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四川川中房地产评估有限责任公司房地产价格评估报告房地产征税评估报告报告编号：川中房估计(2013)7015号评价项目名称：四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用途征税房地产委托地址：委托潮江评价人：四川河中房地产评价有限责任公司评估人：登记房地产鉴定师胡俊登记号码要注册房地产鉴定师张平注册号码：估计工作日： 2013年10月16日至2013年10月17日目录一、给委托人的信3二、鉴定人声明5三、评价假设和制约条件6四、房地产估价结果报告9(一)、委托人9(二)、评价人9(3)、评价对象9(四)、评价目的11(5)、估计时间点11(六)、价值定义11(七)、评价依据12(八)、评价原则13(9)、评价方法14(十)、评价结果15(十一)、评价者15(十二)、报价工作日15(十三)、评价报告的适用期间15七、评价技术报告15八、附件十五一、物业估价委托书复印件162 .评估对象内的外部照片和地理位置图16三、待评估的房屋所有权证副本16四、待评估的国有土地使用证副本165、评估人和评估机构资格证复印件。 16一、给委托人的信赖潮江：受委托，本公司对位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号的29号商业用地征税不动产(以下简称评价对象)进行了评价。评价对象：评价对象为位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号的29号商业用地不动产，建筑面积45.37平方米，评价对象为框架结构，建于2005年。 截止报价时间，委托人已经提供了作为报价对象的国内用品(2013 )第国有土地使用证号。评价目的：为确定房地产征税价值提供参考依据，评价房地产价值估计时间：二一三年十月十六日。评估方法：收益法价值类型：公开市场价值评估依据：中华人民共和国国家标准GB/T502911999 房地产估价规范； 中华人民共和国城市房地产管理法； 中华人民共和国担保法； 城市房地产抵押管理办法； 四川省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法； 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见 中华人民共和国物权法； 调查全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部和四川省人民政府有关部门颁布的其他法律、法规和政策文件委托人提供的有关资料本公司掌握的内江市房地产市场有关资料和评价人员实地调查取得的资料。评价结果：评价人员根据特定评价目的，按照公认的评价原则，按照严格的评价程序，选择合适的评价方法，综合分析影响评价对象价值的因素，在满足评价假设、限制条件和使用报告的说明的基础上，确定评价对象评价时间点2013年10月16日的评价结果(表1“表1”公开市场价值评估结果评价总面积： 45.37平方米评价单价： 15800元/平方米估价总额： 71.6846万元大写：人民币拾壹万陆仟八百胜，拾陆元整课税价值评估结果评价总面积： 45.37平方米评价单价： 15800元/平方米估价总额： 71.6846万元大写：人民币拾壹万陆仟八百胜，拾陆元整表1评价结果一览表评价对象编号房屋所有权证编号房子盖着规划用途评价面积(続)评价单价(元)评价总价格(万元)1内江市房票第一号四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号经营45.371580071.6846报价结果报告书随函寄出，如有异议，请委托人在十五日内提交给本公司。 这封信。四川川中房地产估价有限责任公司法定代表人：二零一三年十月十七日二、鉴定师的声明我们认真地说1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本评估报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但是本评估报告中已经说明的假设和限制条件受到限制。3、我们与评价报告的评价对象没有利害关系，与相关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和房地产课税估价指导意见进行分析，形成意见和结论，编写本评价报告。5、本公司不动产鉴定师胡俊实地调查了本评价报告书的评价对象。6 .没有人为该评估报告提供重要的专业援助。7、委托人提供的资料和陈述情况直接影响我们的评价分析和结论。8、委托人负责提供或陈述情况的正当性、真实性、完整性和结果，评价机构和评价人只负责评价报告的操作程序和采用的评价方法的公正性。参与此次评价的房地产鉴定师：要注册房地产鉴定师胡俊注册号码：要注册房地产鉴定师张平注册号码：三、评价假设和限制条件(一)、评价的先决条件1、我们评价的是评价对象的公开市场价格，是在评价时出售评价对象的正常合理的价格，它基于以下假设(一)有关评价对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律法规(二)评估时房地产市场是公开、平等、自主的交易市场(三)评估时不受任何权利限制，可在公开市场合法转让(4)有自愿出售的卖方，不考虑特殊买方的金额(五)有合理的谈判时间，可以考虑房地产的性质和市场状况进行谈判。2、本报告的评价结果主要根据委托人提供的资料进行推算，委托人对提供的资料的真实性、合法性、完整性及其结果负责。(一)本报告书由委托人提供的房地产权利书等资料合法有效，评价对象禁止司法机关、行政机关检查等转让抵押，房地产权无纠纷，使土地使用权符合法定转让条件，即评价对象具有合法产权，合法使用，可在公开市场自由转让抵押等处理(2)根据委托人提供的评估对象房屋所有权证以及市内国用(2013 )第国有土地使用权证号，委托潮江是评估对象的合法所有者。 委托人对被评价人有合法产权和绝对处分权，没有产权异议。(3)评价对象必须在维持评价时间的基础上，继续使用生育票上记载的用途，并以评价对象的合法最高使用用途作为评价的前提。(4)本报告所采用的建筑面积和土地面积以评价对象的生产票据和土地证明书所记载的面积为基础，我们没有对这些数据进行实测。(五)评价对象应缴纳的各种税款已按照国家、省、市法律、法规、规则缴纳，取得相应产权依据和其他法律保护依据(六)本报告以产权人未拖欠营业税、增值税、房地产税、土地使用税等税款和员工工资和劳动保险为前提。(7)本次评估假定被评估人无法获得销售和委托人签署的租赁合同不会影响被评估人的无限期或评估价值。3、评价者对现场观察评价对象，在评价对象现场观察的客观性、真实性、公正性负责。(1)评价对象的修改仅限于评价对象的外观和使用状况，电线、管道、消防等设施设备要符合相关标准，内部装修要符合相关标准，可以安全使用。 如报告的用户对质量问题有疑问，建议专门机构另行鉴定。(2)根据委托人提供的评价对象房屋所有权证证，评价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号，委托人的指界和评价人称位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号，此次评价以证明书与委托人的指界一致为前提4 .其他假设以上前提条件和国家政策、经济环境、房地产自身物理状况等发生重大变化，对评价结果产生重大影响的，本评价报告的使用者应当根据不同的市场行情和评价对象的实际情况进行调整，委托本机构进行调整，委托重新评价。(二)、本报告的限制条件1 .本报告书中的文字或数字因印刷或其他原因发生误差时，请通知本公司修正。 否则，报告误差部分无效。2、本报告有效期内，确定的评价目的服务不得用于其他目的。 除非评估机构同意，本报告的全部或部分内容不得提供给委托人和评估报告审查部门以外的机构和个人，不得向任何公开媒体发布。3、本报告书与评价对象的正当票证一起使用是有效的，评价机构只对正确使用本报告书的人负责。(三)使用本报告的其他说明事项1、评价对象的相关权利证明书的真伪只有原发行机构才能正确判断。 授权机关办理相关转让、抵押登记等手续应慎重识别和确认。 权利有缺陷的法律无法办理相关手续，请提醒报告的使用者注意。2、由于评价对象本身的状况和房地产市场变化的不确定性，随着时间的推移，评价对象房地产市场价格在本次评价时的评价中可能有一定幅度的变动，这是正常的房地产市场现象。 本评估报告的使用者建议定期或者在房地产市场价格变化快时重新评估房地产价值。四、房地产估价结果报告(一)、委托人买方：赖潮江地址：四川省内江市东兴区椋木町团结村4组71号公民身份号码：卖方：成都和度装饰工程有限公司地址：内江市武侯区一环南二段17号8楼5号法定代表人：席兴勇(二)、评价人中文名：四川川中房地产估价有限责任公司法定代表人：李先胜地址：成都市青羊区万和路90号天象大厦10楼d座资质等级：二级营业执照登记号码： 6920行政许可决定书编号：证书编号： g8有效期： 2011年07月04日至2014年07月04日(3)、评价对象1 .评价范围本次评价范围为四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地不动产。 包括保持房屋正常使用的设施设备，包括建筑物45.37平方米的产权价值和分配地块的使用权价值，不包括二次装修价格。二.待评价的基本情况一)评估对象权利概况；(一)土地权属信息表；土地证明书土地使用权所有者就席地号地类(用途)使用权类型使用权面积(m2 )结束日期市内国用(2013 )第1号赖潮江四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号211商业用地转让9.562051年12月11日(二)房地产权利信息表；身份证房屋所有者分享情况房子盖起来了注册时间规划用途总楼层建筑面积封套内的建筑面积()内江市房票第一号赖潮江单独拥有四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号2013年07月25日经营645.3743.47附注1、法院裁决过户(原房屋所有权为中国农业银行株式会社内江直属分行)。2、原内江市房票第一号废止根据委托人提供的资料，在评价之前，被评价人没有设定抵押担保等权利和租赁权。综上所述，评价对象产权关系明确，房地产权利完整。2 )评价对象的实物状况(一)土地实物状况的描述和分析；地形地形：这个地块地形平坦土壤地基：该区地基承载力强，无不良地质现象，地基地质条件适合建筑基础设施整备度：实际评价对象的区域外达到“六通”(通水、通水、通电、通信、通气、通路)，区域内达到“六通一平”(通水、通水、通电、通气、通信、通路和场所平坦)。建筑物实物状况的描述与分析评价对象为四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号。评价对象为营业用房间，总层数为6层，其层为1层。评价对象的装饰情况是，地板上贴了瓷器，内壁、外壁涂成白色，天花板、玻璃门。三、区域情况(1)位置情况：评价对象为四川省内江市东兴区汉安街道西段366号附29号，位于内江市东兴区汉安街道，距人民政府约2.2公里。(2)交通状况：区域内分布着汉安街为主的分支道路，道路到达度和交通便利度良好。 评价对象位于汉安街的西段，可以使用的交通工具主要是出租车和公共汽车。 距最近的公共汽车站约20米，主要的公共汽车路线是111、219路等，道路的通行度和交通便利度很高。 的双曲馀弦值。(3)环境状况：受评价地区无重大污染源，环境和空气质量良好，城市规划主要以商住为主。(4)城市基础设施：区域内基础设施齐全，通过上水、下水、电、气、光纤、通信、道路，可以满足区域内的生活需求。(5)公共补助：评价对象地理位置理想，区域内各类公共补助设施完善，金融服务机构分布在邮政储蓄、上海浦东发展银行等地的医疗卫生设施分布在张晓银口腔诊所、内江东兴频率诊所的教育设施分布在汉安小学等地。(六)区域状况未来变化：评价对象位于内江市成熟商业区，区域各设施比较完善，区域目前没有特殊的规划变动调整和规划限制，结合评价对象位置，预计未来一段时期评价对象区域状况将保持现状的稳定发展。(四)、评价目的为确定房地产征税提供参考依据评估房地产价值(5)、估计时间与委托人协商的结果是，这次评价评价的评价时间是现场调查日，即2013年10月16日确定的(六)、价值定义1、本次评价采用公开市场标准。2、房地产征税价值是评价对象评价时的市场价值。(七)、评价依据一、关于国家和地方的法律、法规(1) 中华人民共和国城市房地产管理法；(2) 中华人民共和国土地管理法；(3