深航天竺项目融资财务分析报告.doc

深航天竺项目投资分析报告深航天竺项目投资分析报告 82目 录目 录2第一部分 项目基本情况41.1 项目位置41.2 项目四至及规模41.3 项目交通条件41.4 项目规划指标51.5 项目开发主体7第二部分 项目发展前景研究82.1国际类似区域发展实证研究82.2 城市发展背景研究222.3 项目自身优势292.4项目发展前景结论34第三部分 项目各个功能物业投资价值研究353.1 商务办公353.2 酒店423.3 居住463.4 商业50第四部分 项目发展设想534.1 规划指标解析534.2 项目功能配比534.3 项目土地整理出让及开发55第五部分 项目投资财务分析585.1 土地一级开发成本测算585.2 区域二级开发成本及收入测算635.3 区域开发总体收益测算725.4 项目投资财务分析结论72附件 项目经济测算相关附表74附表1：土地一级开发成本基础数据表74附表2：天竺村农业人口情况74附表3：土地一级开发成本测算详表（不考虑财务成本）75附表4：北京市房屋重置成新价评估技术标准树木估价表81附表5：地上附着物树木赔偿测算表81第一部分 项目基本情况1.1 项目位置本项目位于顺义区天竺镇，首都机场南部，属于临空经济带规划的国门商务区范围内。项目所处位置优越，距离中心城区约15公里，30分钟车程；离机场仅2公里，5分钟车程。 图1：项目位置图2 ：项目四至1.2 项目四至及规模项目地块北部以天竺路为界；东北部以岗山路为界，邻接首都机场规划范围区；东至第二机场高速公路；西侧北端为建新东路，向南部道路尚未建成；南部以机场南线为界。项目地块以机场高速为界分为A、B两个组团。其中A组团用地规模为348.53公顷，折合5227.94亩；B组团用地规模为432.17公顷，折合6482.55亩；共计780.7公顷，折合11710.5亩。1.3 项目交通条件n 项目周边交通项目周边交通发达，与中心城区及周边区域交通联系便利。贯穿地块内部的机场高速，与市区和机场相连；北侧通过天竺路与京密路/京顺路相连；南部通过李天高速与六环和京承高速相连。 图3：项目交通n 项目规划交通项目周边规划一条轨道交通线路，旨在增加国展与国门商务区各个组团的联系；目前有两个方案，方案一轻轨贯穿地块A、B组团；方案二轻轨沿A组团西侧进入B地块。目前具体方案尚未最终确定。图4：项目周边交通规划1.4 项目规划指标按照控制性详细规划，A组团内共规划二类居住用地（公寓）6.62公顷，商业服务设施用地82.48公顷，公建及其他兼容居住用地7.06公顷，文化娱乐用地1.8公顷，公共绿地44.45公顷，防护绿地48.35公顷，广场用地11.38公顷，停车场用地1.24公顷，市政设施用地5.36公顷。总建筑规模118.66万平方米。表格 1 A组团用地规划平衡表类别代码类别名称用地面积（公顷）比例（%）建筑面积（万平方米）大类中类C公共设施用地1.80.522.7C1行政办公用地000C3文化娱乐用地1.80.522.7U市政公共设施用地5.361.541.75G绿地92.826.63G1公共用地44.4512.75G2生产防护绿地48.3513.87G3生态景观绿地00S道路广场用地103.1729.6EE1水域10.312.96RR2二类居住用地6.621.99.94CC2商业服务设施用地82.4823.6695.8M工业用地000W仓储用地000FF2公建及其他兼容居住用地7.062.038.47机场预留地区38.9311.17总计348.53100118.66B组团规划商业服务设施用地58.28公顷，多功能用地39.23公顷，生态景观绿地39公顷，公共绿地16.64公顷，防护绿地127.33公顷，广场用地0.62公顷，停车场用地1.75公顷。表格 2 B组团用地规划平衡表类别代码类别名称用地面积（公顷）比例（%）大类中类C公共设施用地00C1行政办公用地00C3文化娱乐用地00D特殊用地0.730.17U市政公共设施用地18.724.33G绿地184.9842.8G1公共用地16.643.85G2生产防护绿地127.3329.46G3生态景观绿地399.02S道路广场用地130.9630.3EE1水域00RR2二类居住用地00CC2商业服务设施用地58.2813.49M工业用地00W仓储用地00F多功能用地39.239.08机场预留地区00总计432.17100图5：A、B组团土地控规图1.5 项目开发主体项目一级开发主体为深航房地产开发有限责任公司与北京市顺义区天竺镇人民政府共同成立的合作开发公司，目前项目公司已注册成立。其中，深航房地产开发有限责任公司为深圳航空有限责任公司的全资子公司。目前，北京市规划委员会已经批准项目用地的控制性详细规划；北京市市政管理委员会已批准项目用地范围内的村庄拆迁。项目的开发运作将在顺义区人民政府和深圳航空有限责任公司签署的关于深圳航空有限责任公司北京基地建设和天竺镇天竺村土地一级开发有关事宜的备忘录、合作开发框架协议书以及深航房地产开发有限责任公司和北京市顺义区天竺镇人民政府签订的合作开发协议书框架之下进行。第二部分 项目发展前景研究项目发展研究以国际类似区域实证发展研究为指导，把握北京城市整体发展趋势及项目自身优势，准确预见项目未来发展方向和前景。2.1国际类似区域发展实证研究世界城市发展规律表明伴随交通方式的变革以及航空业的快速发展，办公物业、零售商业以及娱乐设施等综合功能将在机场周边聚集，形成新的城市形态机场城市，该区域将是临空经济、商务办公以及商业等高端产业的发展区，成为城市发展的新型核心区及经济活力源。2.1.1 机场城市产生的理论基础交通的变革改变了不同产业对距离摩擦力的抗性，即改变了不同产业交通成本对其成本函数的影响程度，使不同产业的区位布局灵活性增强，从而导致了城市形态的变化。自工业革命以来，世界城市形态经历了五大浪潮：由18世纪海运港口运输时代的“港口城市”、“码头城市”到19世纪铁路运输时代的“车站城市”和20世纪汽车运输时代的“多中心及新城”，20世纪60年代航空业的发展带来城市形态变化的第五次浪潮，出现了最新的城市形态“机场城市”。所谓“机场城市”，是指“办公物业、零售商业、娱乐设施等综合性功能充分结合，被战略性地分布在机场的周边，创造性地形成了一个 “机场城市”而非仅仅为 “城市机场”，由航空后勤不断衍生和丰富的功能创造了一个新的城市形态机场城市。”图6：交通变革与城市形态图7：香港、韩国、美国的机场城市2.1.2 机场城市发展实证案例1）奥黑尔机场，芝加哥（Ohare, Chicago) 图8：奥黑尔机场n 基本情况芝加哥奥黑尔机场是世界上唯一的双中枢机场，世界第二大繁华机场。目前占地31平方公里，共有6条跑道。2004年输送乘客7550万。已提供了45万个就业岗位，带来约380亿美元的资金流动。 奥黑尔机场所在城市芝加哥是美国第三大城市，大芝加哥地区人口共1098万，是美国最大的工业、金融和商业中心之一；最大的会展中心城市之一；美国最大的交通中心。芝加哥共有3个机场，84个码头，32条铁路干线，3条贯穿市区的州际高速公路。n 发展历程起步阶段1955年正式开航，首年客运量达到17.7万人；1959年扩建；1967年，首座空港出租车专用桥建成；发展阶段1973年OHare Hilton 酒店建成 ；1974年，具有9300个停车位的停车场建成；1976年，年客运量达到4千万人；成熟阶段1997年，年客运量达到7千万人。2015年预计机场处理乘客人次会达到1.21亿人次，继续将位居全球榜首。n 产业功能奥黑尔机场周边围绕Rosemont和Skokie是两个以商务、商业、休闲娱乐以及加工制造为主的产业聚集区。Rosemont Village位于芝加哥OHare机场东3英里， Rosemont Village占地44.03平方公里，总人口4224人。Rosemont Village有两所学校：初级学校和高级中学。Rosemont Village是芝加哥市郊中心区的商务和娱乐中心，拥有14家世界级连锁酒店、 Donald E. Stephens Convention Center 、Allstate Arena和Rosemont Theater。Skokie位于OHare机场东北方向12英里，占地1047平方英里，总人口63348人，共计17044户。Skokie的商业部门拥有将近50000的就业机会。它是芝加哥郊外工业活动、零售业和商业服务综合发展最好的地方之一，拥有超过212家制造业企业，雇用工人超过9000人。图9：奥黑尔周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】2）LAX机场，洛杉矶（LAX, Los Angel）图10：洛杉矶机场n 基本情况洛杉矶机场始建于1926年，1930年正式通航。是世界上最繁忙的客货并重的大型枢纽机场之一。旅客吞吐量6847万人，货邮吞吐量为205万吨占地，占世界最繁忙机场的第三位。洛杉矶是美国第二大城市，总人口1000万；是美国西海岸最大的工业城市和海港；洛杉矶是移民城市，亚裔移民在市内人口总数中所占比例很高。n 发展历程起步阶段1928年市政府为筹办国际航展，投资修建并完善机场设施。 二战期间机场建为空军基地。 战后开始建设为民用机场。发展阶段1978年为迎接1984年的洛杉矶奥运会，政府对机场建设做了全面规划，新建了旅客航站楼并完善了进场道路。成熟阶段随着美国航空运输业务量的迅速增加，LAX逐步发展为太平洋沿岸最大的门户机场和世界著名的综合性大型枢纽。n 产业功能 图11：LAX机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】机场配套产业：位于洛杉矶国际机场南部的休斯公司主要生产飞机零部件以及卫星通讯设备等产品。商务中心：主要集中在为旅游和商业性旅行提供服务的行业高科技产业：主要集中在电子、电脑和仪器等高科技产品餐饮、购物：主要为品牌店、免税品商店、礼品店、鸡尾酒吧、特色餐馆等3) 希思罗机场 , 伦敦( Heathrow, London) 图12：希思罗机场n 基本情况希思罗机场（LHR）1946年投入使用，占地12平方公里，目前共有2条跑道，机场旅客吞吐量为6350万人，货邮吞吐量126万吨，是欧洲最大的机场，世界排名第四。 希思罗机场所在城市伦敦，是英国首都，世界文化名城；是英国的政治中心，世界最大的金融和贸易中心之一，世界著名的旅游城市。n 发展历程起步阶段20年代末始建时为民用的飞行试验场，二次大战中建成军用机场，战后改为民用，1946年投入使用。发展阶段50年代以来，随着空运客货需求特别是国际空运需求的不断增长，逐步发展为欧洲乃至世界国际业务最繁忙的机场。成熟阶段希思罗机场目前共有4个航站楼，正在兴建的第5 航站楼投入使用后，该机场的年旅客吞吐能力将增加3000 万人。n 产业功能 图13：希思罗机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】货运区：占地仅约65公顷 ，年设计吞吐能力为100多万吨，目前也已处于饱和运行状态 科研发展中心：伦敦列雷丁地段已成为英国的硅谷，是电子，计算机和半导体行业的科研和发展中心住宅：为机场和商业园区及周边居民解决住宿问题绿地公园：1993年，高尔夫球场和国家公园开放 ，为居住者提供了休息和放松的场所史脱克里园商务区：离机场仅有1英里，拥有一系列设施，包括golf球场，可以为各种规模的公司提供相应的优秀服务，是欧洲最成功的商务场所。机务维修：占地面积约120公顷，可同时为15架大型飞机做航线维护4) 桃园中正国际机场，台北n 基本情况台湾中正国际机场占地约1223公顷，目前共有两座航站大厦、三条跑道，是台北市的主机场，是台湾岛内最大最繁忙的机场，是客货运并重的国际兼国内机场。图14：桃园中正国际机场台北，位于台湾岛北部的台北盆地中央，全市面积共272平方公里，现有人口269.6万人，是台湾第一大城市，台湾政治、经济、金融与文化中心。发展历程起步阶段1979年2月26日首度启用，以客运为主的国际机场，只有两条跑道发展阶段民国82年，以客运为主的国际兼国内机场，有三条跑道成熟阶段2000年7月29日第二航厦正式启用。目前在本机场营运之中外航空公司共有35家。n 产业功能 图15：桃园中正国际机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】货运、客运园区：发展扩充航空旅客转运设施，建立台湾成为亚太地区航空转运中心的枢纽地位旅客转运中心：主要以引进低污染性工业为主，如电子资讯工业、半导体专业区、电子材料专业区等航空工业园：占地面积242.55公顷，物业类型：仓库、简单办公楼住宅、办公楼、酒店、会展中心国际交易与交流中心：为机场带周边企业提供展示、会议的场所，提供金融等方面的服务主题公园：以航空为主题的休闲娱乐公园，为旅客和周边居民提供了放松、休息的场所又普及了航空知识5) 戴高乐机场，巴黎图16：戴高乐机场n 基本情况戴高乐机场占地2995平方米，1974年建成投入使用，目前有4条跑道，其中最长的是3600米，客运量为每年5000万人次，起降飞机约13万架次，是欧洲第三大机场，世界最大的航空港之一。戴高乐机场所在城市巴黎，人口约217万，法国首都，政治、经济、交通和文化中心，汇集了全国工业生产能力的1/5，服务业的1/4。巴黎有三个机场：戴高乐、奥利 (Orly) 及 Le Bourget机场。n 发展历程起步阶段1967年动工兴建，1974年投入使用，目标定位为客用机场，主要负责接待国际航班。发展阶段法国政府将于2006年6月份启动巴黎机场的私有化进程，巴黎机场的股票可望于7月14日法国国庆节前正式上市。成熟阶段戴高乐机场计划在2010年前投资25亿欧元用于扩建和装修。n 产业功能图17：戴高乐机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】商务：机场内及周边商务设施齐全，包括报刊杂志店、免税店、餐厅、酒吧咖啡、外币兑换处、自动提款机、商务中心等设施一应俱全、让旅客有一个舒适的候机环境。 货运区：面积达 740 英亩，占整个机场的10%，且还在不段扩大中。 图18：史基辅机场工业园区：以电子产品及航空部件加工为主科学城：集中了多所大学和科研机构公园绿地：拉威乐多公园、博物馆、音乐厅、公园6) 阿姆斯特丹史基辅机场n 基本情况阿姆斯特丹机场是欧洲四大中转站之一，客运量排名居欧洲第四位，货运吞吐量排名居欧洲第三位。史基辅机场是荷兰区域经济发展的主要驱动力，至2004年10月底为57，600人创造了机场工作机会。阿姆斯特丹，荷兰首都，是荷兰的工业、金融贸易、旅游和文化艺术中心。第二大港口，造船、飞机制造、化工、电子、钻石加工等工业十分著名，金融银行业位于欧洲前列。n 发展历程起步阶段1916年机场建成 1920年第一架荷兰航空公司航班起飞发展阶段投资2亿9千9百万欧元 2004年402,738次航班起降成熟阶段固定飞往89个国家的251个目的地，97条定期航线，546家公司坐落于机场，促进超过57,000个直接就业岗位和57,000个间接工作机会。n 产业功能 图19：史基辅机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】“商业园区”(Business Park) ：占地面积达180，000平方米飞机场购物中心“See Buy Fly”：吸引的不仅是旅客还有当地居民，中心出售的产品以高档消费品为主，例如高档红酒、香水、时装、摄像机、CD机、化妆品等，同时支持网上定购。文化、艺术：“皇家博物馆阿姆斯特丹史基浦分馆”，展出皇家博物馆馆藏的一部分，包括17世纪荷兰“黄金时代”的10件传世之作，名画的总价值高达数亿美元；航空博物馆、儿童乐园、祷告室娱乐中心：2005年建成一个有18杆球洞的高尔夫球场7) 香港新机场图20：香港新机场n 基本情况香港新机场占地1255公顷，于1998年7月6日正式启用。全日24小时运作，每年可处理旅客4500万人次及貨物300万吨，每天平均有750班航机在机场升降。第二条跑道于1999年5月启用。香港全境陆地面积为1092平方公里，人口650万左右，是世界上人口最稠密的地方之一。每年约有1000万入港旅游，是世界贸易、金融、商业和通讯中心。n 发展历程起步阶段1992年 机场动工兴建 1997年东涌新市鎮第一期公营房屋入住 1998年7月6日机场正式启用发展阶段1999年第二条跑道启用 2006年初亚洲国际博览馆启用 2006年东涌物流园第一期完成成熟阶段预计成熟阶段机场每年的客运量将达8700万人次，货物吞吐量达900万吨。 n 产业功能会展中心：亚洲国际博览馆是世界級的展览及活动场地，結合香港国际机场，提供超过7万平方米的可租用面积，适合举办展览、会议、演唱会、体育和各类文娱活动。住宅：适合新机场员工的需要，适合中等收入家庭住房的供应比例相对地较高。 图21：香港新机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】物流：使进入香港的货品得以增值，对抗来自于着力发展物流中心的新加坡及台湾的竞争。商业：配合香港在21世纪发展的需要，同时使香港作为亚太地区主要交通、贸易、金融及旅游中心的地位更加巩固。为香港增强竞争力，为香港长远发展打下更加稳固的基础。8) 仁川机场，韩国首尔图22：仁川机场n 基本情况仁川机场是东北亚国际中转型、核心型机场，距首尔52公里及仁川港15公里，用地面积达5610公顷。2001年正式开放运营，接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。仁川机场所在城市情况仁川是韩国第2大贸易港口城市，世界重要港口之一，是近代韩国足球发源地，也是韩国最大的沿海工业都市；东北亚的中心城市。占地980.04平方公里，总人口258.16万。n 发展历程起步阶段1990.06选址于韩国仁川市永宗岛和龙游岛之间的5600多公顷的浅海滩；2000年基础设施完工，2001年正式开放运营发展阶段2001年内接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。2002年国际航班乘客为2055.2659万人次。成熟阶段2020年机场占地面积将扩大到4743公顷。机场的客机起落架次一年将达53万次，乘客将达1亿人次，货物吞吐量将增加到700万吨n 产业功能图23：仁川机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】仁川经济自由区总面积： 209平方公里松岛区; 53平方公里永宗区; 138平方公里Cheongna区。规划人口：48.7万。2008年完成第一阶段建设， 2020年完成第二阶段建设。龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括西北休闲区和西海岸的上百座小岛景观仁川国际机场东北亚核心机场，松岛信息技术新城松岛信息技术新城国际商务和高科技产业中心仁川港国际商贸和物流中心图24：关西机场9) 日本关西机场n 基本情况关西机场是首个海上机场，占地1200公顷，1994年9月正式通航，目前一条跑道长3500米，第二跑道正在修建。2001年接待旅客2500万人，吞吐货物110万吨，世界排名第45。关西机场所在城市情况大阪，是日本第二大城市，陆海空交通要地；面积213平方公里，人口264万；是日本经济文化中心、会议中心；有关西机场和伊丹两个机场。n 发展历程起步阶段1986年2月制定机场修建计划，同年5月获准建设 1990年2月开始施工 1994年开始通航发展阶段受同在大阪的伊丹机场的牵制，1999年运量才超过伊丹机场；2001年旅客吞吐量达到1938万人，仅比伊丹机场多250万人。成熟阶段目前已成为面向世界 31 个国家及地区的 75 个城市的国际性机场，最高纪录周航班数达712个。n 产业功能图25：关西机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】物资流通区：支持和充实关西国际机场航空货物的吞吐功能 住宅：作为居住在机场附近职工的住宅用地以多样化为特色国际商务区：亚洲太平洋地区的国际商务基地。商业核心设施、文化核心设施、办公设施、宾馆、购物设施、娱乐设施、医疗相关设施、情报设施大楼工业区：作为改善泉佐野市、田尻町、泉南市地区的生活环境和生产环境，以及建设机场联系道路而拆迁工厂的安置基地空港相关产业：加强轿车配套产业及其相关的临空型高科技产业 公园绿地：利用濒水优势，创造以水为主体的舒适城市环境图26：迪拜机场10) 迪拜机场n 基本情况迪拜机场建于1959年，客运量2171万人次，货物吞吐量75万吨，有1条跑到，正在加长。2004年客运量全球第44。是中东地区最主要的机场，全球增速排名第二。迪拜是中东地区的经贸、旅游、购物中心。2001年迪拜的转口贸易占整个阿联酋转口贸易的75.2，迪拜转口贸易的目地国有202个国家和地区。n 发展历程起步阶段1958年正式兴建。1961年开始运营。跑道只有1800米，能够运营的最大的飞机只能是DC3机型。发展阶段1969年，9家航空公司在迪拜运营20个目的站。 1980年机场客运量为278万人次1990年达到502万人次成熟阶段目前，107家航空公司运营160多条航线。2004年机场客运量为2171万人次。预计2010年客运吞吐量为6000万人次n 产业功能图27：仁川机场周边主要功能构成 【数据来源：世联研究】机场自由区：是迪拜工业三大集中地之一，涉及的行业主要包括炼铝、电缆生产、珠宝制品生产等。希望凭借阿联酋地区后勤和空运中心的地理优势吸引更多的轻工业、高附加值加工业等产业。该自由区紧临国际机，与港口也有高速公路连接，是阿联酋最重要的空运转口中心。迪拜机场自由贸易区：已有179家外国公司注册，其中包括众多国际知名的空运物流公司、飞机制造维修商、高价值商品和食品经销商，以及少量加工企业。2.1.3国际类似区域发展实证研究总结通过案例我们发现以机场为核心的新型城市机场城市通常具备的七大产业功能，并且该区域将是所在城市的新的城市中心和经济活力区。n 商务办公：包括航空公司的商务办公以及外向度高、时效性要求严格的企业和机构服务等，如商务花园、总部基地、研发中心等。n 商业服务：依托机场客流及区域内办公等功能形成的商业金融及服务业设施，如商业中心、商业街、餐饮等。n 临时居住：面向商务人群、旅游人群及中转客流而设置的临时居住功能物业，包括酒店、酒店式公寓n 文化娱乐：依托机场客流或机场便利的出行条件形成的文化娱乐设施，包括主题乐园、大型公园、博物馆、戏院等。n 加工制造：以小轻薄加工高新技术加工航天器配件为主，如电子光学仪器加工、食品及饮料工业、航天器配件加工、飞机维修厂等。n 物流：为机场提供货物承运、转运交易场所和配套仓储等，如物流园、保税中心等n 会展：会议展览设施及相关配套功能，如会议中心、展览中心等。2.2 城市发展背景研究项目所属顺义是北京重点发展的疏散中心城职能的三个新城之一，其产业及经济基础雄厚；伴随交通设施、奥运场馆、产业基地的建设以及环境的整治与改善，国际交往、会展、商务等功能为主导的高端服务业发展前景看好，这将推动承担顺义国际枢纽机场、空港商务、物流等城市功能的空港组团核心区国门商务区的快速发展。2.2.1 顺义新城规划定位北京城市发展进入“多中心”发展阶段，东部发展带的上顺义、通州以及亦庄三个新城将是未来北京城市建设的重点区域。2006年，北京市的人均GDP突破6000美元。按照国际经验，这一时期正是城市发展由单中心集聚式发展向多中心扩散式发展转变的阶段。北京城市总体规划（2004-2020年）强调“两轴两带多中心”的新型城市空间结构，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城是重点发展对象。顺义新城其发展定位为“面向国际的首都枢纽空港，带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地，打造现代国际空港，区域产业引擎，绿色宜居新城”，其将于其他两个新城共同成为中心城人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。此外，北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划为了优化疏解首都功能核心区和城市产业空间布局，打造中关村科技园区、亦庄、临空经济区、商务中心区、金融街、奥林匹克中心区六大高端产业功能区，使之成为体现首都势能优势，最具经济活力、市场竞争力、产业辐射力的战略增长极。作为高端产业功能区，临空经济区的建设必将带动顺义经济以及产业的快速发展。图28：北京城市空间结构规划2.2.2 顺义经济顺义经济基础良好，包括工业产值/GDP/人均收入在内的各项指标均名列北京各郊区之首。2005年顺义区经济增长率19.6%，国内生产总值276.1亿元人民币，人均国内生产总值近5000美元，在北京各区县中均名列前茅。图29：2005年各区县GDP比较图30：2005年近郊区常住人口人均GDP（美元）【资料来源：北京市统计年鉴】图31：2006年北京近郊区各区城镇居民可支配收入水平对比【资料来源：北京市统计年鉴】从2006年北京近郊区各区城镇居民可支配收入水平看，顺义区城镇居民可支配收入仍然高于北京其他近郊县，总值达17654元/人。2.2.3 顺义产业顺义已经形成了以临空产业和先进制造业为主导的产业体系，以国际交往、会展、商务等功能为主导的第三产业的发展将是区域未来产业重点发展方向。目前，以制造业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中，汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业。第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主，生产性服务业所占比重较小。2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。图32：顺义区各产业对经济增长贡献率（2004）图33：顺义主要产业总产值和增加值占全区比重2004【资料来源：顺义统计信息网】在第二产业中，汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业。第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢且以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等现代服务业所占比重很小。图34：顺义区历年三次产业比重变化趋势图35：顺义区第三产业结构【资料来源：顺义统计信息网】北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划针对顺义新城“业强城弱”的现状，明确提出顺义新城在以临空产业和先进制造业为主导的同时，应逐步引导新城发展国际交往、会展等功能，以机场扩建和新国展建设为契机，重点搞好机场南部国门商务区的规划建设，促进新城功能的完善，增强新城的综合服务功能。2.2.4 顺义城市规划项目位于顺义新城规划的空港区，主要承担会展、临空产业、国际枢纽机场、空港商务以及物流五大城市功能。顺义新城规划总面积108平方公里，总人口90万人。顺义新城未来规划发展将以老城和机场周边为核心，规划包括三个区六大组团。 中心区 新城中心组团：承担的主要城市职能为综合服务和先进制造，城镇人口规模规划控制在36万； 马坡组团：承担主要城市职能为体育文化和行政办公，城镇人口规模规划控制在13万人； 牛栏山组团：承担的主要城市职能为教育科研，城镇人口规模规划控制在9万人。 空港区 空港城组团：承担的主要城市职能为会展和临空产业，城镇人口规模控制在22万人； 机场组团：承担的主要城市职能为国际枢纽机场、空港商务、物流。其中心是国门商务区、北侧为保税物流中心、东西北侧为三处空港配套产业园。 河东新区 南彩营组团/北小营组团：总体规划确定的适时启动的城市发展备用地，应充分利用空港优势，积极发展国际化职能。图36：顺义新城空间规划图37：顺义新城组团规划2.2.5 顺义城市建设伴随交通设施、奥运场馆、产业基地的建设以及环境的整治与改善，顺义的产业及经济将进一步聚集与发展。目前顺义区正处在以机场为核心的大规模基础设施建设以及环境改造的阶段。随着2008年奥运会后大规模建设的开展，顺义的配套产业和配套设施将日益完备，交通通达性将日益改善，这将极大的促进顺义区产业集聚发展，形成富有活力的社会经济综合体。 新国展：一期2008年建成、二期2010年建成 机场扩建：2008年基本完成；2015年达到6000万人次和180万吞吐目标； 汽车基地：2010年基本建成； 物流基地：进入二期建设，预计2010年以后建成； 国门商务区：预计2008年后动工；建设期8年以上； 奥运水上场馆：世帆赛基地和部分景观已建成；2007年水上运动基地建成；2008年全部建成 温榆河绿色生态走廊：2002年启动，2008年前晚完成 潮白河治理：治理中，2008年前完成 交通规划实施：如图39图38：顺义新城主要道路/轨道建设推进状况快速路及以上等级公路：南北走向l 京顺路l 机场高速l 京承高速l 机场第二通道：08年通车东西走向l 机场北线l 机场南线（又名李天高速）2007年底通车l 京平高速 2007年底通车轨道交通：l L1 机场轻轨 2008.6.30日通车l M15 通往市中心 2010年后启动l S6 通往通州 2015年后启动l S3 通往平谷 2015年后启动2.2.6城市发展背景研究小结n 顺义作为东部发展带的三个重点新城之一，产业及经济基础良好；同时北京市十一五规划的六大高端产业区中的临空经济区的规划建设将进一步推动顺义的发展。n 国际交往、会展、商务等功能为主导的高端服务业是顺义未来重点发展的产业，同时项目所属空港组团核心区国门商务区是顺义国际枢纽机场、空港商务、物流等城市功能规划聚集发展区；伴随交通设施、奥运场馆、产业基地的建设以及环境的整治与改善，项目发展前景看好。2.3 项目自身优势项目是国门商务区的启动区，目前国门商务区周边区域围绕机场已经形成了以电子信息、临空工业和现代物流为支柱的强大的产业基础，同时新国展及首都国际机场的扩建完工将有效推动项目承担的相关城市职能聚集和快速发展，对区域开发形成强大市场支撑。2.3.1 国门商务区国门商务区定位发展成为中国乃至亚太地区临空产业基地、环渤海经济圈各类要素的控制性基地、首都国际商务活动和国际文化交流基地、临空经济区中总部经济及现代服务业集中发展基地；项目所处的国门商务区国际商务组团是整个区域的启动建设区域。国门商务区规划占地面积约19.65平方公里，主要以商业金融用地为主，其规模达到366.81公顷，占到建设用地面积的比例超过50%，同时占2020年顺义规划商业金融用地的83%。表格 3 国门商务区规划用地平衡表用地性质用地性质名称用地面积（公顷）占总用地（%）C公共设施用地370.8618.88C2商业金融用地366.8117.43C3文化娱乐用地4.050.21D特殊用地0.730.04E水域和其他用地39.592.01 E1水域39.592.01G绿地754.9438.42G1公共绿地172.668.79G2生产防护绿地328.4316.71G3生态景观绿地253.8512.92M工业用地89.214.54R居住用地27.521.4R2二类居住用地27.521.4U市政公共设施用地47.762.43W仓储用地16.990.86W1普通仓储用地11.40.58W3物流用地5.590.28X发展机会用地130.796.66S道路广场用地481.2924.76S1道路占地451.5822.98S2广场用地29.711.51S3社会停车场用地5.590.27区域总用地区域总用地1956.07100国门商务区共分为国际商贸区、机场配套区、商业娱乐区、国际总部办公及信息交流区以及机场配套产业区五大功能组团，本项目所处区域被定位为国际商贸区和机场配套服务区，其中国际商贸区是国门商务区的启动建设区。各个功能组团规划功能定位如下：国际商贸区产业类型：贸易公司、专业服务业、酒店、银行等；机场配套服务区以机场所需各类直接服务设施为主商业娱乐区北部特色业及休闲娱乐、南部以绿化为主的低密度设施用地国际总部办公及信息交流服务区临空指向的跨国公司总部为主，兼有部分酒店机场配套产业区为飞机零部件生产及飞机维修等机场相关工业预留图39：国门商务区功能空间组团规划2.3.2 首都机场首都机场作为国内最大的航空港、国内最大型的中心机场，扩建后将跻身世界十大机场行列。巨大的旅客吞吐量和货运吞吐量为就近发展综合服务功能提供了市场机会。首都国际机场是国内航线最丰富、覆盖面最广、航班最密集、运量最大的航空港，2006年，旅客吞吐量达4874.8万人次，货邮吞吐量120.2万吨，飞机起降次数37.9万次。2004年3月机场开始拓建，建设3号航站楼，目标是2015年，设计年旅客吞吐量6000万人次、年货运吞吐量480万吨、年飞机起降50万架次。扩建完成后，首都机场将跻身世界十大机场行列，成为东北亚区域的航空枢纽、首都经济的发动机，将带来巨大的人流和物流，为就近发展综合服务功能提供了市场机会。图40：机场扩建前后比较2.3.3 新国展中心新国展中心建成后将成为亚洲最大的现代化会展中心，将有效带动人流、物流以及信息流的聚集，推动周边经济发展。新国展中心总规划用地155.5公顷，总建筑面积65万平米，建成后将成为亚洲最大的现代化会展中心。其中一期建设35.5万平米，包括：展馆18万平米，公共活动场所1.98万平米，酒店4.6万平米，办公3.9万平米，商业7万平米，仓库1万平米。一期工程自2005年中开始建设，预计08年4月开始使用。表格 4 新国展规划用地情况用地性质用地面积（公顷）百分比（%）文化娱乐用地70.945.6商业、办公用地23.114.8仓储用地5.93.8市政设施用地3.32.1广场用地3.12.0公共绿地31.220.1交通设施用地0.60.4道路用地17.411.2总用地155.5100.02.4.4 空港工业区空港工业区已经形成以电子信息和临空工业为主的产业体系，园区工业产值占顺义区比例超过30%，是顺义产业的主要构成部分空港工业区成立于1994年，位于首都机场西侧一公里处。包括A、B两区，总体规划面积6.6平方公里，北京唯一的国家级出口加工区天竺出口加工区位于A区北侧，规划面积2.7平方公里。2006年空港工业区的总产值达到373亿元，占顺义区当年工业总产值的34%。实现总收入512亿元，同比增长22%；实现出口供货额279亿元，同比增长18%；实现税金18.4亿元，同比增长11%。 经过十二年的发展，工业区已经基本发展成熟，已经形成一个以电子信息、现代物流产业为主体、以外向型经济为特征、以高新技术产业为依托的现代化科技园区。目前已有300余家中外企业入住园区，跨国公司参与投资企业70家，就业人口三万余人。2.5.5 空港物流园区空港物流园已经吸引了近二百家物流企业入住，初步形成了临空物流产业聚集地。北京空港物流基地经市政府批准成立，是北京市商业物流发展规划(2002-2010)中确立的三大物流基地中重点建设的试点基地，也是北京市唯一的航空公路国际货运枢纽型的物流基地。空港物流基地占地面积6.2平方公里，一期规划用地1.55平方公里。二期3.37平方公里，实现与首都机场“无缝对接”，建设航空货运大通关基地。 目前已有70余家国内外知名临空、物流企业和2008年北京奥运会唯一的物流配送中心等重要项目入驻，TNT、普洛斯、宝供、中外运、泰极尔、宅急送、奥运物流中心等，初步形成了临空物流产业的聚集区。 截至2006年空港物流基地共引进入区企业180余家，2006年实现税收11.1亿元。2.6.5 项目自身优势总结n 项目所属国门商务区定位发展成为中国乃至亚太地区临空产业基地、环渤海经济圈各类要素的控制性基地、首都国际商务活动和国际文化交流基地、临空经济区中总部经济及现代服务业集中发展基地。n 项目紧邻空港工业园、空港物流园，围绕机场已经形成了以电子信息、临空工业和现代物流为支柱的强大的产业基础，伴随新国展以及首都国际机场的扩建完工，区域未来产业发展前景良好。2.4项目发展前景结论国际城市发展规律角度随交通方式的变革以及航空业的快速发展，办公物业、零售商业以及娱乐设施等综合功能将在机场周边聚集，形成新的城市形态机场城市，从而成为所在城市发展的新型核心区及经济活力源。区位优势角度国门商务区周边围绕机场已经形成了以电子信息、临空工业和现代物流为支柱的强大的产业基础，同时新国展及首都国际机场的扩建完工将有效推动项目承担的相关城市职能聚集和快速发展，对区域开发形成强大市场支撑。城市发展背景角度项目所属顺义是北京重点发展的疏散中心城职能的三个新城之一，其产业及经济基础雄厚；伴随交通设施、奥运场馆、产业基地的建设以及环境的整治与改善，国际交往、会展、商务等功能为主导的高端服务业发展前景看好，这将推动承担顺义国际枢纽机场、空港商务、物流等城市功能的空港组团核心区国门商务区的快速发展。项目发展前景结论项目周边现状已经围绕机场形成了以临空产业为核心的强大产业基础，而新国展及首都国际机场的扩建完工将有效推动项目承担的相关城市职能聚集和快速发展，同时伴随顺义新城的相关设施及产业基地的建设，作为未来新城承担国际枢纽机场、空港商务、物流等城市功能的空港组团核心区国门商务区发展前景良好。第三部分 项目各个功能物业投资价值研究3.1 商务办公以周边区域及北京市整体商务办公物业市场的发展现状及趋势分析为基础，结合项目自身优势，区域商务办公功能将是以新国展和机场为依托以中低密度办公环境为特色集合会展相关贸易咨询专业服务企业、临空工业相关生产服务企业以及大型企业总部办公与北京中央商务办公区、金融街以及中关村相同等级北京国际商务办公第四极3.1.1项目周边市场现状 商务办公形态主要包括工业园厂区办公以及零散开发的商务办公两大类，集中商务办公中心较少，商务办公整体配套水平较低。项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。工业区内另外有一些零星商务办公，往往与厂房一起出租；一些小企业在街边的门脸房中办公。项目周边集中办公的商务中心较少，包括地块内的捷讯商务中心，天竺路对面的宏远天竺商务中心和奥竺商务以及空港工业区A区的蓝天大厦和新世家中心及空港科技大厦表格 5 项目区域主要商务办公物业配套状况办公物业名称配套状况宏远天竺物流中心供电系统：单路10KV。供水系统：自备212米机井。空调系统：中央空调提供冷暖供应。燃气系统：市政管道天然气。电梯系统：富士电梯2部，1m/s，24小时运行空港科技大厦楼层状况:层高：3米9，净层高：2米7电梯：西子OTIS；数量3部，二部客梯，一部消防梯；速度，1.5M/秒空调：中央空调公共天线：卫星网络接入：光纤LAN接入电话接口：DDN新世家中心电梯：电梯1部供电：双路电源电量供应变压器400K