XXXX年2月徐州房地产市场报告_39页.ppt

2011.3.2,2011年2月徐州房地产市场月报,一、政策信息二、城市动态三、项目动态四、土地市场五、商品房市场六、重点项目分析七、本月媒体监测,本月楼市关注：,上调存款类金融机构人民币存款准备金率创19.5%历史新高。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点详见P32月份挂牌8宗，总占地面积615亩截止2011年2月底，徐州市区2月份共挂牌商业住宅土地8副，挂牌面积为615亩，合41万平米，其中3副地块为纯住宅用地，出让面积约15万平米；2副商住用地，出让面积约12.2万平米。详见P82月供小于求，供应量大幅度缩水2011年2月新增供应13.9万平米，成交27万平米，供需比为0.51，本月供小于求，1月底第三次新政的出台，直接导致观望情绪加重，开发商开始持谨慎态度，供应量随着大幅度减少，供应量环比11年1月减少66%，成交量环比1月下降17%，观望情绪明显放大。详见P11,政策信息,点评：目前存款准备金率已达史上最高位，等于减少了银行3000-4000亿的流动资金。此次上调存款准备金率还是在于中国经济通货膨胀的预期太高，代表着中国货币政策从宽松走向紧缩，这对于银行资金依赖度高的房产企业发展将起到很大的抑制作用。,点评：这是我国本轮重启加息以来第三次出手。节后加息符合市场预期，但在春节假期的最后一日加息，显示目前价格及信贷增势仍不容轻视。年内货币紧缩成为必然。,货币紧缩趋势明显,市政动态,徐州市27项重大水务工程项目集中开工,2月28日，多项重大水务工程集中开工。根据计划，我市今年确定全市水利水务总投资20亿元，其中水务方面近10亿元，共四大类27项建设任务，包括水质提升、供水安全保障、故黄河治理等多项工程。治淮工程市区多处排水管网和大沟将改造水质提升工程提升三八河、奎河、云龙湖、九里湖水质供水安全保障20多个老小区供水管网将改造故黄河治理工程从李庄闸至程头橡胶坝25公里河道疏浚整治,徐连客运专线年内开工与京沪高铁在徐州交会,徐连客运专线工程是我国“四纵四横”客运专线网之一陇海客运专线的组成部分，设计速度目标值为350公里/小时。线路西起徐州高铁枢纽站，沿途设徐州东、大许（暂定为预留车站）、邳州东、新沂南、东海南、连云港和连云港东7个站，全长206.83公里。工程将与徐州到兰州客运专线同步开工建设。,土地市场,2月土地挂牌量持续上升,徐州市区2月份共挂牌经营性土地8副，挂牌面积为615亩，合41万平米，其中3副地块为纯住宅用地，出让面积约15万平米；2副商住用地，出让面积约12.2万平米。,数据来源：徐州国土资源网,2月份挂牌约41万平米土地，本次推出土地主要为住宅，商住,附:徐州2011年2月土地挂牌一览：,2月经营性土地成交408亩,数据来源：徐州国土资源局,2月共两次招拍挂，共成交5幅经营性地块，共约408亩，合面积约27.2万平米，其中住宅用地3幅，合计面积16.2万平方米。,附:徐州2011年1月土地成交情况一览：,欧庄棚户区北地块，平均楼面价达5930元/平米，溢价率约66.7%,数据来源：徐州房地产信息网,2011年2月新增供应13.9万平米，成交27万平米，供需比为0.51，本月供小于求，1月底第三次新政的出台，直接导致观望情绪加重，开发商开始持谨慎态度，供应量随着大幅度减少，供应量环比11年1月减少66%，成交量环比1月下降17%，观望情绪明显放大。,商品房市场,观望情绪明显放大，供应量缩水,本月仅主城区有新增供应,数据来源：徐州房地产信息网,2月徐州市区新增供应全部为主城区房源，其中供应量最大的为和信广场新增935套房源，合计面积11.2万平米，平均单套面积为120平米；,数据来源：徐州房地产信息网,本月成交量继续下滑，环比1月成交量下降17%。,2011年2月份徐州市区成交27万平米，共2525套，环比11月成交量下降17%。2011年多个楼市新政出台，对于后市的楼市表现难容乐观，尤其是第三次调控更加严厉及再次加息、保障房的落实等政策，将加大近期徐州楼市的观望情绪，但是随着普遍一线二线城市限购的实施，全国房产开发将大规模进入三线城市，这对于2011年徐州楼市的发展未必不是一个契机。,云龙、泉山区成交下滑严重,从板块成交看：徐州本月成交上涨幅度最大的为九里区，环比1月上升91%；其次为经济开发区，本月成交205套，环比1月成交上升56%；鼓楼区本月成交482套，环比1月成交上升7%。而以往成交量最大的云龙区、泉山区的成交量则出现了大幅度下滑的迹象。环比分别下滑55%、62%。,2011年2月徐州楼市销售排行,2011年1月徐州市区楼市排名前三的分别为：徐矿城、世茂东都、绿地商务城注：徐矿城为棚改安置房，不作为竞争市场个案分析,世茂东都,地址：云龙区郭庄路18号（东都广场对面）开发商：徐州世茂新城房地产开发有限公司总占地面积：740000平方米总建筑面积：1111358平方米户数：总户数820户当期户数820户工程进度：二期天观部分已经建至地面8容积率：1.56均价：5800元/平米,城市综合体,3号楼景观高层2009年10月5日正式公开，推出89-137两室三室珍品户型，以及部分顶层165复式景观楼座世茂东都二期房源6月5日盛大开盘，二期首批房源共计460套，分布在4#、10#、11#楼，为18-24层中高层房源，户型面积在61-143平米不等，均价6200元/平米-6300元/平米7月1日，加推2号楼，均价6500元/平米，在售4号楼6300元/平米，11号楼6200元/平米。10月24日3#楼开盘，世茂东都1号楼11月27日盛大开盘，共106套房源，户型面积为89、105、142平米，均价6500元/平米。世茂东都15#楼12月18日开盘，均价5600元/平米，户型面积为90和142平米。世茂东都12#楼1月27日盛大开盘，面积在89136平米，均价5800元/平米，世茂东都6#楼1月29日开盘，均价6500元/平米。,推盘节奏,世茂东都12#.6#楼1月底开盘，共推出380套房源,销售分析,6#、12#楼于2011年1月底开盘，共推出380套，其中12#楼1月27日面积在89136平米，均价5800元/平米，6#楼1月29日开盘，均价6500元/平米。截止2月28日，6#楼去化90套，12#楼去化184套，合计去化率达73%。,6#、12#楼1月底开盘，目前已基本去化276套，去化率达73%,数据截止：2011年2月28日,房型配比,两栋楼均为24层高层，主力户型为2房、3房中小户型,鑫苑景园,【项目介绍】鑫苑景园位于泉山区矿山路上，毗邻淮海西路与二环西路，占地70余亩，总建筑面积12万平米【业态组合】社区规划建设9栋5层电梯花园洋房与5栋高层品质宅邸。鑫苑景园作为城市核心区域难得的低密度住宅项目，规划户数约为838户，以两房、三房为主，另有少量一房及跃层复式。【在售房源】鑫苑景园电梯花园洋房8#、10#楼5层。【在售价格】价格从9000-12000元/平米不等，均价9800元/平米【产品面积】户型面积113-263平米,推盘节奏,高层、花园洋房房源8月22日开盘，高层为2#楼，户型面积为83平米二室、123、130平米三室，均价6800元/平米，花园洋房为14#楼，户型面积116-164平米，均价9500元/平米。9月3号3#楼开始接受认筹预定，交五万元开盘时可享受99折优惠，3#楼为24层高层，户型面积为83平米二室、123、130平米三室。3#楼9月22日开盘，为24层高层，户型面积为83平米二室、123、130平米三室，均价7000元/平米，价格区间在6500元/平米-7500元/平米。鑫苑景园4#楼10月22日盛大开盘，4#楼为19层高层，户型面积为79、83、88平米，均价7300元/平米。鑫苑景园1#楼11月8日开盘，1#楼为19层高层，户型面积为75、83、85平米，均价7300元/平米，购房可享受9.8折优惠。鑫苑景园花园洋房8#、10#楼5层电梯花园洋房11月22日开盘，此批房源共计40套，户型面积113-263平米，价格从9000-12000元/平米不等，均价9800元/平米鑫苑景园花园洋房13#楼12月23日开盘，面积113-263平米，共40套房源，价格9000-12000元/平米。鑫苑景园花园洋房12#楼2011年1月1日开始接受认筹，面积113-263平米，共40套房源。12号楼花园洋房的认筹客户均可享受额外开盘优惠。价格9500元/平米-10000元/平米，开盘当天可享受97折优惠。13#楼12月23日开盘，目前仅剩2套172平米户型，价格150万元/套，现在购买可以享受98折优惠。鑫苑景园11#楼电梯洋房2011年2月28日开始接受认筹，面积113-263平米，价格尚未确定，预计将于三月份开盘，参加认筹的购房者在开盘时可以享受3%的优惠。,销售情况,前期推出4栋洋房，总计共160套房源，截止2月底已去化113套，去化率约94%。目前11#楼于2011年2月开始认筹，计划将于3月开盘。,目前预约蓄水11#楼电梯洋房,数据截止：2011年2月28日,房型配比,11#楼为5层电梯洋房，分为4个单元。其中1层、2层为254-262平米4房2卫，3层、4层为128平米3房2卫，5层为113平米3房1卫户型,数据截止：2011年2月28日,绿地世纪城,地址：云龙区和平路以南,处于新、老城区中间位置开发商：上海绿地集团徐州置业有限公司总占地面积：937亩总建筑面积：130万m2;其中住宅:95万m2商业:20万m2商业配套设施：10万m2容积率：1.52均价：6000元/平方米,郊区大型综合居住区,2005.10（一期）,2006.12（二期、三期同时公开）,2650,2600-3900,4000,2008.1.25（四期）,毛坯：3900-精装：4200,2008.9（五期）,24万方,多层为主两房：70三房：90,东方巴黎,多层为主、小高层为辅主力三房：109平米,维多利亚,维也纳森林,爱琴海岸,第五花园/启航社,小高层为主两房、三房：90-150平米,16万方,16万方,高层为主目前推出以小户型为主38-73平米,26万方,8.9万方,高层，以90-130平米为主,莱蒙湖畔,绿地城市广场,24万方,2010.8（七期）,2009.12（六期）,4200-5500,5100,在售2#、3#楼，目前剩余少量房源在售，户型面积约70-80平方米，均价约6000元/平米。,现价6000,【推盘节奏】,绿地城市广场精装公寓2号楼11月26日开盘，目前已去化148套,数据截止：2011-2-28,精装小户型公寓，主力70-80平米两房；,【主力户型】,绿地商务城,地址：云龙区昆仑大道北侧，徐州市行政中心大楼对面开发商：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司总占地面积：105万平方米总建筑面积：200万平方米其中住宅:100万平方米商业办公:50万平方米商业购物中心：50万平方米容积率：1.92均价：5800元/平方米,新城区核心商圈、新城区标杆项目,推盘节奏,6月30日绿地商务城“公园首府”组团开盘，推出58#高层和24套联排别墅；开盘即宣告售罄；公寓户型面积96-170平米，价格5000-5800元/平米；三期60#楼7月12日开盘，为22层高层房源，户型面积100-140平米，起价5000元/平米，均价5400元/平米；价格5000-6000元/平米，一房一价；目前即将售罄；三期公园首府61#楼8月24日开盘，为高层（22层）房源，户型与60#楼基本相同，面积100-135平米，均价5500元/平米，一房一价。60#楼尚余有少量顶层房源。绿地商务城二期蓝海办公楼户型面积80-150平米，均价约5500元/平米。绿地商务城公园首府联排别墅有望9月份推出，户型面积198-220平米。9月中，推出56#、57#两幢，约260套，主力面积为100-136平米，两房、三房户型。10月13号类双拼别墅52#、53#、55#推出12套房源绿地商务城三期公园首府62#楼10月19号开盘，为22层高层房源，户型面积135平米。绿地B03地块01#、02#楼（即悦庭商住楼组团，共4栋）分别在12月28日及12月16日获得销售许可证，户型面积110平米，均价5500元/平米，其中2#楼于11月30日开盘，1#楼（空中90墅）于12月25日开盘。1月28日推出四期首批房源，此批房源为96、101#楼（22层），户型面积99-137平米，均价6400元/平米，推出当天即全部售罄。,2月份项目成交208套,悦庭商务楼新推96#、101#，开盘热销,【销售情况】,悦庭商务楼自2010年12月开盘以来，合计去化已达9成以上，基本去化完毕，仅剩部分尾房，2011年2月悦庭商务楼1#楼共去化30套，合计面积3379平方米，平均单套面积为112平米。四期首批房源101#、96#楼于1月28日上市，主力面积99-137平米，全部售罄，预计四期剩余八栋高层预计3月推出，首先推出房源为92、95#楼户型面积99-137平米，预计价格6200元/平米-6300元/平米,数据截止：2011年2月28日,悦庭商务楼2个月去化已达9成以上,2月新推房源主力户型,143平米3房2卫户型,107平米两房一卫户型,绿地之窗,地址：铜山区大学路88号开发商：绿地地产集团徐州东部置业有限公司总占地面积：366666平方米总建筑面积：1300000平方米户数：总户数1100户工程进度：二期部分建至地上10层容积率：3均价：待定,鼓楼高铁站大型综