天邑湾专题调查

天邑湾项目专题调查分享,东莞中原.滨江公馆项目组DongGuan.10.2010,2,区域质素分析,项目本体分析,营销推售分析,3,基础数据,推广名：富通.天邑湾万龙路高埗路口，与水印长堤隔路而望，属旧城改造项目。占地面积：22.7万平方米容积率：2.87建筑面积：约53万平方米一期占地：37440，一期总建面：144387，其中住宅116600。一期总1080户，停车位701个。,4,对比分析地段,天邑湾,滨江公馆,高埗,莞城,总站,从客观的地理范围上，1）天邑湾与项目相距不远，属于万江老城区；2）天邑湾与高步镇仅一桥之隔，万江边缘地段；3）项目靠近莞城，地处万江中心腹地。,中心门户VS镇区边缘,5,对比分析交通,天邑湾：紧临四环路，距离莞穗大道约百米，有3、16、C4、68、70路等五路公交车经过。滨江：紧临四环路、莞穗大道城市双主干道，到华南mall/总站只需3分钟；有4、7、20、30、45、46、C4等15路公交经过。,天邑湾,滨江公馆,交通枢纽VS干道支线,6,对比分析配套,天邑湾,滨江公馆,中小学:万江小学、万江中学幼儿园:群星幼儿园综合商场:华南mall、麦德龙、嘉荣购物广场、都会广场银行:中国银行、工商银行、建设银行、农行、农村信用社医院:万江医院、市人民医院其他:金鳌洲公园、滨江公园、万江公园、可园、税务所、公安局,更完善、更便捷、更成熟,7,对比分析环境,东北：近千米的一线东江景观，享有政府打造的滨江休闲景观长廊，景观更丰富。西北：紧邻四环路噪音大，隔路为水印长堤、石美工厂、农民自建房等，环境杂乱；南面：工业屯，以各类小型工厂居多，环境杂乱，人流复杂，安全性较差。,天邑湾,居住氛围VS工业环境,滨江公馆,8,对比小结,尤其在天邑湾周边，一线东江景外成为该项目唯一可利用的区域资源，但却不是东莞所稀缺的豪宅价值点。,相比其他城区，万江的区域发展依旧处于“婴儿”期阶段，区域价值认同度最低，对豪宅客户的吸引力匮乏；,先天不具备豪宅所具有的稀缺价值！,9,区域质素分析,项目本体分析,营销推售分析,10,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,4#,一期简介,一期共8栋住宅，临路1层商业，总26-32层，临路呈“V”型点式排布，照顾楼栋的景观均好性及风水考虑，但也导致每栋都受噪音影响，且半数单位无景观；园林为东南亚风情，主要景观包括约700平米泳池、网球场、独立滨江会所、泰式草亭、木栈连廊等。,11,除2栋、3栋外（合拼前2梯6户），其余均为2梯4户，共约1086户。9#为26层，其余住宅均为32层。主力户型面对刚性需求，客户经济力不强，且面积过于集中，产品偏单一，受政策影响的风险较大。,一期户型,12,户型分布,94,94,94,94,94,94,94,94,94,94,94,94,94,127,127,127,127,127,127,144,144,127,64,64,83,83,83,83,83,83,144,144,94,94,94,94,1）临主干道多分布64/83平米的二房；2）朝小区花园及江景为94/127/144平米三房、四房；3）大部分单位朝向东南或西南，其中5栋临路小户型朝西。,北,13,户型点评,有一定赠送，结构较合理，大户舒适度较高，主力小户部分功能区间不足。,14,户型点评,主力户型94平米2+1房假赠送厨房开间小部分仅1卫,15,本体小结,项目规划上江景价值最大化，但过于照顾每栋楼的江景共享性，户户都有，无法形成差异化，无法满足豪宅客户所追求的稀缺与身份；,“小面积的主力产品”决定其客户档次/购买力不高，与豪宅客户的舒适型需求相差甚远，产品定位与客户定位互相矛盾，产品与客户脱节。,受迫于土地成本的矛盾定位与规划！,16,区域质素分析,项目本体分析,营销推售分析,17,推售分析,一期首推3栋，分别为5#、6#、9#，产品为64-127平米，剩余约50套，均价6200-6500元/平米，其中5#均价5800元/平米。8月21日“棕榈岛”组团新品开盘，国际物管专家世邦魏理仕进驻，当天成交23套，均价6520元/平米，开盘-2万*98*98*98*99*99*99；8月28日8#148套“巴厘岛03单元”开始蓄客。9月18日巴厘岛03单元开盘，当天成交10套，均价6971元/平米。,5#,6#,9#,蓄客时间过短，以中低端产品入市,7#,8#,18,推售分析,1）内解套数：巴厘岛03单元新品蓄客156个，当天销售10套；2）销售均价：6971元/平米3）优惠折扣：与棕榈岛相同，开盘-2万*98*98*98*99*99*99；,5#,6#,9#,6520,6971,价格过高，底质量产品与高价相矛盾,7#,8#,19,营销分析,鸿福路沃尔玛门口以及华南MALL超市设展点，不适合“豪宅”营销；针对“湾区及江景”的价值及稀缺性，营销支撑不足，仅举办画舫巡展活动规模小，品质低；理想0769业主以白领为主，富通的品牌印象不高，缺乏对品牌价值的拉升。,隐于江，显于城城市湾区豪宅,湾区价值打造及营销支撑不力,20,区域规划不足，发展缓慢，导致万江的区域价值难以拉升；地王的成本限制与产品规划定位之间缺乏长期的整体考虑；,仅凭“湾区江景”