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华侨城天鹅堡二期产品定位建议2012.10.25,目录,第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议,第一部分：宏观背景,基调：促进房地产市场稳定健康发展境外投资管理办法出台关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于加强土地出让收支管理的通知调整个人住房转让营业税政策的通知,2010,2009,基调：抑制部分城市房价过快上涨,流动资金贷款管理暂行办法出台个人贷款管理暂行办法出台加强房地产用地供应和监管有关问题通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“4.15新政”出台“9.29新政”出台,2011,2012,基调：严厉打压“7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令8.30央行推行存款准备金新规9月浙江台州、衢州限购令出台10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令,“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税1.31日上海限购令出台上海继重庆后开征房产税2月起华东主要城市限购令纷纷出台前7个月6次上调准备金率、3次加息,基调：预调、微调,46个限购城市继续维持限购状态近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。首套房信贷出现松动，从上浮到85折。,两会：调控维持力度,经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。多部委辟谣楼市调控松动,近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主；预计近期政策大幅度放松可能性不存在。,第一部分：宏观背景,房地产市场调控继续从严，国家、地方步调一致，政策出台保障调控效果，预防房价反弹上涨,第一部分：宏观背景,全市市场：全市量价起伏波动，成交均价震荡前行，11年2月份“国八条”出台后，成交量大幅度下降，于11年6月开始慢慢回暖。至目前为止，西安楼市刚性需求的强势表现，促销继续保持增长。,西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，近期量价逐步趋稳；近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价格洼地。,分区域市场量价走势：从成交量价走势来看，目前城北区和城南区成为西安市场最热门的区域。从均价走势来看，城南、高新的价格仍然处于最高位。,第一部分：宏观背景,2012年一季度后，西安市商品房成交量价稳定上升，总体来看市场呈现供大于求的局面，成交价格逐步趋稳,2011年9月至2012年9月，西安市商品房呈波动性，12年年初出现供应量、成交量及价格均较低；2012年6月后供应量、成交量及成交价格恢复平稳，量价稳步齐升；,2011年9月至2012年9月西安市商品房供应量、成交量及成交价格走势,2012年曲江市场逐步呈现明显的供大于求局面，成交量趋稳在8-10万之间，成交价格趋稳在10000-10500元/，预计未来市场将进入去存量阶段,2012年全年曲江区总体来讲，新增量远大于成交总量，今年开始，供应逐渐降低，成交与新增基本持平，但由于之前的存量较大，整体市场逐步进入去存量阶段。2012.1月到2012.9月，由于政策调控，市场价格处于相对较低水平，2012.2月以后价格回升，总体保持在1万左右的水平。,第一部分：宏观背景,调控出台后，曲江市场成交量整体呈现萎缩状态，2012年以来，大量项目“以价换量”，通过变向优惠调整成交价格，以保证快速出货。,第一部分：宏观背景,曲江产品面积跨度相对较大，小高层集中在140-220，高层集中在90-160,第一部分：宏观背景,曲江项目物业售价分化较为明显；本案所在价值板块高层售价集中在9000-11000元/之间,单价,A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,二级价值区,三级价值区,一级价值区,17000,16000,15000,14000,13000,12000,10000,9000,11000,8000,18000,第一部分：宏观背景,曲江项目物业总价多集中在140-250万之间；其中一级价值区总价较高，多在200-500万之间；本项目所在二级价值区，高层总价多在100-160万之间。,第一部分：宏观背景,曲江住宅产品成交主力段集中于80-100，120-150、200-250之间的改善型三房；受区域价值特征影响，以及各项目推售产品影响，产品成交主要以改善型房源为主；,曲江成交以80-100的两房和120-150的改善型三房成交为主，其次为部分200-250产品,第一部分：宏观背景,通过区域典型项目备案数据可看出：区域内项目主力成交面积段为140-150的，占比27%；其次为90-100，占比14%；另外170-180、200-250大户型成交占比相当，均为8%；200以上产品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公馆；170-180产品主要集中在万科金域曲江（精装复式）、中海御湖公馆和金地湖城大境；140-150产品主要集中在中海紫御华府和中海御湖公馆；,此数据为房99备案数据,第一部分：宏观背景,个盘成交主力均以80-100的两房和120-150的改善型三房为主；160以上舒适型再改类房源成交集中在湖边个别项目（如湖城大境、中海御湖公馆等）。,目录,第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议,第二部分：竞品梳理,1、竞品区位分布,通过上面数据得出以下结论：曲江核心区项目依托区位及资源优势，打造产品多为别墅、洋房结合高层，并通过低密度物业提升项目品质；通过分析产品线较为丰富的项目，整体售价在10000元/以上，通过低密度物业拉动项目价格；曲江核心区项目建筑类型为别墅、洋房、小高及高层，因此，主力产品面积多为110253。,第二部分：竞品梳理,第二部分：竞品梳理,2、个案梳理中海御湖一号,地址：曲江新区芙蓉东路99号大唐芙蓉园正北占地面积：200亩建筑面积：15万容积率：2.7绿化率：35%总户数：900户停车位：1:1开发商：中海兴业（西安）有限公司物业公司：中海物业,中海御湖1号是中海国际社区中的一部分。中海御湖1号位于西影路与曲江大道交汇处，周边生活气息较为浓烈，教育、医院以及超市均有，生活比较便利。项目自身定位高端，社区规划较好，精装修，户户均有有车位，生活舒适度较高。,项目概况,产品规划,中海御湖1号是中海国际社区中的一部分。位于曲江大唐芙蓉湖北岸，紧邻中海铂宫别墅区。御湖一号规划有10栋楼，户型面积从200-270平方米，属于平层豪宅系列。,核心卖点,中海品牌，认知度高；商业配套齐全，生活便利，居住氛围成熟；教育资源丰富，一站式教育；并在曲江一中，一小有教育指标,第二部分：竞品梳理,销售情况,第二部分：竞品梳理,户型分析,第二部分：竞品梳理,户型点评：建筑面积：210-220。户型结构：四室两厅三卫生间+独立管家空间+南北双景观空中花园。层高设计：3.15米超高层高设计双卧室及客厅南向设计，采光及通风性较好。,多功能间：管家空间特在北向设计独立的工人房间，保障业主私密性及独立性。,第二部分：竞品梳理,户型分析,湖天系宫邸建筑面积：267。户型结构：四室两厅三卫生间+独立管家空间+南北双景观空中花园。全面宽超大观湖效果，主卧270度大面宽观景。,湖宫系宫邸建筑面积：245。户型结构：四室两厅四卫生间+独立管家空间+南北双景观空中花园。全面宽超大观湖效果，主卧270度大面宽观景。,多功能间：管家空间,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,在售,未推,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,第二部分：竞品梳理,万科金域曲江,建筑面积192平米，处于15、16、18、17、26号楼（层）2户/2T均价：2万元/平米纯北向采光，户型方正首层客厅挑空，复式空间感十足。南向两开间，客厅、卧室面宽适宜,27,29,第二部分：竞品梳理,建筑面积253平米，处于17、18、19、20、21、22号楼（层）1户/1T均价：2-2.3万元/平米纯北向采光，户型方正一层一户，360度环景，私密性较好，超大赠送率（实得面积约300），动静分区。休息区设置家庭厅，舒适度高,万科金域曲江,第二部分：竞品梳理,1,2,3,4,建筑面积189平米，处于1、2、3、4号楼（32层）2户/2T均价：1.4万元/平米一层一户，360度环景，私密性较好，超大赠送率（实得面积约240），动静分区。南向豪华双主卧套房。,万科金域曲江,位置：曲江曲江池遗址公园东侧（新开门南路与寒窑路交汇处）占地规模：9.2万平方米建筑规模：22.7万容积率：2.0物业类型：板楼、多层、小高开发商：荣禾集团开发周期：2012年-2014总分期：共3期在售期：第1期距离项目：1.9公里,第二部分：竞品梳理,荣禾曲池东岸,在售,未推,一期在售,16,17,15,10,9,8,二期未推,18,19,13,14,12,11,1,2,3,4,5,6,7,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理,第二部分：竞品梳理,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理,建筑面积307平米，处于2、9、15号楼（层）1户/1T；户型结构：四房三厅四卫+工人套房均价：1.8万元/平米双南向豪华双主卧套房，中西双厨双餐厅设计。电梯独立入户，超大南向采光面，舒适度较高。客厅,荣禾曲池东岸,第二部分：竞品梳理,建筑面积263平米，处于1、8、17号楼（层）2户/1T；户型结构：四房三厅四卫+工人套房均价：2.3万元/平米双南向豪华双主卧套房，中西双厨双餐厅设计。电梯独立入户，超大南向采光面，舒适度较高。客厅,荣禾曲池东岸,位置：曲江南湖畔（曲江池西路与曲江池南路交汇处东北角）占地规模：80万建筑规模：180万容积率：1.0物业类型：板楼、底层、多层、高层、别墅开发商：陕西金地佳和置业有限公司在售情况：8#天锦3栋（21、26、27号楼）工程进度：二期小高层已封顶、别墅部分封顶距离天鹅堡：2.7公里,第二部分：竞品梳理,金地湖城大境,第二部分：竞品梳理,金地湖城大境,地址：大唐芙蓉园东200米，芙蓉中路与芙蓉东路西北角占地面积：203亩建筑面积：47万容积率：2.05绿化率：53%总户数：1820户停车位：1:1.86开发商：陕西建隆置业有限公司,第二部分：竞品梳理,曲江紫汀苑,第二部分：竞品梳理,曲江紫汀苑,两房/小三房,竞品两房、小三房面积多在95-110，月均成交在20-40套，售价多在9000-10000元/之间,第二部分：竞品梳理,8500,9000,9500,10000,10500,11000,11500,12000,12500,13000,13500,14000,9500,10000,11000,市场上项目均价多集中在9000-10000元/平米之间，优质景观资源的金地湖城大境达到10000元/平米，紧邻项目的紫薇永和坊，价格9500元/，精装修项目中海御湖公馆折算毛坯价格约9000元/，精装修紫御华府项目均价约9500元/。本项目小户型处于市场绝对高价位置。,9000(折合毛坯价）,金地湖城大境,紫薇永和坊,中海御湖公馆,华侨城天鹅堡两房及小三房(A1A2),8000(折合毛坯价）,中海紫御华府,两房/小三房,8000,第二部分：竞品梳理,舒居三房/四房,竞品舒居三房、四房面积多在140-180之间，月均成交多在15-20套（其中紫御华府销量突出约60-70套/月），售价多在9000-10000元/之间,第二部分：竞品梳理,8000,8500,9000,9500,10000,10500,11000,11500,12000,12500,13000,13500,14000,9000（折合毛坯价）,8500（折合毛坯价）,12000（观湖）,10200,市场上项目均价多集中在8500-10500元/平米之间，高面积赠送项目如万科金域曲江（面积赠送率约50%）折算毛坯后售价约10000元/平米，独享湖景资源的金地湖城大境约12000元/。紧邻项目、销售基本停滞的紫薇永和坊均价10500元/平米，紫御华府精装均价约10000元/，另一精装项目御湖公馆折算毛坯价格约9000元/。本项目价格处市场相对偏上位置。,10000（前期毛坯价，50%赠送）,中海紫御华府,中海御湖公馆,万科金域曲江,金地湖城大境,华侨城天鹅堡三房（BCD),紫薇永和坊,华侨城天鹅堡四房(H),11500,10500,舒居三房/四房,第二部分：竞品梳理,第二部分：竞品梳理,供销情况：主力供销产品为90-100两房及120-150三房，多为一梯3或一梯4产品，个盘月均销售套数多在40-70套之间；大户型多集中在160-260之间，多为一梯2产品，个盘月均销售套数约在10-20套之间（其中金地、和园销售速度较快，月均销售约20套）。售价情况：90-150产品多不在项目核心景观资源区，售价多在9000-10500元/；160以上大户型，一般可观湖景的售价多在15000-18000元/之间（如中海御湖壹号、金地湖城大境）；仅观社区景观的售价多在11000-13000元/左右（如紫汀苑、和园）。,目录,第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议,目前项目总体认购292套，去化率54%，累计认购价表总价4.5亿元（实收预计约4.05亿元），剩余房源248套。A2户型为90两房，由于单价较高，去化相对较慢；D户型为158四房，户型处一、二单元夹角处，采光效果较差，客户存在一定抗性,第三部分：项目一期成交情况,成交客户居住区域以城南、曲江及陕北客户为主，其中陕北客户以榆林居多，省内外其他省市客户较分散，多以西安附近郊县为主,客户对项目认知渠道以朋介、银泰接待中心及开发商关系为主，从分析来看推广渠道较单一,第三部分：项目一期成交情况,置业目的以自住及改善型居住为主，纯投资客户极少,购房次数以二次置业为主，其次为首次置业,第三部分：项目一期成交情况,客户对项目最为认可的因素为区位，其次为户型为主。,客户对项目不认可因素主要以价格为主，其次为周边环境、配套、区位等。,第三部分：项目一期成交情况,100以下成交客户：以曲江、城南、陕北为主；主要认知途径为朋友介绍、银泰接待中心及工地围墙等。140-163中大户型客户：以城南为主，曲江为辅；主要认知途径为开发商关系、朋友介绍及银泰接待中心。,第三部分：项目一期成交情况,100以下客户：认可区位、户型设计及赠送率；不认可价格及周边环境、配套。140-163中大户型客户：认可区位、户型设计及赠送、开发商品牌、交通等；不认可价格、户型设计、周边环境等。,第三部分：项目一期成交情况,目录,第一部分：宏观背景第二部分：竞品市场情况第三部分：项目一期成交情况第四部分：二期产品建议,四、二期产品分析,100,二期位于项目中间位置，共两栋楼，总量约7-8万。(预计2013年下半年达到预售条件)项目共分五期开发（其中五期为商业区）项目总体销售周期为2012年-2016年。二期预计2013年下半年达到预售条件，共计约7-8万。,四、二期产品分析,二期产品价值梳理,位于项目中庭，独享项目双面景观资源。6号楼位于项目最核心位置，超大楼间距，视野开阔；景观资源绝佳。5号楼