青山片区房地产市场浅析可行性研究报告.doc

第三章 项目周边物业市场调查分析31投资地块的地理环境3.1.1地块周边状况东向：政府规划工业大道中北路延伸段。南向：临武青四干道及规划中的绿化公园，至武丰工业园及家具市场。西向：园林路延伸段（四车道），邻和平乡铁机村美地家园钢都花园。北向：白洋路（二车道），邻金鹤园小区、绿景苑、一冶146花园。3.1.2地块周边配套现状教育配套设施: 武钢三中（规划中）、武钢16中、武钢8中、钢花中学、小学、武汉科技大学、湖北大学、理工大学。金融配套设施: 中国建行青山支行、建设花园港都花园分理处、农业银行、交通银行、工商银行钢花分处。医疗配套设施：武钢二医院 一冶医院。商业配套设施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建设二路商业街、武汉商场青山店、丽江超市、百联红超市。休闲娱乐配套设施：利源娱乐城32青山片区房地产市场浅析321青山区域概况(1)青山区域范围青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十九年历史。青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47.93平方公里，常住人口45万左右，随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。(2)青山区经济概况青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工业企业56家，其中地专级以上的企业就有十多家。形成了以重工业为主的企业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就有“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。(3)基础设施建设作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道发展为主干道、主要连通道近百条共210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络，可通达三镇。城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。营造防护林170余万平方米，建成规模完善的大型公园7个，居民小区游园随处可见。而且其教育、医院、金融、电信、邮局、大小商场、休闲娱乐等场所一应俱全，遍布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方便。(4)居住人群该区域内共有常住人口45万左右，而且大部分都是在该地工作的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生活，整体素质大致相同。加之其收入比较稳定，所以该地的居民生活相对都是比较安稳的。(5)该区域的未来发展定位青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。322青山区房地产市场现状(1)住宅类型在青山区目前的房地产市场上，有规模的楼盘大概总共有30余个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、经济适用房和商住两用房等。大都是一些中、低端产品，面向工薪阶层。仅有绿景苑、宝安公园家、青山广场、华城广场等为数不多的几个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。(2)区域楼盘概况青山区20002004年楼盘一览表（在这里仅就其中十余个代表性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了）项目名称项目位置规模(万平米)建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2.12005.42900兰亭雅居和平大道1256号3.820052760康馨佳园建设四路162004.6初2588钢洲大厦建设一路1.22004年底边2480青山广场工业二路2420032700美地家园青山园林路1020042900虹琦花园和平大世界920042900宝安公园家（三期）工业二路9820052800绿景苑（三期）武青三干道106920042900江南公寓余家头520032400成功花园工业二路920032000碧苑花园冶金大道2920021650现代花园工业四路56920021320鹤园小区建设一路53/1500绿苑花园工业四路面1220021200欧景苑和平大道38620021540从上表可以看出，在2003年以前，该区房地产市场的发展步伐明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。在2001年以前，这里可以看作是一个被房地产市场遗忘的角落，其发展非常缓慢。从2002年以后，在武汉楼市高歌猛进大环境的带动下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。(3)房价速涨我们再来看一下该区从2000年到2002年的住宅销售价格情况。青山区20002002年住宅销售价格一览表年度 季度第一季度第二季度第三季度第四季度20001193.911209.771216.531219.8420011221.691231.191239.761251.36200213001486.611404.421827.21到2003年四季度,该区域住宅销售均价已经到了1928元/平米了.但是没有超过2000元,在武汉城区来说还是属于最低价.从上表可以看出，该区在20002001年间，其房价都在1200元左右，而到了2002年底则跃升为1641余元，一年的增幅到达了440元/平米，与其他六大中心城区相差缩减至300-500元/平米左右。到2003年底，青山住宅均价上升至1800元/平米，而2004年年初更是突破了2000元/平米，其房价以每年600元/平米的速度递增，涨幅高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。(4)规模不大，扎堆开发纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不大，超过10万方以上的就已经微乎其微了，早一些的仅有绿苑花园、成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。大多数楼盘的开发面积都集中在3-5万方左右。而且扎堆效益明显。随着友谊大道（武青三干道）设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层的商住楼供应量增大，且都集中在这两条主干道的沿线。我们来看下面这组数字。2002年武汉市全年共完成10 以上高层建筑532栋，其中青山有6栋，看看位置，几乎都在这两条主干道上。而近期开发的诸如青鹏大厦、兰亭雅居、康馨嘉园、钢洲大厦、钢花南苑、101街花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。可以这么说，此地段今后将成为青山区最大的住宅区域。322区域产品特点下面仅就今年在售和在建的部分楼盘从其规模、产品特点、价格水平、销售情况及客群特征等方面来简要分析一下：附2004年在售或在建楼盘一览表项目名称青鹏大厦兰亭雅居康馨嘉园钢洲大厦101街花园钢花南苑景胜花园美地家园绿景苑位置友谊大道和平大道建设四路建设一路建设三路建设三路建设一路园林路武青三干道(1)位置及户型特征在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。在类型上本期的在建项目均以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中在100140平米左右，另有少量90100平米左右的小户型，在我所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。(2)环境及配套设施由于该区域在公共基础设施配套和环境方面自身的条件是十分的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。据我所知，就只有宝安公园家建有一座国际双语幼儿园。而其余的楼盘在这方面的投入几乎没有。而且由于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了楼盘本身的附加值。我认为这也是该区未来发展潜力所在的一个重要因素。(3)销售情况及客群特征这些楼盘在销售情况方面虽然没有中心城区那样星光灿烂，但总体趋势向好，销售率基本上都在50%左右。除美地家园是现房发售以外，其余均是在建项目。在我调查的过程中，各个售楼部里来看房的人群络绎不绝。在这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另外再就是一些与该地区各类工厂企业有生意往来的个体经营者。外来购房者较少。总体上说来，该区域对其周边客群的吸纳力还不强，换言之，也就是还没有把它的优势充分的体现出来。当然，针对不同的楼盘，其购买的人群还是不同的，比如，象宝安公园家、绿景苑等比较高端的楼盘，其购买客群大都是一些层次和综合素质较高，具有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境和居住氛围，购房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。而对于大多数工薪阶层来说则倾向于那些价格较低而稍具规模的普通住宅了。他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。那些地理位置优越，占据交通要道的商住两用楼则被那些生意业务往来频繁的生意人士所看中。我觉得值得一提的却是那些有购买小面积户型需求的人群，这部分人群往往是那些处于是婚育高峰却又没有多少经济基础的年轻人，或者是那些儿女都已成家，自己单过的老年人，他们对小户型的需求往往更强烈却又得不到更多的选择。这部分人群应该是一个很大、很有潜力的市场。我想这也应是发展商们可以考虑的一个方向。33区域总体环境特点331总体环境分析针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示，该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。它北临长江，南倚严西湖，东邻北湖，西藏杨春湖，还有众多零星小湖点缀其中。生态资源丰富。交通网络通畅，纵有临江大道、和平大道、友谊大道三条主干道贯穿整个区域，建一路至建十路，工业一路至工业四路横贯其中，路面宽敞平整。沿着和平大道进入青山，一路都是绿树浓荫。街心花园散布其中。也有车辆往来，却不感觉喧闹。全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积7。06平方米，名列全市前列。人均居住面积近15.04个平方米，沿途不乏居民区，但不论新房老房，都是规划整齐，井然有序，绝无杂乱无章之感。放眼看去，小区也好，工厂也好，都是满目翠色。我想，这样一种居住环境，在武汉城区是再找不到第二个的。332未来规划把青山建设成国家环保产业基地，以青山区为核心区、以武汉市为发展区、以华中地区为辐射区的武汉青山国家环保产业基地的议案已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化。，以“山、滩、港、渠、园”为重点，用三好年时间建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使该区逐渐成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明、钢城文化品位突出、整体环境质量良好的现代化山水园林城区。另外规划中的还有青山经济发展区经济开发区和青山环保科技园工程的逐步推进。以雄厚经济实力为基础的美好将来，一座 “却顾所来径，苍苍横翠微”的 现代工业新城区将呈现在人们眼前。333目前状况青山区目前的市场现状提醒我们，不能只看到将来的美景，更要注重现实的发展，目前，在青山城区内大多数都还是以前的老旧宿舍，这些老房子大都是上世纪七八十年代的产物，虽然布局整齐，但在建筑品质、户型结构、建筑材料甚至色彩上都早已不能满足人们的需求。这与其优美的环境和完善的配套形成鲜明对比。对这些老旧宿舍的更新换代已是势在所趋。这对我们来说无疑是一个巨大的有待开发的市场。334存在问题即有先天的环境优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域的房地产市场却徘徊不前呢？这里存在着两个方面的因素：（1）是观念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是一个工业区，而非居住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在一起，居住本来就是一个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。（2）人流因素，长期以来，青山形成了一个相对封闭的区域，那里的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是相当稳定的，试想有谁会到一个自己不熟悉的地方去买房子居住呢？这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之一。34青山房地产发展优势优势一：青山美化工程明显青山区在全市率先实施环境创新，“咬定绿化不放，绿化青山，美化钢城”，以“山（矶头山）、滩（江滩）、渠（南干渠）、园（青山公园）”为重点，每年投入1000多万元，5年时间，公共绿地年均递增速度明显，人均公共绿地面积从1995年的2.45平方米提高到了现在的7.06平方米。全区已成为山水绿地纵横通透、城区形象独特鲜明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好的现代化山水园林城区。而且，武钢、石化、热电厂、造船厂等均进行了环保技术改造，青山的空气污染，不再是制约青山楼市的一大因素。优势二：青山区产业优势明显以营业收入作为主要指标，利税、资产总额为参考，排出的武汉市百强企业中，青山区有7家，其中武钢、石化位列第一、第三位。全市确定的“钢、车、机、新、环、生”六大支柱产业，青山就有“钢、机、环”三大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”，青山区具有不可比拟的产业优势，而产业是推动楼市发展的内在动力，因此，青山楼市产业支撑优势十分明显。此外，青山大中型企业聚集，而且大多数企业已完成改制，企业职工收入水平和消费水平较高。青山区主要企业一览表：武钢集团 占地16.5平方公里，资产总额76亿元，年营业收入170亿元；从业人员86081人，为中央直管企业集团，武汉市百强企业之首。武汉石化 资产总额49.12亿元，年营业收入64.63亿元，从业人员17920人，位居武汉市百强企业第3位。中国一冶 现有员工15000余人，现有资产总额20亿元，年产值12.86亿元，位居武汉市百强企业第17位。青山热电厂 现有员工1646人，资产总额2亿元，年营业收入2.98亿元，武汉市百强企业第94位。青山船厂 现有员工4549人，资产总额3亿元，已签订出口船舶合同金额30亿元，年出口创汇能力约4亿元。武汉钢铁设计研究总院 现有职工1700余人，资产总额近3亿元，年产值近1亿元，为中国重点设计研究单位之一。武汉环境安全研究院 现有职工2570余人，专业技术人员占75%以上，年合同额超过亿元。优势三：生活配套完善教育设施：全区共有各类教育机构96个，居民拥有的教育设施和师教人员数量已达到中等发达国家水平。青山区著名教育设施一览表小学教育 武钢小学、一冶小学等中学教育 武钢一中、武钢三中、武钢四中、武钢六中、武钢十六中等大学教育 武汉科技大学、武汉理工大学等培训机构 武钢职工大学、一冶职工大学等医疗设施：全区共有各类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等发达国家水平。青山区知名医疗设施一览表大型医院 武钢附属一医院、武钢附属二医院、武钢中心医院等。中型医院 一冶附属医院、热电力附属医院、青山造船厂附属医院等。商业设施：全区共有各类大中型商业设施46个，而且多集中在港华新村、钢都花园等几大居民区的中间区位，居民购物休闲十分便利。青山区主要商业设施一览表综合商场 青山商场、建二商场等连锁超市 中百仓储、华联超市等商业街 南干渠宝安商业步行街等优势四：青山未来发展规划优势突现青山区道路系统由建区初期的一条主干道发展为四条主干道，主要连通道近百余条，道路面积210万平方米，通车里程达130余公里，初步形成了宽敞便捷的交通网络。而且规划中，青山区内还将修建武汉火车站、天兴洲长江大桥、青山客运中心、青山货运中心等大型交通设施，青山区的交通优势将全面突出。35未来的发展潜力和趋势尽管该区是目前我市住房均价唯一低于2000元的一个城区，去年底，青山区住房均价为1928元/平米。但是青山区也是目前我市城区中人均储蓄最多的地区，随着企业房改的推进，以及原有房屋的老化，年轻一代婚育高峰的出现，孕育着青山区巨大的购房潜力。精明的有远见的开发商纷纷抢滩青山，继青山城开公司开发国家级康居示范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，去年青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这四幅地都在红钢城附近，其中国营二六五厂的30086.07平方米的土地被湖北长城竞得，青山区委对面的52400平方米的土地被武钢房地产公司以14730万元夺得，这两幅地的楼面地价分别达到1179元/平米和1124元/平米，是目前武昌地区楼面地价最高的一个城区，也高于汉阳地区，仅次于汉口三个城区。因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度上升，其升幅将会是武汉七城区中最大的一个。在去年所供4幅地中，其平均楼面地价达110595元平方米，与全市楼面地价大体相同。青山区的崛起可从近期两次国有土地挂牌交易看出来：继长城建设以万元的成交价拿下青山区冶金大道号万平方米的地块，创下该区历史最高纪录后，武汉钢铁集团紧接着再创新高，以亿元的成交价拿下青山区和平大道附近万平方米的地块。这些都表明开发商对青山区房地产前景的看好，也意味着青山区房地产即将迅速崛起。 附:项目周边主要物业分析1、华城广场项目地址武昌友谊大道996号项目规模占地面积：100050平方米 建筑面积：200000平方米容 积 率1.14均 价3000元/平方米(多层) 高层尚未定价，估计在3300/平方米户 车 比2：1户 数1200户现销售率75%开盘时间2004.5主力户型：322开发商：武汉汇峰房地产开发有限公司/武汉华城房地产开发有限公司主打广告语：楼盘描述：4栋高层临街，底3层为商铺，中心为半圆型水木广场。22栋多层以中心广场向外成发射状排列。社区内会所、幼儿园、商业步行街生活设施配套齐全，车位配比充足。宝安公园家（四期）项目地址青山区工业二路12号项目规模占地面积：70932平方米 建筑面积：39502平方米容 积 率0.6均 价2880元/平方米户 车 比户 数563户现销售率开盘时间2004.6.19主力户型：322开发商：武汉新时代创景房地产开发有限公司主打广告语：大公园自然派休闲家楼盘描述：区内是公园式园林布局，并配有小型商业步行街，主要有4栋小高层、11栋多层。单位首创私家空中花园，并且是双阳台设计。虹琦花园（三期）项目地址武昌武青三干道项目规模占地面积：30600平方米 建筑面积：75652平方米容 积 率2.47均 价2600元/平方米户 车 比3.5:1户 数400户现销售率开盘时间2004.3主力户型：222开发商：湖北威利房地产开发有限公司主打广告语：学林雅苑，教育园林社区楼盘描述：建筑成行列式排列，底层为架空层车库，顶层为复式单位，与武汉大学隔街相望，紧临徐东平价。绿景苑（二期）项目地址青山区园林路项目规模占地面积：80040平方米 建筑面积：106900平方米容 积 率1.34均 价3080元/平方米户 车 比1.87:1户 数300-400户现销售率开盘时间2004.3主力户型：322 432开发商：武汉市青山城市综合开发公司主打广告语：楼盘描述：恒庆花园（一期）项目地址青山区工业二路12号项目规模占地面积：10000平方米 建筑面积：25440平方米容 积 率2.86均 价多层1800元/平方米，高层2900元/平方米户 车 比3:1户 数140多户现销售率开盘时间2004.1主力户型：开发商：主打广告语：楼盘描述：2栋高层（在建），1栋多层，其中高层临街有地层商铺，还有地下车库，占地比较小，小区内基本上无园林景观、配套设施；多层由于开发较早，均价较低。第四章、项目周边区域消费者调查分析41选取样本的基本情况(1)被访者年龄分布统计(2)被访者受教育程度分布统计(3)被访者现家庭住址分布情况统计：(4)被访者现家庭结构分布统计(5)现住房户型分布统计(6) 现住房面积(平方米)分布统计：数理统计值均值83中位数73极差110方差673标准差26变异系数0.31偏度0.45正偏(7) 对现居住状况不满意度方面的统计：小结从被访者年龄看，25-29岁的被访者占到29%，30-39岁的被访者占37%，40-49岁的被访者占29%。从被访者的教育程度看，大专的占了33%，本科的占了31%，高中的占了23%。从被访者住址来看，32%分布在青山区，23%分布在徐东片区，14%分布在江岸区，11%和10%分别分布在中南路和中北路。从家庭结构来看，“三口之家”占了大部分，达到59%；“三代同堂”占了15%，“二人世界”占了14%。从住房户型看，“两室一厅”占42%，“三室一厅”占17%，“三室两厅”占了16%，“一室一厅”占14%。从住房面积看，60-79平方米的占28%，80-99平方米的占了21%，100-199平方米的占了18%，41-59的占了15%。从被访者对现居住状况不满意的方面看,住房面积占到41%,户型结构和配套设施各占37%,通风采光和物业管理各占31%。42经济能力与购买力需求(1) 家庭月收入分布统计数理统计值均值3707中位数2921极差6000方差2451204标准差1566变异系数0.42偏度1.05正偏(2) 对住房单价期望值分布统计数理统计值均值2647中位数2375极差2500方差181570标准差426变异系数0.16偏度0.73正偏(3) 对住房总价期望值分布统计数理统计值均值24中位数22极差42方差60标准差8变异系数0.33偏度0.59正偏(4)对产品面积需求分布统计均值113中位数103极差130方差505标准差22变异系数0.19均值113数理统计值(5) 对产品户型需求分布统计(6) 购房时间计划表分布统计(7)所选取的付款方式分布统计小 结从家庭收入来看，2000-2999元的占了29%，1000-1999元的占了26%，3000-3999元的占了21%，4000-4999元的占了11%。从住房单价期望值来看，2000-2499元/平方米的占了44%，2500-2999元/平方米的占了31%，小于2000元的占了22%。从住房总价期望值来看，16-20万的占了25%，21-25万的占了23%，26-30万的占了17%，13-15万的占了16%。从需求面积来看，90-110平方米的占了36%，71-90平方米的站了26%，110-120平方米的占了20%，120-150平方米的占了11%。从户型需求来看，“三室两厅”的占了39%，“两室一厅”的占了27%，“三室一厅”的占了17%，“两室两厅”的占了10%。从购房计划表来看，37%的被访者将在三至五年内买房，30%的被访者将在五年或以后买房，27%的被访者将在两至三年内买房。从付款方式来看，按揭首付的占了61%，其中按揭首付20%的占了34%，按揭首付30%的占了17%；而分期付款的占了32%。（从今年9月1月起开始实施的商业银行个人贷款额度不能超过个人收入50%的政策可能会对这一部分人有一定的影响）43影响被访者购房的因素 (1) 被访者购房时关注的主要因素分布统计(2)被访者购房时关注的辅助因素分布统计(3)被访者对产品信息来源分布统计(4)被访者能接受的出行时间分布统计小 结从被访者购房时关注的主要因素看，房价占63%，区域位置占54%，物业管理占30%，规划设计占28%。从被访者购房时关注的辅助因素看，公共交通占85%，生活便利占76%，环境优良占67%。从被访者对产品信息来源看，报纸广告占73%，亲朋介绍占59%，宣传单张占44%，户外广告占32%。从出行时间来看，72%的被访者能接受30分钟以内，18%的被访者能接受60%分钟以内，10%的被访者能接受10分钟以内。44被访者对住宅的购买偏好(1)被访者对楼盘类型偏好分布统计(2)被访者对产品结构类型偏好分布统计(3)被访者对各房面积分布方面要求的分布统计(4)被访者对交房装修标准方面要求的分布统计小 结从被访者对楼盘类型偏好看，多层占54%，小高层占48%，高层（12-20）占20%。从被访者对产品结构类型偏好看，平层占39%，复式占30%，错层占20%。从被访者对交房装修标准方面要求看，毛胚房占61%，普通装修占33%，厨卫装修占25%。45被访者对小区规划配套的建议(1)被访者对小区周边配套具体要求分布统计(2)被访者对小区生活配套具体要求分布统计(3)被访者对小区园林风格要求分布统计(4)被访者愿意为建筑在节能、健康付出的单价分布统计数理统计值均值164中位数133极差250方差2409标准差49变异系数0.30偏度1.00正偏小结从被访者对小区周边配套具体要求看，超市占74%，肉采集贸市场占38%，幼儿园及中小学占37%，文化活动中心占28%。从被访者对小区生活配套具体要求看，游泳池占47%，阅览室占37%，儿童游乐场占28%。从被访者对园林风格的要求来看，51%的被访者偏好宁静与环境优美，18%的被访者偏好欧式园林，16%的被访者偏好现代式园林，其余的偏好中式园林从被访者接受健康节能技术在单价方面的提高来看，43%的被访者能接受100-150元，26%的被访者能接受150-200元，24%的被访者能接受100元以下的。第五章 项目开发经营SWOT分析优势（strength）分析区位优势：项目地理位置优越，离徐东商务区不远，既远离城市喧嚣又可以享受城市生活便利。人文优势：周边高校众多，有武汉理工大学、湖北大学、武汉经贸大学、武汉科技大学、湖北经济学院等多所学校、文化氛围浓厚。且周边企业的高质素从业人员也将是成为人文资源的一个重要组成部分。环境优势：:生活噪声较低，未来的政府规划和建设将使青山区发展成为一个大型的高尚生活住宅区。配套优势：:距离项目3-6公里的大配套齐全，有幼儿园、中、小学等初等教育机构、以及商场、银行、超市、医院等生活和商业配套设施满足人们生活需要。地块优势：本项目地块呈长方形，比较平整，有利于规划，且属于城中村项目，无搬迁麻烦，先天条件较好。劣势（weakness）分析绿化方面：项目周边的绿化状况不是很理想，道路两边几乎没有遮阳树木。弥补建议：项目在建过程中，除了要注意小区内部的绿化外，还应改善周边的绿化状况。交通方面：武青三干道作为一条主干道的优势并未完全发挥，其道路上通往汉口和汉阳的公汽较少。弥补建议：在后期的物业管理中，增设住户专车或引入公交车。第六章 项目定位6.1 目标市场定位l 地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的青山健吾公馆、绿景苑、美地新都逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景，这决定了主体目标对象为青山徐东周边地区的中高层消费群。6.2 目标消费群定位(1) 武钢、武汉石化、中国一冶等企业员工(2) 附近民营或私营企业家或个体老板(3) 行政企业事业单位的主管级领导(4) 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要(5) 年龄判断在3045岁(6) 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。6.3 产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:(1) 相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。(2) 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。(3) 附近已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。(4) 在建的武青四干道,中北路延长线及即将建设的新武昌火车站、天兴洲长江大桥和青山公园等都将决定五丰新村在该区域内具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第七章项目开发建设建议。）第七章 项目规划、建筑设计建议7.1. 项目总体规划建议项目假定经济人口指标计量单位数值总用地平方米800004还建地平方米68433.7留用地平方米17093.4总建筑面积平方米1440000还建面积平方米190000容积率-1.8总建筑密度%小于20%绿地率%大于35%总居住面积平方米1067960公共建筑面积平方米150000商业建筑面积平方米170000临街面长度米575临街限高米100小区内限高米小高层 40居住总户数户9524居住总人数人28572住 宅 栋 数栋155平 均 层 数层9.4停 车 位个4500地下车库面积平方米52040(1) 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 (2) 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪五丰新村居住社区的整体特色。 (3) 总体上来说，武丰新村的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 (4) 虽然小区的目标顾客属中等收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来五丰新村业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 (5) 在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。(6) 本项目的体量、地段以及利润最大化方面考虑，项目的初步定位应该为一个中高档类型的楼盘。中高档楼盘主要考虑从它的价位方面划分华城广场绿景苑美林青城中高档本项目(7) 从建筑风格方面来考虑，项目应尽量避免与周边同一档次的楼盘产生同质化，且与徐东片区、武青三干道（友谊大道）沿线发展背景、未来发展趋势相融合。华城广场：江南苏杭园林式绿景苑：欧式建筑风格美林青城：楚文化、中式庭院徐东交通便捷，商务氛围日渐浓厚，发展潜力巨大友谊大道沿线，旧城区改造，市政规划重点项目周边大学、科研机构较多，人文素质较高差异性融合性宁静舒适的现代都市风格(8) 从社区居住功能方面来考虑，项目应本着以人为本的精神，发挥大社区的配套以及本项目建筑低密度的优势，使社区规划上在生活资源、居住氛围等方面优于周边同一档次的楼盘。对于周边区域内的欧式风格的楼盘，如欧洲花园、绿景苑等，基本上只取其名而未有其实，其小区在规划上也仅仅是满足最基本的居住功能，因此，以上着重对周边区域内的中式风格的两个重点楼盘华城广场和美林青城进行分析。(9) 项目总体规划定位建议针对于以上三点的分析可以看出，本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差异，在居住功能上有所优越性。那么，项目的总体规划定位定义为：具有舒适宁静的现代都市风格的、有着丰富的社区生活资源以及活跃的社区生活氛围的中高档楼盘。7.2 住宅建筑设计建议7.2.1 总体规划布局构思（1）住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。（2）住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。（3）在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。（4）户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平层、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。7.2.2 项目建筑风格建议（1）由于涂料对色彩的表达更为丰富并且基本不会存在安全隐患，因此，建议使用环保型优质高级涂料，如果以冷色调为主，可适当采用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭配，并结合立面构图适当安排外景构架，形成错落有致，极赋跳跃感、时代感的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。（2）主色调的选择应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市总体规划中，并区别与周边的楼盘，表现出自己的个性，给人耳目一新的感觉，增强视觉的第一效果。（3）住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 7.2.3 道路系统布局建议（1）小区道路分为车行道、人行道、休闲通道，人车分离，步行道路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。（2）住宅组团形成全贯通外围环形车道，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使各组团在内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。（3）组团内部道路设呈流线型，避免尽端式设计，使小区内以交通功能为主的道路完整、贯通，以娱乐休闲为主的道路系统曲折、迂回，富有游乐性，增加业主公共交流的时间，增进小区邻里的融洽气氛。既满足紧急通道安全、通畅的要求，又能保证步行体系的完整和组团空间的丰富。7.2.4 景观设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。（1）景观设计应考虑有序的为小区发展出户外空间之间的总体脉络和层次配合不同的使用需要，建立不同层次的户外使用空间，包括公共的、半公共的、私人的，并巧妙将其融合到一起。（2）设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。配合绿化以及少量水景应用，营造不同具有个性空间的感觉。（3）户外景观的布局设计风格以的简约明快为主调，具有现代感。并配合建筑设计的风格，以取得统一协调的效果。7.3小区配套设施建议7.3.1.商业配套建议商业配套的设置主要从两方面考虑： 从社区本身的基本需求出发。 纳入周边区域整体考虑。根据本项目市调报告的需求市场调查部分，社区对商业配套需求较多的有超市、肉菜集贸市场、餐饮娱乐、银行、中西药店、书店等。根据本项目市调报告的供应市场调查部分，友谊大道沿线新近楼盘均有临街底商设置，且项目方圆一公里范围内便利超市、中西药店、书店等较为缺乏。临街商业配套设置是社区的名片，是区域商业设施的增强或补充，也是对结合实际情况对居民需求的充分考虑。结合以上分析，建议项目商业配套为集成肉菜集贸市场的便利超市（如中百超市等），咖啡厅/茶馆（兼做商务中心），银行，中西药店，书店等。7.3.2 交通配套建议交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。7.3.3 体育娱乐设施建议根据本项目市场调查结果，人们需求的小区内会所配套设置依次为游泳池、阅览室、小型儿童游乐场、健身房、棋牌室、乒乓球室等。考虑到阅览室可能是由于问卷设计中题目次序设定的而达到比较高的需求比例，因此，但并不排求消费者对它的实际需求，因此，把它并入本项目的特色配套考虑（详见教育文化配套一节）。另根据健康住宅技术要点，设置如下室外健身设施：锻炼耐力、力量、平衡协调的综合健身器械，慢跑路径、足底按摩路径、小型活动场所供老人锻炼身体，小型娱乐场所供小孩玩耍嬉戏。7.3.4 医疗卫生配套建议根据本项目市场调查结果，有20%的被访人群对小区卫生医疗配套有所需求，而结合本项目周边较为缺乏中大型医院的区域特点，以及建设部关于健康住宅建设技术要点，建议在建立小区卫生服务站，其建筑面积不小于60平米，设置诊断室、治疗室、预防保健室，医务保健人员的配置不低于住区人口2000:1的，即45人。位置应在70以上居住者从住所步行10分钟内可以即可到达，并能通过电话等通讯方式方便的取得联系。7.3.5 教育文化配套建议预计本项目14岁以下儿童4380人左右（以2003年统计年鉴儿童占总人口比例15.24的比例计算），且根据本项目市调结果，对初等教育配套需求较高（37%），因此教育配套是本项目规划中需要关注的重要方面，主张在小区内直接引入中小学校。建议的操作方式为在小区内设置的高质量幼儿园和小学，而中学教育配套可以以开发商投资或赞助周边中学等形式，使本项目入住居民子女的教育问题能够得到很好的解决，同时亦使这些举措能够成为本项目的吸引客户的“教育牌”。另外，在本项目市调中发现，有28%的被访者认为小区应有文化活动中心这一配套，同时结合本项目规划定位特点，建议在项目内设置如图书馆、科技馆等特色配套，此配套不仅针对小区居民开放，亦可对外来使用者开放，用以提升本项目的文化档次。7.3.6 户车比建议 根据本项目供应市场调查，目前新近中高档楼盘的户车比大多数集中在1：0.5到1：1之间，但是考虑到社区、经济区域的发展情况，因此，本项目的的户车比建议为1：0.5至1：0.7之间，即停车位约为6000个至8400个之间。 7.3.7 户型配比建议 优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下：房 型两房两厅单卫（A型）两房两厅单卫（B型）三房两厅双卫（C型）三房两厅双卫（D型）三房两厅双卫（E型）三房两厅双卫（F型）四房两厅双卫（G型）面 积90.08100.34110.24116.82124.45147.4218.44配 比10.6%20%20%9.2%21.6%10.1%8.5%7.3.8 安防智能系统建议在新的时代发展背景下，现代住宅小区除具有舒适性、安全性、合理性、超前性等基本特征外，随着信息化、电子化的到来，智能化系统成为住宅小区务必的配套功能。建议本项目引进目前较为成熟的几项智能化管理技术：(1)安全防范系统实现楼宇单元安全门对讲或可视对讲，实现对住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏、突然病发的紧急呼叫报警，实现区域联网，便于物业部门管理。(2)集中临控与管理技术采用计