2012年昆明市房地产价格走势报告

2012年昆明市房地产价格走势报告 2011年中国的房地产市场经历了最严厉的调控政策，调控政策已从当初的房地产市场调整演变到相关产业以及经济结构的调整，政府正在试图摆脱仅依靠房地产税收来维持财政收时代即将过去。2011年房地产市场变化我们可以从以下几个方面的表现来分析 一、 政策调控从未放松 2011年2月末国家出台限购政策，(以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房)。同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性住房的任务。其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求；使房地产行业进入一个较健康的发展道路。 2011年5月，发改委下达指令，发布商品房销售明码标价规定的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。从11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。二、 信贷紧缩利率整体上调 2011 年，CPI 涨幅呈扩大趋势，存款准备金利率，利率不断上调。自今年3 月起，CPI 涨幅均在5%以上的高位， 3 月、4 月分别为5.4%和5.3%，5 月更是达到5.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6 次，每次0.5 个百分点，截至目前大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2 月和4 月加息0.25 个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%，10月以建行为首各大银行纷纷再次上调贷款利率，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。信贷政策的收紧及贷款利率的上调无疑不给准备购房和已购房但未付清贷款的人群带来沉重的压力，银行金融政策不仅控制了投资性购房的成交比例，也同样抑制了居住性购房群。信贷政策并不只针对房地产市场，而是主要是为了控制通胀，CPI从10月开始下行，说明货币政策已见实效，但是应该清醒地看到，欧洲和美国的经济发展政策的调整，将导致中国外贸出口下降形式较严峻，后期将逐步进入库存期，提高国内人民收入，拉动内需，是当务之急，货币政策会逐步进行放松。 三、 市场表现 2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%。未来预判 猜想一：全国楼市在2012年下半年，由于资金问题房价迅速下滑，致使国家就势放宽房地产调控政策。猜想二：由于全国保障房正在陆续开工建设，政府会针对保障房供应情况及施工建设力度，在达到预定计划指标时适当放松房地产市场。猜想三：房地产市场在严格的调控政策下，将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。 看完中国大的走势我们再看看昆明市在2012房地产价格走势。昆明市概况全市人口约455万多人，居民以汉族为主，并兼有彝族、白族、哈尼族、壮族、傣族、苗族、回族、纳西族、瑶族、景颇族等少数民族。每个少数民族都有自己的语言及民族文化，有的还有自己的文字。昆明市盘龙区 五华区 官渡区 西山区 东川区 呈贡县 晋宁县 安宁市 富民县 宜良县 嵩明县 石林彝族自治县 禄劝彝族苗族自治县 寻甸回族彝族自治县1县级市5市辖区8县2011年111月，全国商品房销售面积达到8.959亿平方米;房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%;房价各地差异不同，变化较大，一线城市处于滞涨微降态势，二、三线城市还在上涨，但涨幅趋缓;土地销售量和价格下降的比较明显。这些数据与历史数据相比较，前11个月商品房的销售量已经超过了2007年商品房销售量7.62亿平方米和2008年商品房销售量6.21亿平方米的水平，接近2009年商品房销售9.37亿平方米的水平。还有一个月的时间，很可能达到或超过2009年的商品房销售水平。2009年是我国房地产市场非常热、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不断出现地王。所以说，2011年与历年相比较，对楼市来说还应当算是一个不错的年头。从2011年111月份房地产开发同比增长29.9%的投资规模来看，这里面虽然有增加保障性住房建设数量的因素，但与历年相比，增加比例还是比较高的，远远超出了2005年到2010年房地产开发平均投资同比增长23.67%的水平。这也说明虽处在调控政策的高压下，房地产市场投资的信心仍然存在。关于房价，2011年111月份全国商品房的销售价格还是保持上升势头，稳中有降的都是一线城市，如北京、上海、深圳、广州等普遍出现了量价齐降的现象，虽然降幅不大，但折射出一种趋势，也释放出一个信号，高幅度增长的房价已经开始逐渐远去。高房价得以遏制的主要原因，是国家实行了强有力的调控政策。这次调控概括为三点：针对性强、力度大、上下行动一致，效果好过以往。前两年住房价格高位膨胀，是由于房地产市场发展过快，国家投资过快、规模过大，城乡居民消费过于集中造成的;还有就是由于住