田村项目策划思路060228.ppt

北京雅豪房地产经纪有限公司田村项目策划创意，前言，感谢好景园房地产所有领导给我公司参与项目的机会。我公司真诚希望通过我们的专业能力和全心全意的服务，参与到本项目的工作中来，与贵公司一起在田村地区乃至西部地区打造一流的星级酒店！内容1、地段及地块2、市场现状3、原规划评估4、规划调整思路5、推广方向讨论、地段及地块、地段分析、石景山、田村、案例、区域特色、四、五环路之间的田村居住区交通便利，改善的好消息属于居住特色突出的地段。项目地块分析，地块特征，地块位于田村路和浮石路之间。南侧为内部较为规则的山地，可操作部分为矩形，周边环境较差，配套设施不完善，道路状况不佳。南北两侧有噪声干扰的地块对提高住宅产品的舒适性和质量支持度不高。市场状况、项目区域分析和市场状况。在周边市场的13个项目中，有6个项目已经清算，其余7个项目的销售率超过了75%。西区住宅项目的销售情况良好。根据户型面积分析，该区域周边项目面积主要为45-230平方米的一至四套公寓，特殊户型(复式和错层)面积较大，从130-300平方米不等。根据居住单元比例分析，该区域周边项目居住单元类型丰富，其中第二、三类居住单元所占比例较大，第一、四类居住单元次之，特殊居住单元(复式和交错式)最小。价格分布表目前，该地区销售的商品价格在6800元/平方米左右(精装修诚信建筑除外)，已清盘商品的平均价格接近6000元/平方米。根据平均成交价格分析，周边销售项目实际平均成交价格约为6540元/平方米(精装修诚信建筑除外)。根据总价分析，周边地区项目总价大多控制在130万元/套以内(精装修诚信建筑除外)，其中一套房屋总价为25-45万元/套，两套房屋总价为50-75万元/套，三套房屋总价为70-120万元/套。四套公寓总价为100-150万元/套，特殊公寓总价为120-250万元/套。根据对市场情况的综合分析，该地区的住宅项目相对集中。住宅氛围的销售率基本上占销售项目的75%。销售好的周边项目面积控制在45-230平方米。出售项目的面积一般比早期项目高10-20平方米。该地区第二和第三住宅的比例相对较大。一个住宅和四个住宅只占一小部分。几乎没有特殊类型的公寓。该地区普通住宅的平均售价约为6800元/平方米，而实际平均售价约为6540元/平方米。该区域周边项目总价集中控制在300-130万元/套，其中总售价控制在400-140万元/套。这个地区的住宅市场已经从大规模增长转变为舒适水平的提高，还有很大的改善空间。根据原规划的经济技术指标分析，12-14层的板楼有一些独立的商业和地下停车场，供楼层商户基本上没有花园。根据原计划分析，原计划的经济技术指标基本达到成熟状态，除高度限制外，基本受经济技术指标限制。大楼座位的更换空间不大。对建筑类型大小的初步判断是相对常规的，属于“无误差”设计(190-200 m2/层)。最初的计划没有错误。它属于该地区的第一代产品，是一个“底层保护”计划！无法达到提价和提高工程质量的目的！方案调整思路、调整原则、项目规划方案调整、产品特性驱动的项目质量提升、项目推广思路调整、依托产品特性的项目质量提升。对任何项目来说，调整思路都有两种：前进方向：以现有产品为基础，修正不合理之处，放大优势；反方向：跳出思维惯性，寻找显性供给下的隐性需求，实现“奇怪”的胜利。方案一，由于现有规划的调整空间很小，所以我们做得更合理，即调整公寓的规模和比例，修改公寓，增加公寓类型，丰富产品序列，修改花园，改变立面，进行令人惊讶的包装推广.这是最常见的方法，是房地产人的本能反应，也是最懒惰的想法。方案一符合市场主流产品的设计。不会有市场阻力。方案1将确保销售率和销售速度。方案1不会显著提高项目的质量和价格。方案1不会为项目的推广提供任何支持。因此，我们公司推翻了方案1。这个方案不适合这个项目。我们开始向后思考，看看是否有什么我们可以“跳出”的东西。我们发现了一个有趣的现象。西区建筑给人的印象是：适中的公寓类型、景观环境、中国传统促销的优势、政府背景、40-50岁的顾客。然而，西区真的是这样吗？显性供给会隐藏隐性需求吗？如果我们发现了这种隐藏的需求，它会对项目产生巨大的推动作用吗？方案二：经过多年在西区的实战，我们认为西区有一个大的“区域”需要开发，其中：小公寓项目在这个区域是一个空白。西区也有年轻人(当地地铁1号线的容量)。西区有着无可比拟的巨大增值潜力投资。与此同时，我们公司在西区的项目以及其他项目中的小型公寓销售良好。在这种情况下，一个纯粹的小型公寓项目会产生巨大的销售力量吗？第二，在这个位置建一个小公寓可行吗？优势：该地区没有竞争，单位价格上涨的劣势很大：成本增加，现有指标变化，审批困难，机会：有利的交通威胁：该地区没有开发商尝试小公寓，财产纠纷风险增加。综上所述，我们公司认为在这个项目中定位小公寓是不可行的。计划2，一个问题：为什么不建造大型公寓？与汤泉驿墅和永靖天成相比，该路段不支持配套设施或经济技术指标。北京的集合住宅市场分为三个阶段：第一代产品：塔尖塔、蝴蝶塔，第二代产品：板式多层、高层板式，第三代产品：板深降至13米以下，第四代产品：短板深降至13米以下，两个单元成组，第五代产品：高科技生态住宅，提升建筑自身形态，技术设备的创新，方案三，其发展顺序是住宅向舒适和人性化发展的过程，促进了社区规划的日益合理化。我公司将该项目定位为高科技住宅短板住宅的第五代产品。本项目规划已基本确定，调整空间小的高科技生态住宅比无法维护的大面积水景和有争议的精装修具有更强的现实执行力。高科技生态住宅建筑只是增加了现有的产品，而没有牺牲已经获得的设计优势，如居住面积。成为西方乃至北京第一个高科技住宅，将项目从“销售”提升到“房地产创新”水平，为北京房地产做出贡献！我们公司是北京房地产经纪行业中对高科技住宅研究最深入的公司。自2005年下半年以来，我公司已为3家开发商规划了高科技住宅，全部将于2006年秋季加入世贸组织。高科技住宅将在2006年和2007年成为北京房地产发展的主流！接下来，我们将介绍我们对高科技住宅建筑的理解，以及贵公司和贵公司在本项目中采用的规划方案。在高科技住宅建设的方向上，18个高科技生态住宅体系已经非常成熟和完善，而且成本非常低。目前，有18个成熟的系统。我们可以负责任地说，上述18套高科技住宅技术的应用成本只需在住宅部分每平方米建筑安装成本上增加800元/建筑平方米。1、高效保温外墙系统2、高效门窗系统及施工技术3、高性能遮阳技术系统4、建筑辐射采暖及制冷系统5、中水循环及雨水回收系统6、智能建筑自动化系统、本工程真正需要的高科技系统1。砖幕墙干挂2、LOW-E玻璃窗3、滑动式外遮阳4、建筑辐射供暖和制冷系统5、智能建筑自动控制系统可选系统：住宅建筑新风系统住宅建筑空气置换系统=呼吸式住宅建筑。这个项目只需要额外的系统。1.砖幕墙干挂。我们只需要额外的系统。2.低辐射玻璃窗。我们只需要额外的系统。3.滑动式外遮阳。我们只需要额外的系统，上地MOMA，4，水泥辐射供暖和制冷，我们只需要额外的系统，5，智能住宅系统，我们只需要额外的系统。我们用不到800元/平方米的成本增量换来了西区第一套住宅升级产品，西区第一套生态节能住宅，西区高科技普通住宅豪景园房地产公司，在北京房地产开发企业中处于市场领先地位。该公寓布局方案紧凑，基于产品设计。我们的产品是西部地区第一个全高科技住宅。我们所有的推广方向都应该以高科技住宅为中心。本项目的推广计划应在获得您对“高科技住宅”概念认可的前提下进行。因此，我们公司这次只讨论推广的方向和方向。建议方向：现代，生活，时尚，风格建议案