项目动迁工作流程

.(小岭)项目动迁工作流程1、 开发立项部门及人员：董事长、前期部、工程部、经济部，确立小岭项目，董事长及各部门领导对本项目进行现场勘查，并且进行本地区及周边地区的现场调研，由经济部进行方案测算，交由上级领导批示后，再发回经济部进行调整修改、深入细化。2、 立项双方会议部门及人员：小岭镇政府、开发公司，双方签订立项合同，并开会研究本项目的规划方案、图纸的设计，以及双方责任的确定等本项目开展之前的相关问题。3、 动迁确定会议部门及人员：政府工作人员、动迁人员、开发公司工作人员。三方一起研究制定本项目的动迁条文，并深入细化。同时确定各方的职责与分工，一定做到分工明确，没有漏项。4、 入户摸底 部门及人员：政府工作人员、动迁人员、开发公司工作人员。由此展开入户摸底工作，政府工作人员负责登记房主姓名及联系电话，然后要求产权人出示房屋所有权证、土地使用证。政府工作人员、动迁人员、开发公司工作人员三方人员按照证件上的房屋的坐落、面积、土地的坐落、面积以及超占面积进行一一核对，如有任何一条相关信息与实际情况不符都应该及时记录在入户摸底表上的相关位置，同时对本宗地内其它无产权房屋进行查看，看每一个房屋符合入户摸底统计表中的哪一相关补偿款标准，然后三方人员与产权人一同确认，要求实事求是，不弄虚作假，三方工作人员相互监督。将结果填入表格相应的栏目内。最后就可以对本宗地内的附属物进行确认了，如围墙、铁栅栏、大门、煤棚子等，三方人员与产权人确认后填写入表。无产权房屋与宗地内附属物的长度、宽度等内容的测量都需要动迁人员测量，开发公司与政府人员在现场进行监督，同时要求本宗地产权人进行确认，产权人如果有异议，再由开发公司与动迁人员进行尺寸的复合，以免出现纰漏。与此同时，还要在与本动迁户的交流中了解本户的一些基本情况。包括：家庭成员及工作情况，是否有老人及其身体情况等信息，同时还要及时发现本户产权人等对本次拆迁持什么样的态度，是有抵触还是比较积极等问题，都应该做到了解，为即将开始的动迁工作做一个良好的铺垫。并且让产权人在本户摸底表上产权人栏目内填写上姓名并盖章，以此作为产权人对本次摸底工作的确认的依据，同时政府、动迁办、开发公司三方人员也在相应栏内签字，本次摸底统计表方能生效。最后在本宗地大门上或临街门市房上，或是主房上喷上该动迁户的顺序喷码，喷漆有小组中的动迁人员准备，要求数量足够，质量好，可以保证喷出的号码清楚，保持时间长，受雨水及阳光的因素的影响小，还要求使喷出的字迹尽量的工整好认，这些都为后续工作提供方便。本动迁区域分为A、B两个区域，例如A区的第一户的喷码就为A1，B区的第一户为B1，各自以此类推。到此结束本项目的入户摸底工作。之后内业人员整理统计出一份摸底情况统计表，交由上级领导查看。本入户摸底工作容易出现的问题：动迁户利用与当地政府的工作人员的熟悉，比如朋友关系等。在一些无产权房屋属性的确认上出现问题。例如实际上240MM无照无棚的房屋，动迁户却要求写成370MM无照无棚，其两类房屋的补偿款的单价相差了150元/平方米。动迁户与动迁办人员拉关系，说好话，在对宗地内一些附属物及无产权房屋的尺寸丈量的时候，通常会要求动迁办人员多量一些，为了让动迁户尽快的签协议搬家动迁办人员一般都会答应。本动迁户的喷码的位置不够明显，字迹不够清晰。 本环节出现问题的解决方法如下：开发公司人员最好有两个人组成，其中一个主要负责人，另一个人主要负责配合政府、动迁办人员进行入户摸底工作，这样就便于我开发公司人员在干活时，本小组的负责人也能了解到政府、动迁办人员与动迁户的谈话，无产权房屋属性的确认，宗地内附属物及无产权房屋尺寸的丈量情况，这样就不会出现在配合动迁办人员丈量尺寸的时候忽略了对无产权房屋属性的核对以及对产权人情况等有关问题的了解。同时开发公司的小组负责人应对各个动迁家摸底时所有的相关信息都记录下来，最好做到一户一记，以免因为动迁户太多或着时间长忘记了。并且将当天的记录情况及时向上级领导汇报，做到让领导了解动迁户的基本情况，以及政府、动迁办工作人员的工作情况，还有一些特殊情况等。喷码的问题就要在开始丈量、查看产权证等工作之前，由动迁负责人和开发公司本小组负责人一起选定喷码位置，并且尽量把字迹写得清楚好认些，这样喷码问题就解决了，为以后即将开始的动迁工作的顺利进行提供了方便。五、现场动迁准备会议（1）人员组成：政府、动迁办、开发公司三方领导及工作人员。由于本动迁区域不大，就组成一个动迁小组就可以了，组成由上述三方人员。（2） 工作范围包括：动迁办人员主要负责与各个动迁户交谈、协商本户的动迁条件，最后由动迁办领导敲定。政府工作人员主要由政府城迁办人员构成，主要负责监督并且配合动迁办人员与动迁户进行协商动迁事宜，以便动迁户能顺利的与开发商达成协议，尽快完成搬迁。具体的工作包括：利用对当地百姓的熟识程度联系动迁户，并对动迁户做动员。在协商过程中对动迁户家院内的土地、偏房（无照无棚、无照有棚等情况）、附属物等补偿款得计算（按照补偿办法中的规定）。开发公司工作人员主要分为内业人员、现场负责人员、财务人员，内业人员主要负责动迁协议的编制，配合并监督政府工作人员对附属物、偏房（无照无棚、无照有棚等情况）等补偿款的计算，签署协议与动迁户产权人，内业的电子存档、事物存档、所有资料汇总等一系列内业工作，而现场人员主要负责对动迁户院内的附属物、主房等拍照，并且进行后期的整理、存档，与内业人员的电子档案合并，并且还要负责配合动迁办人员对动迁户院内附属物的测量，在动迁户都搬迁完毕，动迁办人员现场拆除原有建筑及场地平整（达到标准高差正负300）后对动迁办工作的检查验收工作等。财务人员主要负责后期的一些搬家费、补偿款等费用的发放等工作。工作范围的确定要做到整个动迁过程中体现的清晰明确，没有空挡，三方人员互相配合并监督，按规定认真执行并顺利完成本次动迁工作。（3） 协议内容：按照小岭镇总体规划要求，小岭镇政府委托甲方对镇区新兴村南屯大围子棚户区进行改造，拓宽道路，经有关部门批准，甲方对乙方房屋所在地实施拆迁，根据小岭镇棚户区改造动迁补偿办法，双方就动迁安置补偿事宜自愿签订协议如下：1、 乙方原房屋位于镇区新兴村南屯大围子，系私有房产，所有权人，使用性质为住宅或商服，建筑面积平方米，土地使用性质为集体所有。2、 实行产权调换的，按照折一还一、结算结构差价的方式执行。进户时乙方以签订本协议的时间先后顺序作为主要依据，在经过搬迁验收合格后，公开优先自选房屋。预要面积平方米，实际面积以政府房地部门测绘结果为准。如果涉及产权调换差价款待安置房屋进行前结算。3、 结合动迁地块实际情况，确定乙方原房屋单价为建筑面积1200元/平方米，安置住宅房屋建安成本参考价格为2000元/平方米。4、 建筑面积不足40平方米得，所增加面积每平方米按成本价收费;40平方米及以上的动迁户，每户可增加5平方米以内按成本价收取；其他增加面积按开盘价格优惠100元。差价款在建筑图纸审查确定后，按已确定的顺序选择房号时交齐。5、 乙方应得现金补偿项目款（可折算到回迁面积中）： 合计：元。6、 得到补偿的建筑不得自行拆除，一律由镇政府委托有拆迁资质的单位进行拆除，若自行拆除将从拆迁补偿中折价扣除；未得到补偿的附属物可自行拆除。7、 乙方搬迁前应结清水、电、热等各项费油。8、 乙方要保证所提供的土地使用证、房屋产权证、工商执照等相关手续合法，否则乙方负责法律责任。9、 乙方在2011年6月1日下午4时之前签订本协议的奖励1000元；乙方在2011年6月10日前完成搬迁的，并经拆迁单位验收合格的奖励1000元。10、 乙方房屋进户时间为2012年9月30日，如果因不可预见因素不能按时回迁，甲方将按所动迁房屋面积按每月每平方米10元给予租房补偿。11、 现居住人与产权所有人不符合，现居住人可签订本协议。但在按序号选择房号前，现居住人应将产权过户手续办完。否则已签订的协议无效，后果自负。12、 本协议一式三份，甲方、乙方各执一份，鉴证机关存档一份，各方签字盖章即行生效。如单方撕毁协议承担相应法律责任。 甲方盖章、甲方代表签字盖章、鉴证机关盖章、经办人盖章以及乙方签字盖章。6、 （开发公司）动迁准备工作 分开发公司动迁准备工作由公司前期部准备，人员的确定，工作职责的确定，共分为三个部门：现场、内业、财务。由内业人员准备小岭办公室所需要的所有办公用品。由现场人员对动迁户的原始情况以及签字时的照片拍摄，在现场配合并监督动迁办人员对动迁户院内附属的丈量，对无产权房屋属性的确认，配合动迁办人员接待动迁户等一系列工作。财务人员主要是负责动迁户搬家费以及一部分特殊情况的补偿款得发放。最后由公司领导宣布此次动迁工作的工作纪律等相关信息。在上述动迁准备工作中容易出现的问题:由于内业人员只有一个人组成，平时录入文件时总要有其他人帮忙，这就造成了文件夹的建立名称各有不同，虽然意义上都是正确的，但每个人的命名不能完全相同。这个问题对今后的内业工作并不会有很大的影响，但会造成整理时文件不好找，文件资料与电子版资料不好一一对应等问题，对此可以在录入开始之前各种动迁所涉及到的资料都统一定名录入电脑，而且内业录入资料最好就都由一个人来完成，这样就可以避免上述提到的问题的产生了。七、现场动迁大会由小岭镇政府等相关政府领导主持，并发出通知、公告等文件，其中包括会议程序，会场地点，时间等。镇政府相关领导主持并讲话。开发公司、动迁办领导均参加会议，内容包括：本次动迁的补偿办法，一些相关的政府文件，为今后的动迁工作的开展做一个良好的铺垫。8、 协议的签订程序首先，各动迁户户主或家属等带着本次动迁协议的签署所需要的各种相关证件资料，包括：房屋所有权证、土地使用证、户主的户口或代理人的户口、户主的身份证或代理人的身份证、建设审批用地等手续、离婚证、离婚证明（原件）。有的房屋所有权证与户主不符，是买的或是父母的房子的，想办自己名字的，还需要有法律效力的相关文件资料，如买卖协议等（原件），在上面都应注明一切后果由本人负责，开发公司不承担任何责任。如果是门市房还需要单独出示税务登记证、营业执照等相关的经营证照资料（原件）。动迁户到动迁办公室商谈动迁协议时，要求最好是房屋的户主去谈，或是家中能做主的人。主要是由政府人员、动迁办人员与动迁户进行动迁事宜的协商，开发公司人员也需要在场，主要负责记录下动迁户的基本的要求，对于本次动迁的态度、情绪等，这时政府及动迁办人员就会把本次动迁的补偿办法再详细得说给动迁户，同时为了让动迁户更快更顺利的签订动迁协议，还会开出一些非正常的补偿，非正常的补偿都包括：（1）对摸底时已经确定的无产权房屋属性的更改，来提高补偿单价。（2）对围墙、大门、铁栅栏等一些宗地内附属单价的增加。（3）增加宗地内根本不存在的附属物，来增加补偿款（4）动力电、搬家费等费用给予大幅度的提高。这些非正常的补偿是谁提给动迁户的，这些内容都需要开发公司人员记录下来，为以后一旦出现问题是可以找到相关的人员。上述问题出现的频率会很高，解决办法就是详细得记录每一个条件，一定做到心里有数，并且及时的与公司领导汇报，对于数额比较大的就需要公司领导在场，最后做出决定。与动迁户达成协议后，在四方人员都在场的情况下就可以与动迁户签动迁协议了。首先动迁户需要将本次动迁所需要的相关资料交给开发公司内业人员处，由内业人员及政府、动迁办人员对相关的证件资料再一次进行复核，复核无误后，再由开发公司内业人员进行存档工作。此项工作完成后由政府工作人员及公司内业人员一起将入户摸底表按照刚才协商的内容和实际情况填入表格中，对附属物的计算需要政府人员和开发公司内业人员各计算一次，核对无误后填好。对于表格中体现到的非正常的补偿款，需要给动迁户提出这个优惠条件的人来签字在摸底表中，最后再让动迁户和动迁办现场测