北京房地产市场研究报告

2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 1 页电话目目 录录 仁达专题仁达专题 个人住房信息联网难在何处个人住房信息联网难在何处.3 3 第一章第一章 房地产政策房地产政策.5 5 一、调控信号：“决不让调控出现反复”.5 二、金融政策.5 三、税收政策.7 四、土地政策.7 五、保障房政策.8 六、其他政策.10 第二章第二章 土地市场土地市场.1212 一、整体市场成交情况.12 二、各用途地块成交情况.12 （一）住宅用地 .13 （二）商业/办公用地 .13 （三）工业用地 .14 第三章第三章 住宅市场住宅市场.1616 一、新建商品住宅.16 （一）供应情况开工量持续下滑 销供比加大 .16 （二）成交情况 .17 二、二手住宅市场.20 （一）整体情况分析 .20 （二）各重点区域分析 .21 （三）热点片区监测价格 .22 （四）二手住宅租金分析 .23 第四章第四章 北京房地产资本化率调查分析北京房地产资本化率调查分析.2424 一、调查时点.24 二、样本数据.24 三、调查结果.24 （一）资本化率调查结果 .24 （二）考虑租金增长的资本化率 .26 四、不同投资类别收益率分析.27 五、小结.28 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 2 页电话图表索引图表索引 表 1. 2012 年 2 季度房地产政策汇总 .10 表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况.12 表 3. 北京 2012Q2 各用途土地成交情况.12 表 4. 北京 2012Q2 住宅用地各区域成交情况.13 表 5. 北京 2012Q1 商办用地各区域成交情况.14 表 6. 北京 2012Q2 工业用地成交情况.15 表 7. 2012 年 6 月北京市学区房重点片区价格监测结果表 .22 表 8. 2012 年 6 月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表 .22 表 9. 2012 年 6 月北京市别墅重点区片价格表 .22 表 10. 2010 年 10 月房地产辅助调查数据情况 .24 表 11. 2012 年 4 月资本化率相关统计指标情况 .25 表 12. 北京房地产租金年均增长率情况.26 表 13. 2012 年 4 月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况 .27 图 1. 2011-2012 年北京住宅用地成交量价走势 .13 图 2. 2011-2012 年北京商办用地成交量价走势 .14 图 3. 2011-2012 年北京工业用地成交量价走势 .14 图 4. 2011-2012 年北京新建住宅累计施工面积 .16 图 5. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面积 .16 图 6. 2011-2012 年新建商品住宅销供比 .17 图 7. 2011-2012 年北京新建住宅成交量价 .18 图 8. 2011-2012 年不同户型成交面积占比变化 .18 图 9. 2010-2012 年各户型成交价格走势 .19 图 10. 北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化.19 图 11. 2010-2012 年北京重点区域新建商品住宅成交价格 I.20 图 12. 2010-2012 年北京重点区域新建商品住宅成交价格 II.20 图 13. 2011-2012 年北京二手住宅量价走势 .21 图 14. 2010-2012 年北京重点区域二手住宅价格指数 I.21 图 15. 2010-2012 年北京重点区域二手住宅价格指数 II.22 图 16. 2011-2012 年北京二手住宅租金指数 .23 图 17. 20102012 年房地产资本化率调查情况 .25 图 18. 2006-2012 年北京房地产租金走势情况 .26 图 19. 2007-2012 年不同投资类型收益率情况 .27 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 3 页电话仁达专题仁达专题 个人住房信息联网难在何处个人住房信息联网难在何处 据媒体报道，截至 6 月 30 日，全国已有 40 多个 城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网， 住建部将从中选择 40 个城市作为第一期联网城市。 备受瞩目的全国 40 个城市的个人住房信息系统 的建设，始于 2010 年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房 地产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年 1 月 6 日发 布新闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在 2012 年 6 月末前实现 40 个主要城市的联网。”那么，个人住房信息联网的意义和难度究竟何在？ 个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。 （一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性 个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进 作用。保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要 准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信 息不足，相关情况复杂，管理较为困难。虽然审核制度在不断完善，但是骗租、 骗购的现象还是防不胜防。“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设， 2015 年基本建立全国住房保障基础信息管理平台。个人住房信息系统将为全国 住房保障基础信息管理平台，提供有力支持。 （二）有利于房地产市场调控政策的制定和落实 严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分 刚性需求，并非楼市调控的长效手段。住建部部长姜伟新表示，如果个人住房 信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息， 形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。而目前，配套系 统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性 较小。 在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套 房的认定标准将通过系统进行全国统一确认。 （三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 4 页电话个人住房信息实现联网后，40 个城市的购房者在联网城市的住房信息将可 便捷查询，同时，40 个城市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息， 也将全部纳入住建部的实时监控。有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市 以及开发商的管理，将更加严格和规范。 （四）为房产税征收提供一定的数据基础 推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息 的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有 关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信 贷标准。 但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。 （一）来自腐败的阻力 财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利 益的公开亮相。建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的 市场，住房信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。 既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇 地方层面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。 （二）信息安全的隐患 房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的保护对信息公开联网造成阻碍。 对此，有住建部相关人士表示，房屋登记信息系统将不向社会开放，相关部门 管理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐 私被不法分子盗用、滥用。 （三）数据完整性参差不齐，标准化程度低 1、各地住房信息数据完整性较差。有相当数量的住房没有进行产权登记； 在实际操作中，由于历史及产权纠纷等原因，部分地区的个人住房信息暂时没 有进行录入；此外，一些城市的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记 簿。 2、要实现全国城市的个人住房信息联网，必须建立标准化的数据匹配模型， 但是由于各地数据情况不一，数据标准化难度较大。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 5 页电话目前，百城市住房公积金和保障房的监管联网也在进行中，但这些信息联 网仅仅是规范房地产管理的工具和基础。要保证我国房地产市场长期稳定地发 展，还需要在土地制度、税收制度以及社会保障制度等多方面取得实质性的进 展。 第一章第一章 房地产政策房地产政策 一、调控信号：一、调控信号：“决不让调控出现反复决不让调控出现反复” 国务院总理温家宝 4 月 13 日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作 的部署中指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决 不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；推进保障性安居工程 建设，完善公租房、廉租房的配套设施。 ” （一）住建部：坚持房地产调控政策决不动摇（一）住建部：坚持房地产调控政策决不动摇 住房城乡建设部新闻发言人 6 月 5 日强调，坚持房地产市场调控政策不动 摇。有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。要继续严格执 行差别化住房信贷和税收政策。同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各 地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以 制止或纠正。 （二）北京市住建委：从严限购政策（二）北京市住建委：从严限购政策 伪造居住证购房将处伪造居住证购房将处 2 年禁购年禁购 5 月 16 日，北京市住房和城乡建设委员会公布了关于进一步加强北京市 工作居住证核验工作的通知（京建法201213 号） 。 通知指出，对发现伪 造北京市工作居住证行为的，2 年内本市不得向其销售住房。市人力社保 局将伪造当事人记入黑名单，今后不予办理工作居住证 ；涉及伪造工作居 住证当事人所在单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理 工作居住证的资格。 二、金融政策二、金融政策 （一）住建部：继续严格执行住房信贷政策（一）住建部：继续严格执行住房信贷政策 住房和城乡建设部新闻发言人 6 月 18 日表示，住房和城乡建设部门将积极 配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调 控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 6 页电话和住房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会已 经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。 （二）住建部：购买绿色住宅（二）住建部：购买绿色住宅 可获优惠房贷利率可获优惠房贷利率 根据住房城乡建设部 5 月 31 日发布的“十二五”建筑节能专项规划 （建科201272 号） ，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上 给予适当优惠。 （三）（三）央行：央行：下调存款类金融机构人民币存款准备金率下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点个百分点 中国人民银行 5 月 12 号决定，从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 这是央行今年自 2 月 24 日以来第二次 下调存款准备金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至 20%，中小型金 融机构存款准备金率降至 16.5%。 目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超 84 万亿元人民币，市场估计， 此举将释放四到五千亿元左右的流动性。 存款准备金率历次调整情况（2010-2012） 10% 13% 16% 19% 22% 25% 2010.1.18 2010.2.25 2010.5.10 2010.11.16 2010.11.29 2010.12.20 2011.1.20 2011.2.24 2011.3.25 2011.4.21 2011.5.18 2011.6.20 2011.12.5 2012.2.24 2012.5.18 数据来源：中国人民银行 大型金融机构中小金融机构 （四）央行：降息（四）央行：降息 0.250.25 个百分点个百分点 中国人民银行 6 月 7 号宣布，6 月 8 号起起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点；一年期贷款基准利 率下调 0.25 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利 率相应调整。这是 3 年半来央行首次降息。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 7 页电话2008-2012年五年以上贷款利率情况 2 3 4 5 6 7 8 9 2008.10.27 2008.10.30 2008.11.27 2008.12.23 2010.10.20 2010.12.26 2011.2.9 2011.4.6 2011.7.7 2012.6.8 数据来源：中国人民银行 % 三、税收政策三、税收政策 北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税 4 月 17 日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。 如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成 交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 四、土地政策四、土地政策 （一）国土资源部：从征地的（一）国土资源部：从征地的 5 个环节坚决维护农民土地权益个环节坚决维护农民土地权益 国土资源部部长徐绍史 3 月 31 日表示，今年将扩大耕地制度改革的试点， 从征地的 5 个环节坚决维护农民的土地权益。首先，要保证不得违规违法征用 农民土地；第二，要尽可能缩小征地的规模；第三，一定要公开程序；第四， 务必合理补偿；第五，失地农民要有妥善的安置。 （二）国土资源部：小产权房清理将启动（二）国土资源部：小产权房清理将启动 4 月 5 日，国土部召开发布会称，由国土部牵头、14 个部委参与研究制定 的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。其中，北京、重庆、 郑州、海口等小产权房较密集的城市或成为试点。 （三）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管（三）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管 国土资源部 4 月 17 日部署 2012 年房地产用地供应和监管工作时指出，今 年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做 好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应 为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 8 页电话测监管。 （四）国土资源部：新规再治囤地（四）国土资源部：新规再治囤地 助推房企降价放量助推房企降价放量 6 月 7 日，国土资源部出台闲置土地处置办法 ，规定“闲置土地满一年 按地价款 20征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。 ”同时，对“闲置土地” 的认定更加合理，并强调政府违约应承担相应的责任。 土地闲置费用的增加必然对资金链吃紧的企业产生更进一步影响。因此， 此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或将继续采取降价放量的策略。 ” （五）北京市土地储备中心：首次公布今年首批入市地块信息（五）北京市土地储备中心：首次公布今年首批入市地块信息 2012 年 4 月 13 日，北京市土地储备中心在网站上公布了首批拟于 2012 年 供应的地块信息，共 54 宗，约 730 公顷，其中住宅用地约 430 公顷，商服用地 约 300 公顷。此前公布的 2012 年土地供应计划中，拟供应商品住宅 850 公顷， 商服供地 350 公顷。以此推断，北京商服用地基本全部公布完毕，住宅用地还 有 420 公顷未公布。 此举可帮助开发商判断土地供应的情况，使其合理安排节奏，理性拿地。 五、保障房政策五、保障房政策 （一）住建部：吸引社会资本参与保障房（一）住建部：吸引社会资本参与保障房“建运管建运管” 住房和城乡建设部 3 月 22 日下发关于做好 2012 年城镇保障性安居工程 工作的通知 (建保201238 号)，要求做好今年城镇保障性安居工程工作。 在资金方面，通知鼓励地方政府拓宽资金来源渠道，以提高投资完成率。住房 保障部门要积极配合财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策， 创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。 （二）住建部：出台公租房新规（二）住建部：出台公租房新规 外来人员也可申请外来人员也可申请 6 月 12 日，住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法 （以下简称 办法 ） ，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定， 并从国家层面确认外来务工人员可申请公租房。 办法规定，申请公共租赁住 房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准； 申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就 业达到规定年限。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 9 页电话（三）北京经适房等（三）北京经适房等 4 种保障房将统一申请分配种保障房将统一申请分配 4 月 6 日，北京市政府召开专题会议，会议原则同意统一北京廉租房、经 适房、限价房和公租房这 4 类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申请 环节，四种保障房申请表格将合一。申请家庭按“四房”中准入标准最宽松的 公租房标准审核，将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候。 （四）北京市住建委：进一步加强保障房工程质量管理（四）北京市住建委：进一步加强保障房工程质量管理 5 月 11 日，北京市住建委下发关于进一步加强保障性住房工程质量管理 的意见 （京建发2012199 号）的通知，明确保障房除了工程验收、分户验收、 第三方检测外，还将实行监督抽样检测制度，由住建部门委托检测单位，对保 障房质量进行随机监督抽测。此外，保障房入住后开发商需设保修队。 （五）北京市住建委：加强保障房使用监督管理（五）北京市住建委：加强保障房使用监督管理 北京市住建委 5 月 16 日发布北京市人民政府关于加强保障性住房使用监 督管理的意见 （京政发201213 号） ，对 2007 年以来建设的出租型保障性住 房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理，明确并落实监管职责。 出租型保障性住房按照“谁持有、谁管理”的原则，通过租赁合同约定方 式，由房屋产权单位负责日常监管；出售型保障性住房按照“谁分配、谁管理” 的原则，由购买家庭原申请所在地区县住房保障部门负责房屋使用监督管理。 （六）北京市住建委：保障房资格初审将由（六）北京市住建委：保障房资格初审将由“邻里邻里”评议评议 评议程序细化评议程序细化 5 月 18 日，市住建委发布关于规范保障性住房资格审核街道(乡镇)初审 环节民主评议制度有关工作的通知 （京建发2012195 号） ， 通知指出，今 后，北京保障房申请家庭的资格初审时，将由社区居委会干部、管片民警、物 业管理人员、居民代表等组成民主评议人员，对其是否具备保障房资格进行评 议。 （七）北京市住建委、财政局：发布公租房租金补贴标准（七）北京市住建委、财政局：发布公租房租金补贴标准 4 月 27 日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发关于公共租 赁住房租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知 。 通知规定了公租房 租金补贴对象应具备的条件与租金补贴标准。租金补贴标准按照家庭收入及困 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 10 页电话难程度分为六档。其中，取得廉租住房实物配租资格的城市低保家庭，租金补 贴达到房屋租金的 95%，最低的补贴标准也占到房屋租金的 10%。 六、其他政策六、其他政策 京出租房屋人均居住面积标准征求意见京出租房屋人均居住面积标准征求意见 拟人均不低拟人均不低 5 平方米平方米 2012 年 5 月 9 日，北京市住房城乡建设委就关于公布我市出租房屋人 均居住面积标准有关问题的通知(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)公 开征求社会意见。 征求意见稿首次明确北京市出租住房人均居住面积标准不 得低于 5 平方米，出租住房的单个房间居住的人数不得超过 2 人。另规定：出 租住房应以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结 构分割出租，不得按照床位出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租 供人员居住。 表 1. 2012 年 2 季度房地产政策汇总 分类分类时间时间事件事件 3 月 28 日 温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控出现反复 5 月 16 日 北京市住房和城乡建设部公布了关于进一步加强北京市工作居住证 核验工作的通知（京建发201213 号），指出要从严限购政策，伪 造居住证购房将处 2 年禁购 调控信号 6 月 5 日住房城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇 5 月 18 日 中国人民银行 5 月 12 号决定，从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类 金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 5 月 31 日 住建部发布“十二五”建筑节能专项规划（建科201272 号）， 金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠 6 月 8 日 中国人民银行 6 月 7 号宣布，6 月 8 号起起下调金融机构人民币存贷 款基准利率 0.25 个百分点 金融政策 6 月 18 日 住房和城乡建设部新闻发言人表示，各地要坚决按照中央要求，严格 执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果 税收政策 4 月 17 日 北京市地税局局长王晓明表示，用拆迁款购房，对购房成交价格中相 当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超 过部分征收契税 3 月 31 日 国土资源部部长徐绍史表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征 地的 5 个环节坚决维护农民的土地权益 4 月 5 日 国土部召开发布会称，由国土部牵头、14 个部委参与研究制定的小 产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院 4 月 13 日 北京市土地储备中心在网站上首次公布了首批拟于 2012 年供应的地 块信息 土地政策 4 月 17 日 国土资源部指出，今年要加强住房用地供应和开发利用的动态监测监 管 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 11 页电话分类分类时间时间事件事件 6 月 7 日 国土资源部出台闲置土地处置办法，规定“闲置土地满一年按地 价款 20征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。” 3 月 22 日 住房和城乡建设部下发关于做好 2012 年城镇保障性安居工程工作 的通知建保(2012)38 号，指出住房保障部门应支持吸引社会资 本参与保障房“建运管” 4 月 6 日 北京市政府召开专题会议，会议原则同意统一北京廉租房、经适房、 限价房和公租房这 4 类保障房的申请、审核及分配管理，即今后在申 请环节，四种保障房申请表格将合一。 4 月 19 日 2012 年国土资源部采取保障房用地单独组卷的方式，提前介入，加 快用地申报和审批。截至 4 月 19 日，国务院批准了 93 个城市保障性 安居工程用地，面积共计 7643 公顷。 4 月 27 日 北京市住房城乡建设委、北京市财政局正式印发关于公共租赁住房 租金补贴对象及租金补贴标准有关问题的通知，规定了公租房租金 补贴对象应具备的条件与租金补贴标准 5 月 11 日 北京市住建委下发关于进一步加强保障性住房工程质量管理的意见 （京建发2012199 号）的通知，要求进一步加强保障房工程质量管 理 5 月 15 日 国务院办公厅发布2012 年政府信息公开重点工作安排（国办发 201226 号）提出，要求全面公开保障房分配信息 确保公开透明 5 月 16 日 北京市住建委发布北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管 理的意见（京政发201213 号），对 2007 年以来建设的出租型保 障性住房和出售型保障性住房，要求进一步加强使用监督管理 5 月 18 日 国土资源部 2012 年全国住房用地供应计划公告显示，计划供应保障 性安居工程用地 5.01 万公顷，占住房用地供应计划的 29.1% 5 月 18 日 北京市住建委发布关于规范保障性住房资格审核街道(乡镇)初审环 节民主评议制度有关工作的通知（京建发2012195 号），今后保 障房资格初审将执行“邻里”评议 保障房 政策 6 月 12 日 住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法，对公共租赁住房 的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定，并从国家层面确 认外来务工人员可申请公租房 其他政策5 月 9 日 北京市住房城乡建设委发布关于公布我市出租房屋人均居住面积 标准有关问题的通知(征求意见稿)，首次明确北京市出租住房人均 居住面积标准不得低于 5 平方米 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 12 页电话第二章第二章 土地市场土地市场 一、整体市场一、整体市场成交情况成交情况 根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，今年二季度，全市共成交 27 宗土地。其中，住宅溢价率近 33%，工业用地溢价率仅有 2%，商业办公用地 全部以底价成交。整体来看，土地市场承接上季度表现依然冷清，而含有商业 配套的住宅用地表现较为积极。 27 宗土地的总出让金为 48.16 亿元，同比锐减 71.2%，这是近 3 年来，北 京单季度土地出让收入首次低于 50 亿元。在成交的 27 宗土地中，仅有 4 宗为 招标出让；在挂牌出让的宗地中，有 19 宗均以挂牌底价成交，另外 4 宗地有溢 价现象，其中，顺义区高丽营镇 M1 一类工业用地竞价次数 88 次，溢价率达到 71.5%。 土地市场表现冷清的原因在于楼市调控政策对土地市场的负面影响继续发 酵，开发商因为资金困难以及对房地产市场的悲观预期，拿地的积极性仍然较 低。 预计今年下半年，随着政策性住房供地量的不断加大，以及受楼市限购政 策的持续影响，开发商对住宅用地的购入仍将持谨慎态度，今年北京市的土地 出让金收入有可能继续下降，跌破千亿元并非不可能。 表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况 时间时间宗数宗数( (宗宗) ) 土地出让金土地出让金 ( (亿元亿元) ) 建设用地面建设用地面 积积( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 平均楼面地平均楼面地 价价( (元元/)/) 平均溢平均溢 价率价率 2011Q146 159 298 442 3608 34.1% 2011Q266 167 402 600 2790 11.4% 2011Q363 477 341 678 7031 18.5% 2011Q474 252 350 609 4138 10.0% 2012Q145 97 189 357 2705 0.0% 2012Q22748 109 166 2894 21.3% 同比变化同比变化 -59.1%-59.1%-71.2%-71.2%-72.8%-72.8%-72.3%-72.3%3.7%3.7%9.9%9.9% 表 3. 北京 2012Q2 各用途土地成交情况 用途用途 宗数宗数 ( (宗宗) ) 土地出让土地出让 金金( (亿元亿元) ) 建设用地建设用地 面积面积( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 平均楼面平均楼面 地价地价( (元元 /)/) 平均溢平均溢 价率价率 建设用建设用 地面积地面积 占比占比 住宅用地 32811299,38133%10.5%10.5% 商业/办 公用地 51211.5304,034-10.6%10.6% 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 13 页电话工业用地 198.4 86.2 106.8 9742%79.0%79.0% 合计 27481091662,89421.3%100.0%100.0% 二、各用途地块成交情况二、各用途地块成交情况 （一）住宅用地（一）住宅用地 二季度北京住宅用地共成交 3 宗，比去年同期减少 11 宗，其中 4 月成交 2 宗，6 月成交 1 宗，而 5 月无成交；建设用地面积共计 11 万平方米，同比减少 90.9%；平均楼面地价为 9,381 元/平方米，同比上升 142.1%，环比上升 95.6%。 2011-2012年北京住宅用地成交量价走势 0 15 30 45 60 75 90 6月7月8月9月 10月 11月 12月 数据来源：北京市土地整理储备中心 万平方米 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 元/平方米 2011成交建面2012成交建面 2011平均楼面价2012平均楼面地价 图 1. 2011-2012 年北京住宅用地成交量价走势 本季度成交的 3 宗住宅地块分别分布在东城、门头沟和通州区。其中通州 区成交建设用地面积占比最大，几乎达到 82%。而东城区由于平均楼面地价远 远高于其他两个区域，土地出让金占比接近 68%。另外，由于三宗地块含有商 业配套，对竞买者的吸引力较大，均出现溢价现象，其中，门头沟区溢价率高 达 50%。 表 4. 北京 2012Q2 住宅用地各区域成交情况 区域区域 宗数宗数( (宗宗) ) 土地出让金土地出让金 ( (亿元亿元) ) 建设用地建设用地 面积面积( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 平均楼面平均楼面 地价地价( (元元 /)/) 平均溢价平均溢价 率率 东城区 1191 7 25,749 43% 门头沟区 131 4 6,657 50% 通州区 169 18 3,169 2% 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 14 页电话（二）商业（二）商业/ /办公用地办公用地 二季度北京商办用地共成交 5 宗，同比减少 6 宗；建设用地面积为 11.5 万 平方米，同比减少 71.4%，环比减少 60.9%；平均楼面地价为 4,034 元/平方米， 同比降低 33.2%，环比降低 0.7%；其中，5 月无成交。 2011-2012年北京商办用地成交量价走势 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 数据来源：北京市土地整理储备中心 万平方米 0 2,500 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000 元/平方米 2011成交建面2012成交建面 2011平均楼面价2012平均楼面地价 图 2. 2011-2012 年北京商办用地成交量价走势 以上 5 宗商办地块分布在朝阳、丰台和通州区，均以底价成交。其中，通 州区平均楼面地价最高，达到 11,800 元/平方米，其他区域平均楼面价较低。 表 5. 北京 2012Q1 商办用地各区域成交情况 区域区域 宗数宗数( (宗宗) )土地出让金土地出让金 ( (亿元亿元) ) 建设用地面建设用地面 积积( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 平均楼面地平均楼面地 价价( (元元/)/) 平均溢价平均溢价 率率 朝阳区 256.810.84,7860.0% 丰台区 143.316.52,1680.0% 通州区 231.52.911,8000.0% （三）工业用地（三）工业用地 二季度北京工业用地共成交 19 宗，同比减少 22 宗；建设用地面积为 86.2 万平方米，同比减少 63.5%；平均地面单价为 974 元/平方米，同比上涨 9.5%， 环比上涨 7.9%。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 15 页电话2011-2012年北京工业用地成交量价走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 数据来源：北京市土地整理储备中心 万平方米 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 元/平方米 2011成交建面2012成交建面 2011平均地面价2012平均地面价 图 3. 2011-2012 年北京工业用地成交量价走势 本季度北京成交的 19 宗工业地块分布在房山、顺义、昌平、大兴、怀柔、 平谷和密云县。其中，大兴区成交量宗数占比接近 50%。 表 6. 北京 2012Q2 工业用地成交情况 区域区域 宗数宗数( (宗宗) )土地出让金土地出让金 ( (亿元亿元) ) 建设用地面建设用地面 积积( (万万) 规划建筑面规划建筑面 积积( (万万) 平均地面单平均地面单 价价( (元元/)/) 平均溢平均溢 价率价率 房山区 10.1 0.6 0.7 1,517 0.0% 顺义区 20.5 4.4 3.5 1,114 49% 昌平区 10.1 2.0 2.9 628 0.0% 大兴区 82.9 30.6 48.9 954 0.0% 怀柔区 14.1 40.0 40.0 1,032 0.0% 平谷区 40.3 5.1 6.2 636 0.0% 密云县 20.3 3.5 4.6 911 0.0% 最近市场资金有所缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。下半年，土 地市场有可能出现部分地块升温，但一些非优质地块将继续冷清。最近入市的 万柳地块可能会提振土地市场，但是全年土地市场并不乐观。 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 16 页电话第三章第三章 住宅市场住宅市场 一、新建商品住宅一、新建商品住宅 （一）供应情况（一）供应情况开工量持续下滑开工量持续下滑 销供比加大销供比加大 经济的波动会引发房地产投资的波动，加之持续的住宅调控政策限制了开 发商的资金流，致使住宅新开工量持续下滑。 截至 5 月底，北京市住宅施工面积为 6169.5 万平方米，同比增加了 18.4%，增幅延续了前几个月的下降趋势；其中，新开工面积为 534.2 万平方米， 同比减少 31.3%。竣工面积累计 290.5 万平方米，其中 5 月竣工面积达到 121 万平方米，使得累计竣工面积同比大幅增长 62.3%。 2011-2012年北京新建住宅施工面积（累计） 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 1-2 月 3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月 数据来源：北京市统计局 万平方米 2011年2012年 图 4. 2011-2012 年北京新建住宅累计施工面积 2011-2012年北京新建住宅竣工面积（单月） 0 120 240 360 480 600 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：北京市统计局 万平方米 2011年2012年 图 5. 2011-2012 年北京新建住宅竣工面积 截至 5 月底，北京市新建商品住宅的批准上市面积为 295 万平方米，同比 2012 年 2 季度北京房地产市场资讯 北京仁达房地产评估有限公司第 17 页电话增加了 4.7%。本季度各月供销比均大于 1，新增供应小于需求，尤其是 5 月份， 销供比达到 2.25。经过了 4、5、6 月连续三个月的入市高潮后，后续入市房源 数量或将减少，加上 2 季度高成交量的作用，北京市新建住宅库存将继续下行。 2011-2012年新建商品住宅（不含保障性住房）销供比 0 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 2011年1月 3月5月7月9月11月 2012年1月 3月5月 数据来源：北京市住建委 万平方米 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 销售面积批准上市面积销供比 图 6. 2011-2012 年新建商品住宅销供比 （二）成交情况（二）成交情况 1 1、整体成交情况、整体成交情况成交量持续攀升成交量持续攀升 均价突破均价突破 2 2 万元万元/ /平方米平方米 从市场表现来看，本季度 3 月以来的市场复苏得以延续，成交量明显增加， 6 月成交量创 2011 年以来新高；而成交均价从 4 月份开始，接连突破 2 万元/ 平方米，并逐渐走高。 统计数据显示，二季度北京新建住宅共成交 24617 套，同比和环比分别增 加 79%、136%；成交面积为 303 万平方米，同比和环比分别增加 74%和 143%； 成交均价