地中海项目阶段性营销执行方案

,宏聚地中海项目阶段性营销执行方案,2011年项目整体任务目标：,销售线：春节前完成75%销售率,形象线：延伸宏聚企业理念，品牌落地长沙,PART1,市场篇,客户篇,PART2,报告目录,策略篇,PART3,销售篇,PART5,执行篇,PART4,（一）长沙市场基本情况分析（二）竞争项目情况分析,第一章市场篇,5,1、长沙市供应量分析,（一）长沙市场基本情况分析,1、2011年1-3月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为235.39万方、217.75万方，同比10年同期下跌18.06%、13.25%；环比下跌33.41%，31.07%。2、2011年第一季度长沙市内五区新建商品房累计供应量同比、环比双双下跌。限购令、加息等政策的频繁出台以及传统的春节淡季，一段时间内存在观望情绪，各项目谨慎推售，惜售等现象较为普遍，导致新批准预售量明显减少。,2、长沙市成交量分析,1、2011年1-3月长沙内五区新建商品房、住宅累计成交量依次为379.54万方、344.25万方，同比10年同期上涨10.98%、9.3%；环比下跌17.67%，19.1%。2、2011年第一季度内五区新建商品房成交量同比上涨。随着春节常规淡季过去及温和型限购令明细出台后，大众客户对政府调控预期值下降，预计市场上将逐步掀起新一轮购房潮。,3、长沙市成交价格分析,1、2011年3月，长沙市内五区住宅价格为5257元/平米，与10年同期相比上涨19.15%；环比下跌10.73%。2、3月份新建商品房均价同比上涨，住宅价格整体呈稳步跌宕上涨趋势。,8,小结：,价格表现：整体成交均价稳步上涨，但从5月1日起，长沙商品房预售楼盘申报每一栋具体信息时必须填写开盘日期、优惠折扣说明以及销售起价等数据。此政府行为也让各楼盘在价格制定及促销推广上受到一定顾忌。,市场供应：2011年一季度市场整体推量较为保守，预计大部分项目将集中在五月及下半年陆续加推。,市场需求：受新政影响，一季度客户观望情绪浓厚，投资者购房势态收紧，但随着长沙限购细则令落地，市场反应依然坚挺，以刚性自住、改善型需求为主的客户依然成为市场主力军，成交量逐步回升。,在售项目,1、恒大城2、郡原美村3、鑫天御景湾4、湘府十城5、翡翠云天6、恒生碧水龙庭,筛选范围：临近时代阳光大道与万家丽路相交的项目进行分析,本案,（二）竞争项目情况分析,恒大城,项目基础资料,在售产品解析,三房两厅两卫135,四房两厅两卫167,入户花园户型方正实用，主卧带卫生间4.5米面宽客厅,超大入户花园功能分区，动静分享主卧270度飘窗,恒大城,项目卖点：,1、本项目地处万家丽路与时代阳光大道交汇处，武广新城和长株潭均与项目相隔不远，且周边的环境较好，投资与居住均可；2、恒大品牌效应扩大项目知名度，并且使得客户对项目较有信心；3、自身打造的景观资源及配套较多，提高了小区居住舒适度；4、精装修产品。,核心卖点：品牌、景观园林绿化、精装,恒大城,实景图片：,恒大城中央山湖景观区，现场实景品质感较强，再配9A精装，成为目前片区内高层产品中的领导者,恒大城,项目启示：,基本情况恒大项目一直主打精装，报纸广告铺天盖地，市场知名度较高。现场销售目前推出共2049套79-171平方米高层产品，已售1958套，剩余以140平米以上的大户型产品，目前销售均价在7300元/平米左右，优惠政策，8.8折送精装。预计在5月份后推新房源。本案启示恒大城在全国都走复制型路线，包括产品设计规划，销售手段，推广方式。以全国地产开发品牌的号召力带动全线产品的市场销售。借鉴恒大城的品牌的运营以及对产品的包装手法，这两点对于本案是值得思考的关键点。,恒大城,郡原美村,项目基础资料,三面阳台、实用户型，房型实用性较高,四房两厅两卫192,五房三厅四卫320,产品解析,郡原美村,项目卖点：,1、郡原地产品牌2、外部景观资源3、内部配套齐全，打造小镇式配套4、现场实景营造5、多元化产品线组合,核心卖点：景观资源、内部配套、多元产品线,郡原美村,实景图片：,郡原美村分组团产品，实现独栋与洋房社区，现场景观的品质感较强。,郡原美村,项目启示：,基本情况郡原美村一开始就以独栋产品面世，为项目打出了高端社区概念，后期以洋房产品配合独栋销售，扩大了产品线，丰富了客户群。现场销售目前推出552套别墅与洋房，已售254套，目前销售均价独栋14000元/平米左右、洋房8000元/平米左右，优惠政策，10万抵20万。本案启示郡原美村一开始就走高端产品线路，为后期产品的溢价提供了基础。但目前其别墅类产品销售情况并不乐观，因为其产品不够纯粹，所以对其后期开发的高层产品会产生一定不利影响。所以，对于产品多元化的项目，前期的高端物业一定要具备相当的实力去打造，才能实现后期产品的多元化开发，以期实现最终的开发收益。,郡原美村,项目基础资料,鑫天御景湾,整体来看户型较周正，但亮点较少，二房比较紧凑总价相对较低，三房为舒适型，四房数量非常少。,两房两厅一卫88,三房两厅两卫131,四房两厅两卫158,产品解析：,鑫天御景湾,鑫天御景湾的产品为小高层/高层产品，景观环境一般，周边生活环境也较显杂乱。,实景图片：,鑫天御景湾,产品卖点：,1、临近圭塘河风光带；2、周边生活氛围较浓；3、业主子女，可优先就读砂子塘小学东校,核心卖点：景观资源教育配套,鑫天御景湾,项目启示：,基本情况项目临近圭塘河风光带，目前一期楼栋已全推出，共7栋，二期尚未动工。现场销售鑫天御景湾，共推售1025套，已售443套。剩余房源最多为80的两房，占可售房源的70%以上，其次是130平米三房占20%左右，158平米四房占约10%。目前均价6000元/平米。本案启示项目地理位置较偏，但通过合理利用周边环境优势，加上配套资源，也让项目取得了较好的销售率。,鑫天御景湾,项目基础资料,湘府十城,在售产品解析：,二房两厅两卫79,三房两厅两卫121,入户花园，布局方正，较实用,超大入户花园，功能分区，动静分享主卧270度景观阳台,湘府十城,项目卖点：,1、湘府十城坐立省府东湘府路与万家丽路交汇处西南角，区域价值急速提升；2、长株潭融城建设，红星商圈的迅速崛起，都给此区域注入了强大动力；3、圭塘河风光带；4、周边较完善的配套,核心卖点：地段、景观资源、品质,湘府十城,实景图片：,社区最大的特色在于：先造公园后建房、山下蓄水造湖。,湘府十城,项目启示：,基本情况湘府十城以实景园林入市以来，广受市场好评，目前推出房源已基本售完现场销售目前推出共484套高层产品，已售474套，剩余三房产品为主，目前销售均价在6200元/平米左右。预计在6月份后推新房源。本案启示项目以完成好的实景园林入市，充分利用其地理位置优势，值得本项目借鉴。,湘府十城,项目基础资料,翡翠云天,在售产品解析：,二房两厅一卫92,三房两厅两卫122,布局方正，较实用,入户花园，赠送南向阳台,翡翠云天,项目卖点：,1、依靠天际岭国家森林公园；2、兴建近万平米属于小区业主的私家山体公园，巨资移栽金桂、银杏、香樟等珍稀名木；,核心卖点：景观资源、山居生活,翡翠云天,实景图片：,精心构筑“一轴两心五园”社区景观,翡翠云天,项目启示：,基本情况翡翠云天以山居生活及价格优势，目前推出房源已基本售完现场销售目前推出共573套高层产品，已售495套，剩余三房产品为主，目前销售均价在5500-5700元/平米左右。预计在5月中下旬份后推新房源。本案启示项目较好的结合天际岭森林公园景观资源，已较好的打开市场,翡翠云天,项目基础资料,恒生碧水龙庭,在售产品解析：,二房两厅二卫82,三房两厅两卫111,双阳台，双卫生间，南向超大，主卧享270度飘窗,功能分区，全明设计，飘窗赠送,恒生碧水龙庭,项目卖点：,1、位于长沙南城省府板块的核心区域与湖南省人大新址隔路相对；2、周边邻地铁口、城际铁路口，是近期长株潭融城战略确定的重要发展区域；3、园林设计，通过在植物选种问题上的精挑细选，侧重于挑选对人体有改善作用的植物在小区里种植，从而使整个项目更加绿色环保。,核心卖点：升值潜力、宜居,恒生碧水龙庭,项目启示：,基本情况翡翠云天以其价格优势，项目推出第一批房源在开盘当天售罄现场销售目前推出共160套高层产品，已售160套，预计在6月中下旬份后推新房源。本案启示项目较好的结合未来地段的升值潜力，低价入市，已成功的打开市场,恒生碧水龙庭,下面就恒大城、郡原美村、鑫天御景湾、湘府十城、翡翠云天、恒生碧水龙庭的各项指标进行比较：,注：因为几个项目的外部环境基本一致（外部配套、外部环境、交通网络、公共设施等），所以以项目自身的硬件标准来进行研判。,除恒大城精装、郡原美村属于别墅项目有价格特殊性，片区整体均价为55006200元/平米，本案入市价格将根据届时市场情况再定。,周边楼盘形象档次区别明显，高端品质代表为郡原美村、恒大城，市场知名度高，品牌口碑佳；中端性价比代表为鑫天御景湾、湘府十城、碧水龙庭等。如何提升项目品牌形象，突出差异化特色是本案入市思考点。,郡原美村、恒大城在售产品以3、4房大户型为主，不形成面积段冲突；而湘府十城、碧水龙庭、翡翠云天等2、3房户型均无明显特点，本案N+1户型设计可成为竞争优势亮点。,小结：,各项目均具备一定园林景观、打出片区自然配套资源等；注重施工细节，丰富特色园林情景才能面对同质化竞争。,第二章客户篇精准定位,（一）竞争项目客户分析,（二）本案客群预判,片区内竞案置业人群以私营业主、公务员、企业高管为主。,（1）职业特征分析,（一）竞争项目客户分析,（2）年龄特征分析,别墅及偏高端项目客群年龄层略大，以中年人士为主；普通项目客群年龄以青年刚需层面居多。,（3）区域来源分析,各项目均以片区内客群为主导，长沙市外周边县市客群逐步成为南城项目潜在客户对象，占比较高。,受地域影响，核心客户主要以项目区域内为主，辐射市区及周边县市,潜在客户,重要客户,核心客户,偶得客户,核心客户：60%65%职业群体：雨花区、天心区本地居民及公务员、政府企事业单位职工置业目的：自住为主，或为子女、父母购房经济能力：家庭年收入10万左右基本特征：年龄集中在20-35岁之间，两口或三口之家。置业特征：多数为首次置业，购房以自住、改善居住条件为主,重要客户：15%20%职业群体：企业中高管；本地个体及私营企业主置业目的：自住，改善居住环境，或为孩子买房、少量投资经济能力：家庭年收入15万以上，有私家车。置业特征：多次置业者，对居住环境、社区档次、管理服务要求较高,偶得客户：3%5%来源：省外,潜在客户：10%15%来源：长沙周边县市居民,（二）本案客群预判,从客户的特征与关注点出发的营销启示,重视对楼盘形象，品牌传承的推广。利用宣传推广构建项目高端形象，并将物业品牌有效传递给置业者,重视社区形象及物业档次,通过展示和包装规避项目劣势，展示优势园林景观面，建立消费者对项目高品质居住环境的信心,重视高品质的居住环境,在推广人群选择上，可面向公务员、企事业单位职工、私营业主等圈层做针对性宣传，在其共同活动点进行巡展等宣传,生活圈层固定,虽周边有2个品牌竞案已入市，但整体区域认知度有限，需通过精细化展示和宣传推广，促使项目突破片区形象，获取社会对项目的广泛认知,对项目区域模糊，但具有一定认知度,通过多种宣传渠道传递、展现项目高品质及实用户型特色，拔高高性价比，迎合客户需求,刚性自住为主，追求实惠和高性价比,第三章策略篇价值先行,（三）营销策略,（二）项目定位,（一）项目解读,项目位于省府板块和武广板块结合部，在现阶段板块呈边缘化态势，板块价值有进一步提升的空间。,1、区域价值,武广新城板块,万家丽路,时代阳光大道,湘府路,省府板块,本案,项目位于时代阳光大道沿线北侧，项目距离武广客运站超过6公里，距离省政府约4公里。04年省府南迁，其后的06/07年随着相关的省直单位迁徙，省府板块一度成为热点区域；而08/09年随着武广的开通，08/09板块成为新的热点，而本案正处于这两大板块的结合部；项目所在沿线上房地产开发项目有限，板块价值有进一步提升的空间。,6KM,4KM,（一）项目解读,2、交通价值,四纵四横的交通路网为南城区主干道的主要框架，万家丽大道、韶山南路、芙蓉南路、新开铺路贯通南北，湘府路、友谊路接井湾路、香樟路、环保大道等横贯东西。,长沙南城区辖有汽车南站、武广高速客运专线长沙站位于南城区不远的黎托，规划中的长株潭城市轻轨起点站也设在南城区，通达性优良。,万家丽大道,芙蓉南路,新开铺路,环保大道,香樟路,韶山南路,友谊路接井湾路,本案,湘府路,基本形成了东西南北纵横交错、四通八达的交通路网，通达性较好。,3、生态资源,3000亩城市绿肺，仅次于岳麓山风景名胜区；空气质量清新，健康生活保障；人均绿地占有率全市最高，负氧离子含量是市区的6倍。,长沙城市大型绿地规模对比,稀缺型城市生态资源国家级城市森林绿肺，五星级空气质量指标,4、产业配套,项目所在区域为南城重点发展的四大区中以新兴产业和总部经济为主的工业园，为发展中的新兴片区。,以农家乐及花卉养殖等低端休闲服务为主,本案,大型生活及医疗配套等主要依赖于红星商圈,区域内现阶段仍配套不足、人气不旺,万家丽路沿线,时代阳光大道沿线,5、产品结构,本案是集商业、商务酒店和高尚住宅为一体的综合项目；设有小区幼儿园，届时还将引入大型超市、银行等配套设施，居住生活条件完善。,2-8号栋主力户型为N+1二房及三房，属于市场走俏产品，客户认可度较高。户型配比如下：,两梯两户纯板式结构的大量运用有利于户型的通风采光和南北双向观景，提升了居住的舒适性和品质感。户型设计上“空中花园”、“入户花园”、阳台、凸窗在项目户型中大量使用，大大提高了户型的使用率，同时也提供了充足的观景平台，最大限度地引入景观资源，提升产品附加值。,6、建筑设计风格,诠释地中海风格，在区域内凸显独特气质，为客户营造异国风韵的居住环境。红色瓦屋顶是地中海建筑风格的重要原色；橘红色外墙是地中海风格与项目特色相结合的呈现；风格独特的挑檐、拱券、简瓦，配合文化石及铁艺装饰，木架构等细节体现出项目的品质感。立面通过体量化解、退台、错落等设计手法，使建筑形象更加生动，更有品质感和协调性，向更高级的物业类型靠拢。,小区主入口景观湖的设置对于提升项目的整体形象大有助益，彰显大气。下沉式泳池花园增强了小区主景观轴的进深感。各组团入口与“U”字环形主轴相连，形成东、西、南、中四个组团。环形主轴贯穿整个小区的同时也是小区的主要景观生命轴。各组团之间独立管理，不但提高了住户的私密性，同时也提升了楼盘的档次；各组团之间又相互联系，使园林景观共享。在园林小品方面，可延展与建筑风格相吻合的，打造具有地中海风情的园林风格。小区毗邻圭塘河景观带，增添了一份自然生态气息。,7、园林景观,8、品牌品质,开发商理念传承：宏图湖湘，聚业天下,精工细作，细节体现用心,进口电梯，优质建材，无线网络覆盖，无缝安保监控、星级酒店服务标准等,打造诚信企业，树立品牌形象，重视口碑传播,S,W,T,O,周边拥有天际岭国家森林公园、圭塘河等自然资源；基本形成了东西南北纵横交错、四通八达的交通路网，通达性较好，视野开阔。最具竞争力的N+1两房、三房户型；开发商理念及用心打造的产品品质；片区内独特的地中海式建筑风格实行全区无线网络覆盖系统,项目所在片区人气不足，入住率低；周边生活配套不到位；与南城红星核心商业中心有一定距离蓄客期间无良好的现场展示面,周边楼盘对客户的分流项目对面恒大城品牌影响力较大，客户忠诚度较高下半年市场放量较为集中，开盘竞争压力大,位于省府板块和武广板块结合部，在现阶段板块呈边缘化态势，板块价值有进一步提升的空间。项目毗邻郡原美村及恒大城知名项目，有一定区域知名度；可通过优质的物业服务提升客户对项目的认同感,（二）SWOT分析,1、核心价值梳理,（三）项目定位,长沙南部城市商圈及升值潜力天际岭国家森林公园、圭塘河等自然资源及自身园林景观开发商理念及用心打造的产品品质；片区内独特的地中海式建筑风格N+1两房、三房优势户型集商业、酒店、高尚住宅一体化的综合社区实行全区无线网络覆盖系统,2、竞案定位梳理,（二）项目定位项目市场定位,南城首席地中海城市特区,区位属性界定,唯一引领性,3、定位方向,区域内建筑风格排它性,综合物业价值,归属界定,1、项目整体营销策略,以长沙南片区独特地中海风情特点、城市界定、综合型物业为依托，昭示区位价值，制造与拉升市场预期；线下充分展示项目价值（外拓行销、销售说辞、服务形象、营销活动、物料道具、园林景观等），实现形象落地；全员营销，广泛整合开发商与联道客户资源，通过内部团购、推介分批推售；资源整合推广，开放式蓄客，短平快开盘消化，积极完成2011的销售目标。,激发期望价值落地；分批放量快速去化,（四）营销策略,2、策略分解,主渠道：根据本土客户信息接收渠道特征，以户外、报广、短信、网络作为推广主渠道；开盘前逐步加大其他辅助渠道投入力度。渗透营销，主动出击，通过现场临时接待点、2-3个外展点、企业拓展、围堵春交会准客户、圈层活动等直效泛手段挖掘客户资源。,（1）渠道策略：外层围合中层迎合内层锁定,（四）一期整体营销策略,主要围绕以下重要节点展开：1、工程节点2至8号栋建至10层：7月20日，取得预售许可证：8月1日1号栋售楼部开放：8月15日园林、样板房展示：8月30日2、销售节点内部团购：8月3日第一次开盘（酒店）：8月6日第二次开盘（现场）：9月24日,（2）推广策略：持续热度，节点引爆,持续销售期,时间9月25日12月31日目的进一步提高品牌美誉度，深挖市场资源，结合项目促使成交稳步提高传播主体硬广告、软文共同推动、短信,形象树立期,开盘热销期,时间5月4日-6月30日目的宣示项目价值，树立项目形象，引发市场期待与关注；宏聚品牌的落地，企业形象展示。逐步建立外展体系，开始积累客户传播主体网络软文炒作为主，配以户外、外展,时间7月1日-8月5日目的传播楼盘信息，推动开盘前认筹；产品推介会、活动提前一周进行内部客户认购传播主体硬广、户外更换，软文、短信、道旗、候车亭广告、外拓,时间8月6日9月24日目的分批次开盘推售新货活动营销延展产品品牌攻势加强，注重准业主关怀活动，做市场口碑及老带新传播主体硬广、户外更换，软文、短信、道旗、候车亭广告、外拓,推广蓄客期,推广进程规划：,（3）客户拦截策略：重点锁定，针对出击,竞争项目聘请兼职大学生在项目竞案附近派单，锁定售楼部进出客户，低调揽客。开盘项目在南城或城区同类产品项目开盘之际，网罗其新到访或未成功选房客户。房交会在春季房交会期间，安排派单，收集意向客户登记。特殊节假日休闲点如六一节在长沙生态动物园、植物园、商圈集中地等处派单，红星各项展览会期间及时调整寻客阵地。资源CALL客通过联道客户资源，直接针对其他楼盘客户电话进行回访咨询。,(4)项目展示策略：细节决定成败，精细展示用心,安装项目现场围挡，根据销售节奏更换画面主题；建立导视系统，增强昭示性。灵活接待客户来访看房，在现场设立临时看房点，同时洽谈其他外展地，根据客户区域推荐就进展示点，也可预约集中班车接送至现场看房；建立宏聚展示区或展示板，充分体现开发商用心与”宏图湖湘，聚业天下“的企业发展理念，宣示宏聚地产对建设开发路线的专注；把控园林展示区、样板房、售楼部装修品质，强化价值感受，制定产品流程控制或选材标准，做“让客户无可挑剔的产品”，打造产品品牌；做好展示区开放前风险检查，从售楼处、样板间、示范园林、看房通道、现场包装等多角度不断打磨和完善，打造高品质、零缺陷的展示区域，以成熟、完美的现场表现感动客户；充分利用销售现场道具，确保与项目相匹配的销售物料制作。,例如：园林、道路包装及展示效果,例如：楼体展示：楼体条幅，营造热销气氛,例如：看楼通道精细化、人性化、地中海异域风情弥漫。,精致的各类标识牌,园区围墙设红外线周界防范系统；园区内设电子巡更系统；大门及楼门设可视对讲门禁系统；户内设紧急呼叫按钮；设火灾报警探测器等。,例如：防系统及系统硬件展示,增强置业者对社区安全的信任,（5）其他辅助：,与网络媒体协商，开辟项目与竞争楼盘PK专栏，突出综合质素最优的项目形象，为项目发声，制造舆论热潮；与环保科技园内部企业、学校、医院、钢材市场私营单位等洽谈，发掘团购合作资源；开盘前完成内部合作企业团购选房。,第四章销售篇强化执行,（一）出货计划,（二）定价策略,一期总平图：,2,7,3,4,5,6,8,（一）出货计划,项目2-8号栋产品为2房、2+1房、3+1房及复式，共656套，总面积74798.3平米。,（一）出货计划出货策略,1、出货策略思考,2011年本案要求实现销售3.2个亿，实现销售套数550套以上。,如何确保顺利完成销售目标？,优、劣产品搭配出货，实现当期产品的多元化，扩大客户面，保障项目快速去化；,2、出货原则,策略一：“高低搭配”原则,策略二：“市场差异化”原则,以7号栋明星型产品作为形象与价格标杆，拉大价差；利用价格势能带动临街产品的快速去化；,以项目N+1产品自身优势，制造市场差异化竞争；利用独特的产品特点，建立核心竞争力；,策略三：“筑底标杆”原则,策略四：“少量多批”原则：分阶段消化批次房源，持续保证热销状态及新货面市的关注度；策略五：“饥饿销售”原则：根据蓄客与办卡情况精准分析，在保证户型种类充足的前提下，使每批实际蓄客数量远大于推售房源数量，人为制造供不应求的局面，促成“抢房”热销。,注：根据实际蓄客情况，及时调整或加推7、8号栋价值标杆房源。,3、分批推售表,79,本次入市均价是依照当前市场市场状况及竞争条件推算得出，为静态价格，仅供参考。入市价格最终应结合开盘市场环境、建筑品质、园林景观展示、客户积累情况等多方面综合考量，方可最终确定。,。,。,价格参照系,恒大城（精装）7300元/,翡翠云天:5700元/,碧水龙庭：5100元/,湘府十城：6200元/,（二）定价策略,时间,价格,2011年整盘均价预估：5750元/,2011.8.13,2011.9.24,5500元/,5700元/,5900元/,第一次推盘,第二次推盘,第一次推盘均价：5500-5700元/,第二次推盘均价：5700-6000元/,5600元/,本案2011年入市价格建议：首次开盘5500-5700元/之间。1、长沙市场存量巨大，适当降低置业门槛、提高销售速度应优先考虑，价格不宜太高；2、执行平开高走价格策略，拉大价格势能，首次开盘以走量为主要目的，二次开盘进行200元/平米左右幅度的涨价；3、开盘具体价格：需结合蓄客情况、客户价格敏感度测试及销售任务与目标权衡确定。,6000元/,5800元/,5600元/,第五章执行篇,（三）营销费用预算,（二）阶段性推广计划,（一）项目阶段性营销执行总纲,1.开盘方案/价格体系确定2.营销活动3.媒体跟进及户外更换画面4.客户深度摸底5.销售筹备,时间,7月,6月,销售阶段,5月,2011年,1.设计定稿（VI/Logo/推广语/包装/装修方案等）2.宣传物料（楼书/户型图/手提袋/单张等）3.现场临时接待点、外展点选定包装34、定制沙盘、户型模型等5.销讲完善及销售人员培训,8.1VIP升级8.3内部认购选房8.6首批开盘8.15现场售楼部开放8.30样板房、园林示范区开放活动,1.开盘活动2.第二批开盘蓄客3.样板房/园林展示到位4.销售物料/礼品持续供应,8月,9月,10月,11月,12月,9.10主题圈层活动9.24第二批开盘,1.老带新政策出台2.业主活动，促进老带新3.价格及策略及时调整4、存量去化及新品加推,形象树立期,蓄客期,开盘热销期,持续销售期,围墙/户外/外展/网络,围挡/短信/网络/报媒/户外,关键工作,主要推广,营销节点,5.21-6.301、外展点、现场临时售楼部进场；2、初布积累客户，为推介会活动储备基础客源3、在VIP卡制作后，进行免费卡办理,围墙/户外/网络/报媒/外展/短信/道旗/候车亭等,（一）项目阶段性营销执行总纲,7.1产品推介会7.22主题圈层活动,12.23圣诞节客户答谢会,（二）阶段性推广计划,宏聚地中海产品推介会目的：提升宏聚品牌知名度，引动市场对本案首批产品面世的关注时间：2011年7月1日地