XXXX年唐山市场年度报告.ppt

,2011年唐山市场年度报告,DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:专案组2011第(014)号,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地顾问有限公司所有，未经北京长河置地顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前言,2011年，北京长河置地顾问有限公司凭借多年的国际化专业策划经验和丰富的专业房地产项目的实践操盘经验,迅速占领和引导唐山房地产市场。通过尚唐国际、东润国际广场、元龙第1栋等项目的成功策划和营销，北京长河置地顾问有限公司对唐山房地产市场有了更加全面而细致了解，通过对于2011年政策、经济、市场的总结，从而对2012年的市场形势做以预判，达到未雨绸缪的效果。,一、宏观政策分析,三、宏观市场分析,四、未来市场供应,二、宏观经济分析,11年相关政策,2011年全国政策概要：,11年相关政策,11年相关政策,11年相关政策,11年相关政策,11年相关政策,11年相关政策,11年相关政策,2011年唐山政策概要：,河北实行保障房质量终身负责制河北省出台河北省保障性安居工程质量监督管理办法（以下简称办法），要求各地以工程质量终身负责制为基础，严格工程建设各环节监督管理，切实保证保障性安居工程质量。办法要求，建设单位应对保障性安居工程全生命周期内的质量负总责。工程竣工时，须按规定设置工程质量永久性标牌，载明工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、施工、监理单位全称，法人代表及工程项目负责人姓名。,11年相关政策,唐山四大银行上浮住房利率工行、中行、建行、交行已经分别上浮了首套房贷款利率，其中中行、建行最低上浮10%，交行上浮10%，工行则最低上浮20%；农行相关部门工作人员表示，该行虽暂未上浮首套房贷款利率，但调整马上就将进行。我市国有土地范围内房屋转移登记实现“立等可取”市住建局产权处通过实行延时服务、预约上门服务、绿色通道等措施，提高了房屋登记办证效能。目前我市国有土地范围内房屋转移登记实现“立等可取”。公积金贷款首套房首付3成住房公积金管理中心上调了住房公积金的贷款门槛，首付款比例由原来的最低20%调整为不得低于30%。,11年相关政策,相关政策分析,房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧趋向。保障房：力度持续加大，给地方政府带来巨大资金压力保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房计划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标,相关政策分析,商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。继续抑制投机投资性需求，巩固房地产调控成果目前，房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利。研究机构近日发布的一份报告称，中国住宅销售均价已经连续四个月下降，累计销售面积和销售额增速也均出现放缓。政府通过抑制不断膨胀的投资、投机需求反向调节市场供给总量，以促进房地产市场供求关系趋向平衡，减少房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归。,楼市“寒冷”还在继续房地产是否已到转型期,2011年底，僵持的房价终于显现“破冰”趋势，房价进入下跌通道。一时间，“中国地产黄金时代终结年”、“楼市拐点”、“地产寒冬”、“降价潮”各种声音齐聚楼市。面对房地产行业调控的层层加码、限购，中国房地产发展是否可以走出转型与融合之道？保障房制度对房地产格局影响何时结束，无法预估；,国家政策频繁出台，对房地产严重施压，2011年国家打压的力度以及对于地方执行的要求之严格可谓“空前绝后”，一二线城市限购政策，严重影响了唐山市场，造成了客户观望态度逐步提高，市场中“受国家政策的压力，房地产将全线降价”的声音不绝于耳，未来形势亦不明朗；虽考虑到房地产市场对于国家经济的重要影响力以及相关行业的必要关联性，但2012年初“换届”后市场立即回暖的可能性较小，由此预计房地产市场将在2012年下半年或2013年上半年（总理换届后）开始复苏。,相关政策分析,一、宏观政策分析,三、宏观市场分析,四、未来市场供应,二、宏观经济分析,国家经济分析,经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，CPI连续四个月下行2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。,国家经济分析,货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。,07-11唐山财政收入统计,唐山经济分析,07-11唐山GDP总量统计,唐山经济分析,07-11唐山人口总量统计,唐山经济分析,07-11唐山人均可支配收入统计,唐山经济分析,07-11唐山固定资产投资统计,唐山经济分析,鉴于唐山整体经济结构与其他城市不同，因此在房市萧条的2011年，唐山经济增长速率并未受到较大影响，其主要原因在于房地长市场所占的经济份额较少，但毕竟唐山整体经济形势趋于良好，财政收入、GDP、人均可支配收入等各项指标均有显著提高，在良好的经济环境带动下，房地产市场亦可得到良性影响，随着人口总量以及固定资产投资额的增加，带动了整体市场份额，可以在一定程度上加快房市回暖，从而迎来新的春天。,唐山经济分析,一、宏观政策分析,三、宏观市场分析,四、未来市场供应,二、宏观经济分析,宏观市场分析,唐山市06-10施工竣工面积统计,宏观市场分析,唐山市06-10房地产投资统计,宏观市场分析,唐山市06-10在建工程统计,2007年-2011年唐山市商品房成交统计,成交统计分析,07年至2011年商品房成交量走势，2011年有明显下降，已经低于2010年的成交量，下降了14%，从07年-2010年唐山房地产市场成交量稳步上升，2011年开始下滑；07年楼盘供应短缺以至于销售状态良好，空置面积下降50%及二手房价格节节上升，纵观2008年至2010年三年来的城市房价排名，唐山市2008年新房均价4748元/平米，成交套数为2946套，2009年均价5267元/平米，成交套数13288套，2010年均价6098元/平米，成交套数17331套，房地产市场持稳定发展，而且成交量持续上升，2010年后国家开始对房地产进行调控加压，2011年唐山市场受到明显影响，自2010年4月份“国十条”颁布以来，史上最严的调控期已持续一年有余。市场在调控下，成交量已渐于平淡，正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，将逐步向二、三线城市转移。作为二三线城市的唐山，近年来正处于城市化发展的阶段，而国家的相关政策，给房地产市场以沉重打击，已严重影响2011年的房地产成交，影响购买者的消费心理，出现“观望市场”“等待降价”的心理，2012年中国房地产市场的情况是否更加严峻，楼市或将迎来冰点时代，我们拭目以待。,成交统计分析,2010-2011年唐山市商品房成交面积统计（单位：万平米）,成交统计分析,2010-2011年唐山市商品住宅成交套数统计（单位：套）,成交统计分析,唐山中心区域市场住宅成交均价走势,成交统计分析,总结：2010年为遏制房价过快上涨，中央出台了一系列房地产调控政策，经济和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对市场全方位调控。2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。2010年4月17日，“新国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。而相对影响较大的还是一、二线城市，三线城市并未有明显波动，2010年唐山房地产市场，并为受到相关政策影响还处于稳步发展，“金九银十”在10月份体现明显，2011年房地产市场成交量及成交面积大幅下滑，整体市场一度处于萎靡状态，金九银十并未出现，直至11月份在低迷的市场才显现出遏制下滑的迹象，造成此现象的原因在于国家对房地产的调控，限购、限价、限贷等行政手段加码，包括2010年打压政策的延续，这些政策打压，舆论导向等多重原因影响，让很大一部分刚需和投资的客户，采取观望态度，导致唐山房地产市场成交量下滑。,成交面积：10年市场平稳发展，10月份、12月份成交面积最高，2011年的成交面积从8月份呈下降趋势，9月份下降40%，10月份下降了18%，11月份上升了4%；成交套数：10年金九银十体现，10月份成交套数最高，2011年商品住宅成交量5月份与8月份为高销售期，9月份开始下降，下降了44%，10月份下降了8%，11月份上升了11%，严重的收到市场影响；成交均价：10年-2011年唐山中心区域成交均价走势，10年各月价格变化略小，而2011年价格浮动较大，11月份有明显变化，8月份有大幅度下降，均价下降550元，9、10月份浮动较小。,宏观市场分析,在严峻的市场状况下，大部分开发商均“以不变应万变”，个别项目则先行挑起了市场价格战的端倪,世博广场,特殊案例动态,景泰翰林,特殊案例动态,南湖金地,特殊案例动态,中水电首郡,特殊案例动态,凤凰湖畔,特殊案例动态,各项目降价幅度一览,世博广场,景泰翰林,南湖金地,中水电,凤凰湖畔,中心板块8000-10000元/,凤凰新城板块7000-10000元/,南湖板块8000-10000元/,凤凰新城板块7000-10000元/,凤凰新城板块7000-10000元/,8500元/,7200元/,6500元/,8500元/,6000元/,26%,12%,24%,15%,20%,6300元/,6400元/,5000元/,7300元/,4800元/,去化近百套,去化19套,办卡70张,办卡200余张,去化千余套,目前唐山市场处于极端且不正常的状态，三大核心板块市中心区域、高新区域、南湖区域均有开发商“搅局”，再加上未来宏观态势发展方面并不明朗，可能导致后期可能会有更多的开发商选择以“低价搏逆势”或“变相降价”的方式来干扰市场，因此此时果断出击，抢占市场最后份额方为上上之策。,宏观市场分析,通过对以上数据的分析，已有部分项目开始变相降价，在低迷阶段抢占市场。世博广场：与唐钢、建行合作以团购的形式，给予特价房，起价5800元/平米，均价6300元/平米；景泰翰林：为了吸引客户，推出特价房，4组户型，均价6400元/左右；中水电首郡：已6200元/起的超低价格入住凤凰新城作为噱头引起关注，缴5万元办卡即可享受9.9折优惠，全款9.6折优惠，参加购房网团购可享受9.9的折上折；南湖金地：以超低价格入市导致客户因价格而忽略其偏僻的位置，目前办卡交1000抵10000，搜房网客户每平米再减150元/；凤凰湖畔：与周边检察院等政府部门举行团购活动，均价4800元/，目前已去化千余套。,一、宏观政策分析,三、宏观市场分析,四、未来市场供应,二、宏观经济分析,2011年土地供应信息,2011年土地供应信息,2011年土地供应信息,A,B,C,D,E,F,J,I,H,G,P,O,K,L,M,N,板块划分,为方便了解整个唐山市场我们将唐山市区划分为5个板块，分别为：高新区板块凤凰新城及站前板块中心板块陡河东板块新华道及南湖板块,凤凰新城及站前板块,陡河东板块,新华道及南湖板块,中心板块,高新区板块,市场潜在供应统计,高新区板块,市场潜在供应统计,凤凰新城及站前板块,市场潜在供应统计,中心板块,市场潜在供应统计,陡河东板块,市场潜在供应统计,新华道及路南板块,市场潜在供应统计,平改项目统计,唐山市场平改项目供应量总计为209.28万,市场潜在供应统计,唐山市场即将入市项目供应量总计为340.92万,市场存量统计,备注：样本仅选取总体量在10万以上项目,市场存量统计,备注：样本仅选取总体量在10万以上项目,唐山市场现有大型项目存量总计为732.44万,市场潜在供应量统