2019年上半年全国新开盘总结报告

中国指数研究院中房指数系统2019年上半年全国新开盘总结报告目录目录1摘要12019年上半年全国主要城市新开盘总结31、开盘量：重点城市开盘1674次，推出房源逾33万套32、去化情况：平均去化率超7成，南昌、武汉表现较好43、定价策略：上半年重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流154、产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化水平逾7成185、客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛21本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询或致电400-630-1230中国指数研究院中房指数系统 2019年上半年全国主要城市新开盘总结报告摘要2019年上半年，房地产调控以“稳”为主，中央坚持“房住不炒”，地方收紧调控，一城一策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。5月，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。2019年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。从2019年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率均超8成。1. 开盘量：重点城市开盘1674次，推出房源逾33万套2019年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1674次，推出房源逾33万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘76次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为335次和231次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。从各城市单项目推盘量来看，2019年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月6日开盘一次性推出3635套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层10700元/平方米、洋房13000元/平方米、公寓11000元/平方米、联排21000元/平方米。2. 去化情况：平均去化超7成，南昌、武汉表现较好2019年上年年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为71%。进入2019年以来，去化表现整体上扬，4、5和6月去化率在73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年去化水平低于去年同期。从项目去化情况来看，2019年上半年共有368个项目开盘售罄，主要集中在杭州和武汉，其中杭州较多，占据136席。3. 定价策略：上半年重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流2019年以来，受楼市调控政策影响，整体房价微幅上涨。2019年上半年楼市价格涨幅较去年整体略有下降，其中2月份楼市价格上涨较高，3月份涨幅回落，4、5和6月涨幅持续收窄，从监测的14个重点城市新开盘定价来看，2019年开年以来整体价格涨幅收窄，超6成城市开盘项目选择平开，受库存压力和结构性影响，13.4%的项目价格下调。2019年上半年，监测的14个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨0.3%，高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为7.6%，低价开盘项目价格平均降幅约为7.2%。2019年上半年年，重点监测城市老推新项目开盘价格均呈现稳中微升趋势，其中南昌平均上涨幅度较高，为6.0%，广州、重庆和武汉平均涨幅也超平均线，分别为1.8%、1.5%和1.4%。4. 产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化水平逾7成从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2019年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。71%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，28.4%的项目主要面向中高端改善型需求，0.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。5. 客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛根据调研现场客户访谈，教育资源、交通便利、工作地点、结婚都是限制购房的重要因素，刚需客户年龄段普遍在30-35这个区间段，教育资源和交通便利为首要考虑因素；中高端改善客户主要考虑项目的户型设计合理性、舒适度，能容纳多口之家的大户型、周边配套成熟为选购热点。2019年上半年全国主要城市新开盘总结2019年上半年，房地产调控以“稳”为主，中央坚持“房住不炒”，地方收紧调控，一城一策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。5月，国家发改委就建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。2019年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。从2019年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率均超8成。本报告针对2019年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。1、开盘量：重点城市开盘1674次，推出房源逾33万套2019年上半年，14个重点城市住宅类项目共计开盘1674次，推出房源逾33万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘76次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为335次和231次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。图：2019年上半年重点城市开量数据来源：CREIS中指数据，中指监测从各城市单项目推盘量来看，2019年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月6日开盘一次性推出3635套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层10700元/平方米、洋房13000元/平方米、公寓11000元/平方米、联排21000元/平方米。表：2019年上半年主要城市项目推盘量TOP10城市名称项目名称推出套数开盘时间开盘去化率武汉恒大科技旅游城36351月6日76%深圳新锦安海纳公馆18896月11日-深圳佳兆业E立方16802月23日-深圳桑泰龙樾14114月27日-北京葛洲坝紫郡兰园13983月18日57%武汉德雅国际城13161月26日100%长沙蔷薇国际11426月15日-深圳新天鹅堡三期11105月16日-上海高尚领域11086月14日59%武汉保利上城10654月4日100%数据来源：CREIS中指数据，中指监测2、去化情况：平均去化率超7成，南昌、武汉表现较好 上半年重点城市新开盘去化率均值为71%，南昌、武汉去化超8成2019年上年年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为71%。进入2019年以来，去化表现整体上扬，4、5和6月去化率在73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年去化水平低于去年同期。图：2019年上半年全国重点城市新开盘项目平均去化率数据来源：CREIS中指数据，中指监测分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉上半年市场需求较为旺盛，去化取得非常好的效果，均超8成；青岛和杭州去化也非常好，去化率分别为79%和76%。而上海和成都平均去化率分别为58%和54%，在监测城市中开盘去化效果较差。图：2019年上半年重点城市新开盘项目平均去化率数据来源：CREIS中指数据，中指监测 2019年上半年共有368个项目开盘售罄，杭州占136席，武汉居其后从项目去化情况来看，2019年上半年共有368个项目开盘售罄，主要集中在杭州和武汉，其中杭州较多，占据136席。从开盘去化率排行榜来看，69.6%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超3成。在较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如2月20日开盘的大汉月亮河畔，积累有效客户800个，约为推出套数的12.7倍，当天推出房源全部售罄；去化效果较好的刚需楼盘多数位于郊区或远城区。相比主城区，远郊区楼盘价格相对较低，且户型面积选择较为丰富。 表：2019年上半年全国主要城市项目开盘去化率排行榜城市项目名称推出套数积累客户数销售均价(元/)开盘时间开盘去化率成都水岸华府139-65901月4日100%成都蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期）188-110001月10日100%成都远洋万和公馆 (万和悦庭）351-219901月23日100%成都德商迎晖天玺172-233601月25日100%成都百伦山水居376-86801月24日100%成都蓝泊湾38-86001月23日100%成都御景滨江184-65002月2日100%成都九龙仓时代小镇（时代奥特莱斯、时代府邸）78-113002月12日100%成都优品道锦绣北区224-131602月20日100%成都融创玖阙府南苑46-13754.353月6日100%成都中德英伦联邦604-157793月13日100%成都九龙仓时代上城236-128003月14日100%成都保利天悦中心152-214103月20日100%成都万科未来城234-134003月27日100%成都沁园世纪广场136-155703月28日100%成都香悦云庭184-91643月29日100%成都碧桂园天玺湾80-68003月31日100%成都濛阳印象84-44204月17日100%成都隆鑫首府80-76404月17日100%成都西派城24-182804月18日100%成都隆鑫首府84-79004月24日100%成都碧桂园天玺湾184-66004月26日100%成都麓湖生态城468-242905月7日100%成都置信牧山丽景21-146005月7日100%成都悦府18-91005月8日100%成都上林开府216-113405月22日100%成都百悦142396-125005月23日100%成都融创玖樾台284-146255月26日100%成都恒大中央广场173-177705月30日100%成都品润金樽府343-71005月30日100%成都优品道锦绣246-131606月5日100%成都中铁城阅湖和庭360-64406月2日100%成都碧桂园上观86-165006月7日100%成都蔚蓝卡地亚云墅（黑钻期）168-130006月5日100%成都辰兴锦城国际120-58506月6日100%成都隆鑫首府84-78906月5日100%成都中建天府公馆232-141006月19日100%成都建发中央湾区272-118706月20日100%成都明信城384-107506月20日100%成都凯德世纪名邸419-195506月20日100%北京万科翡翠云图80-530003月16日100%北京山屿湖192-530003月18日100%杭州时代滨江翡翠之星149-358371月1日100%杭州招商越秀公园1872110-404001月5日100%杭州绿都云和湖397-269001月10日100%杭州华夏四季280-308001月12日100%杭州宋都如意春江16-172001月16日100%杭州众安学君里72-164001月21日100%杭州华夏四季182-308001月22日100%杭州时代滨江翡翠之星47-398001月22日100%杭州金辉蓝光星奕云著200-197001月23日100%杭州滨江御江南12-481191月26日100%杭州万科西望3-317291月25日100%杭州九龙仓君廷14-231002月22日100%杭州绿城建发沁园125-540003月3日100%杭州滨江新希望新城未来海岸76-172003月4日100%杭州中国铁建西湖国际城262-232543月6日100%杭州万科缦云坊38-198373月7日100%杭州金成英特尔湾140-237003月10日100%杭州天都城沁源公寓128-161243月11日100%杭州祥生绿都京杭府51-202003月11日100%杭州华夏四季308-265003月12日100%杭州杭州江山风华68-195003月14日100%杭州三湘印象森林海尚31-458003月15日100%杭州万科玖望12-240003月15日100%杭州国能悦玺台76-154503月17日100%杭州万科西望4-315093月14日100%杭州新希望滨江锦粼府108-282003月17日100%杭州绿地艺尚府108-220003月21日100%杭州中南君奥时代262-205003月25日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南59-351323月25日100%杭州荣安柳岸闻莺79-190003月26日100%杭州绿都云和湖84-320803月30日100%杭州招商越秀公园187282-408003月30日100%杭州万科缦云坊64-199763月29日100%杭州金成英特尔湾140-237003月31日100%杭州香港兴业耦园144-282003月31日100%杭州金地滨江万科悦虹湾136-329943月31日100%杭州龙湖江与城194-178003月31日100%杭州越秀西海岸44-175163月30日100%杭州宋都如意春江72-172004月1日100%杭州东南钱江蓝湾84-222954月7日100%杭州新希望滨江锦粼府180-280044月9日100%杭州佳源西溪印象64-367574月13日100%杭州九龙仓君廷44-229334月12日100%杭州世茂钱塘天誉93-468864月11日100%杭州滨江御江南76-335514月13日100%杭州滨江御江南2-538534月13日100%杭州国能悦玺台221-158034月14日100%杭州越秀西海岸294-171484月11日100%杭州宋都相贤府17-175004月15日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南60-351324月8日100%杭州天都城沁源公寓190-163274月15日100%杭州万科玖望19-240004月16日100%杭州路劲远洋江南院子280-192004月20日100%杭州银城云谷天境41-347494月20日100%杭州融创金成臻蓝府35-311004月20日100%杭州金地玖峯汇177-347974月21日100%杭州杭州江山风华14-283004月21日100%杭州宋都如意春江11-245004月22日100%杭州绿城云栖桃花源60-151004月20日100%杭州融创微风之城19-180004月25日100%杭州上坤山语四季177-190004月25日100%杭州滨江新希望新城未来海岸159-166004月25日100%杭州龙湖江与城298-178004月26日100%杭州滨江碧桂园翡翠江南44-354234月27日100%杭州东南钱江蓝湾84-222954月27日100%杭州滨江新希望拥潮府140-382534月27日100%杭州中城汇MIDTOWN75-418004月27日100%杭州万科大溪谷144-206004月28日100%杭州阳光城未来悦149-310004月29日100%杭州荣安柳岸闻莺76-190004月29日100%杭州保利融信和光尘樾136-259334月29日100%杭州新希望滨江锦宸203-380005月8日100%杭州宋都相贤府36-172205月8日100%杭州阳光城山水悦江府190-219995月6日100%杭州泰禾野风大城小院90-155005月10日100%杭州合景天誉18-492005月10日100%杭州融信远洋厘望NEO149-540005月11日100%杭州金成英特尔湾140-237005月12日100%杭州新城璟隽公馆72-321915月11日100%杭州阳光城上林湖59-168005月12日100%杭州金辉蓝光星奕云著132-205005月13日100%杭州融创微风之城21-180005月13日100%杭州首开东城金茂府55-467765月17日100%杭州祥生云湖城156-197005月18日100%杭州绿城建发沁园46-636005月18日100%杭州杭房城发御东方118-263005月19日100%杭州首开杭州金茂府69-683175月16日100%杭州保利滨江上品261-698005月19日100%杭州滨江金茂府6-649405月21日100%杭州绿城雲栖桃花源66-151005月19日100%杭州德信碧桂园印江南28-263625月21日100%杭州中天卓越风荷锦庭80-186005月21日100%杭州绿城和庐105-255005月23日100%杭州万科大溪谷108-206005月26日100%杭州龙湖春江天越132-243005月23日100%杭州滨江新希望拥潮府144-397535月25日100%杭州东原旭辉璞阅211-258005月25日100%杭州金成英特尔湾140-237005月26日100%杭州佳源西溪印象21-570055月26日100%杭州融信万科古翠隐秀191-540005月27日100%杭州保利融信和光尘樾147-260705月27日100%杭州保利澄品147-474385月28日100%杭州宝龙旭辉城124-193055月28日100%杭州绿城九龙仓桂语朝阳240-298005月28日100%杭州华夏四季112-298005月28日100%杭州融信旭辉湘湖悦章104-252005月30日100%杭州宋都如意春江56-172005月31日100%杭州蓝城春风燕语19-206616月1日100%杭州东南钱江蓝湾112-227896月2日100%杭州泰禾野风大城小院76-192006月4日100%杭州融创微风之城144-118006月5日100%杭州荣安柳岸闻莺92-190006月5日100%杭州大华春山明月51-390006月8日100%杭州德信碧桂园印江南72-263756月8日100%杭州中天珺府114-175976月8日100%杭州祥生绿都京杭府253-202006月9日100%杭州绿地艺尚府341-220006月11日100%杭州御山道壹号141-195006月12日100%杭州万科缦云坊126-198846月12日100%杭州上坤山语四季92-190006月13日100%杭州越秀西海岸112-171926月15日100%杭州春天学府132-191126月15日100%杭州金地江山风华108-195006月16日100%杭州宋都如意春江28-172006月17日100%杭州龙湖金地商置都会风华64-458006月19日100%杭州中天卓越风荷锦庭68-186006月20日100%杭州金地滨江万科悦虹湾132-339426月20日100%杭州保利滨江上品160-698006月21日100%杭州三湘印象森林海尚124-458006月22日100%杭州德信时代公馆205-203006月22日100%杭州东原旭辉璞阅324-261716月22日100%杭州旭辉东原国滨府128-300006月22日100%杭州融创金成臻蓝府52-311006月22日100%杭州德信九溪云庄45-523776月23日100%杭州滨江金地御品119-698006月23日100%杭州佳源西溪印象13-347396月23日100%南京高科荣境66-298001月7日100%南京翠屏城712-122181月11日100%南京绿城深蓝134-339981月14日100%南京中海城南公馆142-360002月18日100%南京中海原山122-295003月13日100%南京中南上悦城119-256003月19日100%南京恒大悦澜湾8-227343月20日100%南京升龙天汇323-350003月22日100%南京绿地华侨城海珀滨江186-350003月22日100%南京星河天赋142-389733月22日100%南京金基九月森林48-341444月9日100%南京风华国际271-304204月10日100%南京葛洲坝招商紫郡蘭园66-369004月10日100%南京升龙天汇209-350004月28日100%南京翡翠天际247-353224月28日100%南京融信世纪东方224-283564月28日100%南京石林云城84-280144月30日100%南京鱼嘴金茂悦184-398005月6日100%南京金浦御龙湾128-260005月7日100%南京金基九月森林54-328945月20日100%南京保利国际社区186-257885月29日100%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