北京新天地项目营销工作总结及下月计划_23p_2012年_销售推广策划.ppt

*项目2011年*月营销工作总结,北京新天地项目2012年2月营销工作总结及下月计划,目录,市场环境分析,2012年2月营销工作总结,第一部分,2012年3月工作计划,项目基本情况,第二部分,第三部分,第四部分,1.营销工作大事记2.销售情况3.呈文（须附附件）4.推广工作总结5.销售工作总结6.来访、成交客户分析（须附附件）,2,一、项目基本情况,3,项目位置：北京新天地位于朝阳区管庄地区杨闸环岛东北角板块：朝阳青年路,北京新天地V“新世家”精装产品以“现房”价值统领“便捷交通、CBD背景、精装修品质、成熟社区”等复合价值要素，以“繁华天地，魅力都会”为主要形象展示，“即享CBD精致生活”为主要slogan，主要以网络展现项目品质，短信覆盖告知，案场户外包装引导分流意向客户，高频次现场活动配合、即时促销手段（开盘折、老带新促销）运用等，吸引市场关注，实现销售推进。,一、项目基本情况,物业位置：住宅、普通住宅总规模：61万平方米建筑形式：板塔结合物业费：1.98元/平方米/月主力户型：一居51-76平方米二居87-105平方米三居121-148平方米,4,在售楼座,精装楼座,毛坯楼座,15,31,32,30,27,25,28,一、项目基本情况,实景观现房拍摄,5,一、项目基本情况,精装修样板效果,6,二、市场环境分析,1.2012年2月新政策,7,2012年初，限购政策持续执行，去年调控的重压使房地产市场趋于冷静和稳定，春节后由于部分开发商以价换量，刚需客户放弃观望，楼市有明显回暖势头。,二、市场环境分析,2.2012年2月区域市场分析,8,远洋一方为我项目贴身竞争对象，9月低价入市，直接拉低区域整体价格认知2012年2月份，成交均价17864元/，成交39套。相对远洋一方，我项目单、总价格优势并不明显，客户对价格认可度较高，远洋一方89三居总价与我项目72一居总价持平；115三居总价为247万，与我项目93二居户型总价基本持平。龙湖长楹天街项目自持超20万平方米商业，规划建有餐饮、电影院、冰场、儿童职场，引入大量品牌旗舰店和主力店，建成后将成为北京东部最繁华的城市综合体之一。项目共有10栋楼，4栋住宅，6栋公寓，住宅2梯2户，公寓2梯7户，2012年2月，住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/。住宅主力户型为140190三居、四居，精装修4000-5000元/平方米标准，2013年入住，住宅70年产权，公寓40年产权。北京像素2012年2月，成交252套，成交均价14021元/。新开南区5号楼平层毛坯房，3.2米层高，户型面积48-52平方米，地理位置优于北区地块，均价12000元/平方米，当月认购339套，签约65套；新开南区2号楼LOFT户型均价16000-19000元/平方米，总价92万起，当月认购88套，签约22套。,二、市场环境分析,3.重点竞争项目调研,9,远洋一方:9月份远洋一方持续有新地块放量，位置为项目最南侧紧邻京秦铁路，2013年底交房，产品与前期类同，推售价格低于20000元/，“以价保量”为远洋一方2011年的销售策略，年度目标销售额为30亿元，9月8新销售证获得，共释放房源785套。,二、市场环境分析,3.重点竞争项目调研,10,龙湖长楹天街：龙湖项目拥有品牌名企，商业配套，园林口碑等产品价值的号召力，新政后采取低价入市策略，10月份后主要成交办公类型产品，2012年2月份住宅成交3套，商业成交5套，成交均价44412元/。,二、市场环境分析,3.重点竞争项目调研,11,北京像素：主打低单价低总价的小户型，推广密度高（户外，影院联线，短信，硬广等），因其不受限购政策影响，吸引了“纯刚需”的中低端客户和部分投资客户，成交价格在1800020000元/之间。,三、营销工作总结,12,1.营销工作大事记,三、营销工作总结,13,2.销售情况（整体概况）,三、营销工作总结,14,2.销售情况（月度明细）,三、营销工作总结,15,3.呈文,附北京新天地3月营销计划。,三、营销工作总结,16,4.推广工作总结,4.1推广策略分析,广告设计：道旗更新及调整道旗：覆盖杨闸环岛、朝阳路，设置50根道旗，营造现场氛围、引导分流客户。,三、营销工作总结,17,4.推广工作总结,4.2推广执行工作,推进特价房销售，着重进行户外广告的推广。2月份工作：销控板31#楼更新及维修；道旗更换价格对比；春节后来访客户分析；两书设计修改及完善；短信公司比选洽谈企业巡展活动拓展,三、营销工作总结,18,4.推广工作总结,4.42012年2月推广渠道分析（来访、成交）,新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量的客户分流，目前到访客户观望气氛较浓。在客户的认知途径主要来源于户外广告。2月份主要为户外广告。2月份来电量共532组，留电率72%，来访392组，约访率30%。2月份签约6套。,三、营销工作总结,19,5.销售工作总结,5.1销售策略及组织,5.1.12012年上半年销售现状、难点及重点,5.1.2所采取的销售策略或工作调整,5.1.3成效分析或经验借鉴,难点：新政的影响和周边项目的低价销售及二手房影响，使得大量客户分流。目前到访客户观望气氛较浓。,根据目前市场的竞争压力，本项目在春节后继续推动特价房销售，从而完成月度销售目标。2月份折扣为7折，折后可实现均价为20800元/。3月预计实现销售15套，销售面积为1444平方米，销售金额为2787万元。,实行优惠政策后，2月份认购18套，说明项目积累的一些刚需的客户去年观望了一年，在获知今年调控政策基调、措施不变