惠州富之页新城项目策划提案-51页.ppt

富之页项目全胜策划2007年9月,四大空间整合资源,百分计划开拓市场,发展力空间,城市发展力,行业发展力,1、总体形势向好,2、需求活跃旺盛,3、发展质量提高,4、人口持续增长,规划发展力,1、规划目的明确,2、商品房预期良好,1、房地产投资继续保持强劲增势,2、土地市场活跃，地价持续攀升,3、楼盘品质不断提高，外地置业者成主流,4、推盘量放大，销售氛围良好,市场发展潜力巨大，价值空间有待挖掘,5、房屋售价快速增长,3、火车西站片区发展空间大,惠州印象【山水资源优越】,支持点2：1-6月，全市地方一般预算收入29.01亿元，增长28.4%。城市居民人均可支配收入9179元，增长4.8%。农民人均现金收入3311元，增长15.8。1-6月全市社会消费品零售总额172.6亿元，增长17.6%。,支持点1：1-6月，全市实现GDP477.4亿元，增长16%。比全省的平均水平（14.3）高出1.7个百分点。,支持点3：1-6月，全市完成全社会固定资产投资额167.82亿元，增长35.4%，增幅比1-3月大幅上升12.4个百分点，呈继续上升态势。其中，房地产开发投资完成53.82亿元，增长1倍，其投资额占第三产业投资的比重为66。,支持点4：统计数据显示，2006年末全市常住人口为375.99万人，较2000年（总人口321.61万）增长54.38万人，平均每年增长9.06万人，年均增长率为：2.82%,【城市发展力】经济运营良好，城市发展加快速度,【规划发展力】火车西站地区明晰的规划预示着片区良好的发展空间,规划目的：将建成以现代工业、商贸物流和房地产业为主导产业，功能齐全、配套完善、环境优美的现代生态型综合性城区。,火车西站片区规划,功能定位：惠州市惠城中心区西部的对外交通枢纽，以现代工业、商贸物流和房地产业为主导产业，功能齐全、配套完善、环境优美的现代生态型综合性城区。,空间布局：新区用地将以京九铁路为中轴线，沿铁路线南北两侧的新联路和三、四环连接道呈东西向带状发展，整个片区呈“一心、三轴、五组团”的发展态势。,规划详图,趋势一：从投资用途看，房地产投资继续保持强劲增势2007年1-5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，增长98.2%，其投资额占第三产业投资的比重为64，比上年同期提高13.2个百分点。根据规划，“十一五”期间，市区将每年建设经济适用房、廉租房800套，到2010年，惠州城区将建设近4000套保障性住房，届时，惠州市房地产结构将得到进一步完善。趋势二：惠州土地市场活跃，土地出让价格提升惠城区今年一季度国有土地挂牌出让转让13宗，成交金额超过28亿元，已经超出了06年全年的成交金额19亿多。第二季度，惠州国土局公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。,【行业发展力】房地产发展上升阶段，发展势头猛,趋势三：新盘推出量逐步放大，楼市销售气氛良好进入5月份以来，惠州新盘量不断推出，但都是以本地开发商主导的一些大中楼盘尾盘和中小楼盘为主，其中有几个品质和地段比较好的楼盘：TCL嘉园、领墅、金山湖一号、格林童话世界等基本是开盘即售罄，嘉和名苑从06年初一期的2600元升到07年7月开盘价格4600元，交易价格不断拉升，而且消化时间也在缩短，证明惠州楼市销售气氛良好。统计预测，今年全年，惠州新商品房供应量在500万平米左右，其中惠城区约有200多万平米的供应量。虽然上半年惠城区预售新盘总量已经突破100万平米，但定位普遍以高档楼盘为主，中低档楼盘仍然是市场的热点需求。下半年将会是惠州大盘集中推盘期，众多高档别墅大盘的推出会使得惠州楼市高档客户争夺激烈，而普通市民却“无房可买”的局面。趋势四：新楼盘品质提升，外地置业者增多厚重的外立面，方正实用的户型，空中花园的设计，纯正中式徽派建筑风格，首创空中别墅大宅；引进西欧小镇联排别墅建筑情调等，都成为惠州楼市产品升级换代的创新点。也很多楼盘不惜重金邀请国际著名园林设计大师打造，同时聘请有经验的物业管理公司进行管理，使得惠州楼盘的整体水平有了很大的提升。随着城市间经济关系的联动，珠三角生活圈概念已经浮现在眼前，外地购房者尤其是深圳人对惠州楼市的影响越来越大。很多高端楼盘外地客户所占比例均超过50%，甚至达到90%以上。,趋势五：房屋售价快速增长据惠州市房地产交易中心公布的惠城区上半年的商品房预售数据。今年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳定在4000元平米线上，为4092元。其中第二季度的预售均价为4144元，相比第一季度增幅为3%。与06年末的2974元均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了39%，房价上升速度远比惠州人均收入水平快。趋势六：商业地产繁荣，商业投资热潮再涌2007年上半年惠州商业地产也得到繁荣发展，众多高档酒店、写字楼、商铺和专业市场等不断推出，如富力丽豪酒店、合生国际大酒店、富力洲际温泉酒店、凯宾斯基酒店写子楼、惠州国际电子城、金泽五金超市、数码第一街、骏园春天产权式公寓等，这些大型商业项目的投资建设，完善了惠州商业环境和丰富了商业投资选择。,发展力空间为本项目奠定了理想的发展基础，即：符合城市的趋势，把握时机，抢先一步进行投资开发；顺应规划的趋势，充分挖掘火车西站片区的居住价值；迎合地产的趋势，建造适宜居住的低层、低密度住宅；,百脑会观点,发展力空间为项目价值提升20,5,10,5,购买力空间,【楼市板块划分及解析】,江北片区,东平片区,麦地演达片区,金山湖片区,下角片区,【楼市板块划分及解析】,红花湖片区,南坛片区,鹅岭南片区,红花湖片区,【楼市板块划分及解析】,江北片区：主要集中在云山菊花路与文昌路基本价格在5000元/平米左右,楼盘名称：卢浮公馆地理位置：惠城区江北云山菊花一路东侧发展商：惠州市盈超房地产开发有限公司项目性质：高层、商住两用占地面积：约2.4万建筑面积：约6.6万容积率：2.3总套数：322套主力房型：三房（117-139平米）四房（150-186平米）平均价格：约4800元/平米开盘时间：2007年7月,江北片区位于行政中心区，客户以新生代公务员及企业的中高层管理者为主，私企老板，外地投资客。,江北片区,东平片区,下角片区,麦地演达片区,金山湖,楼盘名称：嘉和名苑地理位置：惠城区江北文昌二路与三新南路交汇处发展商：:惠州市桦泰茂房地产开发有限公司项目性质：高层+小高层占地面积：约4.6万建筑面积：约10.2万容积率：2.2总套数：600套主力房型：三房（120-150平米）四房（160-180平米）平均价格：约4600元/平米开盘时间：2007年6月,南坛,下角片区：楼盘主要集中在下角中路与鳄湖路基本价格在4500元/平米左右,楼盘名称：江南丽苑彼岸地理位置：惠州下角发展商：惠州市中宇置业发展有限公司项目性质：高层+多层住宅，商住两用占地面积：约3.5万建筑面积：约9.7万容积率：2.8绿化率：36%总套数：620主力房型：三房（112132平米）四房（151-159平方）平均价格：尾盘4500元/平方米推盘时间、：2007年3月推出折扣：98备注：商业建筑面积约1413.6平方米，住宅建筑面积83074.19平方米,客户以本地企事业单位白领阶层为主。多数为土生土长惠城人，具备一定的经济能力的二次置业；此外，部分外地私营企业主看好新东江桥即将建成与江北连通等原因居住于此。,江北片区,东平片区,麦地演达片区,金山湖,下角片区,楼盘名称：金汇湖景花园地理位置：惠州市鳄湖路3号发展商：惠州金汇房产开发有限公司主力户型：三房（143-173平米）四房（194-237平米）占地面积：约1.6万建筑面积：约3.6万平均价格：4300元/平方米；尾盘5000元/平方米推盘时间、：2007年4月推出,南坛,麦地演达片区：主要集中在麦地南路东侧，基本价格在4500-5200元/平米左右,楼盘名称：东江明珠花园地理位置：惠城区惠州市麦地南路14号发展商：惠州市东江物业开发有限公司占地面积：约4.4万建筑面积：14.4万容积率：3.88绿化率：34%总套数：885四期6栋主力房型：三房（107-110平米）平均价格：5200元/平米,片区新开发楼盘较多较集中，由于拥有全新市政规划和配套交通便利，吸引客户群主要有公司职员和私企业主，企业高级管理人员，公务员，本地居民，外地投资客。,江北片区,东平片区,下角片区,麦地演达片区,金山湖,楼盘名称：光耀城市广场地理位置：麦地南路（惠州市五中正对面）发展商：光耀集团占地面积：约1.2万建筑面积：8.2万主力房型：三房（88-133平米）二房（88平米）平均价格：市场预计45005000元/平方米,南坛,南坛片区：主要集中在惠沙堤一路，基本价格在5000元/平米左右,楼盘名称：水印尚堤地理位置：惠沙堤一路发展商：惠州市兴进实业有限公司代理商：深圳中孚蓝德地产顾问有限公司项目性质：2栋塔楼共29层占地面积：约0.33万建筑面积：约3.9万总套数：350套主力房型：一房（36-67平米）二房（69-71平米）平均价格：约5000元/平米开盘时间：2007年1月备注：已全部售完,该路段沿江，江景优美，住宅集中靠近滨江公园，休闲、商业配套全交通便利。主要客户为企业年轻白领，政府职工，私企老板，外来投资者。,江北片区,东平片区,下角片区,麦地演达片区,金山湖,南坛,东平片区：主要集中在东湖三街，东湖四街，基本价格在5000元/平米左右,楼盘名称：东湖花园七区地理位置：惠城区东湖路与东湖三街交汇处发展商：惠州市隆生房地产开发有限公司项目性质：小高层+高层占地面积：约14万建筑面积：约27万，容积率：2.28绿化率：40%总套数：342套主力房型：三房（114-134平米）四房（124-164平米）平均价格：约4900开盘时间：2006年7月,由于东平片区的环境资源丰富，大社区、高品质楼盘易吸引本地居家自住者；商业配套全，交通便利楼盘易吸引潜在投资者。主要客户为企业高管，政府官员，私企老板。,江北片区,东平片区,下角片区,麦地演达片区,金山湖,楼盘名称：东方威尼斯地理位置：惠城区东平新开河旁发展商：赛格集团惠州市群星房地产开发有限公司项目性质：别墅多层花园洋房小高层商业占地面积：约4万建筑面积：约8万总套数：345套主力房型：小高层（140-180平米）连排（别墅200平米）平均价格：小高层4600，联排别墅6000开盘时间：2006年10月备注：一期售完，二期08年初推出,南坛,楼盘名称：翡翠欧庭地理位置：惠城区金山湖六号小区发展商：惠州富龙集团有限公司项目性质：高层*小高层住宅占地面积：约7.5万建筑面积：约19.1万容积率：2绿化率：47.6总套数：735平均价格：未定,金山湖片区：主要集中在金山湖旁基本价格在5000元/平米左右,主要客户为公务员，企业高经管理人员，私企老板，本地二次置业客户。,江北片区,东平片区,下角片区,麦地演达片区,金山湖,楼盘名称：南山诗意项目性质：15层左右小高层占地面积：约5万建筑面积：约12万容积率：2主力户型：三房（123-130平米）四房（150平米）备注：预计07年9月入市,南坛,红花湖片区：主要集中在红花湖路与鳄湖路西侧，普通住宅价格在5200-6000元/平米，别墅8000-15000元/平米之间,楼盘名称：城市原筑地理位置：龙丰上排区高榜山脚下发展商：惠州市嘉浩实业有限公司项目性质：小高层别墅占地面积：约2.6万建筑面积：约6.6万容积率：1.8总套数：280套主力房型：四房（140-210平米）平均价格：未定,客户以公务员及企业的高层管理者为主，本地客户为主，另外也有少数外地投资客看中别墅的升值。,东平片区,下角片区,鹅岭南,红花湖片区红,楼盘名称：润园地理位置：惠城区红花湖风景区发展商：惠州市润宇置业投资有限公司项目性质：联排和独栋别墅占地面积：约30万建筑面积：约21万容积率：0.78总套数：671套主力房型：连排（182-251平米），独立300多平米平均价格：12000元/平米左右,花湖片区红,鹅岭南片区：主要集中鹅岭南路，基本价格在4200-4500元/平米左右,楼盘名称：美林玉桂山地理位置：惠城区鹅岭南路（市委党校对面）发展商：惠州市美林房地产开发有限公司项目性质：高层住宅、商住两用占地面积：约2.5万建筑面积：约8.5万容积率：2.69总套数：515套主力房型：三房（109137平方）四房（140-144平方）平均价格：约4500元/平米折扣：一次性9.7、按揭9.8，业主介绍9.6开盘时间：2006年11月,客户以厂区中高级管理人员，私企业主和本地居民为主，也有部分深圳投资客。,东平片区,下角片区,鹅岭南,红花湖片区红,楼盘名称：南山公馆一期地理位置：惠城区鹅岭南路（市委党校对面）发展商：惠州市海东置业有限公司项目性质：高层住宅占地面积：约4.7万一期1.4万4.8万建筑面积：约13.7万一期容积率：总3.88一期2.33一期套数：250套主力房型：三房（107135平方）四房（152-167平方）平均价格：约4500元/平米,百脑会观点,结论一：当地现商品房供应主要意大面积户型为主，小面积户型供应紧缺；结论二：本地客户住宅落后，二次置业需求旺盛；结论三：由于周边城市（特别是深圳）房价持续高涨，大量异地客涌入惠州市场；结论四：产品雷同化严重，客户对价格神经相当敏感，产品升级势在必行；结论五：红花湖片区自然环境优美，依山靠水，供应高档楼盘较多，发展潜力巨大；,当地消费市场五大特征：,【本项目目标客户流向模拟】,本项目,30%,原西板块居民，习惯于本区域的居住环境，为改善现有居住环境而二次置业,20%,30%,20%,核心竞争力景观资源,异地投资客户,工业区，陈江镇等企业经营者，客户月收入超过1万。拥有充足购买力。,中心城区高收入公务员及企事业单位高层管理者，因不满中心居住地的嘈杂而更换更为优越的居住地。目标客户家庭月收入多在10000元以上。,部分隐形收入人群及异地投资客户。,百脑会观点,中心城区高收入公务员及工业区企事业单位高层管理者，追求舒适宽松的居住环境而置业，以居住和度假为主,购买力空间为项目价值提升20,通过调查发现，惠州高收入公务员有换房追求舒适宽松居住环境的习惯，而工业区高层管理者或者经营者由于不满工业区拥挤嘈杂的环境，也有换房的强烈愿望，这部分主力客户收入高，素质高，更追求品质生活。同时异地置业者尤其是深圳置业者追求5+2生活方式，在价格相对低洼的惠州置业用于投资、度假者也成为趋势。,产品力空间,O：竞争机会惠州市场产品设计存在较大空间；区域发展有很大潜力；整体购买力提升；,T：竞争威胁政策调控不明朗；市场供应量大，竞争压力增加；,S：竞争优势项目地块面积较大，比较规整；小区自然资源丰富；交通较为理想；,W：竞争劣势项目所处位置与火车道距离近；项目周边配套欠缺，居住氛围不浓,选择产品优化战略，强化产品竞争力，最大限度提高性价比。,项目swot分析,STRENGTH（优势）,1、项目地块面积较大，比较规整项目占地约60万平方米，规模较大，可塑性比较强。2、小区自然资源丰富；项目有山景，周边是原生态的山头和树林，对于楼盘的居住品质有较大提升。3、交通较为理想火车西站有多路公交车到惠城各地方，有硬底化公路直达市区，离惠深高速入口近。,项目swot分析,WEAKNESS（劣势）,1、项目所处位置与火车道距离近虽在郊区，但接近火车西站被铁路环绕，噪音污染严重，为项目形象提高带来挑战。2、项目周边配套欠缺，居住氛围不浓本项目所在地属近郊区域，市场、中小学、超市、银行、邮局、等市政配套设施还十分匮乏，导致业主生活不便。项目周边居住人口密度低，人气不足，居住氛围不成熟。,项目swot分析,OPPORTUNITY（机会）,1、惠州市场产品设计存在较大空间房地产市场的整体升温为本项目价值提升了发展空间。整体市场的开发水平不高，卖点挖掘不深。2、区域发展有很大潜力根据惠州火车西站地区规划的相关信息，可了解到火车西站地区将建成以现代工业、商贸物流和房地产业为主导产业，功能齐全、配套完善、环境优美的现代生态型综合性城区。3、整体购买力提升惠州城市具名收入增长较快，消费力不断提升；同时周边城市置业者涌入惠州市场，也使整体购买力大幅度提升。,项目swot分析,THREAT（威胁）,1、政府调控不明朗虽然中央出台了一些相关调控政策，旨在控制房价的快速上涨，但相关实施细则以及地方政府执行方案还不明朗，市场的不可预见性增大，对产品的设计与销售造成一定影响。2、市场供应量增大，竞争压力增加由于惠州房地产市场开始火热，吸引大批的开发商进入市场，竞争对手增加，市场供应量增大。,在市场购买力尚未充分挖掘的环境下，我们应当：造势而为，采取全面市场领先战略以对产品塑造的高度，创造市场需求空间引爆当地需求，无区域无地界吸纳中坚力量消费！,百脑会观点,产品力空间为项目价值提升30,地块布局,商业、酒店地带,幼儿园用地,小区其他配套用地,高层洋房、退台洋房及退台叠加别墅区,规划布局立地力全城首创加分,百脑观点,通过私家山道、巴士专区、会所、天然高差、景观水道营造出介于开放与私密的特殊空间，并天然形成不同区域的价值感，有效差异且价值互动,运用地势，全城独创赋有层次感的坡地建筑形态,整体布局南北通透的原则，最大限度的引进东南向的季候风和阳光,多元产品组合，划分为洋房区和别墅区，其中别墅引入半地下室独立、联排的建筑形态,建筑排布结合自身朝向及视觉特点，围绕山地进行东南向排列布局,退台建筑提升项目整体档次,价值最大化：赠送的地下室、大露台、坡屋顶、内庭院，所有户型使用率均超过100%；自然最大化：户户