房地产广告营销策划

房地产营销中的广告,目录,广告的作用广告的种类广告公司的类型广告公司的作用案例赏析,广告的作用,广告-广而告之,广告：是通过一定的媒体，向用户推销产品或招徕、承揽服务以到达增加了解和信任以至扩大销售目的的一种营销形式。广告在营销中有着特殊的作用：1.广告是最大、最快、最广泛的信息传播媒介。2.广告能激发和诱导消费。3.广告能介绍产品信息，指导消费者。4.广告能促进新的事物和产品的发展。,广告的作用,广告是营销的一个环节,广告在房地产营销中能够起到的作用主要是两方面：传递楼盘信息；促进客户购买欲望。但是广告不是只讲究创意和画面的唯美，更重要的是实效性。一则广告除了看它的直接视觉冲击是否强烈外，更要看它向客户群传达了什么信息。房地产产品拥有的特殊属性：消费层级高；影响购买的因素多；消费周期长；消费频次少。这些属性导致房地产营销不是单通过广告就能达到最终目的的。作为一个完整的营销过程，由产品、价格、地点、促销这四个环节组成，环环相扣。另外三个环节，任一出了问题就会造成广告的无效和浪费。所以，广告只是房地产营销的一个环节，有一定的作用，但是作用有限。,广告的种类,形式多样，侧重点不同,根据广告的载体不同，可以分为：平面广告、电视广告、电影随片广告、网络广告、流动广告、广播广告、户外广告、交通广告和直邮广告等许多种。根据广告的目的性不同，可以分为：1.产品广告，用于促进销售，以产品内容为主。2.认知广告，旨在树立某一产品的形象，用于扩大产品知名度，使大众熟悉产品的名称、包装或产品特性。3.公益广告，用于宣传某一项公益性的事业为主。不同种类广告因为目的不同，载体的各自特点，有的以图片为主，有的以文字为主，所以在制作时侧重点不同。,广告公司的类型,服务功能与经营范围,根据服务功能不同，可以分为：1.全面服务型公司，指为客户提供广告全过程，全方位的服务，包括产品分析、市场调查、销售方式分析、媒介调查、制定和实施广告规划。2.部分业务型公司，指为客户提供广告活动中的一项或某几项服务，如单一的设计、制作、购买媒体等。根据经营范围不同，可以分为：1.广告代理公司，指为客户提供广告代理服务。通常又可以分成两类：一是为客户提供全面服务的综合性广告代理公司。一是为客户提供某项专门服务的专项服务型广告代理公司。2.广告制作公司，一般只提供广告设计与制作方面的服务，不承担整体广告的运作策划和广告的发布等服务事项。3.媒介（购买）公司，指专业从事媒介研究、媒介购买、媒介企划与实施等与媒介相关的业务服务。,案例赏析,如何在房地产营销中准确的面对目标客户进行广告宣传？如何在广告中全面的体现楼盘的优势？如何在广告中将楼盘的优点放大，从而减小缺点的影响？如何在广告中将楼盘的理念进行传播并引起目标客户的共鸣？下面通过对一些楼盘的广告赏析来进行说明：,房地产营销中的广告,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,在东海岸的广告宣传中，始终围绕的是“海岸生活”这个概念！突出万科把一种“引领世界的海岸生活”带到了中国，带到了深圳！这就是“真正的海岸生活”！宣传一共分成了三个阶段，每个阶段都有一个关键词，分别是：东部、引领世界的海岸生活、真正的海岸生活,案例赏析,万科东海岸,第一阶段到东部去，那里有真正的海！,第一阶段的宣传主要是突出“东部”这个地理位置。画面主要是通过不同地点的人物都向往东部，来表现出东部的吸引力，而这些人物的相同点是均来自西部或者干旱的地带。,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,第二阶段海岸生活，引领世界的生活方式！,第二阶段的宣传的关键点是海岸生活，但是强调的重点是引领世界。首先通过对项目优势的描述，表明项目拥有海岸生活的条件。其次通过对世界各地海岸城市及当地海岸生活的描述与项目海岸生活的对比，增加对消费者对海岸生活的向往和认同感。最后通过对一些知名画面的修改，造成引领者的气势。,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,第三阶段真正的海岸生活,第三阶段的宣传的关键点仍然是海岸生活，但是强调的重点是生活的本质。首先通过对项目自身的环境、配套来说明什么是海岸生活。然后以其它消费者对于海岸生活的评价，来诠释项目所倡导的海岸生活。再以一些长期生活在海岸的人的生活状态，来证明项目带来的海岸生活。最后用一系列的市政设施的建设，来保证项目打造的海岸生活是能够实现的。,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,万科东海岸,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,茵悦之生3期在推广时，定位为双湖阔园，卖点是项目周边的湖泊。传播语：真湖，尊生活推广思路：项目地处关外，地理位置受到限制，且周边有中海等竞争项目。所以推广时直接面向关内，不以关外的楼盘作为竞争对手，从而提升项目的形象，树立项目在区域内的标杆地位。,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,第一波主题：谁抢了香蜜湖的风头？,首先借助消费者对香蜜湖的熟悉，能吸引消费者的关注。其次通过与香蜜湖做对比，竞争对手直接定义为关内的核心地段的物业，提升了项目形象。,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,第二波主题：告别香蜜湖,通过第一波的宣传引起的关注和项目形象的定位，在第二波宣传时不再以关内的物业作为竞争对手，将目标转移到关外。但是相对于关外本区域内的楼盘，项目的档次已经明显的有一个提升，在本区域内形成一个标杆。,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,天籁湖茵悦之生3期,案例赏析,慢城,案例赏析,慢城,慢城在推广时关键词是“慢”传播口号：从“慢，是一种昂贵的奢侈”到“慢，颠覆深圳生活”推广思路：宣传时与之前的楼盘产生差异化比较。宣传的是一种休闲，舒适的生活，与概念中快节奏的深圳生活形成强烈对比。,案例赏析,慢城,案例赏析,慢城,案例赏析,慢城,案例赏析,慢城,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,金泰山屿湖打造的是一个度假养生项目，在推广的主题目的是养生度假品牌从海居到岛居的跨越三亚作为以海资源环境著称的度假城市，度假的消费习惯性抱住以海为界不放，而山屿湖项目仅属于河景资源，产品形态为岛居，溢价完全超出河景度假物业的接受价，所以品牌的挑战来自模糊三亚度假消费对海的热衷，让岛居成为另一种抗衡海居的度假选择。宣传的关键词是“自己”，倡导的是一种平静，自我，自在的岛居度假生活。,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,金泰山屿湖,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,金域蓝湾在销售时，首先要面对周边众多楼盘低价格竞争的竞争环境，很多客群被分流。而金域蓝湾就是要让项目的高价位在低价格竞争中，使溢出价格合理化。通过市场调查，发现产品里每一处比竞争项目优质的点都能使目标客群得到不同的生活品质感受，所以在营销推广时以客群对品质的需求为导向，界定金域蓝湾的主力消费群体。通过根植人群看待品质生活、圈子的心理，将金域蓝湾定位承载成就一群人的质感人生的品牌形象，从而迅速获得目标群体的好感认同。,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,案例赏析,中粮万科.金域蓝湾,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,保利花园第五季通过调查，最终定位的目标客群是那些保留着强烈传统居住观念的人群，讲究“居住接地气，生活有灵气”不喜欢居住离地面太高的建筑产品。五期产品所具有的围合式院落，也符大众合传统的居住观念与习惯。所以，五期产品针对的客群是，保留着传统的居住观念的大众客群。在宣传时关键的中心词是“咱”，讲究的是亲切、交流、归属。推广的生活理念是平安喜乐的生活、和谐安逸的社区、家常里短的交流。,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,保利花园第五季,案例赏析,房地产营销中的广告,从上述楼盘的广告案例中可以看到，在推广前都会对楼盘自身的优势和劣势有一个清楚的分析，会对楼盘所体现出来的生活理念、建筑理念等各种精