物业公司账务处理及注意事项.doc

一、关于物业公司开办费的问题请问1、由物业公司收取的开发公司支付的开办物业费，可以在开发公司税前扣除吗？有这方面的文件吗？2、开发公司按当期交纳的予收房款税金可以在税前扣除吗？如何帐务处理？按予收房款随征的土地增值税，可以在税前扣除吗？如何帐务处理？1、 没有明确的文件规定。个人的观点，如果有正式发票（可到地税局申请代开发票）可以在税前扣除。2、开发公司按当期交纳的予收房款税金可以在税前扣除。帐务处理，借：应交税金应交营业税，贷：银行存款。按予收房款随征的土地增值税可以在税前扣除。帐务处理同营业税。国税发200631二、物业公司代收代付水电费是否有限制 老师:我司是物业公司,代收代垫租户的水电费(签有合同),但是,收取的水电费会高于支付给供电供水部门的水电费.除了部分用于分摊外,高出部分转作收入,并交纳营业税及所得税.请问,作为物业公司,我们可以收取高于供水供电部门的水电费吗,我们的处理有无错误呢?有无相关的规定或者禁止性的规定.谢谢!答：物业管理条例第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。三、关于物业公司收付保修金的帐务处理 俱乐部会员提出如下问题:我单位是一家私营企业物业公司。1、初期施工单位按总房款的一定比例付给我公司房屋保修金，待保修期过后无工程质量问题返还施工单位，后期发生了工程质量问题且业主要求赔偿损失，在已经通知施工单位的情况下，由我单位自营和出包他人进行维修处理，（1）我单位收到保修金时的帐务处理？（2）我单位在扣保修金时的帐务处理（自营、出包他人、赔偿业主损失分别说明），哪种情况需要提供发票，提供材料费还是人工费发票，若不需要发票，做表盖章签字可以吗？（3）保修金是否交税，交什么税，如何交税？ 2、我单位想要按年为职工交纳养老金，单位承担70%，个人承担30%，如何入帐？ 请老师详细讲解，并写出会计分录，谢谢！尊敬的会员：（1）收到保修金时借:银行存款,贷:其他应付款.(2）扣保修金时借:其他应付款,贷:营业外收入.自营、出包他人均计入营业费用、赔偿业主损失计入营业外支出，除赔偿业主损失外均需要提供发票，购买的材料要提供材料发票 发生的人工费则提供人工费发票，赔偿部分可凭赔偿协议及收据入帐.（3）扣的保修金要并入利润交企业所得税2、单位承担的部分直接借:管理费用,贷:银行存款(或其他应付款)，个人承担的部分借:应付工资,贷:其他应付款.四、物业公司税费 提出如下问题:我公司是一个小型商厦的物业管理公司，每月向各商业经营户收取除物业管理费之外，还要收取大量的水电费、清洁费、宣传推广费、物业维护费等，这些费用实际上是代收代付的性质，请问专家：我公司在税收上应该如何处理？物业管理公司是否可以将上述收取的费用冲减自己的费用，然后进行差额征税？专家解答根据财政部、 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税号）的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，你企业在申报缴纳营业税时，营业额中能扣减的只有代收的水、电、燃气、房屋租金，其他的都需做为营业额计算缴纳营业税。应缴纳营业税及附加、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税。代收水电费等应并入应纳税所得额，支付时可以在税前扣除。代收时，可以开服务业发票。国税发1998217号1998-12-15国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的有关规定精神，现通知如下:物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部物业管理企业财务管理规定(财基字19987号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。国家税务总局 一九九八年十二月十五日五、物业公司返租 俱乐部会员提出如下问题:关于物业公司将业主的商业用房租回，然后统一招商，统一管理，即再次对外出租，问这些环节涉及哪些税种，物业公司如何开具发票，物业公司应如何避税尊敬的会员：转租房产应交营业税及附加（全额5.5%，国税发199576号）、房产税(差额12%)、印花税（千分之一）、企业所得税。物业公司应开具租赁发票物业公司缴纳营业税时应按转租全额的5%交，房产税应按转租差额交。六、物业公司问题 俱乐部会员提出如下问题:物业公司收入中房租与物业管理费的比例如何界定？有何依据？尊敬的会员：总局没有明确的文件规定。房租费一般由税务机关根据同地段同类房屋的租金水平确定。有的地方规定物业管理费的比例不能超过房租费的10%。七、物业公司取暖费缴税 物业公司取暖费缴税问题：我公司下属物业公司自有燃气锅炉，在购买天然气公司燃气后，供应办公楼及家属楼的暖气，在收取的办公室及家属楼暖气费，物业公司该项暖气收入中，燃气费成本约占80，收取的管理费和人工费约占20，该笔收入如何申报纳税？敬的会员：根据增值税条例的规定，该笔收入属于混合销售行为， 应按4%缴纳增值税。八、物业公司代收房租纳税问题 俱乐部会员提出如下问题:物业公司与A公司（产权所有者）签订房屋租赁协议，物业公司付A公司租金200万元。之后，物业公司将该房屋又租给B公司，收取租金250万元。请问：1、物业公司缴纳营业税时可否将付给A公司的租金200万元扣除？2、物业公司与A、B两家公司签订合同时如何避税？尊敬的会员：专家解答1、 物业公司缴纳营业税时应按转租全额的5%交，房产税应按转租差额交。2、宜由A公司作为出租主体与B两家公司签订租赁合同，物业公司与A、B公司签订服务合同，收取居间服务费。九、关于物业公司收取水电费开发票的问题 俱乐部会员提出如下问题:我公司是一家物业公司,主要服务于大型商场,我公司在收取各业户水,电,暖,物业费后,业户要求我公司提供正规发票,物业费发票是可以提供的,但是水电暖发票因我公司不是专营公司,所以我公司是不能提供相应发票的,我公司现采用两种方法:(1)给业户开分割单,再复印水电暖公司给我物业公司开具的大发票复印件,让业户入账,但有的业户提出这种复印件不能入账,请问这种方法业户入账可以在所得税前列支吗? (2)用我公司的物业费发票给业户开水电暖发票,请问这种做法可以吗,有没有相应规定,谢谢老师!专家答疑 这种方法业户入账不得在所得税前列支，宜以“代业主支付的方式”操作。 宜与税局沟通，看是否有必要及可以增领水电暖发票使用。 财总关于营业税若干政策问题的通知 （财税20031