《苏州房地产市场研究报告(2020年第1季度)》

China Index AcademyChina Index Academy 2020年一季度 苏州房地产市场报告 中指研究院苏州分院 目 录 CONTENTS 1政策篇 2土地篇 3市场篇 4趋势篇 5县市篇 政 策 篇 1 01 全国政策：坚持“房住不炒”定位不变，地方因城施策更加灵活 2 月以来，中央保持房地产调控定力，财政部、央行、银保监和统计局等中央部门多次强调坚持“房住不炒” 定位不变,不将房 地产作为短期刺激经济的手段。 各地政府在坚持“房住不炒”定位的前提下，更加灵活地因城施策，多地集中出台了房地产扶持政策，据中指研究院统计，截 至 3 月底，已有超 60 个省市从供需两端出台了扶持政策，其中以供给端为主、需求端为辅。 01 全国政策：中央继续推进土地管理制度改革，下放土地审批权 3 月，国务院印发关于授权和委托用地审批权的决定，一方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建 设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；另一方面，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收 审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，试点期限 1 年，并根据试点地区的土地管理水平综合评估结果，对试点省 份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 01 全国政策：加大金融支持力度稳经济，行业金融环境相对宽松 2020 年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，为了应对新冠疫情对经济带来的冲击，中央强调积极的财政政策要 更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，把支持实体经济的恢复发展放到更加突出的位置，同时强 调货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 01 苏州政策：预售条件面积调整，工程交付期顺延，社保缓交不影响购房资格 2月28日，苏州市住房和城乡建设局发布市住房城乡建设局关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知。 通知中，针对放宽申请预售条件，顺延开竣工、交付时间，购房资格认定等方面做出调整，有利于房企缓解财务压力， 降低拿地门槛，同时工期和交付的顺延也在一定程度上避免延期交付的维权风险。 一、对2020年1月24日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目，因突发疫情 影响其前期规划、施工手续、工程进度等情况的，申请预售时原形象进度要求调整为按投 资额计算，申请预售部分完成25%以上投资即可（房地产信用等级为“D”级的企业按原 标准执行）。其中对土地成交价格超过市场指导价须工程结构封顶或竣工验收后预（销） 售的项目，申请预售时间节点可适当提前，具体标准为：按正常合理工期核减我市疫情防 控一级响应时间。 二、分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米的要求，调整为高层、小高层商品 房不少于2万平方米，多层商品房不少于1万平方米。 三、因疫情影响造成已出让土地的工程建设延期复工，不能按期开竣工的，开竣工时间相 应顺延；不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。顺延时间均按我市 实施疫情防控一级响应时间确认。 四、根据上级关于阶段性减免企业社会保险费的通知的有关精神，非本市户籍居民家 庭在苏州市区、太仓市、昆山市购买住房时，在疫情防控期间符合缓缴、免缴社会保险费 的，提供人社部门相关证明或由人社部门核查属实，购房资格审核视同正常缴纳。 市住房城乡建设局关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知 01 重点内容： 1、本科可以直接落户，无需社保！（年龄不超过45周岁） 2、大专6个月社保就可以落户！（年龄不超过35周岁） 3、适用于苏州市行政区域！ 4、5月1日起正式执行！ 受疫情影响下，楼市遇冷，放宽落户政策，吸引优秀人才落户可为楼市注入新的市场需求，扩大购房群体，从而促 进城市房地产的发展；同时吸引人才落户，也将带动苏州整体经济发展。 苏州政策：人才落户新政正式出台，本科直接落户，全面放宽，5月1日起执行 重点内容： 1、疫情期间及应急响应解除后6个月内，名校优生一次性奖励范围扩大至全区所有正常经营的企业， 对新引进的世界知名（世界前300强高校）或“双一流”建设高校（学科）全日制博士、硕士和本 科学历的应届毕业生给予2-4万元奖励。 2、降低人才落户门槛，对有来相就业意愿的全日制本科及以上学历的人才，放宽有关限制；畅通人 才购房绿色通道，将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围，在区内购房不受户籍、社保、 积分等限制条件的影响；协调解决一线专家人才子女就读区内公办学校。 土 地 篇 2 02 住宅用地整体量价 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 2020年Q1 供应建面(万)成交建面(万)成交楼面均价(元/) 图：2017年Q1-2020年Q1苏州市区涉宅用地量价情况 1季度涉宅用地供需规模回落 受成交结构性因素影响，成交楼面价呈现明显上涨 供应建面 207.32万 楼面均价 14219元/ 土地出让金 147.96亿元 -55% 63% -26% -12% 成交建面 104.06万 02 住宅用地地市热度 政府从供给端出台了扶持政策缓解企业资金压力， 企业拿地积极性提高，整体成交溢价率微升 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2017年Q12017年Q22017年Q32017年Q42018年Q12018年Q22018年Q32018年Q42019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q1 2017年Q1-2020年Q1苏州市区涉宅用地季度平均溢价率走势 规划建筑面积(万)平均溢价率(%) 02 住宅用地区域量价 区县 土地宗数 (块) 规划建面 (万 ) 成交楼面均价 (元/ ) 平均溢价率 (%) 吴江区00/ 吴中区344.271491211.86% 相城区110.071111013.37% 园区15.55 2402211.73% 高新区340.611299011.12% 姑苏区00/ 2020年Q1苏州市各区涉宅用地成交量价表现 园区 24022元/ 吴中区 14912元/ 吴江区 高新区 12990元/ 相城区 11110元/ 姑苏区 新区、吴中成交主导，姑苏、吴江暂无成交 园区地价稳居第一/各区域溢价率在11%14%区间 02 商办用地整体量价 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 2020年Q1 供应建面(万)成交建面(万)成交楼面均价(元/) 图：2017年Q1-2020年Q1苏州市区商办用地量价情况 商办用地供应成交大幅上升，成交楼面价持续下行 供应建面 185.19万 楼面均价 834元/ 土地出让金 12.95亿元 159% -53% 22% 186% 成交建面 155.27万 02 商办用地地市热度 0 10 20 30 40 50 60 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2017年Q12017年Q22017年Q32017年Q42018年Q12018年Q22018年Q32018年Q42019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q1 2018年Q1-2020年Q1苏州市区商办用地季度平均溢价率走势 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 1季度商办用地均以底价成交 02 商办用地区域量价 区县 土地宗数 (块) 规划建面 (万 ) 成交楼面均价 (元/ ) 平均溢价率 (%) 吴江区2102.908970.00% 吴中区34.73 18460.00% 高新区00/ 园区247.64 5980.00% 姑苏区00 / 相城区00 / 2020年Q1苏州市各区涉宅用地成交量价表现 园区 598元/ 吴中区 1846元/ 吴江区 897元/ 高新区 相城区 姑苏区 商办用地成交集中在吴江、吴中、园区 吴江成交规模最大，各区域均底价成交 02 地块榜单 排名 地块名称 成交总价 （亿元） 规划建面 （万 ） 溢价率 （%） 受让单位成交日期 1 高新区科技城天佑路西、科霞 路南北 35.8628.9710苏州恒泰2020-03-25 2 吴中经济技术开发区郭巷街道 清禾路北侧、郭渔路西侧 33.0317.8710.03华润置地2020-03-25 3 吴中经济技术开发区越溪街道 文溪路北侧、溪秀路东侧 23.9718.6613.68昌建&卓越2020-03-25 4 工业园区科智路西、夷浜路南14.676.1111.73苏高新2020-03-13 5 相城区渭塘镇新燕大道南、钻 石路西 14.5213.0713.37金科2020-03-25 6 高新区枫桥街道龙池路绿化地 西，莲花峰路北 9.606.5113.56苏高新&禹洲2020-01-08 7 吴中区胥口镇孙武路南侧、东 欣路西侧 9.027.7413.98大发2020-03-25 8 高新区浒墅关开发区文昌路东、 大同路绿化地北 7.295.1413.57滨江&东原2020-03-25 排名 地块名称 成交楼面价 (元/ ) 规划建面 （万 ） 溢价率 （%） 受让单位成交日期 1 工业园区科智路西、夷浜路南240226.1111.73苏高新2020-03-13 2 吴中经济技术开发区郭巷街道 清禾路北侧、郭渔路西侧 1848517.8710.03华润置地2020-03-25 3 高新区枫桥街道龙池路绿化地 西，莲花峰路北 147636.5113.56苏高新&禹洲2020-01-08 4 高新区浒墅关开发区文昌路东、 大同路绿化地北 141965.1413.57滨江&东原2020-03-25 5 吴中经济技术开发区越溪街道 文溪路北侧、溪秀路东侧 1284618.6613.68昌建&卓越2020-03-25 6 高新区科技城天佑