工业地产开发模式简述

,工业地产投资开发模式简述,润钛集团2011.12,一、工业地产的概念、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍,1、工业地产的概念及分类,狭义：用于工业生产、仓储、运输等各种用途的房地产形式、包括厂房、仓储、工业配套等；,广义：包含了厂房式写字楼（如深圳天安数码城），配套宿舍式公寓（如TCL国际E城）。此二类目前政策法规限制较多。,工业地产的目标客户：主要客户为公司、企业和个体经营者，而非个人老百姓，也较少有投资客直接投资工业地产（证券化产品投资除外）。,工业地产的功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商业金融服务、人才服务、科研会展活动、会晤功能、销售功能等。,工业地产分类,工业厂房,工业园区,标准厂房,定制厂房,综合工业园,专业园区,总部基地,单层厂房,多层叠加,标准厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。,定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。,苏州工业园,综合工业园主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物流园,科技园,对设备及厂址有特殊要求的园区；如IT孵化园、物流园、印刷工业园、汽车工业园等,以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,2、工业地产的特点,政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；,区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。,3、工业地产的发展现状,规模较大的工业地产项目仍以政府主导为主。如南山科技园、中新知识城、花都汽车城等；大型制造类企业在发展工业地产方面具有先天优势。如中兴、富士康的产业园区，会要求政府配备一定比例的住宅、商业用地；外资工业地产商快速圈地，占领市场先机。如普洛斯已在中国建设了54个园区；开发商进入工业地产领域进行市场化运作，但尚未形成规模和品牌效应。如万通新创，由万通地产和TCL合作开发园区，TCL消化一部分，剩余部分对外销售和出租。北科建专业营造高科技产业园也具有一定特色。,4、现阶段工业地产的宏观环境,中国廉价的劳动力和工业土地价格以及巨大的消费市场，决定了“世界工厂”的局面还会持续下去，这是工业地产发展的最大基础；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此大型企业开始把制造基地向二、三线城市转移，为二、三城市工业地产的发展带来机遇；各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面的优惠，为工业房产的开发注入了催化剂；住宅、商业等主流房地产领域的受宏观调控影响较大，使得一部分资金流入到工业地产领域；,5、工业地产的发展趋势,趋势一,趋势二,趋势三,未来工业地产更考验开发商的资源整合能力，为园区企业提供服务的质量和范围将是重要的衡量标准。,未来工业地产的开发运营将主要由开发商来主导,国外地产巨头携手投资基金联合进入中国，开发模式不断创新，资本运作愈发重要,一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍,1、政府主导型开发模式,根据工业园规模的不同，标准的高低，各级地方政府均能成为开发主体。,通过创造相关产业支持政策，税收优惠条件为园区营造独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的工业企业。,开发主体,操作手段,特点,政府优势资源的倾斜对企业更具吸引力；考虑了区域经济社会发展各方面的因素，项目通常大而全。通常采用土地出让的方式，让企业自行建设，不利于引进轻资产运营的企业。,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划,概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划,非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。,政府主导型流程：,松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。,案例东莞松山湖,2、主体企业引导型开发模式,大型制造企业为主体带动，政府给予引导支持；,大型企业营建一个独立的工业园区，在自身入驻后，凭借其在行业中的强大凝聚力和号召力，将剩余部分租售给产业链其他环节的企业，形成一个产业链较为完整的工业园区,园区内各企业产业互补性强；核心企业能获得较大优惠；受资金和专业所限，很多大型企业选择与专业开发商合作,开发主体,操作手段,特点,初步规划,主体企业规划建设,园区管理,园区升级,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,基本建设,政府土地出让、租赁方式引进同类企业,扩大招商,区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略,道路、交通公共设施配套,厂房其它设施,适当包装及推广,主体企业自主招商或销售,主体企业引导型流程：,案例万通新创,万通实业（55%）,TCL集团（45%）,万通新创,产业园,吸引产业链其他企业,自用一部分,利润,利润,合资,TCL凭借自身实力，可以跟地方政府圈较多低价的土地用于建设产业园，此外可以吸引产业链其他环节的企业入驻TCL产业园。但TCL一是不可能花大量资金在园区建设上，二是没有太多开发及运营经验，因此与万通合作，双方优势互补。,开发主体,操作手段,特点,房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。,根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。,单位面积地价成本低，但总投资较大；规模相对不是很大；现阶段国内开发商多以工业地产之名，行商业地产之实；,3、工业地产商开发模式,模式一：专注于某一特定的产业领域；,模式二：与大型制造业企业进行合作开发；,模式三：以工业地产之名，行商业地产之实；,开发商模式的细分,如：普洛斯专做物流、天安数码城专注于民营科技企业等,如：万通与TCL合作开发工业园地产；,如：巨大创意产业园、华侨城创意文化产业园、深圳智慧广场,一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍,1、土地溢价增值模式,工业园区基础设施配套建设完成以后，进行主题包装和概念推广，引进核心企业，园区土地价值提高后，直接转让剩余部分的土地来获取收益。,低价获取土地,完善配套设施,引进核心企业,项目包装宣传,卖地,土地增值,非主流,2、自主开发经营模式,开发商自行建设标准厂房、研发中心、商服配套等设施，然后按项目产业定位进行招商，通过出租、销售或租售结合的方式实现项目收益。如普洛斯等。,产业分析,政府公关,项目定位,建设报批,项目立项审批,可研报告,项目选址,营销推广,建设施工,后续经营,招商销售,主流,3、按需定制地产的模式,通常与行业联合会合作，了解各企业需求，签订意向协议，开发商取得土地以后即为各产业企业量身定制产品，建设完成后交付各企业使用，从而实现最低风险下地项目收益。,了解地块信息进行产业定位,按合约建设,拿地,与目标企业签署买卖合约,交付使用,风险最低,4、变相商业地产开发模式,土地性质为工业用地，但以研发中心的名义报建，实际施工则完全按高档写字楼的标准建设，建成后直接分割产权出售（有的通过补交地价，改变用地性质，有的不改直接销售）。由于工业用地较商服用地的容积率低，因此此类写字楼的售价甚至比一般甲级写字楼更高。如深圳智慧广场，价格在5.5万-6万/平米，和深圳CBD的一线写字楼价格相差不大。,高风险高收益,一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、工业地产的政策法规五、重点案例介绍,1、国土资源部文件,工业项目建设用地控制指标（试行）2004,投资强度必须符合规定。（广州属于一类城市，投资强度标准在1800万-2700万/公顷的水平，即按建筑面积每平米的投资额（含地价），不得少于1800元-2700元/平米。）容积率指标必须符合规定。（根据行业不同，容积率最低标准一般在0.4-0.8之间）工业项目的建筑系数应不得低于30%。（指构建筑物、堆场的占地面积与总用地面积的比例不得低于30%）行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。,关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知2007,强化了工业用地必须采用招拍挂的出让方式，对以下几点明令禁止：对工业用地出让规避招标拍卖挂牌、仍采取协议出让和划拨的；对工业项目通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者的；对工业用地以招拍挂方式出让后擅自调整土地用途、容积率等规划条件的；对不按规定及时准确地公开发布国有土地使用权出让公告和出让结果等信息的；,注：为国土资源部和监察部联合发文,关于支持产业转移工业园用地的若干意见（试行）2005,2、广东省国土资源厅文件,该文件从多个方面在产业转移工业园的土地使用上给予支持和优惠，具体表现在以下几个方面：修编土地利用总体规划；调剂历年农用地转建设用地指标结余；盘活存量建设用地；鼓励集体建设用地使用权流转；给予产业转移工业园有关土地税费政策支持；严控产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积，比例不超过10%等；,广州市工业用地储备和公开出让规定（2009）,3、广州市文件,该文件主要是根据国务院两个部委关于落实工业用地储备和出让制度的精神，结合广州市的自身情况出台的一个地方规定。由广州市人民政府发文，主要是针对国土房管、规划、环保、经贸、发展改革等相关部门的指导和约束性文件，对企业没有做出什么规定。,4、深圳市国土局文件,深圳市工业楼宇转让暂行办法（2008）,（一）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让；（二）分期开发建设的工业楼宇，在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理房地产权初始登记前不得转让；（三）某些特定产业园的楼宇转让，必须经产业主管部门的审查，严格设定受让人的准入条件；,（四）工业用地上兴建的工业楼宇，其转让条件和要求应当在土地使用权出让公告中公布并在土地使用权出让合同中明确约定。,一、工业地产的背景、现状及发展趋势二、工业地产的开发模式三、工业地产商的盈利模式四、厂房式写字楼的政策约束五、重点案例介绍,1、普洛斯的物流地产,业务模式,海港物流园,临空物流园,生产加工基地,深圳盐田港广州南沙港上海洋山港,苏州工业园天津开发区杭州开发区,首都机场白云机场南京机场,单双层仓库,集装箱堆场,保税物流园,办公设施,产品,总体定位,选址定位,客户定位,物流企业,零售业,制造业,珠三角,长三角,环渤海,在三大经济圈的一二线城市设点布局，并在全国其他地方的枢纽城市、如成都、武汉、长沙、重庆等地设3-4各物流园，形成一个全国性的物流配送网。,UPSDHL联邦快递马士基等,沃尔玛家乐福欧尚等,通用汽车大众卡特彼勒雀巢等,小型：3-5万平米中型：10-20万平米,直接投（35%）,与其他机构合资（65%）,普洛斯,中储集团,现金,管理经验,客户资源,土地资源,仓储设施,合资公司（各50%）,产品,开发模式,如：,出售,持有经营,地产开发公司,运营管理公司,基金管理公司,物流园,募集资金,管理基金,基金管理费,基金收益分红,引入,出售,建设,招商推广,日常运营,输送资金,开发公司：60%基金公司：30%运营公司：6%,各部门收益占总收益比重,普洛斯盈利模式：,普洛斯的借鉴意义：,业务模式单一实用成熟，可快速复制。常年专注于此一项细分市场，更为专业且值得信赖；选址具有针对性。由其业务模式决定。即便土地再便宜，如不符合业务发展目标也不会出手；强大的融资能力为全面扩张提供资金支持。上市渠道、自身基金、银行等；良好的客户管理经验。世界500强很多企业均是其客户；对地方政府具有吸引力。可以为地方政府带来很多世界500强企业，地方政府乐于主动邀请普洛斯在当地投资。,2、天安数码城中小民营科技企业集聚发展的解决方案,极力营造和谐共赢的园区文化，形成天数码城与众不同的特征和气质。,核心模式,定位于发展中小民营科技企业，致力于中小民营科技企业创新环境的构建。,民投民建民营民管。由深圳天安数码城公司投资、开发、建设、运营、管理和服务。,整合资源，极力促成高端产业、高端人才、金融商务以及信息服务的集聚。,融资难,技术薄弱,人才不足,中小民营企业困境,与多家VCPE、小额贷款、担保、天使基金等建立战略合作伙伴关系。,联手中科院、中国产业集群研究院等科研机构，引进高端技术。,与长江商学院、香港大学、中国人才在线等多家人才机构进行合作,与当地政府合作提供园区资助计划和税收优惠，并建立通用技术服务平台,3、中邦MOHO工业用地上的高端办公住宅物业,基本信息：,中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑、住宅、办公三者为一体。,区位：上海浦东金桥出口加工区南区规模：占地92588平方米物业形式：28栋商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：0.6户型：300多平米，3层，附地下室；层高：3.5米（户型结构既可用于办公又可用于居住）,户型设计：,户型采用裂层设计，“田”字结构，自有组合；创造屋顶花园，小进深的阳台和大面积露台、阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅，另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。,建筑用料：,中邦MOHO在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。,基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80%都是玻璃；用磨砂玻璃作室内隔断，既省空间，又显档次；,商务会所配套：,规模：6500平米基本风格：打造现代、时尚、文化的酒店式会所配套设施：网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：企业税收咨询，商务、金融、邮政代办服务安全系统：门禁系统、身份识别系统等,销售分析：,7个月实现90%销售，得益于价格优势和完善的配套。,4-8月，房价9000元/平米，客户不太接受工业用地属性，销售情况很差，4个月仅销售15%；8月份价格下调至6500元,情况迅速好转，2个月销售了75%；10月份价格回升至7600，消化尾盘。,目前售价：15000元/平米目前租金：60元/平米/月,客户分析：,功能面积比例,中邦MOHO的借鉴意义：,4、巨大创意产业园,区位：番禺区大石街占地面积：18万平米建筑面积：23.8万平米容积率：1.7交通：地铁2号线会江站上盖预期售价：10000-12000元/平米（尚未开售）,基本信息：,核心卖点,地铁2号线上盖,五星级物管Savils,公园式办公环境,独栋别墅式办公楼,租售价格为市区1/3,核心卖点：,建筑设计：,总体定位以LOFTSOHO商务公寓为主导，综合居住、商业、休闲娱乐等多种功能的园林式个性化创意园区。,开间面积：90-400平方米楼层：4层、6层、8层三种，可整栋购买，也可分割出售结构：框架结构外墙：铝合金喷涂窗框单面反光镀蓝膜玻璃高级瓷砖高级外墙漆装修情况：毛坯,销售制约因素：个人购买不能贷款，需全额付清；公司购买可以贷款，贷款政策与标准写字楼无异。但对引进企业的行业有要求，主要集中在软件开发、电子商务、创意设计、文化等行业，其他行业的企业不能购买和入驻。,5、TIT创意园,TIT创意园位于海珠区新港中路，是广州纺织工贸集团和深圳德业基投资集团，在原广州纺织机械厂旧址的基础上，以巨资投入打造的一个以服装、服饰为主题，产业多元化整合，集时尚、文化、艺术、创意、设计、研发、发布、展示功能为一体的创意产业平台。创意园总占地面积9万多平米，今年8月份