案例分析-土地管理法律法规

-案例分析招商引资必须尊重国家土地管理法律法规X省Y市的Z县和K县并驾齐驱进入X省十强县市。两县为了保住在全省的位次并继续向前迈进，竞相采取措施，加大招商引资力度。外商W集团应两县的邀请前来考察投资环境后初步意向拟建一个药品生产厂及为药品生产提供原材料的基地。Z县和K县为争取这一外商投资项目展开了激烈的竞争。 1999年5月，Z县在向W集团提供的优惠政策条款中称：(1)以每亩3万元的价格提供厂房用地和原材料基地用地，免交耕地占用税；(2)三年内免交一切费税；(3)两周内办好一切用地、建设手续；(4)投资协议签订之日起一个月内开工建设。同月，K县向W集团提供的优惠政策条款中称：(1)按国家法律、政策规定提供用地，但地价每亩不超过3万元；(2)三年内免交一切费税；(3)一月内办好一切用地、建设手续；(4)投资协议签订后，即可开工建设，手续可以边建设边办。W集团对两县提供的优惠政策均感满意，对Z县提供M乡和K县提供的毗邻Z县M乡的N镇的土地位置、交通条件也均感满意。W集团担心两县的优惠政策在现行的国家法律政策环境下能否落实，两县均表示没有问题。W集团感到难以决定的是在Z县投资，还是在K县投资。两县领导得知这一信息后，一方面和W集团继续洽谈，另一方面迅速派人到Y市汇报请求领导支持。Y市领导约见W集团负责人和Z、K两县负责人进行协调。Y市领导建议W集团在Z县建厂，在K县建基地。由于W集团所考察的土地位置虽然分别属于Z县和K县的管辖范围，但是两块土地是紧紧相联的，从自然地理上看，这两块土地是一个整体。给W集团的厂房建设和基地建设带来很大的便利，两县的优惠政策又不相上下，对W集团的优惠是一致的，因此，建议W集团考虑这一投资方案。如果两县在优惠政策方面还有什么差距，Y市可以负责协调。W集团接收这一方案，随即与Z县和K县分别签订了投资协议。协议中关于土地部分的条款主要内容有：(1)Z县以划拨的方式向W集团提供M乡范围内的耕地50亩，作为W集团生产厂房用地，每亩28万元，免交耕地占用税，投资协议签订之日起两周内向W集团提供国有土地使用证。土地审批手续未办理之前，W集团可以先行动工。(2)K县以转让的方式，由N镇向W集团提供N镇范围内的耕地100亩，林地100亩，水面30亩，作为W集团的原材料生产基地。投资协议签订之日起一个月内向W集团提供土地审批手续和国有土地使用证。土地审批手续未办理之前，W集团可以先行动工。两县负责人各自迅速召集土地、城建等有关部门的负责人要求他们按照协议规定的两周时间内迅速办理好土地、城建等有关手续，同时决定在协议签订一周后破土动工。两县的土地行政主管部门负责人对W集团的投资协议用地方面的内容提出异议，说明这些内容与土地管理法的规定有严重的冲突，建议政府领导依法办事。两县领导表示你们去按法律规定办手续，我们按协议规定进行实际操作，要树立政府在外商面前的信誉，不能签了协议就改，你们有什么意见以后再说。Z县的M乡和K县的N镇分别按两县领导的指示开始实施。M乡和N镇的农民突然接到通知他们的耕地已经由外商W集团征用了，要他们积极配合支持政府的招商，按照县里规定的统一标准，每亩地补偿青苗费800元，不得讨价还价。W集团随即在M乡兴建厂房，在N镇建原材料基地仓库。两地的农民群众对此极为不满，分别联名写信向X省土地行政主管部门和国土资源部举报。问题分析(1)根据土地管理法第八十五条的规定，本案中的外资企业使用土地应按土地管理法的规定办理，但W集团、Z县和K县均未依法办理。(2)根据土地管理法的规定，建设项目用地必须符合土地利用总体规划。W集团占用的土地如果不符合土地利用总体规划，则必须改址；如果符合土地利用总体规划，则要依法办理土地审批手续。本案中W集团占用的土地是否符合土地利用总体规划待查。假设其符合土地利用总体规划。(3)根据土地管理法的规定，W集团使用土地应先办理农用地转用审批手续，同时办理将集体土地征为国有的审批手续。(4)根据土地管理法第五十四条的规定，W集团应以出让的方式取得国有土地使用权。本案中Z县以划拨方式向W集团供地是违法的；K县以N镇向W集团转让土地也是非法的。(5)根据土地管理法第四十五条的规定，土地的农用地转用审批手续和征用审批手续应报X省政府或者国务院(基本农田)批准。本案中Z县和K县均在投资协议中承诺W集团可以先行动工，实质上是批准W集团实施用地。(6)根据土地管理法第四十六条的规定，国家征用土地依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告，并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。本案中Z县的M乡和K县的N镇按投资协议和县领导的指示组织实施，是不符合法定程序的。(7)W集团未经合法审批，未取得合法的土地使用权，仅凭投资协议和两县政府的承诺即动工兴建，实施了违法占地行为。(8)Z县和K县土地行政主管部门的负责人虽然向政府领导人指出了W集团用地不符合土地管理法的规定，但在群众上访之前并未采取相应措施，也未向上级行政主管部门报告情况，负有责任。查处X省土地行政主管部门接到M乡和N镇群众联名举报信之后，立即责成Y市土地行政主管部门到达现场责令停工，并将对本案的调查情况及处理意见报X省土地行政主管部门。如有必要X省土地行政主管部门将直接查处本案。Y市土地行政主管部门到达现场，进行调查后，查明本案的有关情况。第一，W集团占用的土地属Z县和K县划定的基本农田保护区范围；第二，Z县和K县土地行政主管部门曾多次向两县的领导汇报情况说明W集团的用地是严重违反土地管理法的行为，占用的土地属基本农田，依法应报国务院审批。政府和W集团这样来签订用地协议，实施用地后果十分严重，可能要涉及到刑事责任。政府领导说我要你们尽快办手续，你们为什么不办，如果有问题你们要负责任。发展是硬道理，为了本地经济的发展，我们好不容易才把W集团留下来投资，难道这也违了法；第三，两县领导针对土地行政主管部门提出的意见，决定对已经编制好的土地利用总体规划进行修改，将W集团用地范围内的土地，即相邻的成片土地从基本农田保护区中划出来，改为建设用地。由于该规划尚未通过审批，两县政府分别责成县土地行政主管部门迅速做工作调整修改土地利用总体规划；第四，W集团在Z县M乡实际占地60亩，围墙已部分建成，围墙内的农作物已被毁坏。W集团在K县N镇实际占地20亩，仓库已开始下基脚。W集团在Z县和K县实际占用土地均为基本农田。 第五，Y市土地行政主管部门已在W集团占地的现场下达责令停工通知书，但Z县和K县对此意见很大，并向Y市领导作了汇报，W集团对此也十分恼怒。Y市领导已向Y市土地行政主管部门的负责人打招呼，要他们慎重处理此事，并将Z县、K县的实际情况和困难向上级行政主管部门汇报。 Y市土地行政主管部门针对这种情况没有提出对本案的处理意见，但如实地将上述情况向X省土地行政主管部门报告，并请求省土地行政主管部门拿出对本案如何处理的指导意见、派员直接查处或和Y市土地行政主管部门共同查处。 X省土地行政主管部门答复，对此案要严肃依法查处，立即派员与Y市土地行政主管部门共同查处，与此同时国土资源部执法监察局来函限定在一个月内将本案调查核实的情况以及处理的结果报国土资源部，并附具了M乡和N镇农民群众联名上访的信件。本案最终该如何处理，操作与分析应从几个方面进行；(1)全面收集本案的证据，包括有关负责人应负法律责任的证据；(2)根据收集的证据，证明本案上述真实情况逐一进行分析和认定：Z县政府非法批地的行为是否成立；K县政府是否有非法批地的行为，K县政府和K县的N镇是否构成非法转让土地，如果构成，是适用土地管理法第七十三条，还是适用土地管理法第八十一条；W集团非法占用的土地是否应该退还、拆除建筑物和恢复原状；应否追究Z、K两县土地行政主管部门有关人员纪律责任；对W集团违法占地行为，适用土地管理法第七十六条，还是适用土地管理法第七十八条第一款；Z、K两县政府将未经批准的土地利用总体规划进行调整修改，将基本农田划出保护区是否可以按照基本农田保护条例第三十一条规定进行处理；是否应该追究Z、K两县有关负责人和W集团有关责任人的刑事责任；Y市有关领导是否应对本案的发生负有一定责任。(3)基于认定的事实，适用法律条款，依照法定程序，作出处理。因为我们就这么一辈子，几十年的光景，无法重来，开心也好，不开心也罢，怎么都是活着，那么何不让自己开开心心的过好每一天呢！生活虽辛苦，但我们一定要笑着过，以积极乐观的心态让日子过得有滋有味，这样才不白来人世走一遭，才会无怨无悔。因为生活没有真正的完美，只有不完美才是最真实的美。不要总是悲观地认为自己很不幸，其实比我们更不幸的人还有很多；要学会适应，学会调整自己的心态，学会宽容和理解，许多的苦、许多的累，都要坦然面对。只有经历了，体验过了，才能明白了生活的不易。因为“经历就是收获”.要知道世上没有什么不能割舍，人生没有过不去的坡，当你调整好了心态，一切都会风清云谈。人活着，活的就是一种心情。谁都有不如意的时候，这就要求我们做任何事情上都要持有一颗平常心。只要做到不攀比，不虚荣，待人诚恳、做事踏实，以知足乐观的心态释怀所有，做事尽量站在别人的角度去考虑别人的感受，常怀感恩的心态待人，哪怕平庸，也会赢得世人对你的认可和尊重！因为人活着，就需要一份积极向上的乐观和感恩的好心态来对待所有。只要心中有景，何处都是彩云间；只要有一份好的心态，所有的阴霾都将会烟消云散人生在世，免不了磕磕绊绊，不如意在所难免，因为很多事情都不是我们所预料的，也不可能按你的