常营项目商业研究.pptx

常营商业市场研究,交通基本面现状,道路交通,公共交通,本项目北临朝阳北路，南靠常常营中街，西毗管庄路，东近建材院中路，本案周边交通三衡两纵，交通便利。,本项目向东距地铁六号线常营站330m左右，具备轨道交通优势；本项目北侧为常营路口东站：306路、342路、585路、586路、587路、639路、675路、991路；西侧为常营路口南站：364路、488路、506路、566路、583路、639路；西南侧为科技大学管庄校区站：364路、488路、506路、566路、583路、639路，可达性较强。,商业格局集中商业、沿街商铺,区域内商业总体量较大，周边大型购物中心（BHG、龙湖）、社区底商较为密集，区域竞争较为激烈；项目紧邻BHG与龙湖项目，位于商圈核心位置，区位优势明显；周边普通底商总体租金均价约3.88元/天/,市场分析|业态布局|BHG,华联购物中心位于管庄路与朝阳；总体量11万总建筑规模11万，业态较为丰富；经营业态以零售百货及餐饮类比例最高。,BHG项目是本区域内已开业的第一个以中档消费为主的大型商业综合体,业态丰富，对周边片区有极强的客群吸附能力，为目前整个常营区域的商业核心。,商业格局|龙湖MALL,商业总体量达26万，规划业态以零售百货、餐饮为主，同时包含电影院，溜冰场，与BHG基本相似，未来将造成同质化竞争。、商业内街以销售为主，无任何规划，后期商业运营难度较大；项目尚未完工，处于预招商阶段，预计2014年底开业。,龙湖项目为本区域内未来体量最大的商业综合体，包含两栋独立商业及一条长1km商业内街，业态规划基本与BHG类似但档次略高，未来将与BHG共同形成区域商业中心。,市场分析|万象新天底商,本社区地处管庄路与朝阳北路交汇处东北侧，位置良好，住宅属性为商品房，入驻居民具有较强的消费能力；本社区底商业态较为齐全但无特色，以零售百货及休闲服务业态为主；本社区底商娱乐与中小型餐饮及专业医疗业态所占比例较少；,市场分析|柏林爱乐底商,本社区地处管庄路与朝阳北路交汇处西南侧，位置良好，住宅属性为商品房，入驻居民具有一定消费能力；本社区底商业态较为齐全但无特色，以零售百货及休闲服务为主；娱乐与中小型餐饮业态较为空缺；,业态较为齐全，以零售百货与休闲服务为主，与万象新天类似，主要满足本小区居民生活需求，底商缺乏规划与商业特色，聚客能力较差。,商业格局|北京像素,北京像素底商正在销售中，未开始正式招商，目前仅有金象大药房提前入住。,北京像素,管庄路,朝阳北路,本项目位于地铁六号线草房站北侧，周边以两限房及青年公寓为主；本社区商业以社区底商为主，分布较为零散；周边缺乏集中商业；目前本项目底商处于销售阶段，未开始正式招商。,商业格局小结,区域整体商业体量较大，项目处于核心商圈位置，未来竞争较为激烈,集中商业体量较大且业态较为丰富，以中高档零售百货、餐饮为主，但缺少家具家电、大型餐饮等业态，BHG与龙湖项目由于业态规划相似，未来将造成同质化竞争,商业格局分析,两大挑战：1、临近有大型购物中心，本案体量小，客户吸附能力弱；2、底商体量大且较为成熟，业态覆盖面广，社区配套基本齐全；3、项目毗邻城市主干道的同时，需兼顾社区配套服务功能。、脱颖而出？,思路：1、寻找业态差异化，即寻找目前商业市场业态空白，主打项目差异化，以特色消费为主，与区域市场形成优势互补；2、放大整体规划招商优势，通过商业群聚效应，打造特色商业街以吸引客群；3、立足社区服务，借助区域商业核心位置吸引周边客流，提升商业价值。,商业格局分析市场定位,领导者产品具有不可复制性区域认可度极高,挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值,追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者客户细分瞄准市场空白创新产品和需求点,放大整体规划招商优势，通过商业群聚效应，打造特色商业街以吸引客群；,与本区域内商业领导者相比，招商及成本价格不存在明显优势，不宜追随；,寻找业态空白，与区域内大型购物中心及社区底商形成区域效应，提升商业价值；,（BHGMALL、龙湖常楹天街）,作为市场补缺者与挑战者，结合区域商业优势，填补业态空白，提升项目价值。,大型品牌餐饮电器卖场家居体验馆专科医院KTV特色娱乐商业街,区域内目标消费群体有需求，且市场中暂时稀缺，强势竞争者