陈玉英、刘永兰、罗菊英不服吉安县房地产管理局拆迁行政裁决案

1/6陈玉英、刘永兰、罗菊英不服吉安县房地产管理局拆迁行政裁决案陈玉英、刘永兰、罗菊英不服吉安县房地产管理局拆迁行政裁决案【要点提示】从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格，房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。本案评估报告上无评估人员签字，且载明的4位评估人员仅邹元康一人具有注册评估师资格，故该评估报告无效。吉安县房地产管理局依据该无效的评估报告作出的行政裁决，由于依据的主要证据不足，依法应予撤销。【案例索引】一审江西省吉安县人民法院（2007）吉行初字第9号（2008年3月21日）【案情】原告陈玉英，女，1956年8月20日生，汉族，吉安县人，下岗职工，住（略）。原告刘永兰，女，1962年9月11日生，汉族，吉安县人，个体户，住（略）。原告罗菊英，女，1962年12月19日生，汉2/6族，吉安县人，个体户，住（略）。委托代理人杨在明，北京市盛廷律师事务所律师。委托代理人张志同，北京市盛廷律师事务所律师。被告吉安县房地产管理局。住（略）。法定代表人胡志坊，该局局长。委托代理人施金辉，吉安县司法干部。委托代理人刘胜，吉安县房地产管理局干部。第三人吉安县城市建设投资开发有限责任公司。住（略）。法定代表人胡江川，该公司董事长。委托代理人曾震天，该公司总经理助理。原告陈玉英、刘永兰、罗菊英不服吉安县房地产管理局拆迁行政裁决，因吉安县城市建设投资开发有限责任公司与本案有法律上的利害关系，通知其为本案第三人参加诉讼。江西省吉安县人民法院经审理查明吉安县城关市场扩改项目为县重点公益工程。经吉安县人民政府批准，由第三人县城投公司负责该项目的实施工作。经第三人申请，被告于2005年10月30日为第三人颁发了拆许字（2005）第010号房屋拆迁许可证，拆迁范围为吉安县3/6城凤凰路以东（原农贸市场西入口处的两栋六层宿舍，二层市场及以南的一栋六层宿舍保留），吉州路以南，文山路以北，城关小学及农业局以西，占地33余亩。三原告的房屋位于该项目拆迁范围内。第三人将城关市场扩改工程拆迁安置方案予以公布，并委托具有三级房地产评估资质的吉安县庐陵房地产价格评估有限责任公司对拆迁范围内应拆迁的房屋进行评估。2005年6月28日，吉安县庐陵房地产价格评估有限责任公司逐一作出了房屋拆迁补偿评估报告。第三人将三原告的被拆迁房屋的拆迁补偿评估报告分别于2005年12月8日、2006年4月15日、2006年4月13日送达于陈玉英、刘永兰、罗菊英。三原告均以评估单价过低，要求原地、原位、原面积安置店面为由对评估报告提出异议，但三原告一直未申请复估，也未委托其他评估机构重新评估。经第三人与拆迁范围内的被拆迁户协商，需拆迁的共122户，已签拆迁补偿安置协议116户，未签订协议的包括三原告在内的共6户。第三人遂申请被告对该未签订协议的6户被拆迁人作出房屋拆迁补偿安置行政裁决。被告于2007年9月10日，受理了第三人申请。2007年9月13日向含三原告在内的未签协议的被拆迁户送达进行调解的通知，2007年9月17日，被告组织第三人与6户被拆迁人进行了调解，三原告仍以对评估报告有异议为由未能与第三人达成房屋拆迁补偿安置协4/6议。被告遂于2007年10月9日作出吉县房裁字（2007）1号行政裁决书。经查评估报告无专职注册房地产估价师签字，且经查该报告记载的估价人员邹元康、胡小强、肖鹏、肖剑四人，仅邹元康具有注册房地产估价师资格，该证据无效。三原告不服向本院提起行政诉讼。原告陈玉英、刘永兰、罗菊英诉称为了进行城关市场扩改项目建设，被告给城投公司核发拆许字（2005）第010号拆迁许可证，拆迁范围为吉安县城凤凰路以东，吉州路以南，文山路以北，城关小学及农业局以西。三原告的房屋位于拆迁范围。因在规定的搬迁期限内未能与拆迁人县城投公司达成补偿安置协议，故县城投公司向被告提出裁决申请，被告于2007年10月9日作出吉县房裁字（2007）1号吉安县房地产管理局行政裁决书。该裁决书程序与实体均存违法之处，尤其是事实不清，剥夺了三原告的非住宅房屋要求安置的权利。据此，请求撤销被告该行政裁决书，诉讼费用由被告承担。被告县房管局未向本院提交书面答辩意见。第三人县城投公司未向本院提交书面陈述意见。【审判】江西省吉安县法院认为吉安市城市房屋拆迁管理办法第五条规定各县（市）房地产管理局是本5/6辖区内的城市房屋拆迁管理部门，对其辖区内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。因此作为吉安县城市房屋拆迁行政管理部门的被告，具有作出房屋拆迁补偿安置行政裁决的主体资格。江西省城市房屋拆迁管理办法第二十六条规定房屋拆迁补偿估价由具备相应资格的房地产价格评估机构承担，并遵循房地产估价规范。吉安市城市房屋拆迁管理办法第三十三条规定在评估委托合同签订后，房屋评估机构应遵循有关评估原则。被告采纳吉安县庐陵房地产价格评估有限责任公司作出的评估报告作为其行政裁决的根据，应当对作出该评估报告的评估机构及评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。建设部城市房屋拆迁估价指导意见第四条规定拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）第十一条规定从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。本案评估报告作出的机构为已取得三级房地产评估资质的吉安县庐陵房地产价格评估有限责任公司，具有从事房地产价格评估业务资格。但该评估报告上无评估人员签字，且载明的4位评估人员仅邹元康一人具有注册评估师资格，故该评6/6估报告无效。最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第六十二条规定“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法”。故被告该行政裁决，主要证据不足，依法应予撤销。据此，依照中华人民共和国行政诉讼法第六十一条第（三）项和第五十四条第（二）项第1目规定，判决如下一、撤销吉安县房地产管