张思明论房地产开发企业破产中购房者的利益保护论坛发言稿

张思明：论房地产开发企业破产中的购房者利益保护论坛发言2015年10月31日至11月1日，第十一届中国青年经济法博士论坛暨“经济法视野下的市场准入与退出制度”研讨会在中国人民大学法学院成功举行。会议由北京破产法研究所和中国人民大学破产法研究中心等四个机构联合主办。来自北京大学、中国人民大学、中国政法大学、上海财经大学、湘潭大学、吉林大学、西南政法大学、西南财经大学、青岛大学、日本同治大学等高校以及北京市海淀区人民法院、深圳市中级人民法院、无锡市中级人民法院、北京恒律师事务所等实务部门的专家学者60余人。话题涉及市场准入和退出。王欣新任教授史济春教授和李有根教授在会上发表了主旨演讲。之后，20多位青年学者做了主旨发言，气氛活跃，讨论热烈。经发言人核实确认后，北京破产法学会微信公众号决定选择部分讨论内容，并以书面形式向读者推出。论坛第三单元重点关注破产法实施中的问题，由北京市海淀区人民法院副院长、中国人民大学破产法研究中心研究员石金平主持。中国人民大学破产法研究中心研究员、深圳市中级人民法院审判长迟法官作了题为金融与破产：破产重组重大问题的处理与展望的主旨发言；中国人民大学破产法研究中心研究员、青岛大学法学院副教授丁彦博士作了题为“从法理学角度看销售重组的经济法性质”的主旨发言；北京恒律师事务所副主任、合伙人、中国人民大学破产法研究中心研究员任一民演讲的主题是“期货交易的破产保护效力”；北京市破产法学会会长、北京卓伟律师事务所高级管理顾问张思明博士作了题为论房地产开发企业破产中的购房者利益保护的主旨发言。日本同性恋社会大学法学院副教授、中国人民大学破产法研究中心研究员金春博士和中国人民大学破产法研究中心主任、北京破产法学会会长王新欣教授担任该单元的专家组成员。以下是主旨发言人张思明博士关于房地产开发企业破产中购房者权益保护的报告张思明，北京卓伟律师事务所，专家学者，同学们，下午好！首先，我要感谢徐阳光先生和会议团队给我这样一个发言的机会。这篇文章是由我和我的博士生导师王欣欣教授共同完成的。本文的整体思路和观点，是在王先生的努力下凝聚而成的。谢谢你，王先生。刚才迟法官和任律师谈到了房地产企业破产的问题。房地产开发企业破产具有很大的特殊性，涉及复杂主体的多重利益。同时，相关法律法规之间也存在不协调之处。刚才任律师也谈到了，这里我们主要分析一下在房地产开发企业破产的情况下如何保护购房者的利益，以及如何在现有的法律法规下解决购房者的权益保护问题。让我们从以下几个方面来谈谈：首先，让我们谈谈房地产开发企业破产的特殊性。首先，涉及的利益更加复杂和广泛，涉及建筑承包商、建筑抵押人、银行和其他金融机构。在保护购买者的利益时，它涉及到购买者的物权利益，这种利益保护作为所有权人的预付款没有关于保护购房者的利益，我们首先讨论购房者与相关主体之间的利益平衡。首先是建筑承包商和购房者之间的利益平衡。根据合同法第286条的规定，承包人对发包人的建设工程资金享有优先受偿权，这是从合同法的角度给予的。但是，根据2002年最高法院第关于建设工程价款优先受偿权问题的批复号判决，在消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包商对商品房建筑价格的优先赔偿权不应针对买方。据此，已经支付全部或大部分房价的购房者优先于建设工程价格。因为在开发商尚未交付房屋或尚未办理产权转让的情况下，优先清偿建设工程价款相当于用购房者的资金清偿开发商的债务，违反了对购房者特别保护的法律政策。二是在建工程抵押人与买方之间的利益平衡。在建工程抵押权和建设工程优先受偿权是同一标的物。当破产程序中标的物的价值不能完全实现所担保的债权时，两种优先顺序之间存在冲突。为了解决这一问题，建设工程款优先权批复明确规定，建设项目资金优先于抵押权。因此，可以看出，已经支付全部或大部分房价的购房者的利益优先于建设工程价格，也优先于在建工程的抵押权。目前，我国破产法已经设定了一定的优先权，如税收债权和职工债权。然而，受破产法保护的优先权水平没有美国破产法中的超级优先权那样详细。根据物权法规定的房地产变更规则，以下重点保护购房者的物权合法权益。登记是不动产物权变动生效的基本原则。登记是不动产物权变动的有效要件，而不是对抗要件，但也很清楚法律可以另行规定。登记是不动产物权变动生效的基本原则。登记是不动产物权变动的有效要件，而不是对抗要件，但也很清楚法律可以另行规定。2002年的破产法规是个例外。本规定中，尚未办理产权证或产权转移手续但已交付给买受人的财产不计入破产财产，表明该财产的实际占有可以作为变更产权的条件。据此，我们认为购房者有权退出破产。法院受理破产案件后，债务人的占有不属于债务人的财产，财产所有人可以通过管理人取回。开发商已经完成了未交付的房地产，这从法律层面或实际操作上来说并不困难。如果财产已经完成而未交付，不办理产权转移手续的债权不是物权。在符合实际交付的情况下，如果买受人已按合同约定支付全部房款，破产债务人未交付并变更产权登记，该房屋将被视为破产财产，这将损害买受人的合法权益。房屋未竣工或已竣工但不符合交付条件，或者房屋未竣工或已竣工但不符合交付条件，标的物的瑕疵将使购房者难以通过撤销权直接实现其权益。购房者可以集体集资完成房屋建设，司法实践中也曾出现过类似的案例。对于作为预告登记所有人的购房者的利益保护，我们首先分析了预告登记的归属问题。正在建设的房子不是一个完整的财产，不能被控制。由于提前通知登记，购房者对仍在建设中的房屋不享有物权。预告登记后，购房者获得了未来要求变更房屋产权的期待权，从而保证了期待产权的实现。预告登记请求权可以对抗不动产所有人和其他财产所有人。这意味着预告登记后的请求权具有优先效力，可以在不动产物权人破产时对抗其他债权人，从而维护请求权的实现。最后，谈一下购房者共同债权的清偿顺序，以及如何处理购房者已经支付的首付款和违约金。买受人只支付定金和一小部分房款，但因各种原因未办理房地产预告登记的，买受人仅享有普通破产债权。根据最高人民法院的有关司法解释，如果商品房买卖合同的目的因欺诈而无法实现，买受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退还已付购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任。但是，房地产开发企业因欺诈和违约而产生的债权，在破产程序中只是普通的破产债权。至于买方因合同终止而产生的债权，我们认为破产法中的管理人在履行前终止合同的权利和决定继续履行的权利不应被否定，但应赋予管理人终止合同的权利。经理不能一次性取消购房或抵押贷款。对于要履行的合同，经理有权决定是否继续履行合同。最后，我想向你们报告一些我目前准备研究的领域，希望能得到你们的关注和支持。我现在在