中原XXXX年07月长春兆元地产铁北项目营销报告.ppt

本报告是对长春中原房地产经纪有限公司所在地区市场现状的客观评估。它充分考虑了政府相应政策对区域发展的促进作用及其对未来几年区域市场的价值。结合项目地块的具体位置和开发商的资源整合程度，在降低运营风险、提高资金利用率、保证合理利润空间的条件下，该方案在当前客观市场形势下更具实用价值。该方案将涉及开发商要求的地块所在区域在整个城市的位置，即整体市场分析；区域内的发展情况，区域内各等级建筑的具体情况，以及客户群体情况；细分地块的综合质量，结合上述外部环境，得出项目的市场定位、产品定位、客户群定位、项目形象定位、价格建议、促销阶段划分、媒体建议等。报告注释，第1部分：宏观环境概述1，政策环境分析；2.城市建设环境分析；3、土地市场库存；4.二级市场库存第二部分：区域市场分析1。项目所在地区房地产市场现状；2.项目区待售房地产对比分析第三部分：地块分析第一部分：地块基本情况；2.地块的SWOT分析；第四部分：项目定位第一部分：项目市场定位建议；2.对项目产品规划的建议；3.对项目嘉宾团队定位的建议；4.对项目价格定位的建议；5、项目形象定位；6.项目案例名称建议第5部分：项目营销推广策略1。现状分析部分；2.品牌建设；3.营销推广，报告内容，宏观环境概述，第一部分，政策环境分析，城市建设环境分析，土地市场清单，二级市场清单。2009年，全国房地产市场出乎意料地火爆，部分地区房价大幅上涨。同样，“面粉比面包贵”和“土地王经常出现”的现象。进入2010年，2010年上半年成为房地产市场监管最严厉的时期，出现了的通货膨胀，2009年出现了“保8”的副作用，以及人们对高房价的“愤慨”。从国家出台的一系列政策来看，上半年调控的重点是抑制房价过快增长，打击投机行为，加大保障性租赁住房建设力度。对长春市场而言，由于目前市场需求仍以自住为主，且需求长期供不应求，因此调控效果弱于一线城市。但是，它仍然对投资项目和产品有很大的影响，并且对一些改善的自营职业的需求也有一定的抑制作用。政策导向政策环境分析趋势显示，从2007年至今房地产市场政策环境分析的国家控制曲线显示，5月1日长假期间成交量明显下降，但5月4日成交量出现反弹，其趋势与2009年相似。减少营业额是政策吗？长假？新政策的出台并没有造成交易量的持续下降。当前市场交易量的波动曲线与2009年相似。新政策对长春房地产市场的影响，数据来源：长春房地产信息网。长春市二级市场商品住宅网签数据统计分析：新政策出台前成交量低于2009年，但交易面积下降控制在15%以内，交易数量下降控制在20%以内。新政策出台后，第二周营业额有所增加，但5月份营业额继续下降，营业额下降了近35%。不可忽视的是，2010年长春市的平均周转面积较2009年有所增加，但在新政策出台后的第二周，增长停滞，平均周转面积呈下降趋势，表明新政策出台后的周转面积低于新政策实施前新政策对长春楼市的影响，在政策和五一长假的双重影响下，5月份成交量较2009年同期下降约30%，平均成交面积较2009年有所下降。小型公寓卖得好，规划、景观、立面和价格卖得好，位置、价格和中型公寓卖得好，品牌和产品卖得好，投机/投资放缓，188套公寓和大型公寓卖得不好，一些近期开业的项目销售的中小型住宅项目卖得好，大型和投资项目卖得不好。新政策对长春房地产市场的影响，根据中原监测情况，目前市场上的客户大致分为以下几类：仅从政策层面来看，政策调整对投资客户的影响较大，其次是对贷款依赖度较高的购房者。新政策对长春市房地产市场的影响及受新政策影响的需求类型为.1。三大玩家之间的中长期博弈决定了未来房地产价格不太可能大幅下跌。房价高，调控到位，成交量和价格下降，资金短缺，开发商投资热情冷淡，市场供求失衡，价格反弹，房地产市场，政府，价格持续上涨，开发商，价格将在2010年出现波动调整。一方面，2010年年中，政策效应滞后，房地产供给也在逐步扩大。房价的上涨会放缓。另一方面，该政策的实施导致一线城市的房价和成交量同时下跌，这将影响潜在购房者对房地产市场的信心(类似于2008年)。人们对房地产市场的不确定态度导致了房地产市场的观望，从而导致成交量和价格的缓慢下降。新政策对长春市房地产市场的影响，一方面，政策效应滞后，房地产供应也在逐步扩大，房价上涨放缓。另一方面，该政策的实施导致一线城市的房价和成交量同时下跌，这将影响潜在购房者对房地产市场的信心(类似于2008年)。人们对房地产市场的不确定态度导致了房地产市场的观望，从而导致成交量和价格的缓慢下降。政府受到了伤害，市场向下调整面临巨大压力。由于这次推出了“历史上最严格的调整政策”，这势必会创造一个更长的调整周期。对于开发企业来说，要抓住机遇，充分分析客户，深度挖掘项目价值，及时调整产品开发和销售策略，以加快企业资金的回流，保证资金的顺畅流动，为可持续发展做好准备。总之，亚泰大道上将建三座立交桥。高架桥的建成有效缓解了交通拥堵，加快了城市化进程，促进了周边房地产的发展。然而，高速公路的建成将对沿线的商业产生一定的影响，这将在一定程度上阻碍人流的流动。2010年，新建机场路贯穿南北区的吉林路。作为城市通往机场的主要干道，交通问题日益突出。长春南部机场路的规划将缓解吉林路的交通压力，也将提高南部的知名度。硅谷大道立交桥的建成将大大减轻人民街的交通压力，为地铁1号线的启动创造必要的条件。同时，将进一步完善长春市西南地区的城市路网格局，大大提升长春市西南地区主要城市道路的通行能力，实现城市互动。陇西火车站于4月15日开始运营。西站的建成对绿园区的发展意义重大。在西站定居点的帮助下，人们将聚集在一起，为绿园区的住宅和商业发展带来巨大的机遇。图表：重点交通项目、城市交通、轻轨三期工程分布图轻轨改变了长春的房地产布局，重新诠释了房地产区的价值。图表：城市轻轨123路地图，城市交通，长春市2010年建成8个公园，改造4个公园，5个新公园，3个新水系公园，2010年在长春公园西北角和Xi安广场附近建成一个3000多平方米的郁金香花园。人民南路友谊公园将于明年开工建设。友谊花园是人民街的第六个公园。新的同心湖公园位于绿色花园区，占地89公顷，包括20公顷的水域。据了解，同心湖周围有许多建筑物。一个新的50公顷的苗圃公园将建在凯奇区行政委员会的东南部。附近有一个天马市的中心项目。高新区在付强水库附近新建了一个高尔夫国际运动休闲公园，占地180公顷，其中包括52公顷的水域。新建的兴隆湖公园占地30公顷。一个占地63公顷的新水系公园将建在京开区兴隆山附近。华斯大桥附近的二道区将新建一个占地80公顷的湿地公园，其中32公顷计划在明年第一阶段完成。镜月经济开发区在大定山附近新建了一个水系公园，占地87公顷，其中水面29公顷。此外，植物园将继续翻新。图表：城市中待建公园的分布图。2010年新建的公园分布在不同的地区，但它们都集中在现政府大力发展的地区。这些公园的新建设将进一步改善项目的居住环境，同时提高公园所在地区建筑物的升值潜力。森林公园城市绿化第一座城市森林公园将于2010年在长春市宽城区建成。该公园将是2010年建成区面积最大、投资最大、建设周期最长的公园。公园位于宽城区三环路至四环路的区域，北距三环路，南距三环路，西距蔡氏街，东距六街。总土地面积为57.04公顷。森林公园的第一阶段将于明年7月完成。宽城区作为一个老工业区，受区域房地产市场刚性需求的支配。随着近年来城市建设和发展，宽城区的区域发展潜力日益加深。城市森林公园的建设将改善宽城区人民的生活环境和生态环境，同时对该地区房地产市场的发展起到一定的促进作用。这对宽城区未来的城市发展也有着深远的影响。图表：森林公园示意图，城市绿化，土地市场2010年主题：适度扩大土地出让面积，增加供给，保障需求，抑制房价崔洁长春市2010年上半年举行13次经营性土地出让；土地供应36例，供应面积311.3，同比增长293%；34宗土地交易，交易面积289.3，同比增长265%；所有交易均已上市，成交率为94%。土地交易面积范围包括10万平方米以下的23笔交易、10万至20万平方米的10笔交易和20万平方米以上的2笔交易。成交价格：底价943元/，平均溢价26%；上半年，土地市场完成了51%的年度计划。相关信息：2010年计划出让土地1955万平方米(不含企业改制用地)，其中商业服务用地160万平方米，住宅用地450万平方米，工业用地1314万平方米，其他用地31万平方米。根据土地市场的描述，2008年至2010年(上半年)块土地(10000平方米)的供需情况。2010年上半年，土地市场的成交额保持在相对较高的水平，成交额同比增长265%,创下历年新高。根据这一趋势，预计2010年的总营业额将达到500多万平方米。今年上半年，只有两次土地拍卖具有土地供求关系注：不含典型项目：2009年平均容积率：1.6；2010年平均容积率：2.0，不包括典型地块的价格变化(人民币/、-8%、-28%、-27%、-33%，价格分析，2009-2010年(上半年)个地块的交易面积，2009-2010年(上半年)个地块的底价(人民币/)。宽城区块交易面积最高，除中冶集团外，大部分都是中小型开发企业，开发影响力仍然较弱。高科技板块恒大和恒盛引领板块成交量，成交量排名第二。长春市的平均房价是943元/。高科技核心、汽轮机和南方新城都是由开发商的品牌和规划驱动的，底价高于平均水平。仅售出一个地块：龙创：278%溢价，楼层单价：4508元/。开发商回到了现场。重点企业：中冶和恒大。恒盛，943元/，分行业交易面积及金额，恒盛高科技小区、恒大高科技小区、中冶宽城小区、重点开发企业退市价格明细(元/)，10万元以下交易23笔，占交易量的66%；10笔10-20万元的交易，占交易额的29%;20万平方米以上的交易有2笔，占交易额的6%。2010年上半年，恒大和恒盛联手进入高科技产业。他们以起价退市。从品牌发展和地块质量来看，恒大和恒盛无疑在2010年上半年成为明星企业。2010年上半年，宽城区土地交易明细按行业划分为交易区域和交易金额。预售商品房批准面积186.85万平方米。商品住宅网上申报面积278.07万平方米。普通住宅新增供应面积120.7万平方米。商品住宅成交量为269.27万平方米。商品住宅的供求比为1.2.23。截至6月底，长春市普通住宅平均价格为5.287元/。2010年上半年，长春市二级市场数据被审核个，并对住宅市场进行了描述。供应关键词：供应时间滞后。2010年上半年，新增供应保持上升趋势，但略有放缓。今年上半年，由于受天气影响，启动时间落后于往年同期。直到4月份，项目才一个接一个地启动，产品在5月和6月一个接一个地流入市场。另一方面，一些开发商选择放慢开盘速度，从战略上避免目前尴尬的市场局面。需求的关键词：需求受供给的限制。由于上半年新产品供应不足，需求在很大程度上受到限制。新产品上市时间短是上半年营业额不明显的主要原因。同时，受新政策影响，长春市的改善需求和投资受到抑制，这也对新需求群体购房信心产生了负面影响。今年上半年，房地产市场强劲的货币持有和观望情绪严重抑制了需求。价格关键词：涨幅明显放缓。受当前供不应求的市场格局和2009年下半年趋势的影响，2010年上半年新产品上市价格仍呈现小幅上涨趋势。然而，与此同时，政府对房地产市场的持续政策打击导致开发商以各种方式探索市场底部，而大多数购房者也继续观望。不可预测的市场导致开发商没有进行重大的价格调整，价格波动不大。住房市场总体供应表现平平，今年上半年新增供应127.1万平方米，比2009年同期下降0.5%。2008年上半年，住房市场没有受到金融危机的影响，市场供应充足，达到172.68万平方米，远远超过今年上半年。4月，随着各开发商陆续开工，迎来了第一轮集中推进，新的成交量在5月和6月逐渐显现。在te资料来源：中原市场研究部的统计数据显示，与2009年相比，1月至6月的供应情况和营业额大幅下降。特别是4月份新国家十大规则颁布后，5月份营业额没有继续上升，营业额出现大幅下降。6月营业额出现反弹，但也远低于2009年同期(2月受春节假期影响最小，营业额仅为342，700 )。受下半年供应逐渐释放的推动，成交量预计将继续反弹，但很难达到2009年的水平。自2月10日以来，商品房预