新上海商业城二次改造开发总结.ppt

根据区委、区府关于加快新上海商业城等大型商业设施规划建设要求的精神，从2004年至今，新上海商业城基本完成了由政府引导，以企业为主体的改造，实现商圈功能有提升，经营布局有改善，经济指标有增长。在这过程中，完成形态改造24万平方米，业态增调15万平方米，企业总投资额22亿元，新区财政补贴380万，上交新区各项税收,新上海商业城二次改造开发总结,I,新上海商业城银峰、远东、新梅3幢烂尾楼2004年底全部竣工，建筑面积合计约20万平方米，企业投资21.5亿元。,一.三幢“烂尾楼”改建完成,形态改造完成24万平方米,银峰,远东,新梅,I,张扬路沿线三鑫世界商厦，太平洋数码广场、华诚大厦相继进行了外立面和结构改造，改造面积17291平方米，企业总投资5900万元，分别于2005年6月、2006年5月开业。,二.三座大楼改造调整到位,形态改造完成24万平方米,I,在充分调动企业积极性，政府资金适当开源支持基础上，2005年5月、12月分别完成南、西两大广场6500多平方米的改造。,三.两个广场改造完成,形态改造完成24万平方米,II,根据新上海商业城业态布局规划，一方面做到购物、娱乐、休闲、餐饮功能上的总量平衡；另一方面在总量平衡的基础上引导商家特色经营，错位经营，形成“一楼一品”，“一楼一特色”。通过各方努力，在2004年至2006年底，新上海商业城新增和调整的商业面积共148557平方米。其中新增58800平方米，调整89757平方米。,业态增调15万平方米,II,从2004年初至2006年底，商业城建成开业商业设施面积58800平方米，分别新梅双塔20000平方米，银峰大厦8800平方米，中融恒瑞和之百货30000平方米。,一.新增部分,业态增调15万平方米,II,其中百货、品牌专卖店占55，餐饮面积占45。如新梅双塔，引入30多家品牌店,特色餐饮比重增加，涵盖日式、泰式、本帮、海派餐饮等多种菜系，大大优化了商业城餐饮消费的结构。,一.新增部分,业态增调15万平方米,II,从2004年初至2006年底调整的商业面积近9万平方米。分别是三鑫世界商厦12000平方米，第一八佰伴10000平方米，时代广场8000平方米，食品城10000平方米，乐凯裙房（东方书城）5457平方米等。,二.调整部分,业态增调15万平方米,II,这一轮调整呈现出2个特点，（1）餐饮休闲娱乐服务业所占比重明显上升，约占到调整面积的30。（2）高档品牌有增加。如第一八佰伴一楼服饰的范思哲、波士、百利等高档品牌，时代广场的卡地亚专卖等。,二.调整部分,业态增调15万平方米,III,新上海商业城的改造形成了消费者、投资商、新上海商业城三赢的良好局面：一是改善了浦东中心商圈餐饮休闲娱乐业态匮乏的局面，为消费者提供了更多选择空间；二是开发商通过大楼改造和经营结构调整优化促进物业租金水平翻番，实现整体物业增值；三是使新上海商业城整体环境形象得到改善，增强了商圈的综合服务功能，为积聚商气、人气起到了积极的作用，增强了各方面参与新上海商业城改造开发的信心，示范效应明显，对新上海商业城改造开发的全面推进起到积极作用。,改造取得的成效,III,浦东南路-张杨路沿线L型区域优势凸显。一是，形成以时代广场、第一八佰伴、中融国际商城、恒瑞和之百货、新梅双塔五大商厦为主体的购物商厦格局，商业面积21.8万平方米。品牌错位经营和餐饮配套齐全是该区域的一大特色。,一.反映在商业布局上,改造取得的成效,III,二是，形成以三鑫世界、华诚食品城、太平洋数码广场等为主体的文化休闲街格局，商业面积约57000平方米，为消费者提供娱乐、食品、餐饮服务的品牌供应商73家，数码产品零售商22家。餐饮和文化娱乐业面积比改进前增加了。,改造取得的成效,三鑫世界,华诚食品城,太平洋数码广场,III,2007年第一季度，新上海商业城实现销售13.7亿元，同比上升22.14%。其中商品销售同比增长21.4%，餐饮消费增长28.9%，其他商业服务业增长79.7%。另据上海商业信息中心的数据，2006年新上海商业城百货店的坪效居上海市各大商圈之首，达到4.03万元/平方米，比徐家汇商圈高出0.02万元/平方米。,二.反映在销售数据上,改造取得的成效,IV,在以上改造调整中企业投入改造资金22.156亿元，新区财政分别对华诚食品城改造和西广场新建项目予以380万的财政资金支持。,四、改造过程中政府企业的资金投入情况,改造过程中政府企业的资金投入情况,V,一是鼓舞发动，形成政府、企业对新上海商业城商圈改善发展的共识；二是规划引导，使商业区的布局经营符合新上海商业城改造概念规划、控制规划和相关业态布局意见；三是加强沟通和意见反馈，推进规划实施，确保实施过程的协同性。同时注重寻找城区利益与企业利益的结合点，做到以城区为平台，以项目改造为载体，使项目改造带动城区环境面貌改善。,五、商业城办公室推动改造的主要机制,商业城办公室推动改造的主要机制,VI,一、完成新大陆广场的改造调整及SN3-1地块和15号地块的建设，形成中心风情广场，实现商城路北侧商业设施的经营调整。,下一阶段的工作目标,VI,二、完成公共空间的环境配套建设。一是，完成步行空间的路面铺装、绿化和照明；二是完成公共区域的标识系统；三是完成公共空间的连廊改造；四是完成停车场（库）的指示标志；五是完成世纪大道入口广场建设。,下一阶段的工作目标,标识系统,南广场,需要引起关注和协调解决的问题,一、请新区政府从资金上支持新上海商业城公共空间环境配套设施的建设。在2004年至2006年的改造过程中，新上海商业城在“政府引导，企业运作”的框架下，完成了以企业自身为主体的改造。但由于新上海商业城公共空间资产复杂、分散，利益多元的现状，仅靠企业自身难以完成公共空间的改造，需要政府政府引导、激励，实施部分开源项目，增强改造的协同效应。,VII,需要引起关注和协调解决的问题,2007年4月在新区规划部门的支持下，商业城办公室委托环境设计公司做了公共空间环境改造的设计和改造费用匡算，预计费用为1000万元。该部分资金恳请新区发改委、财政局予以支持,注：以上只是初步估算，实际费用可能会增加,VII,需要引起关注和协调解决的问题,二、明确新上海商业城公共空间环境管理的办法，落实管理主体和资金。由于历史原因，新上海商业城公共空间环境管理力量分散，管理协同性差，综合效应不佳，直接影响商圈环境和消费者的购物休闲感受。较好的办法是授权商业城办公室整合商业城公共空间环境管理，对商业城公共空间的停车、治安管理、设施养护、设施运营及收益全部“打包”，委托一家实体对商业城公共空间环境进行统一管理。,VII,需要引起关注和协调解决的问题,同时，商业城办公室对实体公司具有考核权。在实体管理公司的选择上有两种方案：方案一：通过市场竞标方式委托一家物业公司管理。方案二：在目前商业城保安大队的基础上，成立新