2009年杭州市房地产市场监测报告

2009年杭州市房地产市场监测报告2009年，在国家积极的财政政策、适度宽松的货币政策以及杭州市多项购房优惠政策的刺激下，前期受抑的刚性需求及投资性需求大量释放，房地产市场从年初的谷底快速回暖并不断升温。全年商品房销售旺盛，土地交易火爆，房价、地价呈现较大幅度上涨，市场再现供不应求局面。一、2009年杭州市房地产市场运行情况（一）开发投资情况投资规模平稳增长，增幅较上年有所回落。2009年，全市完成房地产开发投资704.68亿元，同比增长14.5，增幅较上年回落4.1个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重30.7，比上年回落0.4个百分点。从2009年各月的走势看（见图一），投资增幅前高后低，下半年受上年基数影响，回落趋势明显。全年房地产开发投资累计增幅为14.5，比上半年回落 7.6个百分点。图一： 全市2008-2009年各月房地产投资增长情况区域投资增势迥异，市区增幅高于县（市）。分区域看，全年市区完成投资626.16亿元，同比增长18.8；其中主城区完成投资468.53亿元，增长21.0；五县市完成投资78.52亿元，同比下降11.2，与市区形成了鲜明的反差（见表一）。房地产开发的重点区域主城区和余杭区增幅明显高于其他各区、县（市）。表一： 2009年各区、县（市）房地产开发投资完成情况投资额增长（亿元）（）全市704.6814.5（一）市区合计626.1618.8主城区468.5321.0 萧山区61.30-4.6余杭区96.3327.3（二）五县（市）合计78.52-11.2桐庐县14.212.1淳安县17.1412.5建德市6.59-42.9富阳市26.33-13.7临安市14.25-17.1住宅投资增长平缓，办公楼和商业营业用房增势强劲。从房地产投资结构看，全市完成商品住宅投资509.82亿元，比上年增长11.7,增幅比上年回落7.8个百分点。住宅投资中，90平方米以下住房投资快速增长。全年90平方米以下住宅完成投资207.03亿元，同比增长38.4；占住宅投资比重40.6，比上年提高7.8个百分点；别墅、高档公寓完成投资37.07亿元，同比下降28.2;占住宅投资比重7.3，比上年回落4.0个百分点。办公楼和商业营业用房增势强劲。全年完成办公楼投资72.42亿元，增长33.6，增幅较上年提高6.2个百分点；商业营业用房投资49.79亿元，同比增长24.3，增幅较上年提高37.4个百分点；办公楼和商业营业用房投资增幅高出住宅投资21.9个和12.6个百分点。施工面积低位增长，新开工、竣工面积大幅下降。2009年，全市商品房施工规模继续延续低位增长格局。全年施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7，增幅比2008年和2007年分别回落1.7个和2.3个百分点。其中住宅施工面积3658.83万平方米，比上年增长1；办公楼施工面积458.53万平方米，增长10.1；商业营业用房施工面积364.55万平方米，比上年下降0.8。新开工面积增幅呈逐步走低的态势（见图二）。全年新开工面积1081.12万平方米，同比下降17.6，增幅较一季度的高点回落31个百分点；较上半年回落11.4个百分点,与前三季度持平。新开工面积负增长的主要原因一是由于2008年和2009年一季度房地产市场低迷，开发商对后市信心依然不足，影响了开发节奏；二是房地产从拿地到开发通常需要一年左右的时间，2008年杭州土地市场成交低迷，导致2009年可供开发的地块较少。第三，上年基数较高也是2009年新开工负增长的重要原因。图二： 2008-2009年全市房地产新开工面积增长情况竣工面积较上年大幅减少。全年商品房竣工面积763.95万平方米，同比下降25.9；其中住宅竣工面积582.14万平方米，下降24.7。从各月趋势看，2009年各月同比增速均为负增长，降幅最高的是1-4月份，同比下降38；最低的是1-7月，下降1.6。图三： 2009年各月竣工面积和住宅竣工面积增长情况（二）销售市场情况新建房销售高速增长。2009年，在政策、市场多重因素作用下，自住型、投资型需求受到进一步激发，杭州房地产销售与全国大多数城市一样，实现了近年少有的强劲增长。全年实现销售面积1441.18万平方米，比上年增长86；销售金额1511.45亿元，增长131.9，双双创下了历史新高。从单月销售面积看，除2月份外，所有月份成交量不仅大大高于上年，也超过了销售形势十分火爆的2007年。其中5-7月份成交旺盛，受可售房源不足影响，8-10月份有所回落，11-12月因优惠政策即将到期影响再度出现销售高潮。图四： 2007-2009年各月商品房销售面积从销售区域分布情况看,各区、县（市）均实现了良好的销售业绩。除富阳和临安外，多数区、县（市）销售面积增幅超过70，其中供给量较大的余杭区增幅高达179.6。表2： 2009年各区、县（市）房地产销售完成情况销售面积增长（万平方米）（）全市1441.1886（一）市区合计1196.5591.3主城区748.9773.3 萧山区165.6979.2余杭区281.90179.6（二）五县（市）合计244.6463.5桐庐县58.3675.6淳安县25.0574.4建德市23.6097.3富阳市80.0261.4临安市57.6142.4住宅销售尤为强劲。从商品房销售结构看，住宅销售增长最快。全年商品住宅销售1300.99万平方米，同比增长92.2；办公楼销售71.73万平方米，增长29.7；商业营业用房53.17万平方米，增长69.2；住宅销售增幅分别高出办公楼和商业营业用房62.5个和23个百分点。住宅销售面积占全部商品房销售面积比重90.3，同比提高3.3个百分点。二手房交易持续活跃。2009年，主城区二手住宅成交39465套，面积311万平方米，比2008年分别增长206.8和230.1,比2007年增长92.9和91.4。与新建房一样，3月份之后月度成交一直处于较高水平，11月份由于税收优惠末班车效应，成交量有所放大，12月略有回落。图五： 2009年各月主城区二手房成交情况供不应求态势明显。由于销售持续高速增长，市场可售房源下降，供求矛盾突显。2009年，主城区新批准预售商品住宅37061套，面积409.5万平方米，全年住宅供求比为（新批准预售商品住宅面积/实际成交商品住宅面积）0.68:1，供不应求态势较为明显。据杭州透明售房网显示，2009年年初，主城区可售套数为21333套；可售面积266.5万平方米；到年底，可售套数减少到4954套，可售面积仅为71.5万平方米。价格出现新一轮上升。强劲的需求带动了房价的新一轮上升。杭州房价在经过2008年下半年和2009年初短暂调整之后，多数楼盘价格已超过2007年的高位。2009年，全市住宅销售均价10938元/平方米，比2008年上涨18.5；其中市区均价11919元/平方米，比2008年上涨12.0。土地市场成交活跃。商品房销售的火暴带动了土地市场交易的旺盛，2009年杭州土地交易较上年大幅增长。据统计，2009年市区共出让房地产开发用地111宗，比去年增加68宗；总出让面积347.35万平方米，同比增长120.6；成交金额773.5亿元，同比增长216.7。（三）企业经营情况资金回笼速度加快。2009年，随着宽松货币政策的实施以及房地产销售市场的回暖，企业资金回笼加快。全年房地产开发企业本年到位资金 1970.74亿元，同比增长59.4。从资金结构看，本年到位国内贷款432.6亿元，同比增长21.4；占本年资金来源的比重22.0，比上年提高6.9个百分点。自筹资金263.37亿元，同比增长7.9；占本年资金来源比重13.4，同比回落6.4个百分点。其他资金来源1268.68亿元，同比增长101；占本年资金来源的比重64.4，同比提高13.3个百分点。在其他资金中，定金及预收款729.09亿元，同比增长106.1；个人按揭贷款483.38亿元，同比增长123.7。融资情况有明显好转。截止12月底，全市房地产贷款余额2522.94亿元，比年初增加798.95亿元，同比多增641.67亿元；房地产贷款余额同比增长46.34，增幅比去年同期增速提高36.3个百分点。在全部房地产贷款中，房地产开发贷款余额780.91亿元，全年新增167.82亿元，同比多增119.83亿元，贷款余额同比增长27.37，比去年同期增速提高18.88个百分点。个人购房贷款余额为1735.72亿元，比年初增加631.25亿元，同比多增516.81亿元；个人购房贷款余额同比增长57.2，比去年同期增速提高45.6个百分点。企业信心指数显著提升。据对企业抽样调查显示，房地产业企业家信心指数和企业景气指数逐季提高，四季度已达到2008年以来的高点。企业家信心指数从今年一季度最低点的76.05上升到四季度的137.5；企业景气指数从2008年的四季度的最低点108.6上升到目前的138.86；其中企业盈利变化景气指数为128.02,比一季度提高32.55，处于较为景气区间。二、近期房地产调控政策对杭州楼市的影响去年12月初以来，国家出台多项房地产业相关政策，从1月7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到1月9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”；2010年新年伊始，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，更加系统全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年房地产政策基调和架构。1月10日，杭州市也出台了关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场健康稳定发展的若干意见，强调鼓励自住性普通住宅消费，加大保障性住房建设力度，支持房屋租赁市场发展等等，相比2008年10月出台的24条，新政的购房补贴力度减小，惠及人群也从所有购买普通商品房的人群缩小到自住和改善型人群，投资型人群不再列入补贴享受行列。国家和地方新政的密集出台对1月份的市场产生了一定的影响：一是新上市商品房销售有所降温。1月份主城区商品房住宅日均成交60套左右，相比与2009年的日均成交140多套明显下降，销售现场人气也有所下降。二手房市场受税收优惠政策调整影响，1月份二手房成交大幅减少。1月份前两周，日均成交仅23套，而11月高峰时日均成交达150多套。据中介公司反映，1月份看房人数明显减少，挂牌价格也有所松动，一些房主主动下调了挂牌价格，下调幅度在1-3左右。主要原因是政策出台后对购房者的心理产生了影响，在当前房价较高的情况下，不仅投资、投机者开始撤离观望，部分首次购房和改善性购房者也出现了犹豫观望，放慢了入市速度。二是商品房供应有所加快。2009年销售的旺盛，开发商加快了开发节奏，可售房源增加；同时国家调控政策的出台，货币政策收紧，使市场不确定性增加，开发商推盘节奏加快，不少楼盘都加推了房源。三、2010年房地产市场展望新政策的出台在短期内引发了一定的观望情绪，但在2010年国际、国内宏观经济景气回升大背景下，如果国家不再出台更为严厉的房地产调控政策，经过一季度的调整观望，自住和改善型需求逐步恢复，市场将趋于平稳。（一）房地产开发投资将保持平稳增长。2009年杭州楼市销售火暴，开发商资金充裕，土地储备增加，为后期项目开发奠定了基础。2009年土地成交量比2008年大幅增长，部分地块在2010年下半年可以开工建设，预计2010年房地产开发投资将保持平稳较快增长，投资增幅、施工、新开工规模都将比2009年有一定提高。（二）房地产销售将进行缩量调整。销售市场在火暴之后必然有一段冷却期。为了赶搭购房优惠政策末班车，2009年已经提前透支了部分置业需求；同时国家和地方的房地产调控政策都强调抑制投资性需求，市场必定会出现降温过程。预计2010年楼市成交将缩量调整，相比2009年应有较大幅度回落。（三）房价将维持小幅振荡格局。流动性充裕、投资性需求的大量释放推动了2009年房价迅速攀升。随着货币政策的收紧，投资性需求的淡出，房价有向下调整的要求。但相比国内其他一、二线城市，杭州有良好的区位和环境优势；地铁、高铁等重大基础设施项目建设将提升部分楼盘的升值空间；在宏观经济企稳回升、通胀预期加大及多数开发商资金充裕的情况下，预计2010年杭州房价将呈小幅震荡态势，部分性价比较低的楼盘可能有所调整；但由于土地、建材等价格近年来普遍上涨，房价大幅下跌的可能性也较小。 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥