某鞋厂地块市调报告及项目定位建议(PPT 45页).ppt

杏林丸的方鞋厂地块市场调整报告及项目定位建议，德新行2012年11月，目录、城市背景杏林地区属于厦门集美南部，计划“一、二、热区”属于比较独立的城市集团。城市位置：位于厦门集美南部的杏林是一审篇的重要部分，距本岛约20分钟的路程；计划结构：“一心，二，热区”，即“一心”，是指文化道路形成的城市区域的中心。“两块”是指南北两个综合区域。“10区”表示业务区包含10个功能区。城市的性质：厦门市的城市发展区比较独立，以产业、仓库为主，负责重要陆路运输功能的城市集团；经济基础区域经济保持稳定增长，引导杏林乃至集美全面事业升级发展的基础；2006-2011年期间，GDP总量、政府年度财政收入、社会消费品零售总额等多项指标保持了增长趋势，集美区整体经济保持了良好的趋势，为杏林甚至集美商圈的升级发展奠定了经济基础；消费能力生活水平的稳步提高，为居民消费从日常基本消费向高级休闲、娱乐消费的转变奠定了基础；2006-2011年间，集美区居民收入水平的两大指标，城镇居民可支配收入和农村居民纯收入保持增长趋势，人民生活水平稳步提高；家庭美国人民生活水平的提高，使居民消费从日常基本型消费转变为高级型休闲、娱乐消费，为商业发展奠定了基础。商业计划在这种情况下，兴林南部地区商业发展方向：基于购物，休闲辅助区(二级)商业中心，商业布局：未来美国地区商业空间布局将形成三阶段体系。即：一个市商业副中心、四个区域(二级)业务中心、多个大型社区业务中心；此事件的范围：此事件位于杏林市西部，商业街涵盖杏林市、丸楼、碧石头路；发展假设：兴林市中南部计划作为地区(二级)商业中心。发展方向：可以增设大型百货商店和超市。专卖店，鼓励开设专卖店，合理开发餐饮、休闲、文化娱乐设施，形成更完整的功能，合理形式的结构，以购物为主，休闲辅助商业中心。集美区商业中心体系发展设想图，资料来源：集美区商业网点规划（20062015），本例中，地区、城市宏背景、商圈模式杏林旧城主要可分为杏东杏西、中低文件格式；根据兴林老城区人口和商业集中分布，可分为杏东、杏西两大商圈。杏西商人主要是杏西路、纪念物头路、新源路和马伦路、食品、服装、马达、建筑材料等，是主要形式、低年级。杏东上圈，主要是杏东路、牡丹公园步行街和文达路(宁宝路)三大街区，服装绝对主力，杏东路北段形式中间除外，大部分中低服装；杏洞商圈特征，服装、食物是杏洞商圈的主要形式，是整个事业等级中较低、中等等级形式的一部分；主路杏东路人流最大，其中北路人流更高；街道商业租金200-300元/月/平方米大部分，内部街道租金80-100元/月/日；主要道路杏东路以南最大的客流，但仍然是大部分外部人口，主要是本地居民的北部和内部社区街区；一层店面大部分为开房3.6-4.2米，深度10-12米，杏西上卷特征，人流巨大，可以以兴东商圈、周边工厂人口为主，并向新埂等其他地区辐射；杏道形式相对多样化，目标消费者形式(摩托车汽车、硬件)和诱导消费者形式(服装、食物)一半；纪念碑和新源部分仍然是低价服装，主要形式的饭菜；事业形式和等级低变化，繁华路段整体保持高租金，街道租金为150-250元/月/平方米，内距离及双层租金为80-100元/月/平方米；单位店铺面积大部分为30-40平方米，格局为3-4米，进入10-12米深度，市场竞争规划商业项目较多，竞争激烈，但杏商圈市场薄弱，此案面临更好的市场机会；兴林计划商业项目，主要集中在杏东端，未来将形成大规模的商业领域，杏西商圈竞争威胁；该事件只有杏西商业广场项目(27000平方米)，将与该事件一起发展，提高商业氛围；杏北的多个房地产项目、大秦、大学康城项目形成一定规模的事业集中体，关闭杏北和关羽消费者人口，对该事件构成威胁。中国资源橡胶树湾、万科金域蓝湾、禹州中央海岸、商圈机会研究结果，主要案例襄法百货，项目规模大于其他项目，引进KFC、中国移动等主要企业，预留更多停车位，树立兴林地区高级项目形象；各层形式分布不合理，没有2/3F计划目的消费形式，难以聚集人群，经营比较普遍。优秀百货商店缺乏类别，对地区内上层主力客群缺乏魅力，重点事例利民摩尔，评论：项目规模不大，整体形象不好，主要满足周围人的日常消费需求，但依靠到新原地区的强大的人类流动，保持1-2F高的租金水平，受到金融风暴和09年就业难的影响，整体经营受到了一定影响；主要案例万家梅商城，评论：小项目，周边及其自身形象，产品等级低，主要满足周边居民的日常消费需求，但依靠维持1F高租金水平，2F运营存在一定困难；商业市场竞争现状，市场空白：目前兴林商业市场缺乏主题购物中心、大型购物中心、娱乐休闲中心形式；目前杏西部地区缺少中高档精品购物中心、中高档餐厅、娱乐休闲中心、男性/女性购物中心等商业场所。，市场空白分析，商业市场商圈分析，乘客群体特征在此事件的辐射商圈(杏主要，杏东盖)范围内居住人口的2倍，在此情况下，辐射范围以杏商圈(杏街4大社区人口)为核心商圈，以及杏铜像圈(杏林街部分社区)据调查，综合该事件的辐射区域内的人口数，杏铜像权居住人口几乎相当于流动人口。杏商圈居住人口不足流动人口的四分之一，商圈内流动人口远远超过居住人口。消费特征分析日常生活消费基本满意，假日购物，娱乐休闲，企业购买需求流向岛屿，市场需求未挖掘的市场需求，乘客分析摘要例一站式休闲，娱乐，餐饮商场开发招待集团机会，位置氛围：此事件位于杏西上卷的中心，人群密集，但街道场面区块北临兴林西路、西临马伦路、很多周边工厂、巨大的农民工，属于典型的城乡结合部。在这种情况下，位置、交通网：地块位于马鲁昂路和光明路的交点处，道路网密集，交通便利，项目周边道路网密集，北林杏林瑟路，西至丸路，东至光明路、人流、交通流量大，形成东西两侧人群聚集的核心点；地块南部的永丰路、光明路等来往较少，以工厂及社区人流为主。与预防性鞋厂站、光明十字路口站、杏林西路站等相邻的地块，在热区其他地区和信阳、新辉、关区等地有15路公交车，交通方便。随着曼璐路变宽等交通网络的休息，未来的交通优势将更加明显。杏西路、纪念碑头路、永丰路和马伦路相交、永丰路、周边支持：改善整个城市的整体，但总体低等级的整体区域氛围，评论：整个项目周围，但总体低等级，杏西商业广场，长宏作为住宅商业一体化的“商业公寓”类型，投资回报率、多用途性、产品不足、厦门人口少，商业租赁逐步提高等，可以再次购买商业房地产，获得高回报率，业主可以根据情况规划卖场、公寓、办公室等，改变灵活的空间，目前全国房地产的产品开发量少，项目现场的稀缺性、稀缺性、独特性。规划建议、商业解释、商业公寓将成为未来商业房地产的趋势产品、商业公寓：商业产权下的功能和空间的不同组合、商业公寓、商业公寓、永建筑商培训、安装面积：19618平方米建筑面积：81756平方米产权年限为333660户，目前家具数量为220户4个联立和地下商业组成。主要产品将与20多平米、36米高、功能性高阳装饰小公寓、联排别墅、部分商业部署。项目总体计划，案例研究，项目计划产品主要是SOHO中所述。摩天轮小两间；业务，项目产品计划，案例参考，项目产品计划，案例参考，项目产品计划，案例参考，项目产品计划-层，案例参考，项目产品计划-2层，案例参考，项目产品计划-3层，案例参考，项目产品计划-4层功能丰富；市场的稀缺性；空间独创性品牌可构筑性市场下降阻力。，价值点分析，1 .功能丰富：合并商业、住宅、办公室2。市场的稀缺性：商业房地产的主要表现商店；写字楼；购物中心等聚集商业和别墅的性质的升级版本，市场不足。3.空间独创性：建筑形状各异，建筑外层的新材质，内部空间的流动性转换。4.品牌建设：对于开发人员来说，创新产品不仅促进销售，获得更多利益，而且对开发人员的品牌建设起着重要作用。案例研究，商业公寓出现，商业；居住办公室多功能融合，实际实现