物业项目负责人考试练习题.doc

青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 1 页共 39 页物业管理实务第一章 物业服务企业一、单选题：1、物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据( )从事物业管理相关活动的经济实体。A、物业管理服务内容 B、物业管理服务标准C、物业服务合同 D、物业管理服务费用2、下列选项中，不属于物业服务企业特征的是：（ ）A、是独立的企业法人 B、属于服务性企业C、具有一定的公共管理性质的职能 D、具有行政管理职能3、物业服务企业的( )登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。A、工商注册 B、资质申请 C、税务注册 D、组织机构代码注册4、 根据公司法规定，企业设立须向（）行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。A、工商行政管理部门 B、税务行政管理部门C、建设行政管理部门 D、市政行政管理部门5、一级物业服务企业资质证书的颁发和管理部门是（ ）。A、国务院建设主管部门B、省、自治区人民政府建设主管部门C、省、自治区人民政府建设主管部门和市人民政府房地产主管部门D、社区的市级人民政府房地产主管部门6、省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理。A、一级 B、二级 C、三级 D、四级7、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )年的暂定期。A、半 B、一 C、二 D、三8、一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是：（ ）A 、200 万元 B、 300 万元 C、 400 万元 D、 800 万元9、二级物业服务企业资质的最低注册资本为（）元。A、50 B、 100C、200 D、 30010、根据物业服务企业资质管理办法，二级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员应不少于（ ）。A、50 人 B、30 人 C、20 人 D、10 人11、物业服务企业在领取法人营业执照之日起（ ）天内，向企业注册所在地房屋行政主管部门申请资质。A、10 B、20 C、30 D、6012、物业服务企业成立须经（ ）。A、业主大会批准 B、工商行政管理部门登记C、房地产行政管理部门批准 D、居民委员会批准13、物业服务企业的设立程序分为（ ）两个阶段。A公司注册登记和税务登记 B企业名称预先审核和注册登记C企业注册登记和资质审批 D企业资质审批和颁发职业资格证书青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 2 页共 39 页14、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（ ）负责。A直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门B省级人民政府房地产主管部门C建设部D市级人民政府房地产主管部门二、多选题：1、物业服务企业的特征可以归纳为（ ）A、独立的企业法人 B、具有一定的公共管理性质的只能C、属于咨询性企业 D、属于服务性企业2、物业服务企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、( )和其他物业服务企业。A、物业管理有限责任公司 B、外资物业服务企业C、民营物业服务企业 D、物业管理股份有限公司3、物业服务企业按股东出资形式划分，可分为( )。A、物业管理有限责任公司 B、物业管理股份有限公司C、民营物业服务企业 D、外资物业服务企业4、关于物业服务企业直线职能制组织形式描述正确的是（ ）A、按垂直系统直接领导，不设专门职能机构B、适应涉及面广，技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业服务企业C、机构人员较多，成本较高D、横向协调简单，职责分明，工作不扯皮5、物业服务企业组织机构设置的影响因素包括：企业战略因素、外部环境因素和( )。A、技术因素 B、团队精神C、组织规模 D、企业所处发展阶段6、物业服务企业组织机构设置的要求是：（ ）A、按企业资质设置组织机构B、按照企业规模、任务设置C、按照统一领导、分层管理的原则设置D、按企业注册资本设置组织机构E、要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活7、物业服务企业的组织机构设置要求（）。A、按照规模、任务设置 B、统一领导、分层管理C、有效沟通、垂直领导 D、分工协作E、精干、高效、灵活第一章单选题 1、C 2、D 3、A 4、A 5、A 6、B 7、B 8、D 9、D 10、C 11、C 12、B 13、C 14、A多选题 1、ABD 2、BC 3、ABC 4、BC 5、ACD 6、BCE 7、ABDE青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 3 页共 39 页第二章 物业管理招投标一、单选题：1、( )是物业管理服务产品预购的一种交易方式。A、物业管理投标 B、物业服务企业选聘C、物业管理招标 D、物业服务企业竞标2、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据( )，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。A、物业管理服务费用 B、物业管理服务标准C、物业服务合同 D、物业管理服务内容3、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择( )的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A、最符合条件 B、服务费用最低 C、服务标准最高 D、性价比最高4、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指( )的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。A、具有相应资质 B、符合招标条件 C、被指定参加 D、由上级领导推荐5、物业管理招标的方式包括 ()。A、公开招标和邀请招标 B、公开招标和非公开招标C、协议招标和邀请招标 D、住宅项目招标和非住宅项目招标6、下列有关招标的说法错误的是（）。A、开标过程结束后应立即进入评标程序B、招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人C、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点D、招标人应当在投标有效期截止时限15 日前确定中标人7、 招标人应当自确定中标人之日起( )日内,向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。A、10 B、15C、30 D、608、物业管理投标过程中，获得了招标信息之后应进行的工作是：（ ）A、项目评估与风险防范 B、登记并取得招标文件C、准备投标文件 D、送交投标文件9、对投标文件编写中应注意的问题描述不正确的是（）。A、确保填写无遗漏，无空缺 B、填写方式规范C、可任意修改填写内容 D、包装整洁美观10、物业管理评审委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（ ）人以上单数。A3 B5 C7 D9二、多选题：1、根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为( )的招标。A、招标公司为主体 B、物业建设单位为主体C、业主大会为主体 D、物业产权人为主体2、物业管理招标投标具有( )等特点。A、综合性 B、差异性 C、行业特殊性 D、隐蔽性3、投标人不得（ ）青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 4 页共 39 页A、与投标人串通投标 B、向评标委员会成员行贿C、相互之间串通投标 D、以低于成本的保健竞标4、物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和()等阶段的内容。A、开标 B、评标 C、商议 D、中标5、物业管理投标的程序包括：( )、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。A、获取招标信息 B、项目评估与风险防范 C、了解专家评委的组成 D、准备投标文件6、物业管理投标风险主要来自于（ ）A、投标人和招标物业 B、招标公司 C、投标人 D、竞争对手7、对投标文件编写的基本要求描述正确的是（ ）。A、使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱B、使用两种以上的货币C、使用国家统一颁布的行业标准与规范D、使用准确的表达方式E、确保资料的真实性三、简答题1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？答：制定物业管理方案的要求主要有：（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件的规定，不能有缺项或漏项。（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（3）方案中对招标文件要求最初的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。（4）制定物业管理服务费用价格必须合理。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案；试行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。第二章单选题 1、C 2、D 3、A 4、B 5、A 6、D 7、B 8、A 9、C 10、B多选题 1、BCD 2、ABC 3、ABCD 4、ABD 5、ABD 6、ACD 7、ACDE青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 5 页共 39 页第三章 物业管理合同一、单选题：1、合同的订立，必须经过（）两个阶段。A、要约、承诺 B、要约、反要约 C、邀请要约、承诺 D、邀请要约、反要约2、合同法采取了约定优先的原则，即有约定的依约定，无约定的依（ ）的规则。A、惯例 B、法定 C、判例 D、仲裁3、中华人民共和国合同法第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的()合同。A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、其他合同4、( )是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入合同5、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主方的（ ）关系。A权利与义务 B服务与被服务C管理与被管理 D委托与被委托6、中华人民共和国合同法规定，撤销要约的通知应当在（ ）到达受要约人。A双方订立正式合同之前B要约人实际履行合同之前C受要约人发出承诺通知之前D受要约人发出承诺通知后，实际履行合同前二、多选题：1、合同要约的构成要件有（）A、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图B、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定C、要约必须传达到受要约人才能生效D、要约一旦作出，要约人需要承担法律责任2、合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：( )A、当事人的财务能力 B、当事人的真实意思表示C、合同内容合法 D、合同的形式合法3、合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循中华人民共和国合同法规定的哪些基本原则：( )A、当事人主次轻重原则B、合同自由原则C、权利义务公平对等和诚实信用原则D、守法和维护社会公益原则4、当事人在订立合同时，可采用（ ）A、要约、承诺方式 B、格式合同形式 C、参照示范文本的方式 D、书面形式三、案例分析题：案例 1、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A 公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A 物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 6 页共 39 页为由不再缴付 A 物业管理公司的物业管理费。A 物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。【请问】：1、你认为A 物业管理公司能胜诉吗？2、理由和依据是什么？【答案要点】1、能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。2、理由是：合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，A 物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受A 物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。第三章单选题 1、A 2、B 3、C 4、A 5、A 6、C多选题1、 ABCD 2、BCD 3、BCD 4、ABCD青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 7 页共 39 页第四章 早期介入一、单选题：1、( )是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A、前期管理 B、早期介入 C、物业管理咨询 D、项目的可行性研究2、关于早期介入说法正确的是（ ）。A、早期介入是建设单位引入的物业管理咨询活动B、早期介入是承接查验阶段开始实施的物业管理服务C、早期介入是向业主收取物业服务费D、早期介入的服务对象是购房人3、下列哪个阶段不属于早期介入阶段：( )A、规划设计阶段 B、建设阶段 C、销售阶段 D、物业承接查验阶段4、下列不是物业管理早期介入建设阶段内容的是（ ）。A、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B、配合设备安装，确保安装质量C、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议5、物业服务企业与建设单位的沟通主要集中在（ ）阶段，重点是物业的承接查验、移交和工程遗留问题的处理。A早期介入 B正常物业管理C前期物业管理 D装修入住二、多选题：1、早期介入的必要性体现在以下哪几个方面：( )A、协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题B、在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少C、使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障D、杜绝房地产开发建设的纠纷，打造房地产开发建设品牌2、早期介入的作用有：（ ）A、优化设计 B、有助于提高工程质量C、制止售房时的不合理承诺 D、为前期物业管理作充分准备E、有助于提高建设单位的开发效益3、下列属于早期介入中可行性研究阶段的内容是：( )A、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式B、根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准C、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议D、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见4、下列属于早期介入中销售阶段的内容是( )A、拟定物业管理的公共管理制度B、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续C、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务D、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 8 页共 39 页5、由建设单位负责的物业工程质量保修包括以下哪些部分：( )A、物业服务企业承接管理的物业共用区域B、业主从建设单位购买的产权专有部分C、业主自行购置的自用设施设备D、物业服务企业承接管理的共用设施设备等第四章单选 1、B 2、A 3、D 4、D 5、A多选1、ABC 2、ABDE 3、AB 4、 ABC 5、ABD青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 9 页共 39 页第五章 物业的承接查验一、单选题：1、物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( )。A、前期管理 B、物业的承接查验 C、早期介入 D、工程项目的竣工验收2、物业服务机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：( )A、分析是否符合承接查验条件 B、成立物业承接查验小组C、与建设单位共同开展查验工作 D、准备资料和工具3、物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订( )，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。A、保修协议 B、验收协议 C、移交清单 D、移交协议4、按照物业管理条例的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。其主要内容不包括（ ）。A、主体结构及外墙、屋面B、共用卫生间、阳台C、低压配电设施D、公共走廊、楼道及其扶手、护栏等5、通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是：（ ）A、观感查验 B、使用查验 C、检测查验 D、试验查验6、物业服务企业更迭时物业查验的内容部不包括（ ）。A、物业资料情况B、物业共用部位、共用设施设备及管理现状C、业主家装修情况D、各项费用与收支情况7对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的有：（ ）A、收集整理存在问题B、处理方法（由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见）C、跟踪验证D、负责监控整改质量8、在新建物业承建中，物业管理的承接查验主要的方式是（ ）。A、感官查验 B、核对查验C、使用查验 D、检测查验9、新建项目承接查验发生在（ ）。A、销售阶段后竣工验收合格前 B、业主入住阶段C、早期介入阶段 D、竣工验收合格后业主入住前10、通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性的具体检查方法是（ ）A、使用查验 B、检测查验 C、实验查验 D、观感查验11、涉及业主产权专有部分的物业质量保修，由（ ）向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任。A物业服务企业自行 B施工单位青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 10 页共 39 页C业主自行 D政府主管部门二、多选题：1、在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列哪些资料：( )A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C、物业质量保修文件和物业使用说明文件D、业主委员会所必需的其他资料2、按照物业管理条例的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：( )A、主体结构及外墙、屋面B、共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗C、业主卫生问、阳台D、公共走廊、楼道及其扶手、护栏等3、物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要，分为( )两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。A、新建物业的承接查验B、物业管理机构更迭时的承接查验C、竣工验收阶段的承接查验D、物业入住阶段的承接查验4、下列哪些是新建物业承接查验的主要内容：( )A、物业资料 B、物业共用部位 C、共用设施设备 D、维修资金账户资料5、对于承接查验中所发现的问题，哪些是应有的处理程序：( )A、收集整理存在问题 B、提出处理方法C、跟踪验证 D、立即向行业主管部门汇报6、物业管理机构更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须在下列哪些条件均满足的情况下进行：( )A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同B、物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同C、原物业管理机构已经退出该承接物业的日常管理D、物业的产权单位已向新的物业服务企业提供管理用房7、以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容：（ ）A、产权资料，竣工验收资料B、业主资料C、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料D、房屋装修资料E、合同协议8、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（ ）等具体方法进行检查。A、经验查验 、使用查验 、实验查验 、检测查验9、物业管理机构更迭时物业管理工作的移交包括（ ）、原有物业管理机构向业主大会移交 、原有物业管理机构向新的物业服务企业移交青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 11 页共 39 页、业主大会向新的物业服务企业移交 、物业产权单位向新的物业服务企业移交三、案例分析：案例 1、 A 公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A 公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F 公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F 公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A 公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F 公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A 公司则认为F 公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F 公司的律师出场了，手里拿着有A 公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A 公司提出了法律交涉。【请问】：1、A 公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？2、如何避免这样的事情发生？【答案要点】1、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A 公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A 公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。2、在这种情况下，A 公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。第五章单选 1、B 2、C 3、D 4、C 5、C 6、C 7、D 8、B 9、D 10、A 11、B多选题1、ABC 2、ABD 3、AB 4、ABC 5、ABC 6、AB 7、ABC 8、BCD 9、ACD青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 12 页共 39 页第六章 物业入住与装修管理一、单选题：1、在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在( )上签字确认。A、业主入住房屋验收表 B、物业验收须知C、住宅质量保证书 D、业主(住户)手册2、验房验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：( )A、向建设单位办理退房手续 B、暂不发放钥匙C、向行业主管部门反映 D、由业主自行解决3、物业服务企业实施装饰装修管理的依据主要是( )以及国家和地方的其他规定。A、住宅使用说明书B、建设部110 号令住宅室内装饰装修管理规定C、业主(住户)手册D、业主公约4、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费( )倍的罚款。A、23 B、12 C、34 D、455、在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：( )A、有无变动建筑主体和承重结构B、地板砖的品牌和颜色C、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间D、有无拆改供暖管道和设施6、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予( )。A、罚款 B、停职检查 C、行政处分 D、行政拘留7、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，( )应当负责修复和赔偿。A、物业管理单位 B、建设单位 C、行政主管部门 D、装修人8、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，( )可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。A、城市房地产行政主管部门 B、物业管理单位 C、建设单位 D、街道办事处9、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照( )及相关法规的规定处罚。A、建设工程质量管理条例 B、城市规划法C、物业管理条例 D、物业装饰装修管理服务协议10、在物业的装饰装修活动中造成的损失，哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款：（ ）A、相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏B、装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施C、损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果D、装修人侵占了公共空间，对公共部位和设施造成的损害青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 13 页共 39 页11、如装修人向物业服务企业缴纳垃圾清运费用，负责装修垃圾清运的是（ ）A、物业管理单位 B、环卫部门 C、行政主管部门 D、居委会二、多选题：1、物业装饰装修管理服务流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还包含下列哪些流程：( )A、配备消防器材 B、办理开工手续C、签订物业装饰装修管理服务协议 D、验收2、物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为物业服务企业可以不予登记：( )A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间B、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果C、经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物D、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体3、为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应有重点地进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的：( )A、施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等B、有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等C、楼地面铺设材料是否超过5 毫米、新砌隔墙是否采用木板材料等D、是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等)4、物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：( )A、严把出入关，维护装修秩序B、严格控制装修企业自行采购装饰装修材料C、控制作业时间，维护业主合法权益D、强化管理，反复核查5、以下哪些内容属于装修人和装修企业在装饰装修活动中违规、违章行为，而应承担相应的责任：( )A、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等B、装修人装饰装修活动侵占公共空问，对公共部位和设施造成损害的C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的6、关于物业装修装饰管理中管理服务费的收取，下列说法正确的有：( )A、具体收费标准国家有明确规定B、具体收费标准由装修人和物业单位双方约定C、该费用可向装修业主强行收取D、如各方已达成协议，该费用也可向装饰装修单位收取7、下列关于业主入住描述正确的是（ ）A、入住过程涉及建设单位、物业服务企业、业主B、对业主而言入住内容就是物业验收及其相关手续的办理和物业管理有关业务的办理C、入住实质是物业服务企业应该承担与入住相关的法律责任和义务D、入住完成意味着物业由开发建设转入使用8、下列行为中，属于装修人和装修企业违规、违章的有（ ）青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 14 页共 39 页A、因装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等B、装修人装饰装修活动侵占公共空间C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料9、物业的装饰装修管理包括（ ）环节。A、装饰装修申报和登记 B、办理开工手续C、装饰装修质量的监督 D、装饰装修质量的保修E、装饰装修过程的检查和验收10、物业服务企业发现装修人或装饰装修施工单位违反装饰装修管理归档，应当采取以下措施（ ）。A、及时劝阻 B、立即停水停电制止C、已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理D、没收装饰装修的施工工具E、依据装修合同从押金中扣除违约金和赔偿损失三、案例分析题：案例 1、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的前期物业管理服务协议和临时管理规约中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000 元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请仔细阅读、分析此案例并回答：1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？【答案要点】1、 A、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；B、诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C、此案的诉讼费应由双方分担。2、按照住宅室内装饰装修管理办法刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为。并且违反了前期物业管理服务协议和临时管理规约的约定，属违规行为。3、作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方式处理纠纷。应当在制止无效的情况下，及时向有关行政管理部门报告。或通过司法途径解决青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 15 页共 39 页第六章单选 1、A 2、B 3、B 4、A 5、B 6、C 7、D 8、A 9、B 10、C 11、A多选题 1、BCD 2、ABD 3、ABD 4、ACD 5、 ABD 6、BD 7、ABD 8、ABD 9、ABDE 10、ACE青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 16 页共 39 页第七章 房屋及设备设施管理一、单选题1、完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比是（ ）A、危房率 B、房屋完好率 C、房屋基本完好率 D、设备设施完好率2、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5 类：( )A、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房B、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房C、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房D、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房3、( )是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。A、建立消防设备巡视、检查、测试制度B、消防演习C、配备消防设施主管人员D、建立消防设备、设施技术档案4、常见电梯按用途分为：( )A、乘客电梯、载货电梯和客货梯B、直流电梯、交流电梯C、单机控制电梯、集选控制电梯D、运行梯和高峰梯5、房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的( )，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。A、使用功能 B、技术寿命 C、使用寿命 D、技术更新6、( )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。A、紧急抢修 B、预防性维修 C、事后维修 D、大、中修7、不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是：（ ）A、计划性预防维修 B、紧急抢修C、状态监测下的预防维修 D、改善性的预防维修8、给排水系统管理的注意事项中，不正确的是：（ ）A、应保证消防用水的基本储备 B、雨水、污水合流排放C、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池 D、北方地区应注意冬季管道防冻9、适用于某些利用率低或有备用设备的维修方式是（ ）A、预防性维修 B、大、中修 C、紧急抢修 D、事后维修10、根据有关规定，电梯每（ ）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A、半年 B、一年 C、两年 D、一年半11、在设施设备节能管理中，最常用、最经济的节能方式是（ ）A、经常进行技术改造 B、对设备的及时更新 C、减少设备使用时间 D、采用管理手段12、为全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，需开展的工作是（ ）A、设备维修 B、设备更新 C、设备折旧 D、设备检查13、物业项目负责人安排（ ）进行房屋使用安全检测管理。A、房屋建筑结构安全员 B、工程部经理 C、设施设备安全员 D、机电工程师青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 17 页共 39 页14、在物业房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把（ ）工作放在最重要的位置上。A、安全管理 B、计划维修养护C、物业的保值增值 D、降低能源消耗15、物业服务企业负责二次供水管理的，应当建立水质管理制度，定期进行水质的常规性检测，各类储水设施每（ ）不得少于一次的清洗消毒。A年 B半年 C季度 D月16、在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行（ ）评定。A危险房屋 B设备完好等级C房屋完好等级 D物业建造质量等级17、在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，（）的一种技术，称为故障诊断技术。A预测、预报设备未来状态B可能导致的后果C分析维修的方法D组织维修方案二、多选题：1、房屋种类按房屋的建筑结构类型和材料可分为：( )A、砖木结构 B、简体结构 C、钢筋混凝土结构 D、混合结构2、房屋种类按房屋承重受力方式可分为：( )A、墙承重结构 B、构架式承重结构C、筒体结构或框架筒体结构承重 D、混合结构承重3、房屋种类按房屋的层次和高度可分为：( )A、低层建筑 B、多层建筑 C、高层建筑 D、中层建筑4、房屋种类按房屋的用途可分为：( )A、居住用途 B、商业用途 C、工业用途 D、办公用途5、房屋的基本组成部分包括：( )A、结构部分 B、装修部分 C、设施设备部分 D、承重部分6、房屋及设备设施管理的基本要求有：( )A、为保证整洁，所有设施设备务必每天水洗一次B、把安全管理工作放在最重要的位置上C、开展技术更新与改造，降低能源消耗D、做好房屋及设备设施的维护保养工作，有效延长设备设施的使用寿命7、房屋及设备设施评价参考的主要指标包括：( )A、房屋完好率 B、危房率 C、房屋空置率 D、设备设施完好率8、房屋及设备设施安全管理的主要内容包括：( )A、通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定B、建立健全各类安全管理制度并严格遵守C、提供必要的安全和防护装置装备D、对房屋和设备设施进行定期的更新改造9、房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：( )A、预防性维修 B、事后维修 C、大中修 D、紧急抢修10、共用设备设施的运行管理内容包括( )等。A、制订合理的运行计划青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 18 页共 39 页B、配备合格的运行管理人员C、提供良好的生活环境D、建立健全必要的规章制度11、由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在设备设施外包合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方向：( )A、在签订合同时要注意要保证签约主体与实施主体一致B、在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失，分清不同情况应由何方承担责任，以免出现问题时候扯皮现象的发生C、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验D、建立与承包方的战略联盟制度，以免今后的纠纷出现12、外包管理合同实施应注意的问题有哪些：( )A、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施B、委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件C、建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改D、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同13、给排水系统管理的注意事项有哪些：( )A、应保证消防用水的基本储备B、北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故C、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞D、任何污水都可以通过雨水管道排放14、如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。对承包方的评估通常要从以下几个方面进行：( )A、企业品牌状况 B、管理维护计划、标准C、评估人与承包方领导的关系 D、预算价格、付款方式15、房屋及设备设施管理的主要内容包括：( )A、使用管理、维修保养、外包管理B、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理C、排水管、排水沟、化粪池清掏D、安全管理、技术档案资料管理、技术支持16、维修养护的方式包括|（ ）A、计划性预防维修 B、预防性维修 C、事后维修 D、紧急抢修17、维修养护计划编制依据是（ ）A、房屋及设施设备的修缮周期结构 B、安全与环境保护的要求C、房屋及设施设备的使用要求和管理目标 D、房屋及设施设备的修缮周期与修缮间隔期18、外委电梯维修保养工作时，要认真审核承包方的（ ）A、技术人员的学历 B、注册资金 C、专业资格 D、专业技术水准19、外包管理合同实施应注意的问题（ ）、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施、委托方应尽量相信受托方，不必再服务过程中保留质量记录文件、建立定期效果评估制度，对发现的问题，及时要求承包方整改、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握企业状况，确保承包方又能力持续履行服务合青宇教育事业部2011 年5 月15 日物业项目负责人考试练习题第 19 页共 39 页同20、中央空调系统在日常管理中、应注意采取以下措施（ ）A、隔尘 B、杀菌 C、噪音 D、消毒21、具体反映房屋及附属设备设施维修养护工作的效益指标包括（ ）A、维修工程成本 B、劳动生产率 C、是否外包 、维修工程期22、物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ）。A、容积率 B、房屋完好率 C、危房率D、设备设施完好率 E、绿化覆盖率23、房屋及设备设施维修养护计划的编制依据为（ ）。A对维修养护人员的考核指标 B安全与环境保护的要求C设备设施的修理周期和修理间隔期 D房屋和设备设施的使用要求和管理目标E房屋及设备设施的技术状态第七章单选 1、B 2、C 3、B 4、A 5、C 6、B 7、B 8、B 9、D 10、B 11、D 12、D 13、A 14、A 15、B 16、C 17、A多选1、ACD 2、ABC 3、ABC 4、ABC 5、ABC 6、BCD 7、ABD 8、ABC 9、ABD 10、ABD 11、ABC 12、ACD 13、ABC 14、ABD 15、ABD 16、BCD 17、BCD 18、ABCD 19、ACD 20、ABD 21、ABD 22、BCD 23、BCDE青宇教育事业部2011 年5