滨江公馆9-11_价格体系说明110218

东莞中原事业一部滨江公馆项目组2010-12-29,滨江公馆三期【荣爵馆】9-11#价格体系说明,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,3.26,5.08,12.10,9栋2单元+10栋2单元开盘+11栋1单元,8#楼王登场,推出30套情景美墅,加推9#01单元+10#01单元+11栋2单元,9.10,12.24,推出靠马路14、15#高层洋房,项目总体推售节奏,推售策略特征产品综合质素“由低走高”。,项目总体推售节奏,第一批推售,第二批推售,9#,10#,11#,首批推出9#2单元、10#2单元、11#1单元是基于以下理由：总体策略遵循“低开走高”的价格策略，将最差的单位率先推出市场，如9#2单元、10#2单元；11#1单元已设置精装样板房，可作为价格标杆，同时可以拔高项目整体形象，所以建议11#1单元首批推出；为规避客群的流失，遵循“产品线丰富”的原则，9#1单元、10#2单元、11#1单元涵盖了“荣爵馆”所有户型产品；第二批推售产品综合质素比第一批推售产品好，价格明显会高于第一批推售单位，推售时间应晚于第一批产品推售。,9栋02单元+10栋02单元+11栋1单元,加推9#01单元+10#01单元+11栋2单元,第二批推售,第一批推售,第三批推售,8#整体,分批推售具体安排,第四批推售,情景美墅,第五批推售,14、15整体,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,本价格体系基于“万江市场竞品、项目自身”两方面的基础上建立。,11#产品位置明显优于9、11#，而9#产品位置优于10#。,规划位置,景观,户型,噪声,11#景观面最好，9#景观面其次，10#最差。,9#以98-137平米3-4房为主，少量103平3房；10#以103平3房为主，少量134平4房产品；11#以103、135-138平3-4房为主。,9#噪音最大，11#噪音其次，10#噪音最好,视野,11#最好，9#其次，10#最差。,9#vs10#vs11#,综合得出：综合质素，11#9#10#,朝向,一样。,总体研判,9-11#户型配比,内部竞比法,1,从客户关注度考虑，通过户型、景观、噪音、位置、朝向、视野等6个因素对比，满分100分。9-11#荣爵馆最大的优势是一线江景及大户的纯粹，而5#最大的优势也是江景资源，故在定制9-11#价格时可借鉴5号楼销售价格；5#与9-11#综合质素可比性较大。,计算阐述,计算方法及均价7536元/平米,市场比较法,2,选取与项目具有竞争关系的7大楼盘进行对比，根据竞争深度给以不同权重，从区域接近度、产品类似度、推售时机等三大原则进行选取，并给以不同的权重。其中参考的对应均价以11月份该楼盘的整体销售均价为依据。,计算对象选取及均价6559元/平米,从区位、交通、配套、规模、园林、发展商、产品7个因素打分，并按权重计总分：,整体均价=（计分1*均价2*权重2/计分2+计分1*均价8*权重8/计分8）=6559元/平米,赠送推导法,3,三期赠送面积相对二期偏小，将其作为单独因素参与价格推导计算，参照深城投提供的二期栋赠送成本单价，9-11栋赠送部分的成本单价也定为2077元/平米，具体如下：,赠送面积说明,增值部分单价=（平均赠送面积-5栋平均赠送面积）赠送面积单价/平均单套面积=（54-39）*2077/117=266元/整体均价=内部竞比价赠送面积单价：7536元/266元/7792元/,计算方法及均价7792元/平米,最终均价定制,4,由于近期楼市变化较大，遵循“市场为主，内部对比为辅”原则，内部竞比均价权重占35%，赠送推导权重均价占20%，市场推导均价权重占45%所以，=内部推导均价*35%+赠送推导均价*20%+市场推导均价*45%7536*0.35+7792*0.20+6559*0.45=7148元/,最终均价定制7147元/,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,从客户角度考虑，通过水平因素，实现同一层各单位之间保持合理的价差。影响水平价差的主要因素包括户型、景观、噪音、位置、视野、朝向等6方面。根据对项目9-11#的综合影响，确定各水平因素对其水平价格影响的权重为：,水平价差总体说明,从江景、中心园林、次要园林、无园林等三个等级划分；由于9#、11#是一线江景栋号享受内外双景，而10#景观明显弱于9、11#景观；所以，按栋排序11#9#10#,景观权重说明30%,单元之内各单位景观排序：9-1：03房号02房号01房号9-2：03房号02房号01房号10-1：03房号01房号02房号10-2：03房号01房号02房号11-1：03房号01房号02房号11-2：03房号01房号02房,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,园林,园林,江景,视野权重说明15%,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,视野开阔,视野开阔,看园林,房屋遮挡,看园林,从图中可以看出：1、若按栋来排序，那么结果如下：11#9#102、若按房号来分，那么结果如下：9-1：03房号01房号02房号9-2：03房号01房号02房号10-1：01房号03房号02房号10-2：01房号03房号02房号11-1：03房号01房号02房号11-2：03房号02房号01房号,视野最好,视野较好,视野最差,9-11栋户型舒服性、结构性相差较大，相互之间差异较大；主要从客户使用角度出发，户型作为客户最重要的关注因素，考虑到阳台数、入户花园、客厅尺寸、主卧尺寸等因素，并且按照赠送后户型本身具有的房间数划分3种类型（2房、4房），从优到劣依次如下：备注：A.不将赠送作为本因素的考虑范围。B.入户花园及多功能房均不计入房间数。,户型权重说明35%,排序为第一,排序为第二,朝向权重说明5%,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,1,2,3,由于9-11#朝向均为东南向，朝向差相差不大，所以我们将朝向权重设为5%；9-11#01、03房号有西晒问题，所以02房号明显好于01房号。,N,S,位置权重说明15%,9-11#大部分单边位，仅有少量中间位，所以位置权重应设置较小；主要分单边位和中间位；单边位有：9#1单元01、03房号，9#2单元02、03房号，10#1单元01、03房号，9#2单元02、03房号，11#1单元01、03房号，11#2单元02、03房号均为单边位；中间位9#1单元02房号,9#2单元01房号，10#1单元02房号，10#2单元01房号。,单边位位置好,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,层差：在同一房型上下单位之间，通过设定层差来拉开上下层的价差。考虑9-11#层数不多，为拉开纵向之间的价差，整体平均层差设为+20元/层；,垂直价差总说明,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,特殊跳差1：由于10#2单元02、03房号7层以下有农民房视野的遮拦，故第702层上调+300元,703上调+300元；11#2单元02房号7层以下有农民房视野遮拦，故702上调+300元；特殊跳差2：所有楼栋4层、14层均下调-200元；特殊跳差3：所有楼栋8层均上调+10元；特殊跳差4：所有顶层（除复式外）下调-100元；以2008年滨江公馆成交均价5800元/平计，2008年的赠送面积单价为2077元/平，2010年5#实际成交价为7400元/平，则9-11#标层赠送面积单价x：5800/20777400/x，则x7400*2077/58002649元/平,特殊系数说明,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价格推导,非标层价格推导,价格汇总一览表,各单元均价评判,单元间的评分，以“视野”、“景观”两个因素进行打分，景观占70分，视野30分，总分为100分，具体打分如下：,各单元均价评判,回顾推售策略：1、价格“低开高走”策略；2、产品线丰富性；3、第二批产品高于第一批产品。,项目比价标杆，拉升项目形象。,首批推售单位，低开高走策略。,首批推售单位，低开高走策略。,第二批比价标杆产品。,价格高于10#2单元,高价补给型产品。,均价推导,水平差,垂直差,特殊系数,推售策略,标层价