南昌市抚生路项目定位及产品设计建议书

重庆百年同创房地产开发有限公司南昌傅生项目的定位与发展产品设计方案2010年11月10日内容第一部分说明了情节的基本情况。一.项目概述二。项目运输和资源占有第二部分是南昌写字楼和商业市场的现状一、南昌城市背景二。南昌办公楼现状三、南昌商业发展现状第三部分是项目定位的基本分析一、项目地块背景二、项目的SWOT分析三、项目核心竞争力分析第四部分项目开发理念和功能定位一、项目定位原则和定位思路二、发展理念三、项目物业功能定位第五部分项目规划设计建议第六部分项目投资收益计算第一部分说明了情节的基本情况。一.项目概述1.项目位置；本项目位于南昌市西湖区傅生路与关颖路的交叉口。它位于南昌市南部的朝阳岛核心规划区。距传统古城核心商圈(胜利路、八一路)约4公里。它与在岸西迅速发展起来的洪角洲隔江相望。2.技术和经济指标该项目规划面积约9.8亩(6500)，建筑面积比例待定，商业办公空间。3.项目状态情节情况：1)情节自然，相对平淡。目前，一些物业暂时出租给宏城。驾驶学校；2)南北跨度约70米，东西跨度约80米。3)有一些原有的房子需要拆除。移除的难度相对较小。4)项目附近有一些房屋和企业，会影响项目的建设。整体形象完成后。项目位置和周围图片：当前情况：东面是南昌物流运输基地，南面是桃花小学、西营门建材广场、西营门照明广场。西部计划建设约140亩慈善医院用地，包括北部(关颖路)的一些商业和住宅区。中信市计划建设33万平方米的高层住宅二、项目地理交通和资源特点1.项目所在地的交通道路系统该地块北临关颖路，西临傅生路。关颖路向西延伸至赣江姜妍路，向东延伸至地铁3号线和富歇胡翔风景区。傅生路北至朝阳中路，南至外环要塞长南大道。福胜路和关是潮阳岛的主要交通要道，贯穿南北、东西。与此同时，地铁与临江大道的连接，朝阳新城与洪角洲的连接以及老城区的核心区，是区域交通的生命线。2.项目所在地的特色资源潮阳岛位于胡翔风景区以东两公里处，其中的“胡翔”就来自它的编号(象山老师)。还有一种说法是因为这个湖看起来像一头大象，所以它被命名为“象湖”。该建筑位于旅游休闲、水上运动和生态公园三个功能区。主要景点包括关颖广场、观景台、轮渡馆、香榭丽舍大街、桓伊馆、万寿宫、沙滩游泳池和1000亩垂钓中心。新建的南昌动物园新公园位于朝阳岛中部，距本案约两公里，总面积2400亩。该项目一期工程位于河南省桃花县，桃花路以西，占地784.5亩。建成后，每年将接待100万游客。新动物园位于科普教育和动物研究基地，已成为南昌市的名片之一。第二部分是南昌写字楼和商业市场的现状一、南昌城市背景1.经济地位南昌的国民经济继续高速增长。2009年，全市国内生产总值达到1837亿元。2009年，全市固定资产投资规模继续扩大，全市固定资产投资总额达到1546.88亿元，同比增长42.4%。2010年，该市财政收入以200亿日元的速度增长南昌工业、制造业和第三产业的发展给南昌写字楼的未来发展注入了一剂强心针。2009年，全市工业增加值753.2亿元，占国内生产总值的40.99%。目前，南昌已形成了汽车、医药、食品、航空、冶金、机电、家电、纺织服装、电子信息、化工、新材料等30多个大类、130多个中类、500多个小类的比较完整的产业体系。在工业制造业中，汽车产业是目前南昌最大的支柱产业。到2015年，南昌汽车行业主营业务收入将超过1000亿元。虽然南昌的经济总量在全国省会中排名较低，但铁路运输要塞的地理位置和新城宏伟规划建设的良好背景，使其经济发展速度迅速提高。良好的宏观经济发展为南昌写字楼市场提供了温床。与此同时，第三产业的发展迅速增加了对办公楼的需求。例如，有律师事务所、会计师事务所、物流公司和中介公司。仅房地产行业就有巨大的劳动分工，包括开发公司、广告代理、经纪人、模型制作者和其他人。所有这些分工使每个人都有了自己的地方，对办公楼的需求日益增加。2.人口规模：南昌是一座富有优秀革命传统的内陆城市。这座城市有着深厚的文化背景，被称为“英雄城市”。全市共有五个区(东湖、西湖、青云谱风景区、万里及郊区)和四个县(南昌县、新建县、金县、安义县)，总面积7402.86平方公里，总人口448.85万，总人口119.26万，平均299人，人口密度606人/平方公里。其中，城市总面积为617.07平方公里，2007年城市总人口已超过200万。截至2009年底，户籍人口为497.33万人，常住人口为446.89万人，城市人口为222.5万人。3.交通状况南昌一直是华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷。它也是京九铁路的首都。航空场北机场距离市区23公里(长九高速公路经过)。每周有近100趟航班抵达。主要航线有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、Xi、上海和香港的25条航线。京九铁路和浙赣铁路贯通境内，浙赣、湘赣、南浔、甘宁干线纵横交错。长江和张敞高速公路是连接赣江两岸的纽带。南昌的长途公交线路有省级公交车，可以到达广州、深圳、南京、合肥和义乌等省的近100个大中城市。江西省的班车到达江西省所有大、中、小城镇。赣江、抚河、晋江和鄱阳湖沿线的水路可直达长江港口，距九江出港220公里。高铁(长江城际)从九江火车站出发，离开庐山站后，沿京九铁路东侧运行。终点站是南昌北站，与现有的京九铁路相连，并引入南昌站。全线设置九江、庐山、德安、青城、南昌站，设计时速250公里。昌九城际铁路是连接南昌中心城市和九江等辐射城市的高速铁路系统，已成为南昌九江及周边城市的主要交通工具。轨道交通系统(以下简称南昌铁路或NCRT)是江西省第一个轨道交通系统。它将把南昌的主要城区与各个卫星城市连接起来。目前，南昌轨道交通已规划建设五条线路，其中一号线和二号线一期工程长50.996公里(一号线离线)。它会消费水平反映了城市的消费实力。消费结构反映了城市的消费质量。南昌居民消费持续快速增长的同时，消费结构也在不断优化。2009年，全市国内生产总值增长率达到13.1%，居全国省会城市之首。2009年，江西人均财政总收入超过2000元，人均财政支出超过3000元，南昌年人均国内生产总值约为36000元。从2001年到2010年，城市化率为44.47%。数据显示，今年上半年，我市社会消费品零售总额达到355.1亿元，同比增长21%。在过去的10年里，这一重要的经济指标保持了16.4%的年均增长率。上半年，南昌市居民人均可支配收入5571元，人均消费支出3580元。二。南昌办公楼现状1.南昌办公楼的特色“一体经营”暂时不会被淘汰。旧城将向SOHO公寓过渡，新城将逐步升级为城市综合体。南昌的写字楼在运营中有一个明显的特点：商业建筑，既有住宅又有办公功能。“商务一体”办公楼已经占据了相当大的市场份额，而且这一份额有继续增加的趋势。例如，国际贸易广场、财富广场和东方广场都属于这种类型。东方广场由智能办公楼、商务公寓和部分商铺组成，“商住混合”不会影响商住建筑的销售。这也是南昌商业写字楼的现状。随着南昌一批初创企业进入成长期或成熟期，有必要改善企业的办公环境，告别董事会经常被婴儿啼哭打断的尴尬局面。位于旧城中心八一路的南滨国际中心，是老城区少量纯办公建筑的代表。红谷滩中央商务区中心(南昌金融街、绿化带中央广场等)的大量复杂项目。)向全国和世界展示南昌的商贸形象。当老城区的经济发展达到一定水平时，“商住混合”现象将不可避免地逐渐退出市场。然而，南昌旧城的扩展和升级需要很长时间。从传统的成套商业和住宅建筑向SOHO酒店式公寓的过渡是最近发展的主题。2.南昌市办公楼分布及辐射状况目前，南昌老城区的大部分办公楼都集中在市中心的中山路广场。这里有许多具有代表性的办公楼，如财富广场、王迪广场、华龙国际大厦、太平洋商业广场等。在这些地区，商业氛围相对浓厚。与此同时，该地区相对复杂，交通相对拥挤，停车困难，尤其是在高峰时间，交通不便。这将对现代企业的效率产生影响。从发展的角度来看，老城中心的繁华地段不适合中小企业作为办公场所，投资量大，不适合中小投资者。红谷滩中央商务区、南昌商务办公区和购物天堂。红谷滩新区是一个现代化的新城市中心，CBD，集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等功能于一体。其城市价值与上海外滩、浦东新区、重庆南滨路和两江新区相同。南昌的经济、商业和政治将转移到该地区的重心。未来，它将被规划为一个大型商业圈和南昌商业的核心。因此，它借此机会开发和研究了一批大型综合项目，如绿带中央广场、南昌金融大道等集商业、酒店、商业和住宅功能于一体的超大型综合项目。摘要：目前，南昌写字楼集中在红谷滩中央商务区。在未来很长一段时间内，该地区的写字楼市场将继续扩张，而其他地区，如赣江东岸的传统老城区，由于道路狭窄、交通不便，发展空间有限地址和电话号码高科技开发区群辉大厦18556，2.4850-2684800元/玻璃幕墙15层单体建筑京东大道177号(青年之家东门斜对面科技开发区中国凯国际39875，6.560-500/售完，目前二手价格为6967元/板式高层建筑高新技术开发区京东大道698湖区南京国际中心92583，5.6178-30016000元/这座130米长的椭圆形双人房是五星级酒店的超一流办公室。地上25层，商业1-4层西湖八一大道2号(原南昌饭店与站前西路交界处谷滩中心区红科龙国际金融中心172840,7.17260-1600最低14000元/一至三层为商业裙楼、430层住宅和48F超高层办公楼。春晖路与红古大道交叉口(红科龙百货一座对面)6666216红谷滩中心区唐宁街115000，5.7340-60出售，不公开它由一栋双子座高层公寓(LOFT)和一栋154米的办公楼组成。红谷滩中心区红谷中大道与会展路交叉口红谷滩中心区布里吉特约54800，6.2北楼单层1200出售，不公开两个主要建筑甲和乙的特点是“总部一号”和“阁楼三号”；这座商业裙楼旨在打造江西第一座专业聚宝城。红谷滩中央商务区总部基地(世贸西路)0791-388388红谷滩中心区南昌金融街约96万，4.36主办公楼长249米，面积不详。出售，不公开地上建筑面积25万平方米，集超高层甲级办公楼和商业于一体。这是南昌最大的超高层商业综合体项目。红谷滩中心区(东临丰河大道，西临丰河路)红谷滩中心区绿色中央广场约42万，3.6/出售，不公开由商业中心、豪华住宅(海布里法院)、世界级酒店和甲级办公楼(绿色中心)组成的综合体江西省南昌市红谷滩区中心区红谷中大道998号红谷滩中心区新中心约13000，8.7/出售，不公开五星级酒店、办公楼、酒店公寓和高档百货商店的综合体。红谷滩中心区(与南昌市政府分离红谷滩中心区红谷经典3123344-67平方米的小家庭售完，目前二手价格为6967元/一栋29F的高层建筑红古滩红古中大道1376号(红古大厦对面)0791-7122227129999朝阳岛蔡华大厦/4703元/l形27层西湖姜妍中路19阳岛大象湖200869224，3/6200元/两栋23层的高层建筑，共800户，办公楼和产权酒店西湖关颖路599号(蒋君都青云水厂西侧)摘要：最近，写字楼集中在红谷滩中央商务区，价格在14000元/平方米以上。除了正在出售的南滨国际中心和胡翔2008，老城区的成交量相对较小。国际金融信息中心是胡翔2008项目的办公楼部分，靠近该项目，销售情况良好。这表明这个地区对办公楼有一定的需求。4、办公市场机会和风险分