广州市商业空间发展专题研究_47PPT.ppt

广州市商业空间发展的情况介绍,2009.5.31,提纲1广州市商业与城市发展定位的关系2广州市商业空间发展现状及趋势3广州市商业空间规划及思考4广州市商业空间发展存在问题及探讨,第一部分广州市商业与城市发展定位的关系,（1）2000多年开放贸易历史，全国著名商埠广州于公元前214年建城，建城至今2000多年来，商业活动活跃，是久负盛名的商都。,1.1“千年商都”广州市商业发展历史回顾,（2）广州是古代海上“丝绸之路”的发祥地从秦汉时期（约公元前226-公元220年）开始，隋、唐、宋、元、明至清朝时期，广州就成为海上“丝绸之路”的始发点。,（3）清朝实行“一口通商”，广州成为唯一对外通商口岸，成就了“十三行”到了清朝（1757年），有一段时期清政府实行“一口通商”，广州成为唯一对外通商口岸，当时著名的“十三行”就是专门分工做对外贸易的洋行，在鸦片战争之前独揽中国外贸85年。,（4）民国时期“南方重镇”,海上丝绸之路示意图,（5）建国后广州市商业地位独一无二的外贸窗口:广交会,1957年，为解决国家大规模经济建设急需进口多种物资的需要，中国出口商品交易会(简称广交会)在广州创办，借助香港的“国际通道”地位跟外国人做生意，从此，开启了广州长达数十年的独一无二的外贸地位，造就了广交会“中国第一展”的盛名。,全国轻工产品的供货基地1980年代，乘改革开放之东风，得“特殊政策”之优惠，毗邻港澳之地利，包括服装、饮料、食品等在内的广货在全国各大城市拥有30一50%的市场占有率!有“远看像洋货，近看是广货”，“珠江水，广东粮，粤家电，岭南衣”的说法。成为全国轻工产品的供货基地。批发业发展迅速随着广州轻纺服装等轻工业的快速发展，大批服装鞋帽、轻纺布匹批发市场应运而生；同时，原有的综合市场在功能上进一步细分为服装鞋帽、布匹、皮具、粮油、副食品、蔬果等各类专业市场。,海上丝绸之路示意图,（6）改革开放初期广州市商业地位广货北伐,1.2商业发展现状,（1）商业规模大，位列全国三甲。广州市2007年商品销售总额2595亿元，社会消费品零售总额10997亿元，人均商品销售总额10.94万元，仅次于北京和上海位居全国第三。人均社会消费品零售额和人均零售商品销售总额分别为2.58万元和2.16万元，居全国第一。（2）商业网点密，密度高于同类城市。2006年，广州市每万人口拥有网点386个，同年北京每万人口拥有网点321个，上海每万人口拥有网点354个，深圳每万人口拥有网点243个。（3）商业发展快。到2000-2007年，商品销售总额年均增长率16.5%，社会消费品零售总额年均增长率11.2%。（4）批发业发达。广州已形成了15个批发市场园区，542个批发市场，主要经营日用工业品批发、生产资料批发和农副产品批发。2006年批发市场交易额约3300亿元，实现税收上百亿，解决100万人口就业。批发市场辐射影响范围已拓展欧美、东南亚、中东和非洲几十个国家和地区。,（1）区位因素、政策因素、文化因素、经济因素决定了广州商业地位的形成。广州位于珠江口、临近香港，具有良好的地理区位。清代的“一口通商”、建国后的“广交会”都在政策上对商业大力支持支持。悠久商业历史和“敢为天下先”的岭南文化精神，形成了广州良好的商业文化氛围。广州发达的经济条件，为商业的发展提供了有力支撑。（2）商业发展是带动城市发展的引擎。在商业发展的带动下，广州在“千年商都”、“华南地区的商贸中心”的基础上，城市地位进一步提升，在珠江三角洲地区改革发展规划纲要中，广州被定位为“国家中心城市、综合性门户城市、国际大都市”。在广州市总体规划(20102020)中广州被定位为“国际城市、中国南方经济中心、文化中心、对外交往中心、生态城市”。,1.3商业在城市发展中的地位,第二部分广州市商业空间发展现状及趋势,2.1广州城市空间结构,规划空间结构“一中心六片区”的空间结构。城市空间形成圈层布局模式。内圈层为中心城区，中圈层包括番禺片区、南沙片区、北部片区和东部片区。外圈层为增城片区和从化片区。,商业中心,商业中心的空间布局,2.1零售商业空间分布特点与发展趋势,（1）现状特点中心城区形成四大都会级商业功能区和十个区域级商业功能区。,内圈层大型零售网点数量基本饱和，今后大型零售网点的布局主要着眼于原有网点的功能提升和业态更新。商业沿轨道交通线和城市干道由内圈层向中圈层和外圈层拓展。郊区型大型专业店、仓储式商场、购物中心发展迅速。大型购物中心有集聚发展的趋势，如“天河城+正佳广场”的组合。零售商业业态市场细分趋势明显。,（2）发展趋势,具有现代风格的综合型商业街。北京路地处广州市中心，全长1200米，是广州城建之始所在地、百年老店和广州老字号商铺的集中地，店铺众多，规模大，经营样式齐全，各类商铺卖场总计超过500家。,商业街北京路,具有广州西关传统风貌的商业街。位于广州市荔湾区（俗称西关）的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，全长约1218米，共有各类商业店铺238间和数千商户。,商业街上下九,2.2批发市场空间分布特点与发展趋势,（1）现状特点以环型主干道为界，圈层布局。内圈层174个，占总量的32，以日用工业品市场为主；中圈层305个，占56，以日用工业品和生产资料批发市场为主；外圈层63个，占12，各类市场均有。沿主要道路指状放射布局。由越秀、荔湾等内圈层地区沿内环放射线及高快速路向外发散，呈指状发展。,园区化发展趋势由马路经济发展自发形成的“街”型批发市场，逐步向“城”、“市”型批发市场园区转变，形成市场集群和组合优势，有利于批发市场通过向零售、生产和物流领域的拓展。圈层错位发展趋势内圈层剥离市场的物流功能，提升市场的展贸和交易功能；中圈层重点建设大型现代化展贸市场园区，外圈层发展大规模的以生产资料市场和农副产品为主的产地型批发市场园区。市场无形化发展趋势以“网络商铺”为代表的电子商务和“网上展销”、“网上支付”等无形市场，成为批发市场的新兴形态。,（2）发展趋势,“街”型,“市”型,“城”型,位于广州火车站对面，毗邻广东省长途汽车客运站，交通便捷，是全国各地服装客商在广州的主要集结地。包括白马大厦、黑马大厦、步步高批发市场、流花批发市场、国宏大厦、新大地批等13个批发市场，年交易额超过50亿元。,广州流花服装批发市场园区,千年历史文化名城的旧城城市结构的制约TheRestrictoftheurbanstructureofoldcityabout2200years,（1）近代商业空间变化形成了三个三个全市性商业中心：中山五路和北京路、人民南和长堤、上下九和第十甫。明清时期，广州城外西关成为通商要地，主要零售商业中心有两个：一是城内的惠爱街和双门底（今北京路北段与中山五路相接的丁字形地段）；二是第十甫和上下九甫（今第十甫路和上下九路）。民国后，新式轮渡码头和马路在长堤、西堤一带兴建，沿线逐渐集聚了一批大型商业、饮食业、服务业，形成长堤西濠口第三个商业中心。,2.3广州市商业空间和城市空间发展的关系,中山五路和北京路,上下九和第十甫,人民南和长堤,（2）改革开放后商业空间变化零售：四个都会级零售商业功能区的形成北京路、上下九、东山口和天河。改革开放后，广州的零售业渐入黄金时期。从零售商业空间发展看，商业重心开始东移，从东山口商业区到天河商业区，但历史留下的商业繁华区北京路、上下九仍是现代广州的传统核心商业区，形成了四个都会级商业功能区。,上下九,北京路,上下九,北京路,东山口,上下九,北京路,东山口,天河,批发市场：发展五个阶段,缓慢发展期：改革开放前，初期形态是国营三级站，集中在广州老城区商业中心。快速发展期：1978-1992年，大批服装鞋帽、轻纺布匹批发市场应运而生；集中在老城区以及主要城市干道、火车站等交通枢纽附近。体系框架形成期：1993-2000年，珠三角地区制造业的快速发展产生了汽车摩托车及配件、五金交电、机械、建材等生产资料市场。1999、2000年，围绕着内环路和环城高速聚集着大量的批发市场。至此，广州市批发市场圈层格局基本形成。外围拓展期：2001-2006，信息与网络技术的进步，批发市场商流与物流出现分离，批发市场的物流空间呈现出向郊区发展，并与物流园区结合的趋势。优化发展期：2006年至今，广州提出了“中调”战略和产业退二进三等策略，内优升级、优化布局成为了发展的主旋律。,小结:（1）零售商业与城市重点区域发展同步，规划在空间上为商业发展留有余地。（2）批发市场“内优、中强、外联”，内圈层严格限制批发市场用地；中圈层重点建设大型批发市场园区，做大做强；外圈层批发市场布局与产业和对外交通设施相结合。,白云新城,白鹅潭地区,番禺万博中心,广州国际展贸城,琶州员村地区,广州中轴线南段,市政府,（3）未来重点发展的区域,第三部分广州市商业空间规划及思考,广州提出的“两个适宜”适宜创业发展和适宜生活居住，以及“南拓、北优、东进、西联、中调”十字方针等宏观政策，疏解中心城区过高的人口与建设密度，发展轨道交通，引导城市空间从外延拓展走向拓展、优化与提升。在此基础之上，广州市编制了以下规划，指引商业空间布局。（1）广州市商业网点发展规划（2003-2012）及各区商业网点规划（2）广州市批发市场布局规划（2007-2020）（3）广州市八区三类市场（肉菜市场农贸市场农副产品批发市场）总体布局规划（4）广州市轨道交通沿线土地利用协调规划研究,（1）广州市商业网点发展规划（2003-2012）,商业功能区划划分为都会级功能区、区域级功能区和社区级功能区三级，零售主导型、商务主导型、服务主导型、批发主导型和物流主导型五类。对零售网点、商业街、批发市场布局规划提出指导提出商业网点发展策略着力建设和提升零售商业功能区、努力建好特色商业街、注重引导大型零售网点发展、积极发展社区型商业网点、加快建设和改造提升物流园区、批发市场。,研究批发市场形成机制、发展需求、发展趋势。对总体空间布局，提出三个转变的指导思想：从量到质的转变，从规模到效益的转变，从单一经济价值取向到综合价值取向的转变。提出四大发展战略：提升服务，扩大影响；集约发展，优化布局；产业联动，创新模式；强化优势，重点突破。,（2）广州市批发市场布局规划（2007-2020）,工作内容：对现状肉菜市场、农贸市场、农副产品批发市场(简称三类市场)的数量、位置及规模等进行摸底调查，根据区域人口规模、市场设置要求以及对无证市场定性处理的原则，确定永久保留及临时保留的市场数量；根据实际需要规划配置一定数量的新市场。总体布局思路：总体布局规划尽可能以现状市场为基础，结合街道规划人口规模所确定的市场数量，修正分区规划所确定的市场数量和位置，并最终确定本次规划市场的位置。布局原则：划分不同地域，强调按需布点；充分结合现状，实行区别对待；规模适当，服务半径合理；辅助设施配套，环境整洁卫生；适应市场需求，留有发展余地。,（3）广州市八区肉菜市场农贸市场农副产品批发市场总体布局规划,整合三号线沿线土地利用与城市发展，引导交通、市政设施、居住区环境的有效配套与协调建设，建立基于三号线的TOD、SOD引导模式，有效、有序地引导土地开发、建设。,（4）广州市轨道交通沿线土地利用协调规划研究,经验总结,（1）部门联动部门合作：规划部门与商业部门合作编制全市商业网点布局规划；区政府主导编制各区商业网点布局规划；地铁公司编制地铁线网商业规划。（2）依托双快交通网络改善商业布局依托“双快”交通网络，适度拉开商业网点布局，在提升老城区商贸流通业水平和档次的同时，加快推动具有未来商贸流通业深厚潜力的新城区网点发展。（3）零售、批发、公配三个规划体系商业按照业态划分为零售、批发、公配三个子体系进行规划。（4）引进新的商业理念，突出文化特色休闲商业、网络商业、景观商业和生态商业。（5）政府与市场的良性互动,第四部分广州市商业空间发展存在问题及探讨,4.1“马路经济”的应对,现象“破墙开店”、遍地开花、影响交通原因市场需求、就业压力、管理缺位政策一年一小变，三年一中变，2010年一大变规划管理拆除临建、违章，予以取缔引导商业规范化发展,4.2“住改商”的处理,现象无证照经营、部分商业扰民原因经济利益的驱动城市商业配套的要求沿街底层建筑适宜作为商业用房政策划分“规范区”、“引导区”和“过渡区”，采取“疏”、“堵”结合措施开展整治工作规划管理“政府牵头、部门联合”，多部门合作管理,4.3处理好交通与商业的关系,负面：人民南高架桥的影响高架桥建成后，割裂了商业空间，破外了商业尺度和商业环境，原来宜人的商业购物空间变成了交通空间，,30年代商业繁荣的人民南路,建高架桥后商业衰落的人民南路,4.3处理好交通与商业的关系,正面：充分依托地铁，利用地下空间，形成商业中心珠江新城中轴线地下空间,珠江新城中轴线地下空间利用,地铁线网与主要商业网点,市级商业中心,区级商业中心,地下一层商业区,地面层公园,地下二层轨道交通,地下三层轨道交通,90年代的中山五路,扩建后的中山五路,正面：道路扩建的应对中山五路扩建复建临时商业解决道路扩建时的景观及资金问题,复建临时商业,4.4批发市场的升级改造,（1）统一管理确定市场发展用地规模，合理发展。完善市场功能配套，通过新建或建筑功能调整对各配套功能进行合理配比。通过对现状建筑功能调整改建或新建专业化的管理服务平台，形成市场管理中枢。在经营管理上，形成完善的园区化管理体制。（2）统一形象，树立品牌对市场交通组织进行序化。对市场空间景观进行净化。对市场建筑立面进行美化。对市场道路景观进行绿化。对市场街道环境设计多样化。对城市夜景进行亮化。对重要节点进行详细设计。引进国内外知名品牌，提升品牌竞争力。建立营销网络，摆脱店面式经营方式。（3）统一物流将物流从园区中分离出来，构建批发市场园区公共物流平台。协调海关、检验检疫、航运、港务部门等设立公共窗口。中心城区市场园区弱化物流功能，建立第三方公共物流平台。（4）统一信息化，现代化经营建设信息中心、交易中心，成为批发市场园区的主体及标志。运用现代化的专业的管理和经营体制进行企业运作，进行品牌创造、广告宣传、营销策略、市场拓展。,（4）濂泉路批发市场改造案例濂泉路位于广州市中部、天河区西北部。濂泉路批发市场为广州三大服装批发集散地之一，在1980年代兴起，经过二十多年的发展，该处已经成为档位数过万、占地面积超过10万m、年成交额过百亿的大型服装市场。存在问题：批发市场自发形成，规模较大，但配套不完善，档次不高；交通组织混乱，道路过窄，停车设施不足；建设布局凌乱，商住混杂，沿街立面破旧，整体景观有待改善。改造措施：包括交通组织的整治，配套服务设施的整治，消防隐患的整治，道路景观的整治和区内环境整治四类。拆除市场内临时建筑，并将其升级改造为永久性的高层建筑，提升市场档次。打通断头路，增加多处立体过街设施，增设停车场，消除塞车黑点。加强配套，增加3000平方米的储运中心，解决运输和存储的要求。增设消防指挥中心。,现状濂泉路批发市场,规划濂泉路批发市场园区,近期部分商业建设项目情况,正佳广场,亚洲首席体验式购物乐园,世界第五、亚洲第一购物中心。集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务八大功能于一体。占地面积5.7公顷平方米，总建筑面积42万平方米，其中购物中心面积30万平方米，地上7层，地下2层半。,太古汇,揉合商业和文化的商业旗舰发展项目，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏设施于一体，由一个大型购物商场、两幢办公楼、一个文化中心、一家精致高级酒店和广州文华东方酒店所组成。占地3.20公顷，总建筑面积39.6万平方米。,广州国际轻纺城,打造“八大中心、一个窗口”，即以建设全球纺织品采购中心、全国纺织品物流中心、全国纺织品国际商贸中心、