碎石、油封层、沥青碎石、粗粒式沥青混凝土、细粒式沥青混凝土。4.6.其他设施项目计划绿地率30%，计4530平方米，主要由集中园林式小品、水系景点和建筑前后庭院绿地组成项目绿化系统。项目要求进行专项绿化工程设计施工，并由*市绿化主管部门进行绿化审查及验收。第五章 资源耗用与建筑节能5.1.用地指标项目规划总用地150582，可建设用地15000，规划总建筑面积40000，其中：居住建筑：27500；公建建筑：8500；（其中社区