某地产北郊项目市调成果沟通会(PPT 140页).ppt

陕西富力地产北郊项目市调成果交流会，本次交流内容，部分1，部分2，部分3，联合项目组进行的市调工作，市调初步结论交流，下一阶段工作思路，3，过去7个日历日， 世界专业团队进行了以下调查和研究，工作内容、收集的数据、访谈项目周边和区划调查西安市宏观经济状况西安市发展现状西安市总体规划区域房地产市场状况经开区发展规划、项目和区域背景调查、目标市场和客户集中调查、 各房地产市场消费者采访房地产专家采访售货员采访经开区计划局陈工，王先生世纪金花(开店)曲社长大国际谢勇康亲方企划部王先生为国际会议所销售主管住宅、商业、办公楼、公寓等各种房地产类型的市场调查区域的环境调查2010.1.6、 2010.1.12、4、市场调查资源状况(项目资料卡及相关采访简介见附件)住宅项目(21个):经开区(16个):风景御园、魏玛公馆、白桦林居、白桦林间、首个国际城市、御景华府、海荣名城、西安印象、海珐时代、雅荷春、双威理想城市、 双子座公寓、市政馨苑、紫薇风尚、隆盛园、紫薇希望城高新区(2个):莱安逸境、融侨城曲江(3个):芙蓉旧家、湖城大境、龙湖紫都办公楼项目(18个)经开区(9个):经发大厦、利君v时代、西贡街区、西贡国际、第5国际、天地时代广场、凯鑫国际、雅荷恒佳国际高新区(7个):高科广场、高新技术银座、城门、旺座国际城、金桥国际、创业大厦、汇鑫IBC中心区(2个):大国际、长安国际商业市场经营区商业、小寨商圈、内城商圈、高新技术商圈公寓项目(10个)风景御园、天地时代广场、第5国际、赛高街区、赛高国际、紫薇风尚通过本次交流内容，Part1.Part2.Part3.世界项目组进行的市调工作，市调初步结论交流，下一阶段工作思路，市调工作讨论，总结项目组就以下几个方面做出初步结论一、城市宏观背景和发展规划二、项目所在地区发展趋势三、对各房地产类型市场环境的初步判断，西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射强、发展潜力大，陕西地区属于典型的单核极化型经济区域结构， 地区中心西安随着关中城市群的发展，发展空间大的西安也是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，高新技术产业竞争力最强的城市之一，国家西部大开发“十一五”计划将以西安为中心的大关作为推动和支持西部大开发的战略高地之一。 依靠关中的西安是大西北和亚欧大陆桥(中国段)最大的中心城市，作为大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。 2008年西安城市宏观数据分析、数据来源：统计信息网和2008年统计公报；城市概况；2000年至2008年西安城市GDP平均增长速度保持在13%以上；经济发展迅速；2001年，西安城市GDP总量居全国15个副省级城市之首随着国家西部大开发的推进，西安市的GDP上升到西部第三位。 2008年西安市GDP总量达到2190亿元，据常住人口统计，人均GDP为27934元，按平均汇率换算为3714美元。 西安市20002008年GDP增长变化图表、数据来源：西安市统计信息网、城市经济、近年来西安市GDP增长率保持在13%以上，宏观经济的快速发展带来了房地产市场的快速发展。 根据房地产发展阶段和人均GDP关系的国际共同衡量标准，不同地区人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2008年西安市人均gdp为3714美元，房地产市场正处于从快速发展期向稳定发展期过渡的阶段。 800-4，000 us $、4000-8，000 us $、8000-20，000 us $、0-800US$，起步期的快速发展期推迟了发展期，人均GDP与房地产发展的关系，快速发展的城市经济成为房地产市场的推进器，城市经济、西安08年人均GDP 资料来源：西安市政府关于“十一五”规划实施情况的中期评估报告，政府公报，西安统计信息网，西安2008-2008年城镇人均可支配收入，西安2008-2008年社会零售总额，西安市常住总人口837.52万，根据西安市总发展规划，到2010年总人口955万， 2008年，西安城镇居民人均可支配收入达到695万元，增长13.3%。 2008年，西安社会零售总额为1154.30亿元，比上年增长25.3%。 西安市2000年至2008年人口增长，随着人口迅速增长，城市消费水平和总体消费规模迅速提高，商业市场空间迅速扩大，消费水平为、经开区、西高新技术、曲江、泾灞、古城区、西郊、功能定位：自然资源丰富，但发展还处于开始阶段， 地区不知，合作贫乏的房地产开发：地区房地产以中低端为主，期待地区长期发展的泾新区：生态新区，功能定位：根据其深刻的历史文化价值和地区条件，构建了多个以唐文化为主题的大型旅游休闲娱乐项目， 建设新兴文化旅游区的房地产开发：成为西安高级低密度房地产集聚区，然后发展供给有限的曲江：文化旅游区，功能定位：“中国科技创新中心，西部现代制造业中心，西部商务金融中心”房地产开发：西高新技术浓厚的商务气氛，良好的交通，生态环境与生活相结合，对房地产开发有很大的影响高新区：科技新区，功能定位：居于政府主导的发展方向，经济增长率引领西安，市府北迁、地铁2号线建设、大明宫等规划有利房地产开发：西安房地产开发热点区域经济开发区：制造业基地政务新区，功能定位：大力恢复西安历史古都风貌， 建设具有鲜明历史文化特色的核心区，着力建设具有鲜明历史文化特色的商贸、旅游区。房地产开发：老城保护与内城周边旧城改造，古城区：旅游中心商业中心，功能定位：传统老工业区房地产开发：受西咸一体化进程的推动，将成为未来城市综合新区，但目前房地产市场发展缓慢，西郊：西郊，西安市主要由六大功能板块构成，目前，大城市南区曲江、高新板块仍是城市热点的发展区域，城市空间发展，核心区商贸发达，生活配套成熟，未来其居住和行政职能逐渐退化， 发展成为城市旅游中心和商业中心，位于西安核心区的钟楼商圈以钟楼为中心向四方延伸，自古以来就是西安市商贸业的核心，西安富裕和商业交易场所灯塔未来的核心区发展为商贸旅游服务区。 行政中心搬迁后，旧城市行政、交通、居住等功能减弱、分离，到2050年旅游、文化交流功能加强，旧城区人口将从现在的42万人减少到25万人。 城市空间的发展，洼陷自然资源丰富，将来会发展成高尚的居住旅游生态区，但区域目前处于各设施落后、刚刚起步的发展阶段，洼陷新区自然资源非常丰富，洼陷河三角洲、万亩水面、西北最大的生态湿地，就是这样明亮、 泾灞在西安新发展区域独树一帜的泾灞新区与其他新区的最大区别是以河流治理、生态重建为主、以开发为辅的区域发展定位。截至2006年，流域管理和城市基础设施投资生态区已经达到17.3亿元。 20、30年前，洼灞这个地区的生态环境非常好，有很多野生动植物，芦苇、鱼、虾是孩子们童年最美好的回忆。 并且，我们在两年前开发这里时，发现了满是隐形伤痕的河床、充满臭气的垃圾场、令混乱的河水惊讶的洼滩河管理委员会规划建设局局长、区域管理、基础设施和辅助建设是洼灞地区今后几年的主题，城市空间的发展、曲江政府大力建设的新兴文化观依靠其历史和文化价值，将来发展成西安市旅游景区、生态休闲区和豪宅的集聚区，曲江是历史上着名的王家园，兴盛、旺盛的地域因素赋予了地域城市价值，内外现代化交通网络的铺设、大型辅助设施的建设、旅游和居民的激增，进一步强化了城市属性的未来是中国最传统的文化示范区、西部文化、经开区、西高新技术、曲江、洼灞、核心区、西近郊、区以唐文化为主题建设，整合旅游资源，将文化资源转变为区的人文景观资源，迅速提高区的价值。 大唐芙蓉园、大唐不夜城、曲江欢乐世界、丝绸之路风情园、大唐爱谷、城市空间发展、西高新技术西安经济中心、科技中心、未来地区发展持续发热，它作为城市经济领导地位长期维持的雁塔区有省以上科研机构55家， 各类专业技术人才14万馀人，西高新技术企业分布着1833家高新技术企业，已成为城市高层第一大集聚地，在未来15年高新技术区将成为高级人才集聚、创新创业活跃、产业集群发展、培育新兴产业状态的创新型城市。 地区多年来GDP在西安市GDP中所占比例呈上升趋势，2010年GDP预计将比2005年翻一番，城市经济领先地位长期维持，仅用十几年就从高新兴城市发展成为西安市民憧憬的高尚生活区。 城市空间的发展，西郊属于传统的老工业区，将来发展成城市的综合性新区，地区依靠西咸一体化进程开始发展，但是现在发展缓慢，西郊的早期功能定位为“军工区”，区域内的居住环境略逊于其他地区，远东、庆安、 西电等大型工业企业在位于该地区的国家西部大开发和陕西省“一线二带”建设的一大背景下，2002年12月28日，西安、咸阳两市人民政府在西安签署西咸经济一体化协议，随着西咸一体化开始的西咸一体化进程的推进，西郊的发展初次开始，但现在地区认知度低，发展迅速两次刚出场，战败的程度已经很惨，除了西郊自身拥有许多半死不活的企业外，还出现了更多的不景气能够生存的也是一些重大污染企业总之还有汽车街，这么长时间，肮脏的混乱仍在持续着。 出了西二环出去，好像进了乡下，道路破损，尘土飞扬，荒地扩展建筑物中城中式的和平房很多。三环外更西安市民采访：经开区，西高新技术，曲江，洼灞， 西郊、城市空间发展、经济开发区近年来发展迅速，经济增长率领先西安，地区已有相当大的城市取向，有将城市北部地区引向城市未来发展的主要方向的基础，1993年9月开始建设， 2000年2月国务院批准的开发区发展定位以现代制造业发展为主，大力发展高新技术产业、高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合产业区发展。 到目前为止，经济技术开发区已经有3300多家公司、世界500多家公司和许多着名企业。，2006，2007年上半年土地供应状况，城市空间发展，“西安北”城市发展的新战略，使北城发展具有比其他地区更大的想象空间，城东和城西是传统的老工业区，环境，设置不好，规划不太好，发展缓慢，现在处于起步阶段， 城南西高新区和曲江区是现在发展的热点，处于比较成熟的阶段，但南面临秦岭山脉，后来发展没有大量土地供应，发展成为瓶颈的政府新城规划，使北城从“城市副中心”转变为“城市新中心”，北城在土地供应和发展空间承担着这一功能，未来的发展东郊洼灞新区自然资源丰富，但在需要环境管理时，市政合作落后，政府主导的高投入开发才刚刚开始，中心城市的功能是城市旅游中心、商业中心，是历史的记忆。、对北城的发展有着很高的期待，政府的利益对北城的发展有很好的民意基础，城市空间的发展，总结：西安作为西部的重要中心城市，城市的首位度很高，对周边地区乃至地方人民的魅力很强， 城市GDP保持13%以上的增长速度，在大力推进房地产市场快速发展的同时按成熟市场标准来判断，西安房地产市场从快速发展期进入稳定发展阶段，总体产品力量水平快速提高。 西安市主要形成6个功能块，各块依靠区域资源和政府的指导，实现功能分化的“西安北”战略，很多人对北城的发展抱有很高的期待。 政府利益对北城发展有着良好的民意基础，城市首位高，辐射强，吸引周边和地方人民，城市经济的快速发展给予房地产市场很大的支持，城市空间功能分化，“西安北”是一大趋势，通过市政调整工作的讨论总结的项目团队有以下几个方面一、城市宏观背景和发展规划二、项目所在地区的发展趋势三、对各类市场环境的初步判断，国家级经济开发区随着市政府迁移、地铁2号线、北客站等利益的增加，加快区域发展速度，经过区域概况， 区划西安经济技术开发区划分为四个区的重点发展房地产主要集中在中央商务区，开发区计划建设四个特色鲜明的产业功能区：中央商务区：重点发展房地产、金融保险、商贸中介、饮食娱乐、体育健身等现代服务业，区内综合服务泾渭工业园：重点发展商业汽车、重型机械和新材料产业，着力建设西部重要装备制造业基地。 草滩生态产业园：以“保护开发并存，生产生活并存”为理念，重点引进发展高技术、无污染、高利润、低消费绿色食品加工、生物制药、高新技术、休闲、文化教育产业等。 陕西西安出口加工区：西北首个国家级出口加工区是海关监督的特殊区域，实行“国内关外”管理体制。 开发区由中央商务区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能区组成，总规划面积71.74平方公里。经过开区概况，经济发展开发区各经济指标以年均40%左右的速度快速增长，自1993年建成以来，西安经济技术开发区发展为外向型现代工业园区和城市新区，成为国内外投资者关注的热点，近年来，开发区各经济指标一直保持40%左右的增长速度。 2007年实现总产值20