企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管.ppt

房地产企业开发成本核算、征管实务应用和税务风险管理与控制课程介绍，本课程从解决房地产企业成本核算实务应用的角度出发，通过对开发企业成本核算、征管各个环节相关的财税基础理论结合相应的税务风险分析，培养和控制房地产企业成本结构的能力和税务会计的效率和技能。用具体案例来说明各种房地产企业成本核算的实际问题，全面提高房地产企业财务人员的成本控制和税收筹划技能。在前言中，房地产企业成本核算、归集和分配中的常见问题如下：1。对开发项目的业务计划缺乏透彻的了解，在确定开发项目的成本核算对象之前缺乏统一的规划，给后期成本项目的预算和决算带来了困难。财务部门的决算与工程部门的子项目决算不匹配，导致成本核算信息的通用性差。2.在确定成本核算项目的过程中，缺乏对企业所得税、土地增值税等相关税种的整体考虑，增加了后续核算的工作量。如果在确定成本项目时不考虑土地增值税清算单位的确定，则在进入土地增值税清算阶段时，必须根据土地增值税清算单位重新计算整个项目。3.在发展的早期阶段，对票据的非标准监管使得后续会计更加困难。特别是土地增值税清算阶段的票据处理存在严重危机。4.会计技能薄弱，缺乏房地产企业成本核算的预决算知识，无法有效控制不同成本项目的比例，增加了涉税票据的非法风险。目录，1。成本会计的一般要求和原则。成本核算的基本程序。成本核算对象的确定。成本核算对象的具体设置。成本会计科目的核算和票据的处理。开发成本的收集和分配，8。开发企业成本归集与分配的税收分析。解释开发成本核算、税收相关风险的收集和分配和分析的实际案例，10。所得税结算中成本和收入的税务处理。“从业务到增加”对成本核算及相应方法的影响，1。符合会计准则等会计政策；2.与税收政策相结合，缩小税收差异有利于税收利益的优化原则；3、满足企业成本管理的要求，便于为管理提供有效的数据，适应决策服务的需要。1、成本核算的总体要求和原则，1、确定成本核算对象应根据成本核算对象的确定原则和项目特点来确定。(1)费用是指企业的一切费用和各种日常活动中发生的一切费用，包括生产产品和提供劳务发生的一切费用。它分为计入当期损益的期间费用和导致形成存货的生产性消费费用(开发成本和产品)。(二)企业成本的发展目标成本是成本的对象化。房地产企业的会计对象是指为开发和建设开发产品所发生的各项费用的归集和分配而确定的成本承担项目。包括土地开发产品、房屋开发产品和按一定标准划分的特定成本对象。每个独立编制的设计概算(预计算)或单个开发项目的每个独立施工图预算是成本核算的对象。(3)不同税种成本核算对象的确定(1)土地增值税清算单位确定的相关税法要求。国税发2006187号：土地增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发项目以分期项目为单位进行清算。如果开发p成本核算的基本程序，成本核算的基本程序，情况2，企业所得税确定成本对象的相关要求。国税发200931号第26条、第：条“成本对象”是指在开发产品的开发建设中，为收取和分配各种费用而确定的成本承担项目。总局公告2014年第35号(2014-6-16)自2014年7月16日起执行：1。房地产企业应当按照确定应税成本对象的原则确定已开发产品的成本对象，并就共同成本分摊的确定原则、依据、原则和方法、已开发项目的基本情况、开发计划等出具专项报告。开发产品完成当年的年度所得税申报时，应连同建设工程规划许可证一并报送主管税务机关。房地产企业在向主管税务机关申报后，不得随意调整或混淆已认定的成本对象。确需调整成本对象的，应当就调整前后的原因、依据和成本变化出具专项报告，并将调整年度企业所得税纳税申报表报主管税务机关。2.成本核算基本程序，总局公告2014年第35号2014-6-16: 2。房地产企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分完工成本对象、在建工程成本对象和非工程成本对象，及时收集、整理和保存成本对象涉及的证据材料，供税务机关检查。3、主管税务机关应对房地产企业提交的成本确定对象专项报告做好归档工作，及时分析，加强后续管理。信息不完整或不规范的，应及时通知房地产企业进行补正；成本对象的确定不合理或者共同成本分摊方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；成本对象确定异常的，主管税务机关应当进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，按企业所得税年度纳税申报表的有关规定处理。2、成本核算的基本程序，2、设置成本核算科目，收取开发成本。建立成本合同分类账，以计算和收集开发成本。3.确定成本分配方法。根据效益原则和配比原则，确定成本核算对象之间分摊成本的分配方法和标准。4.在成本核算对象之间分配成本。根据确定方法和标准，在成本核算对象之间分配收集的开发成本。5.计算每个成本核算对象的总开发成本，并编制项目开发成本计算表。6.结转成品成本。正确划分已完工开发产品和在建开发产品的开发成本，分别结转已完工开发产品的成本，并根据建筑面积计算已完工产品的单位成本。第二，成本核算的基本程序，7、结转已开发产品的销售成本。正确划分销售面积和未销售面积(由主管部门提供)，按照有关规定分别计算销售面积和未销售面积的成本，按照与结算销售收入相匹配的原则正确结转成品销售成本。8、编织成本报告。根据成本管理和会计核算的要求，全面反映各成本核算对象的成本状况。注：房地产企业的成本核算、成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。二、成本核算的基本程序。第三，成本核算对象的确定。为了满足核算企业经营成果的需要，成本核算的对象必须按照一定的原则和方法来确定。收集不同开发产品的成本支出，正确匹配不同开发产品的收入和成本，准确计算项目开发的经营成果。1、什么是th(1)在确定前，要深入了解开发项目的业务计划，合理确定项目阶段，明确项目批准文件、四证等项目合法性文件中对项目建设内容、土地性质等方面的规定，明确所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高划分的合理性。(2)财务部门与预算或成本部门在确定时应充分沟通，规范成本核算对象的名称，保持部门间成本核算对象的划分一致，提高成本信息的通用性。(3)在项目计划、实施和决算阶段，保持划分一致，保持项目预算和决算成本核算的数据口径一致。(4)成本核算的对象不同于开发产品的类型。确定成本核算的对象应该是细而不是粗，以适应已开发产品加工方法的可能变化，满足土地增值税计算、成本核算规划和共同成本分配的需要。(5)成本核算对象的划分应满足成本核算的需要，便于成本归集，满足成本监控的要求。三、成本核算对象的确定，三、成本核算对象的确定原则。(1)产品是否可以销售：如果开发的产品可以销售给国外企业，应由独立的成本核算对象核算；如果不能在国外经营和销售，应先将成本作为一般成本核算对象收取，然后将成本分摊到能够在国外经营和销售的成本核算对象。(2)分类收集：对于不同开发地点、全年完成时间或产品结构类型有明显差异的集团开发项目，应单独进行成本核算。(3)功能差异：当一个开发项目的一个组成部分相对独立，具有不同的功能时，可以作为一个独立的成本核算对象。(4)定价差异：如果开发产品的预期销售价格因产品类型或功能的不同而有很大差异，可以分别作为成本核算对象。(5)成本差异：如果开发产品的工程成本存在明显差异，可能导致工程成本差异较大，可分别作为成本核算对象。(6)权益划分：开发项目委托代理或多方合作开发的，按照上述原则分别划分成本核算对象。三、成本核算对象的确定，四、成本核算对象确定的具体方法。案例1:第一阶段项目完成。根据差异原则和不同属性原则(是否可以出售)，分别进行划分和确定。(一)根据产品开发的差异性原则确定分工。1.住宅：多层、小高层、高层、别墅(单体、联排)；2.商业地产：独立经营、书屋、酒店、公寓、车库(带产权)等。(2)如果有不同的属性(是否可以出售)，分别由销售和持有决定。案例2:分阶段(区域)开发项目。以每个时期(地区)为成本核算对象。在常规(分区)划分的基础上：(1)如果同一时期有不同的属性(可售性)和财产类型，也应划分为可售性和财产类型。(2)同一工程有不同的功能，如裙楼、公寓、住宅、办公楼等。或同一小区、同一时期有高层、多层、复式等不同结构的，也应按功能或结构划分为成本核算对象。三、成本核算对象的确定，三、成本核算对象确定的具体方法。情况3。配套设施。(一)对于独立设计预算或施工图预算的配套设施，无论其支出是否分摊到住房和其他开发费用中，一般都应作为单独的成本核算对象。(二)会所、物业管理场地、电力等配套设施情况4。车库(1)对于有容积率的地上车库，如果产权可以对外出售，将作为单独的成本核算对象。(二)地下和半地下车库(车位)可以办理产权对外出售，并作为单独的成本核算对象。(三)使用人防设施的车库(车位)，不单独列为费用对象，其建设费用按公共设施配套费的有关规定处理。注：成本对象在施工开始前根据计划确定。已经确定不能随意改变。情况1:对于一期开发的项目，成本核算对象分两级设置。一级：项目征地拆迁补偿费(土地费)前期工程费基础设施费开发费-项目共同成本(一期)建筑安装工程费附属设施费开发管理费内的共同成本设置。成本核算对象的具体设置，案例1:第一阶段完成的项目成本核算对象的两级设置。第二级：具体成本对象设置征地拆迁补偿费(土地成本)、前期建设成本、基础设施成本、开发成本-项目具体成本对象(住宅建筑等)。4)建筑安装费用、辅助设施费用、开发管理费。成本核算对象的具体设置。分批(区)开发项目，成本核算对象的三级设置。第一层：分阶段(地区)项目的共同成本设置；征地拆迁补偿(土地费用)；前期工程基础设施成本的开发成本；项目共同费用；建筑和安装费用；辅助设施开发费用；成本核算对象的具体设置；案例2:具有成本核算对象的分阶段(地区)项目的三级设置。二级：项目征地拆迁补偿费(土地费)前期工程费基础设施费开发费-项目(一期)建筑安装工程费配套设施费开发管理费共同成本设置。成本核算对象的具体设置，情况2:多阶段(地区)开发项目成本核算对象的三级设置。第三个层次：具体成本对象设置征地拆迁补偿费(土地成本)、前期建设成本、基础设施成本、开发成本-项目(一期)-具体成本对象(住宅建筑等)。)建筑和安装费用、辅助设施费用、开发管理费，4。成本核算对象的具体设置和开发成本的计算。土地成本(土地征用和补偿费用)是指为获得土地使用权而发生的各种费用。具体包括：(1)土地出让金：按税收征收管理法支付的土地使用权转让成交价格，包括土地使用权转让价格、纯土地出让金、土地出让金、土地用途变更和土地超面积支付价格、耕地占用税以及为取得土地使用权而发生的其他费用。国税发2007129号：耕地占用税的纳税人主要依据农用地转用批准文件确定。农用地转用批准文件注明土地使用者的，土地使用者为纳税人；批准文件未注明土地使用者的，应当要求申请人证明实际土地使用者，实际土地使用者为纳税人；未确定实际土地使用者的，申请人为纳税人。未批准占用耕地的，以纳税人实际使用的土地为准。因此，企业购买土地所支付的出让金和政府购买土地所发生的相关费用应包括耕地占用税。(二)征地拆迁补偿：地上、地下建筑物或附着物拆迁净费用、安置搬迁费、农作物补偿费、危房补偿费等。(3)土地购买契税：土地使用权转让契税。契税相关政策：财税2004134号1。国有土地使用权转让的，契税计税价值应承担取得土地使用权所支付的全部经济利益。案例1:对于协议转让，契税应税价值为交易价格。Th如无成交价格或成交价格明显偏低，征收机关可按以下两种方式依次确定价格：评估价格：由政府批准的房地产评估机构对同一地段、类似房地产进行综合评估，价格由当地税务机关确认。基准地价：县级以上人民政府公布的基准地价。(6)成本核算科目核算和票据处理。第二种情况：如果契税计税价值通过竞标出售，一般以投标成交价格确定，并包括土地出让金、市政建设配套费和各种补偿费。2.以出让方式取得土地使用权，经批准后变更为出让的，应当依法缴纳契税，计税依据为土地出让金和其他应当返还的出让金。案例：一家房地产公司开发了一套经济适用房(土地划拨土地)，以及部分土地补偿费、地