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1/3浅析房地产项目的经济评价摘要项目拓展对于房地产公司的企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品战略、结合项目所在地的企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。收入测算收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对项目有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。1销售面积要区分建筑面积与可销售面积的不同。测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销售收入。例如南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定第六条就规定“相当于标准配件总量15的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”销售价格销售价格一般用市场比较法确定。要注意同一项目中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；2/3而实际询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。商业销售收入测算中还应关注配建商业的销售收入。商业一般有三种处理方式位置较好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。LOCALHOST所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。经济分析经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。1静态经济分析常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、项目毛利率等。建议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发项目就是这样的类型。动态经济评价动态分析除了动态的考虑成本与收益外，主要是现金流分析。这就要求列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划。在此基础上，计算现金流。通过分析比较，一方面是制定资金调度方案；3/3另一方面是观察项目的资金收入情况是否符合公司的融资计划。结语回顾项目经济分析的过程，会发现所需的工具不复杂，所需的知识却是很全面的。它需要对项目所在地的市场充分调研；要详细的踏勘，对于项目外部条件充分了解；更加重要的是要对项目有一个清晰的定位，包括目标市场、产品类型、业态组合。所以，项目评价分析是一个综合性的
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