浅谈从物业服务合同的特殊性谈物业服务质量监督机制的完善

1/4浅谈从物业服务合同的特殊性谈物业服务质量监督机制的完善摘要无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主都没能介入合同签订过程，无法通过合同顺利表达其权益，有鉴于此，通过完善物业服务监督机制以克服物业服务企业强势地位带来的弊端就显得十分必要。现行的政府监督机制作用有限，行业自律监督缺位，,3KI和业主委员会监督机制由于考试，成绩合格者才能担任管理职务。若想通过资质管理达到保证服务质量的目的，关键在于资质的取得应符合一系列明确的服务质量标准，缺乏明确的服务质量标准将使资质管理失去本来的价值。现行的物业服务企业资质管理办法仅仅规定了不同的资质审批机关，并没有规定明确的资质授予标准，这就很容易造成权力滥用和权力寻租，物业服务企业申请各级资质时，也无法进行自身条件的准备。因此，建议我国对各级物业服务企业的资质授予标准加以细化，从注册资金、人员配备、服务经验、既往服务中业主的满意程度等不同方面对申请企业进行考核，使资质授予条件硬性化，从而避免软条件和审批任意性的弊端。而对于从业人员的资质认定，鉴于我国各地物业发展水平存在差异，建议制定一个全国性的物业管理从业人员资质考核规划。在未来一定期间内强化专业化考核，严格认证制度，改变现有相对宽松的资格门2/4槛。第二，建立完善的物业服务质量评价机制。在该机制中，物业主管部门不仅应当设立专门的机构和人员负责物业服务质量的评估，同时要充分发挥行业协会的自律监督作用，应当督促和鼓励行业协会更多地参与对企业的评价和动态监督。这就需要保证行业协会的相对独立地位，并由政府授予其一定的评估和监督权。对于严重违反行业协会制定的有关服务质量规定的物业服务企业，行业协会应有权提请资质主管部门撤销其企业资质，这样才能激活物业服务市场的优胜劣汰机制，避免长期以来我国物业服务企业一旦取得资质就捧上“铁饭碗”的弊端，以改变我国物业服务企业鱼龙混杂的局面。LOCALHOST发达国家在这方面有许多成功的经验可以借鉴。如日本就依靠行业协会对物业服务质量进行评定和监督。日本相关的全国性行业组织比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等。这些协会负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业服务企业实行科学化、人性化、低成本的物业管理，并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业服务企业作为协会的会员要接受协会的指导、监督和管理。在美国，物业管理公司直接接受全国性行业协会的监督，只有经相关行业协会的培训和认可才能申请相关营业执照，取得营业执照3/4后还须每4年接受45小时的专业培训，以保证物业服务企业对于行业协会所设服务标准的充分理解。在我国，物业服务行业协会起步最早的深圳市也制订了相关规定，深圳经济特区物业管理条例第五十九条专门强调了物业管理协会的监督机制，并且规定“受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。”深圳市的相关做法值得有关物业服务企业全国性立法或制定行政法规时借鉴。二关于完善业主和业主委员会监督的建议业主和业主委员会是物业服务质量的直接利益相关者，但是通过前文论述，无论是从业主角度还是从业主委员会角度，我们都无法推演出一个具有现实性并且行之有效的监督机制。因此，通过修改立法提高业主及业主委员会的法律地位以确保其监督权，就显得尤为急迫且重要。本文认为，相关法律应该规定业主在物业服务合同签订过程中具有信息跟进和监督的权利。所谓信息跟进，是指业主可以在物业服务合同签订过程中，要求建设单位、物业服务4/4企业、业主委员会等签约主体对合同内容进行充分的说明，业主应有权表达自己的意见，对于业主所提出的合理意见及建议，签约各方应充分尊重，并尽可能地吸收到合同条款内容之中。通过这种信息跟进，业主就实现了对物业服务合同签约过程的监督。有关法律还应提高业主委员会的地位，赋予业主委员会法人资格和诉讼主体资格，这样才可以保证业主委员会与物业服务企业在法律地位上的平等，而平等的法律地位是业主委员会有效监督物业服务企业履约情况的前提。参考文献1赵建高，浅析物业服务行业监督机制J，城市开发，2016，62陈鑫，建筑物区分所有权M，北京中国法制出版社，XX，1931973陈