某市国际城项目提案(PPT 70页).ppt

2013-6-15沈阳国际城市项目，11.0财务分析-参数假设，假定业务利用率为55%。假定办公楼的利用率为72%。假定四星级酒店的每个客房及其共享面积为90平米。假设经济型酒店的每个客房及其共享面积为50平米。假定每个停车位及其共享面积为30平方米。假设商业的第一层是5.5-5.8米高，2-5层是5米，6-7层是4.5米，共7层；假定高级写字楼层为3.8米，共30层。假定放样办公楼为6米高，全部为19层。假定4星级酒店的楼层高度为3.3米，共19层。服务型公寓假设分层为3.3米，共13层。经济型酒店高3.3米，共13层。11.0财务分析-停车位比例、区域停车位配置中，基于业务的项目基本上为24.3-48.1每10，000平方米，由于停车位配置低，停车位配置不足。这个项目以后要成为消费者访问太原街的第一站，需要有更多的停车位；茶委的安排集中在未来，提供足够的车费，减少投资，增加收益。建议按照每10，000平方米65个停车位的标准配置商业停车位。写字楼每1万坪米50个停车位，基本上达到1户1周的停车位。酒店式公寓的转换型住宅及租赁住宅较多，停车空间少，6-7户配置一个停车位，约350平米。酒店和服务式公寓主要是中断期租赁住宅，停车空间少，整体安排120个停车位。本项目属于园区，因此，各房地产客户使用停车位的重点有所不同，各房地产也可以相互调整按标准配置的停车位。根据上述标准，方案每1万平方米56.3；方案每2万平方米55.2；方案每3万平方米55.8；11.0财务分析-费用假设，11.0财务分析-租赁销售价格假设，11-17元/日/平(使用面积)，5大洲商业广场一楼的租金为13元/日/平(使用面积)。根据销售和扣除套计算，卓的服装服装服装一楼租金为15-25元/日/平方米。考虑到未来的租金增加和该项目更好的设计和形式布置，该项目的商业一楼租金预计为20元/日/平方米。根据每一层租金和第一层租金的大致比例关系以及每一层的形式，将每一层租金像右边的表格一样排列。6层和7层主要备有租金低的餐饮及娱乐形式，租金水平低于1层零售为主的层。租金水平在3-4元/天/平米之间。项目逐步经过市场认可，考虑到大部分商家的租赁期限为2年左右，据预测，开业后整体租金每两年平均增加10%。11.0财务分析-租金销售价格假设，以上沈阳代表的高级写字楼项目租金估计为1350-1600元/年/坪(使用面积)，平均租金估计为1470元/年/坪(使用面积)。实际交易租金通常是报价单的80%，目前沈阳高级写字楼的实际交易租金为1180元/年/坪(使用面积)左右。根据目前房价5%的年平均增长率，项目办公楼运营时的平均租金水平接近1450韩元/平美(使用面积)。低于北京4-5元/天/平美(建筑面积)的2.9元/天/平美(建筑面积)。为了加快租赁进度，建议使用使用初始租金水平的平均租金水平1450年/平美(面积使用)。入住后，随着高档写字楼的入住，根据租赁期限，租金平均每两年提高10%。11.0财务分析-租金价格家庭、地区及周边代表性高级酒店式公寓目前以8000-9500元出售，曼哈顿公寓依赖福瑞华酒店，价格更高，此外一般为8000-8300元/平美水平。总平均售价为8400元/平美左右。根据目前总房价5%的年增长率，到2009年底项目开市为止，总平均售价将达到9300元/平方米。该项目建议开盘时价格略低的9000元/平米，销售后期销售价格增加5%，达到9450元/平米。，11.0财务分析-租赁销售价格假设，服务公寓定价需要考虑运营成本和管理成本，以及区域消费能力。第一个服务式公寓的初始价格与4星级酒店相当，但为了得到消费者的认可，最好比好的4星级酒店稍低一些。初始价格为1460元/平方米。后期以每年2-3%的速度逐渐提高。在四星级酒店开业初期，得到一定的价格折扣，仅次于豪门休纳商务酒店的房价为每晚380元/平方米左右。经济型酒店的附带成本比三星级酒店低，但服务管理优秀，价格与市场三星级酒店类似，约为220元/晚上。11.0财务分析-租赁售价假设，Loft办公楼为6米高的建筑物，在规定的地价条件下创造更多的面积。虽然是办公楼，但除了具有更干练、更有商业氛围的外观外，其他配置标准基本上与商务公寓相似。目前沈阳市商业公寓的平均价格为7000韩元/平方米左右，根据年均5%的增长率，到项目开盘的平均价格为8100韩元/平方米。楼层高，相当于2楼，可以以平层商务公寓的1.5-2倍的价格出售。为了强调项目的性价比，这里营业1.5倍于平层商务公寓。初始售价为12000元/坪，后期售价为13200元/坪。办公楼和公寓等长租赁车储藏库以市场平均价格水平为每月600元。考虑到该项目是购物中心，主要通过延长顾客的停留时间，提高消费者的消费水平。开业初期，除了低停车费外，消费者还可以消费小型票，享受停车优惠。例如商业等短期使用的停车位，每小时4元，每天12小时营业时间，60%的价格优惠，每月停车费价格相当于864元/个月。11.0财务分析-方案比较基于上述成本和租赁销售价格假设，比较投资者回报率为12%时的上述三个方案。总的来说，三个节目的收益没有太大差别。但是该方案的开发投入少，银行贷款少，内部收益率和净现值高。相比之下，程序略因其他两个程序而产生。11.0财务分析-方案比较-容积率7的参数假定业务利用率为55%。假定办公楼的利用率为72%。假定四星级酒店的每个客房及其共享面积为90平米。假设经济型酒店的每个客房及其共享面积为50平米。假定每个停车位及其共享面积为30平方米。假设商业的第一层是5.5-5.8米高，2-5层是5米，6-7层是4.5米，共7层；假定高级写字楼层为3.8米，共30层。假定放样办公楼为6米高，全部为19层。假定4星级酒店的楼层高度为3.3米，共19层。服务型公寓假设分层为3.3米，共13层。经济型酒店高3.3米，共13层。基于11.0财务分析-方案比较、上述成本和租赁销售价格假设，比较投资者回报率为12%的上述3个方案的容积率8和容积率7。总体上，7点容积率比8点投入低，但税后利润、净现值、内部收益率低，回收期限更长。容积率为8的商业和高级写字楼、酒店式公寓的组合总体上比较好。以下分析主要针对上述最佳方案。11.0财务分析-销售价格确定，投资机构进行采访，投资机构介入开发阶段，预计风险大，因此收益要求在20%-30%之间。介入目前的阶段，开发者的实力和信用度很好，要求收益率也可以降低到10%-15%。由于开发前投资机构要求的回报率高，项目收益难以满足要求，因此建议投资机构介入开发后期的开馆阶段。上表是投资机构和开发企业的对应利益。综合投资机构和开发商的收益率，建议投资机构的收益率为12%，商业和相应的车库为14400元/坪，写字楼和相应的车库为6700元/坪，开发商的收益率为11.7%。，11.0财务分析-售价为车库主要为写字楼和商业提供支持，因此与这些房地产相比，车库收益较低，基本按成本出售。商业顶层为整个商业提供餐饮、休闲和娱乐支持。虽然租金收益低，但没有这种形式的一部分，商业就很难成功。这部分商业是必需的，这部分按基本价格出售。12.0产品设计建议-外部交通，n，太原街，天津街，南边两条路，大中庭，大中庭，商业州入口，其他时尚餐厅，国际知名产品主力地区，两三层横向，国际名牌地区，国际名牌地区，时尚食物和银行，小中庭，B1中的空选择，B1中的空选择，B1中的空选择，B1中的空选择， 主入口安装了2个1000坪左右的中庭，通过自动扶梯提升人们的人流，防止入口的顾客拥挤。但是自动扶梯不建议安装在出入口。考虑到该项目将成为太原市街道入口的第一站，南方主要入口是重点装饰建设的入口。中央地块的面积大，因此中央地块的中间设置了小中庭，以便人群聚集和疏散。中央有连接这个中庭的二级出入口。考虑到中庭之间下一层的预选，选择空白部分的两侧作为通道，可以提高企业内部的可见性。在各地街区之间设置相对出入口，使各地街区的客流互相流动。也可以考虑在南北两端出入口外设置连接地下1层的自动扶梯，带动地下1层的人流。第一层5.5米高，可以使进入项目的消费者变得宽敞明亮，同时减少街区间步行街的压迫。您可以在西南角项目的主入口处设置沉没广场。贯穿两个大中庭的大深度通道设置应考虑两侧店铺的深度，避免深深度。具体的安装方法需要通过设计者实施，在这里只是示意图。旗舰店面积为600-2000平米，为了营造上下的商业氛围，考虑了跨层；旗舰店第一层的面积为300-600坪。为了给更多的商家提供一楼的展示空间，一楼的面积小于二楼的面积。与重点地区相邻的部分100-200平方米的商店可以提高重点地区组合的灵活性。国际名牌店的面积在80-200坪左右。深度和面纵横比在1.2-2范围内控制，建议不要超过3。如果不可避免，请尽量减少这些商业包装。此次项目主要以时尚为主，在主要入口布置了名为fastfashion的旗舰店，通过多个阶层进行人流，引导整个项目的时尚氛围。国际名牌消费层需要更优雅的购物环境，被安排在中央地块的东侧，形成了项目的金街。东南角和东北角在人流比较少的地区设置了一些银行、咖啡、优质冷饮、西餐，以项目和该层的配套服务提高了消费宗旨。12.0产品设计建议-商务-国际名牌画廊，外观建议可以考虑现代时尚建筑风格、石头和大玻璃幕墙的少数。第一和第二外部立面可以在旗舰店和一些国际名牌商店设置标志显示空间，强调项目的风格和高档氛围。商人越来越关注对外的展示面，这个项目的商业外部轮廓可以考虑采用弧形来增加展示面。在主门户上确保活动举办空间，在主门户上安装大屏幕电子显示屏，可以作为干练的信息推广员或室内中庭活动的转播窗口。，12.0产品设计建议-业务-国际名牌画廊，重点地区zara/novo/next/ca/hm/topshop/best seller/sephora/time zone等要求领域/coach/Paul shark/brooks brother/swarov ski/missoni/Armani exchange等必需区域：80-250sm客户年龄范围：30to50主要标价：利用从南北两端向上延伸的中庭，将更多的人流吸引到二楼。由于两层窄，两端安装主中庭可以在所有方向充分共享人群，中间安装主中庭，防止两端创建人群盲点。可以考虑在太原北街和太原南街之间设置天桥，天桥和太原街之间设有自动扶梯，提供冷暖机，吸引消费人口，过天桥比较好。然后在项目的西北角洞口与天桥连接。如果当前无法实现，还必须预留连接接口。也可以考虑在地下一层直接设置2层扶梯，增加2层的人流。连接天桥、两端的主中庭和旗舰，从人流和地下一楼直达二楼的旅客阶梯等，使二楼成为另一楼，增加商家和消费者的捕鱼量，增加租赁收入。棉宽度深度可以设置连接每个中庭的两个弧形通道，以增加商店的标记面，防止商店深度过大。从一楼延伸的旗舰店面积为400-600坪左右，比一楼稍大。旁边安装了100-200平方米的部分商店，增加了组合的灵活性。国际服装品牌卖场的面积在80-200坪左右。深度和面纵横比在1.2-2范围内控制，建议不要超过3。目前最深的估计在20米以上，一般商店的深希望在15米以下。形式两端设置十字旗培根，有助于客流中间流动；如果中间的旗舰店能流至二楼，对中间的人流会更有利。将时尚品牌卖场设置在旗舰店之间，让2楼享受更多的人流，这是国际名牌卖场的延续，有助于提高2楼的品格。在东部预订部分饭店支援服务区，减少购物人口的疲劳，增加停