山西长治仁德信太行西街项目发展战略报告_173PPT.ppt

,仁德信太行西街项目发展战略报告,要成就一个签约的项目,取悦你的客户要成就一个获奖的项目，取悦你的同行要成就一个伟大的项目，取悦你的市场,巍巍太行山,悠悠漳河水，孕育了浩瀚而神秘的中华古代文明。上党，现在的长治，曾经是神话的故乡，“女娲补天”、“精卫填海”、“羿射九日”、“愚公移山”、“神农尝草”这些与天为战的英雄神话，坚忍不拔的勇士情怀，锻造了山西人百折不挠的斗志。抗战时期入侵的日军，就深刻体会了山西人民不肯屈服、热诚爱国的厚土民风,“居太行之巅，地形最高，与天为党”“上党”地名出处,紫檀之地绝代奢华,长治为蓄气养势的盆地，富贵如卧虎藏龙，尊崇府第，莫过于紫檀中国两大顶级豪宅，一为上海紫园一为上海檀宫大贵大奢,深不可测，正是极致生活的体现,0,山西长治印象,今日长治,中国十大魅力城市山西最佳人居城市“山西小江南”山西“后花园”,山西省东南部的上党盆地，东倚太行，河北、河南为邻；西屏太岳，与临汾地区接壤的；北交晋中；南连晋城。,尚武精神与资本原始积累,历史上山西屡出“反王”，从李渊父子晋阳起兵，到赵匡胤禁止晋地人担任军事要职，再到抗日战争时期山西人民不屈不饶的武力斗争，历史渊源与文化沉淀，造就了第一批富有的山西群众富裕阶层-,当煤炭开始起到致富作用的时候，武力争斗、争夺地盘，崛起了第一批煤老板，他们衍生出今天的政企合一的财富分配方式。他们作为山西庞大财富人士的代表，其粗犷、张扬的个性特质，是本项目必须关注的,长治的煤炭预测总埋藏量为906亿吨，已探明储量242.9亿吨，占山西省已探明储量的12%。,资源型省份，再富一百年,煤炭是山西省支柱产业。储煤量占全国的“三分之一”，被誉为“煤铁之乡”。2007年1-5月产煤量达到21199万吨，省外输出20300.86万吨，省内输出2225.35万吨，出口185.27万吨，累计完成销售收入467.66亿元。,当今的世界五百强，资源型企业（如石油）占据居多席位，作为不可再生资源的石油、煤炭以及土地全面涨价，山西赶上了这个最好的年代。,当”民煤”蜕变为官煤,社会财富集中到极少数人手中，那么作为商品中的顶级奢侈品豪宅，就更有市场。,煤炭业造就“政企双料富翁”矿难的一再发生，终于遭遇政策寒流，9000家煤矿企业被关掉了近7家，小矿主财源切断，大中型矿主更有保障，官员入股煤矿，这就直接加剧了财富的两极分化，即-的社会财富集中到官员与大矿主手里,煤炭业带来的产业结构后遗症经济结构严重失调，但经济效益却很高煤炭钢铁、重化工很强大，但缺少加工贸易、轻工、纺织、电子等高附加值产业，不利于可持续发展基础人才大量输出型，高等人才难以产生（两院院士竟无一人来自山西的科教机构）既然挖煤就足以致富，何苦十年寒窗？有效需求严重不足招商引资不足，人才引进不足，高端消费不足老百姓在单一的产业结构下无法开拓思想，也就越来越不适应未来的科技社会,尴尬的重工业长治的钢铁、机械、纺织等工业在全国占重要地位，GDP都很高，但实际上建立在粗放型增长的基础上，能源消耗、成本消耗都过大，经济效益很一般员工待遇都很低廉，按一位本地司机的说法就是“能开的出工资就算是好厂了”,尴尬的重工业长治的钢铁、机械、纺织等工业在全国占重要地位，GDP都很高，但实际上建立在粗放型增长的基础上，能源消耗、成本消耗都过大，经济效益很一般员工待遇都很低廉，按一位本地司机的说法就是“能开的出工资就算是好厂了”,尴尬的重工业长治的钢铁、机械、纺织等工业在全国占重要地位，GDP都很高，但实际上建立在粗放型增长的基础上，能源消耗、成本消耗都过大，经济效益很一般员工待遇都很低廉，按一位本地司机的说法就是“能开的出工资就算是好厂了”,山西是中国污染最严重的省份，而长治一枝独秀，环境气候宜人，具有极大的稀缺性,资源型省份，环境破坏满目疮痍计划经济时代，中央主要向山西要煤，要电，派往山西的省长，一个接一个是搞煤炭的，不然完成不了党中央交待的任务。这样不仅让山西在其他产业领域全面滞后，也严重破坏了生态环境。,富水型城市，长治环境硕果仅存长治是华北地区相对富水区，全市水资源总量为22.96亿立方米，人均占有量为山西省的1.5倍。境内主要河流有海河流域的浊漳河、清漳河、卫河；黄河流域的沁河及汾河支流。在山西其他地区严重缺水的情况下，长治的富水特征决定了其可持续发展的基本条件,富水型城市，发展旅游休闲的必要条件城市美不美，就看河湖水。位于市区内西侧的长治湿地,总面积45平方公里,湿地内生物丰富多彩,种类繁多.细弱的苔藓小草,密集的芦苇香蒲;低矮的灌木,高大的乔木;静静的天鹅,飞翔的海鸥;追逐的鱼虾,鸣叫的青蛙春夏秋冬，风霜雨雪，朝晖夕阴，气象万千，构成了神秘迷人的生态景观和湿地风光。湿地水域、湿地植物、湿地鸟类等方面，充分展示了长治景色的独特魅力，充分展示了长治不可动摇的强大竞争力。,丰富的旅游资源天然胜景有老顶山森林公园、太行山大峡谷和太行水乡、灵空山、武乡溶洞等,“三色旅游”的构建,以“炎帝文化、太行风光”为主题，长治独创“三色旅游”（红色、绿色、古色旅游线）红色：上党战役纪念馆老爷山北村旧址八路军总部旧址黄涯洞王家峪砖壁旧址绿色：板山太行龙洞灵空山太行水乡仙堂山太行山大峡谷黄涯洞老顶山漳泽湖等古色：法兴寺崇庆寺观音堂上党门城隍庙原起寺大云寺等,美景美食美女长治市作为旅游休闲的消费型城市，必将成为山西的“小杭州”,目前，长治市是山西省唯一一块适合人居的城市，市政府大力建设生态环境，保护祖辈遗留的重要文化遗产，吸引外来人口，创建休闲旅游城市，带动长治的经济，带动消费。长治市必须从资源型城市转变为消费型城市才是城市发展的必然之路.,杭州、苏州、成都等旅游休闲的消费型城市，将成为长治城市发展的榜样,杭州、苏州、成都等城市的发展状况，也是长治市规划发展的典范。苏杭、成都当地的气候、美景和生活环境，成为富有的政商人士休闲放松的温床。长治未必专出美女，但无疑适合美女们的养生保健，美女经济带动了外地人在当地旅游消费和其它的消费。“一方水土养一方人”，完全可以相信，长治市将成为美景、美食、美女云集的“小杭州”,第一章长治宏观经济背景,人口持续增长,长治位于山西省东南部，现辖两区一市十县，总面积13896平方公里总人口325.18万人，其中城镇人口125.2万人,03年,04年,01年,02年,05年,06年,单位:万,长治市国内生产总值,03年,04年,05年,06年,单位:亿元,长治市三大产业分布图,长治市固定资产投资,03年,04年,01年,02年,05年,06年,单位:亿元,长治市工业增加值,03年,04年,01年,02年,05年,06年,单位:亿元,长治市进出口总额,03年,04年,05年,06年,单位:亿元,公路交通：境内长邯、长晋、长太三条高速公路东达河北、南通河南，北衢太原直达京津，总里程187公里。铁路交通：太焦和邯长两条铁路构成长治连接中原、沟通京畿的两大动脉。开通有长治至北京等地的直达列车。航空交通：开通有长治北京（波音737）、长治上海、长治-西安、长治-广州、长治-成都等航线，系山西省第二大空港。电信：以程控化、光缆化、数字化、宽带网为标志的现代化通讯网络覆盖全市，随时随地与国际接轨，与世界沟通。,2,第二章十一五规划目标,“实力长治”5年，再造一个新长治，实现经济总量翻番、结构优化、增长方式转变，全力打造发达殷实、三晋一流的实力长治；“魅力长治”5年，把长治建设成以东山西水、南秀北美为特色的山水园林相间、生态环境优美、功能设施完善、历史文化与现代气息交相辉映的生态园林城市；“和谐长治”5年，建设充满创新和生机活力、经济社会协调发展、民风淳朴大气、社会安定祥和、群众幸福指数不断提高、包容共生的和谐社会,实施“三三战略”建设“三个长治”,为了避免“矿竭城衰”，必须规划积极转型战略，保证城市的可持续发展。产业升级、城市转型是长治发展的必由之路。,新区规划：一湖两岸，两轴四心五片区,一湖两岸漳泽湖东区、漳泽湖西区两轴长治新区以208国道及长北干线为两大城市发展轴四心原长治市中心、新区中心、生活中心、新区产业中心五片区中心片区：行政、商贸、办公、文化接待、休闲、信息、体育、会展、高尚居所生活片区：湖东滨水生活片区和北部生活片区产业片区：清洁能源、机电、食品、医疗为主导的技术密集型产业,一湖两岸，两轴四心五片区规划图,长治新区核心区域定位,长治新区绿地景观规划,城镇空间布局：,市域构建城市群：长治市为中心+长治县、长子县、壶观县、屯留县、潞城市市区（老城区和新区）老城区改造新区的北拓,长治新区未来规划重大项目,新区规划建设：生态湿地公园、体育中心、市政行政办公中心、新闻中心、会展中心、多普勒气象观光塔、城南生态公园、商务大厦、日月弯、如意岛休闲区、环城高速古建筑的新建：城隍庙景区、六府塔遗址公园、潞安府衙保护工程,长治新区未来规划重大项目多普勒气象观光塔和新闻中心,长治新区未来规划重大项目会展中心,长治新区未来规划重大项目市政中心,长治市2004-2006年新建商品房预售和现售面积,单位:万,长治市2004-2006年预售住宅均价,长治市2004-2006年二手房成交面积,单位:万,长治市2004-2006年二手房价格,A、长治市2005-2006年全市房地产投资情况,单位:万元,B、长治市2004、2006年住宅施工、峻工面积,C、长治市2004、2006年全市商品房空置面积分别为：197107、210000,单位:,单位:,长治市2004-2006年不同套型供给结构：,未来五年市场预期,基于长治市房地产市场现状和国家政策两个方面，未来的几年内长治市极有可能控制土地供给量，抑制商品房的开发量，并象征性地加大经济适用房及廉租住房建设。如果国家客观调控政策落到实处，将对房价的稳定起决定性的作用。而商品房的价格在将来五年内总体趋势是增长（从人口年龄结构上看，现阶段是住房需求量最大的时候，经济也在快速发展）。,3,第三章,市场在售项目调查,目前个长治市房地产在售项目中住宅、商住、商场一共15个项目，其中纯住宅区有4个，纯商业有2个，商住7个，纯写字楼1个。,在售商业+住宅价格特点,在售住宅价格特点,在售商场价格特点,消费者购买特征,从客户群体看，长治地产消费主要集中在一些财大气粗的煤炭主、位高权重的政府官员这中间。从价格上看，长治市房价与省会太原相当，均价在3000元/，但基本都是一次性付款，说明长治资金注入量大，消费群体资本足。长治市住房以大户型为主，各大楼盘销售基本已售完，只剩下尾盘。住宅缺口大，应加大住宅的供应；三室、四室的户型在各大营销中心是大众户型，销售状况好；长治市住宅多数是小高层、高层，多层项目较少；付款方式:基本都是一次性付款,森日春天购物中心,项目位置：长治市英雄中路大十字街开发商：长治市永基（山东）房地产开发有限公司售楼电话3038111物业性质：商铺（二期有住宅）销售价格：一层17000元/、二层15000元/、三层14000元/、四层13000元/、五层10000元/、项目折扣：可一次性付款和分期付款，3年返8%,项目分析森日春天购物中心,优势：地处老商业区繁华地段，“ShoppingMall”形式进住长治劣势：项目与嘉汇购物中心、金威名店等竞争激烈城市北拓，新区商业中心建设，加大竞争属于高档消费，如招商、业主、管理、以及市场的突破等出现问题，可能导致死盘,项目分析森日春天购物中心,商业销售模式：返租方式,天马商城,项目位置：长治市英雄中路嘉汇旁开发商：天马商场翻新物业性质：商铺（服装），招租模式租金价格：一层3000元/、二/三层2500元/、四层1400元/、临街门面50万元/3年租金,商业销售模式：招租模式,华龙国际,项目位置：长治市西大街2号开发商：长治市华龙房地产开发有限公司售楼电话5828999物业性质：写字楼销售价格：起价4300元/、均价：4500元/、最高：4800元/项目折口：分期首付50%项目代理：盛世大道房地产经纪有限公司,金德利大厦,项目位置：长治市府后西街路南开发商：长治市和田佳园房地产开发有限公司售楼电话业性质：商铺、住宅户型：复式四室两厅、四室两厅、三室两厅面积：198.1、183.46/185.45/208.18/213.48、163/166.89销售价格：均价3200元/（2006年）项目代理：老马营销策划顾问公司规划设计：上海大磊规划设计研究院,近水楼台,近水楼台联排别墅户型图,项目名称：莲花池项目位置：长治市英雄中路（莲花池）开发商：长治市康泰房地产开发有限公司售楼电话206880物业性质：1号楼多层一栋（已售完）、2号楼高层（16层）、3号楼高层（2007年底开发）销售价格：高层起价3140元/，往上层加50元项目折扣：一次性付款优惠12000元，分期首付50%、12月1号付35%、盖直8层付15%项目名称：君临天下项目位置：长治市长兴中路开发商：长治市康泰房地产开发有限公司售楼电话206880物业性质：高层（2007年10月开始认购）共28栋、复式楼+入户花园销售价格：均价4500元/,长治市在售项目特点,从地段上看，长治项目基本都集中在距离中心区不远的地方，加上城市本来就小，“住到城里去”成为理所当然的期望所以基本没有形成郊居化的风潮，这是二三线城市的共性从规划上看，长治在售项目普遍不大，罕有大规模园林与新颖的建筑布局从建筑上看，高层小高层占主体商住结合的项目比较多长治的纯商业项目风格比较简约现代，有一定水准，而住宅项目极度普通从园林上看，几乎没有园林，或者规模很小不成体系，没有风情主体从户型上看，以中大户型为主，布局方正缺少变化，干湿动静阴阳等户型观念没有实施从物管上看，尚处于物业管理的初级阶段，基本没有名牌物管介入老百姓也难以接受较高的管理费用,长治市在售项目特点,从营销上看，主要采取点对点的直接销售，比较简单广告推广不够系统，也远远不够深度但销售状况都非常良好从客户付款的角度看，长治的项目按揭和一次性购买的比例相当，而办按揭的客户首付通常达到成7成甚至更多，说明客户购买力非常强从客户分布来看，很多人一次性购买多套，投机性强实际上买商品房的那些人不少购买者来自长治以外的富矿县市,第二章项目分析,4,第四章,项目基本情况分析,项目经济指标,项目地块解析,项目位于长治市太行西街，南与太行公园相临，北与佳美绿洲为邻，东西聚集了长治市的重要职能部门，政府部门新办公中心位于本项目的西面。由西往东市模具厂家属院中国移动营业厅中国农业银行中国农业发展银行金威超市，从模具厂到发展银行是项目要拆迁部分，暂时未能拆迁，有待商议。公园成为本项目的后花园，具有相当高的景观价值。金威超市、市12中学，分别成为本项目的天然商业配套和教育配套，无形中增加了项目地块的区域价值。金威超市的人流，成就本项目的商业部分。项目西北面靠城西路，是城区通向飞机场的必经之路。,长方形地块，临街面宽，具有一定的商业价值；纵深度不高，有一定的噪音污染。地块周围建筑密度高，拆迁很成问题。周围建筑档次比较低，所以对整个片区的生活质素有影响，高档生活片区有待形成。,项目地块综合指数被评定为一级住宅地和一级商业地。,项目地块解析,从政府规划角度看项目地块：,“三心鼎立、四片一区、双轴纵横、二脉贯穿”三心鼎立城市发展核心。一是位于太行西街和兴长路交接的文化娱乐、体育休闲服务中心。二是位于潞安街和兴长路交接的商业办公酒店服务中心。三是行政办公核心，毗邻漳泽湖，环境优美。四片一区四大居住片区。“一区“行政办公综合服务区，起步区的所在地。,地块周边示意图,从政府规划角度看项目地块：,双轴纵横城市发展轴线一是以太行西街为主的东西向城市发展轴线。（老城和新区主要联系通道）二是以兴长路为主的南北向城市发展轴线。（固县和马厂区主要联系通道）二脉贯穿片区内的步行走廊一是商业步行走廊，贯穿四个居住片区。二是行政中心区域的步行轴线，与政府基础设施建设形成步行空间。,项目SWOT分析,5,第五章,项目产品主题思路,一、主题制胜关于本项目的主题,主题是一条主线！组成项目产品特色的各要素，如同一颗颗的珍珠，而主题如珍珠的丝线，把珍珠串起来，成为一条璀璨的项链,项目主题统领全局它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行；,项目主题决定项目形象包装在推广中，项目的社区构成、功能规划、建筑园林风格、市场形象均通过主题得到合理的，深入人心的阐释。项目主题是仁德信许诺给消费者的生活方式对于发展商仁德信公司来说，主题概念是项目想要给业主营造的，并在今后入住后享受的一种生活方式。,一、主题制胜关于本项目的主题,二、推广前提对本项目市场环境的梳理,太行公园八一广场作为城市中心的生态休闲片区概念为人们接受本片区作为高价物业片区为人们认同华丽、媚俗的地产作品充斥市场，公众渴望“中心豪宅”出现,项目客户定位周边煤矿富裕人士60%长治市县政府领导30%公务员及普通经商人士10%,三、目标群体飞速崛起的暴富阶层,政府工作人员,及少数外地人和当地生意人,煤矿老板,三、目标群体山西暴富阶层的豪宅观,生活理念：大贵粗心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等,他们对豪宅的理解处于初级层次,这一阶段的住宅特点：以旺为贵以大为尊文化特质：张扬夸张,居住的误区：豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有达到真正意义上的高尚物业层面，而且也不适宜人居住，只是停留在“贵价盘”层次,生活理念：模仿品位附庸风雅心理特征：表现身份的尊贵，不得不受到尊贵的约束，所谓“人在江湖身不由己”，开始接受北京深圳等地的高雅住宅元素行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求如：煤老板必须住别墅、穿名牌、出入高尚俱乐部等，甚至也要有书房,三、目标群体山西暴富阶层的豪宅观,他们对豪宅潜在更高层次的需求,这一阶段的住宅特点：以豪为美以贵为尊文化特质：嫁接文化符号、标签，来点异国情调,居住的误区：克隆豪宅，好看不好用，或者将度假别墅成为长住大屋，并不适宜人居住，只是停留在“贵族盘”层次,资源型富豪与深港富豪不一样,获取财富的手段不同。山西巨富阶层，主要依赖煤炭矿产或者政府资源致富，钱来的轻松，花得毫不心疼而深港知本新经济虽诞生很多财智新贵，但即使是依靠传统手段获取第一桶金的富豪们，也开始用财智时代游戏规则获取财富，赚钱历尽艰辛,三、目标群体核心目标群定位,山西资源型富豪的学历、知识水平和对生活的认知相对滞后，社会认同度普遍不高，但却是被公众接受的社会主流，大款阶层。,资源型富豪，他们的强大消费力行为带动着城市再生产，他们的生活方式更多跟从而不是自主，他们的观念具有可塑性，能够随时为社会贡献,三、目标群体核心目标群定位,得大地以煤炭，还大地以金元山西资源型富豪是长治城市发展的基石,充分享受现代文明，向往住到城里去他们也许不懂鉴赏，但有钱，全国甚至海外各地都去过，眼光变高，阅历拓宽不太计较价值与价格的对等，因为一套房子或许只是一天的收入,三、目标群体核心目标群生活形态,释义：煤老板认为，地位显赫的人，需要在城里或者北京上海有大房子，从容行走于社会,富贵新标准,都心藏富,目标群辐射圈层,三、目标群体核心目标群构成,产品普遍总价较高，导致项目目标客户集中在高收入阶层。高权力人士将是目标客户群中的“领头羊”，他们的生活观和生活形态具有代表性和指针性，对“准高收入”层次人群有示范拉动效应。,客群重点在于山西全省！,从区位上看，本项目“进退”的主动权掌握在自己手中，追求一种“进退自如”的生活境界：进就是焦点，是太行街城市繁华，聚焦城市所有注意力；退就是收藏，回归太行公园自然生态，如潜龙在潭，如卧虎在林，有一种心灵的静谧,三、目标群体核心目标群置业观,1、出则红尘，入则自然，进退自如2、既是都市又是自然的地块，其独特性，珍贵性，满足成功人士对地位的要求，是真正“地王”所在3、拥有珍稀、绝版自然资源：太行公园、八一广场、林、湖4、社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。,豪富阶层对区位的要求,四、主题概念我们的主题怎么做,主题概念阐述我们主张整个营销推广灌输一种强烈的“中心豪宅”意识，从产品打造之初到产品销售的过程。,主题概念,产品优化,营销推广,服务与社区文化,产品设计的补充建议,主题支持体系,物业管理与社区文化主题建议,项目品牌,四、主题概念我们的主题怎么做,住到都心，占有绝版繁华的城市豪宅，不仅仅是煤老板向往的！.香港的浅水湾，北京的贡院六号，上海的紫园，深圳的香密湖一号，台湾的阳明山庄每个城市豪宅都承载了一个城市辉煌的荣耀与地位，他们最终成为了一个城市永远的象征和符号那么本项目就承担这样的责任,开发商品牌建设,项目形象树立,寻找市场突破,长治“三晋第一城市豪宅”开发战略图谱,产品打造顶级豪宅,配套设施顶级豪宅,营销展示顶级豪宅,物管服务顶级豪宅,1、园林户型创新2、赠送面积创新3、新材料应用4、精细化产品,1、高档超市配套2、高档教育设施3、高档商业街4、高档度假会所,1、引进名牌物管2、高档管理模式3、人性管理措施4、注重管理细节,1、广场提前展示2、园林提前展示3、户型提前展示4、配套提前展示,四、主题概念我们的主题怎么做,五、概念支持是什么在支持我们的主题,中心豪宅,豪宅软硬件（KPI）体系:,高尚品质体验高尚服务体验高尚环境体验高尚人文体验高尚品牌体验,首席建筑品质风情高尚生活社区首席园林环境精细化现代高尚建筑首席配套设施全城首创度假休闲会所首席物管设施引进名牌物业管理,园林环境的风情综合异域风情建筑结构的风情高尚现代建筑风情配套设施的风情高尚度假会所风情人文环境的风情豪富阶层情调,五、概念支持是什么在支持我们的主题,顶级豪宅的硬件标准,具有独特的地理位置具有独特的地形地貌条件具有超大户型面积180平方米具有独立的豪华会所具有网球、高尔球练习场具有室内恒温游泳池、具有独特园林景观和文化小品具有高级的智能化配套具有1：2的半地下车位数，有阳光、绿化、流水具有品牌和优质的建材具有星级品牌物业管理和服务,五、概念支持是什么在支持我们的主题,本案：城市主人地位,五、概念支持区位,太行公园在城市中央区西部，自然环境得以保留长治各区一代代豪宅见缝插针式发展，没有满足“藏龙卧虎”对区位的四大要求，错失了成就“地王豪宅”的机会漳泽湖板块不具备现实成熟的社区环境，自然环境还有不确定因素，远没有“潜龙地王”条件,历史选择了太行圈,五、概念支持区位,既是永久性自然，又在高尚繁华圈中长治只有一个太行圈,佳美绿洲、沁芳苑、7080等等与本案较近，但都不是豪宅所以本项目存在“中低档建筑污染”还不能形成豪宅区,五、概念支持区位,打造一种有别于别墅与公寓的产品,五、概念支持生活空间,混同在市中心的塔楼豪宅，片面强调都市性，忽视自然生态的和谐，周边环境与自身越来越不协调，最后丧失居住纯度，导致豪宅地位受威胁。,豪宅社区问题分析,1、豪华公寓,问题,混同在市郊的别墅，片面强调自然性，忽视成熟生活要素的和谐，周边生活与自身的脱节，最后丧失居住的舒适性，造成别墅主人回流中心区现象,2、别墅,问题,五、概念支持生活空间,五、概念支持生活空间,关键价值阐述：现代富豪标志山西最好城市最好地段暗合客群人生境界：追逐大贵大奢，财大气粗太行公园大地市中心最美丽的绿色，上风上水的太行福祉，深厚的城市感情，湖光山色沁心，气度不凡，可怡养天年；现代豪宅境界以现代主义风格为主、结合异域风情的豪宅文化，后现代主义风情园林，与时俱进的美学小品，造就三晋第一百年建筑典范豪华高层城市地标，气势格局，新式大宅，优质建材，顶级配置。,三晋第一城市豪宅,二者统一,关键词释义：城市豪宅外面是车水马龙的太行西街，但我们在濃密的樹林後面若隱若現，深鎖的鐵門，高聳的圍牆，對於那些一輩子也沒進過豪宅大門的小老百姓而言，這些就是深宅大院給他們的印象了。,五、概念支持生活空间,对居住者与外界关系的界定封闭性、排他性，侯门深似海对产品性质的界定与一般房、屋、居、寓不同，本项目的豪宅含义是独立的、功能齐备的建筑，具有传世门第的意味，如李嘉诚的李家大宅对构成及比例界定容纳了许多资源，包容性大建筑比例、尺度，强调空间大，如绿地、林带、水面，舒缓小空间给人的紧逼感对人群的界定形成豪宅群落，同质而居的富人区文化合理的群居性，保证现代社会人与人的交际空间,楼与楼错位布置，保证超宽楼距景观走廊，保证一眼看到太行公园大量的庭院水景，与太行公园湖呼应会所位于小区中心，是公众化的客厅、起居室、娱乐室，社区生活的载体幼儿园及隔壁中学、小学，保证社区孩童成长需要,五、概念支持生活空间,先进花园，再进家园，进了家园，又是花园电梯花园设计阳光生态车库南北通透360度观景面6米高空中花园,五、概念支持生活空间,一层两户，一梯一户空中花园互不对望外圆内方外型设计罕有的26米面宽多种跃式设计，平面变化丰富,五、概念支持生活空间,仁德信公馆公园大地盈翠皇庭太园玺园太行帝景帝景华府,六、主题表述案名,雍翠华府皇庭翠苑天悦龙庭天骄世家香榭丽舍紫檀宫,案名：,六、主题表述广告语,广告语策略一种题材保持注意力的重要一点就是常变常新，同时又万变不离其宗，尤其是广告语，既围绕一个核心诉求，用不同形式，不同媒体、在不同时期对产品进行宣传,广告语：入主三晋第一豪门城市主人深藏侯门,6,第六章,项目产品的总体规划,项目一期均价4800元/平方米项目二期均价5600元/平方米项目三期均价6200元/平方米项目别墅240万/套，面积300平方米,基于产品档次的价格定位,价格基本上就是项目档次的风向标。价格可以给项目设置一个门槛，很多时候，同一产品，高价比低价卖的更快目前长治市场上楼盘价格上了4000就基本算高了，所以我们的项目必须要高出其他项目1000多元，正如万科总比同地域的房子规1000元左右一样。,总体规划建议：1、多建高层，降低覆盖率；2、建议小区点式布局，形成开扬视觉走廊；等等单体设计建议：采用蝶式、之字型、或者风车型等单体结构，而不采用传统品字型结构，从而保证通风、朝向、采光、私密性。,蝶式,之字型,风车型,风车型,椭圆型,之字型,蝶式,椭圆型,总体规划建议：,建筑外立面建议别墅：,建筑外立面建议联排：,建筑外立面建议联排：,物业形态组合（一）,综合功能,5,一幢,独立商业,商务功能,5,1栋,酒店式商务公寓,纯居家,10,20套,别墅（含联排）,纯居家,30,多栋,高层住宅,纯居家,50,多栋,小高层住宅,功能,建筑面积比例,规模数量,物业形态,小区内,5%,300m2,别墅,小区豪宅,15%,200m2,复式,小区豪宅,50%,160m2,四房,小区豪宅,25%,130m2,三房,酒店式公寓,2%,60m2,两房,酒店式公寓,3%,40m2,一房,备注,套数比例,建筑面积,户型,物业形态组合（二）,7,第七章,主题优化产品质素建议,体现主题的质素建议,1、两种贝尔高林设计风格的结合：在一些重要的销售节点上，如大门、会所、社区景观中轴线，要力求华丽、煽情、富于视觉的感染力，让一进入这个空间的人马上被打动香港贝尔高林的一贯风格，类似于星河湾。,而在社区的一般空间，如活动、游乐、休憩空间，房前屋后，要考虑人们的舒适感、自然感、场所的归属感，做社区型园林类似于澳洲贝尔高林的风格,景观和功能一体化：任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能人行干道上要种能遮阳的树种，如细叶榕楼间的活动和休憩空间要移植大树，形成人文感觉,体现主题的质素建议,2、高尚社区的外部氛围和形象：周围密集地种植大树，形成一道私密的绿色围墙，使之既有生态效果，又有美丽的效果、景观效果、与外界完全隔离的效果，形成侯门深似海的感觉，并且从现在就开始做，在项目公开销售时就能出效果。,体现主题的质素建议,3、社区主入口：建议按照中国传统的豪宅官邸的处理方式，利用现有的地形坡度，形成视线上的仰角；然后利用树木和园林山石，做一个照壁，形成一个自然的私密视线空间，从外面一眼望不透里面。,体现主题的质素建议,4、为了体现“侯门深宅”的效果，体现自在、自由的空间感，建议在层高上有所突破，在目前3米层高的基础上拔高，挑高变为3.2米或3.3米，更加突出项目的档次。,体现主题的质素建议,太行会所生活展示,建议单独建设3000平方米左右，与产品建筑风格相协调的，太行名流俱乐部,会所俱乐部设计建议,会所面积功能建议,电梯停及大堂,体现主题的质素建议,体现主题的质素建议,豪华营销中心,超市、美容美发、菲林冲洗、鲜花、药店、茶餐厅，百货、美食街、男人街、女人街、儿童世界，名店街日韩意法名菜馆、影院、滑冰、,结合项目商业部分会所配套：,7,第八章,项目产品户型方面的探讨,大开间大格局大层高满足目标客户求大求贵的摆阔心理,大开间大格局大层高满足目标客户求大求贵的摆阔心理,全配套式居住格局，满足目标客户“求尊”“求舒适”的自大心理,高度私密性格局，满足目标客户“求尊”“独享”的特权生活,全光源阳光型格局，满足目标客户务实的舒适生活要求而非炫耀,深居简出的奢华纵深，随时俯视尘世风景,贴切人性的生活倾向，随时俯视尘世风景从中心到各个功能区位都比较近,精品中小户袖珍收藏品,7,第九章,项目推广探讨,推广传播现存问题,推广传播中将买家当成单向的信息接受者，而不是让他们参与其中，听取他们的心声，推动项目的进展；,高尚物业采用大众物业营销模式，弊端尽显：盲目性：大众物业营销模式以广告为主要手段，主要追求信息的传播面广，而不管信息接受者是否项目目标消费群，盲目性强，针对性弱。而对于豪宅来讲，其目标消费群就是“非富即贵”的小部分有钱人，而这批人只占到整个社会的8%左右，如果采用大众物业的广告宣传模式去传播，盲目性更加突出。,低效率：大众物业营销模式以广告为主要手段，以巨额的广告费作为代价，因而信息的有效到达率非常低，广告效果差，如果以促成每个成交客户所花的广告费用来衡量的话，效率非常之低。,信息传播不对称：传统物业营销模式的信息传播主要通过报纸、电视等媒体，信息传播是单方向的，销售者可以将信息（楼盘情况）传达给消费者，但消费者信息（有无需求、户型、面积等等）无法传播、反馈给发展商，因而造成了信息传播的不对称性，无法将消费者的反映及时反馈，给项目的营销带来进一步的沟通和交流机会，更无法达到及时的双向互动。,缺乏服务性：对于高档消费品来讲，服务是至关重要的，因为服务能够彰显出购买者身份的尊贵，衬托出产品的品质，对于豪宅来讲，服务更是项目的竞争法宝，而传统的大众物业营销模式在服务过程中的不专一，是无法彰显出项目和目标消费者的尊贵，远远满足不了目标客户群的要求的。,推广传播现存问题,3个伏笔：山西豪宅批判置业心法打造豪门故事,两条主线：大众传播当家作主：撒网式搜索小众传播目标营销：钓鱼式搜索,推广传播解决问题,伏笔1、山西豪宅批判通过对山西尤其长治豪宅发展阶段的梳理，通过对别墅与城市公寓的分析，对富豪阶层住宅状况的调查反思和批判，得出“山西还没有真正意义上的顶级住宅”的结论。,推广传播解决问题,伏笔2、打造豪门的故事在传播中，我们主要将通过讲故事的形式，层层剥笋，将仁德信、将何总及其项目开发人员，为了替长治打造“三晋第一豪门”，两年多来进行的种种努力和付出的心血，都纳入统一的主题来传播“一切的出发点都是为了满足主人们对于主人生活的理解和要求”，使项目开发的全过程跃然纸上，生动地再现出来。,推广传播解决问题,寻找打造豪门的故事：故事一：何总发现长治豪富的需求故事二：搜寻“豪富”，调查需求故事三：投标地王，“宝地”落锤故事四：整合资源，组建专家开发团队,推广传播解决问题,故事五：产品打造：业主做主，度身定造故事六：“三会”定乾坤，十改成“蓝图”,目前的优秀方案,推广传播解决问题,伏笔3、主人置业心法为什么制定置业心法？确定行业标准、游戏规则：具有唯一性权威性排他性,推广传播解决问题,总则我的生活不想将就。我不想为了田园风光就把家安在郊外，也不想因为成熟，就住进闹市中的某个塔楼。我要的是城市中心的自然！打开门是繁华，关上门是自然，这样的地段当然稀少，如果有这样的房子，我肯定要。但遗憾的是总没有，所以我总是觉得没什么房子可买。,推广传播解决问题,一栋300万的房子，如果周围又还有30万的单元，我会觉得很没有安全感，我说这话不是歧视某些人，也不是说钱多就修养好，但是收入高的人至少他们让我觉得安全。所以我非常希望价格就是一道门槛，不仅房价相近，周围物业档次、购物娱乐消费档次也要相近。,推广传播解决问题,花钱不在乎大小，在于有没有道理。有些人花钱买享受，也有人花钱买罪受，比如我要买一套房子，价钱贵点或者便宜点，都不是我最关心的，我关心的是它能给我带来的什么样的享受，值不值它开出的价位？值，我肯定买单。,推广传播解决问题,尽管不是很懂房子的主题，概念。但我想知道我将来会住在什么样的环境里，有哪些别人没有的风景，周围住的是些什么人，我的小孩和什么人家的小孩交朋友，我住的地方离市中心有多近越清楚越详细越好。,推广传播解决问题,景观有水才能聚财。所以窗前肯定要有一大片水，水边还要有一大片树林，如果屋前屋后有小桥流水，风水就更流畅贯通。最关键的，是这些流水这些树林不要一眨眼变成高楼大厦。这要求看着简单，其实要达到也很难，买楼上当的例子还少吗？要买风景，就买受法律保护的风景！,推广传播解决问题,社区大门就是把社区和外面分开。要有“侯门深似海”的感觉！一望就知道是私家宅第，闲人莫入；其次得厚重威严，两棵自自然然、几十年树龄的参天巨树在门前当卫士，一个大大方方的照壁挡住视线，我会很安心！,推广传播解决问题,建筑一定是南北通。我不能忍受窗外风呼啦拉的响，屋子里却一点风也进不来，也不能接受阳光只在下午出现在我的书房。所以主卧一定朝南，客厅一定朝南，书房一定朝南！我知道这样很难，发展商可能要牺牲一点容积率，浪费一点空间，但是作为高尚住宅，这样的牺牲也是必须的。你可以卖得贵一点，但别在品质上打折扣！,推广传播解决问题,我不想回到家，就得免费收听隔壁的震撼家庭影院或是宴客PARTY，当然我也不想干扰音响发烧友的自由，我只是建议除了墙壁、玻璃的隔音效果再好一些，最好一层最多两户，一部电梯一户，住的人少，干扰自然就少了！,推广传播解决问题,要一个足够大的阳台，象个私家花园，下午和朋友在花园的小树下聊天，这个时候，我只想看远方的太行公园，或者楼下的流水小桥，惟独不想看到邻居在阳台上健身，或者打牌。有没有挑高6米以上的阳台，户户不对望的空中花园？有，我就要！,推广传播解决问题,我并不主张回到家里还要爬很多层楼梯，我更担心孩子和老人的安全。但是千篇一律的平层又太普通，我只要有一点跳跃的新意，一点变化的空间。比如把厨房降低几级，离卧室远点，把卧室抬高几级，离客厅远点，这样的“错”我喜欢！,推广传播解决问题,我还是不习惯进门就登堂入室。更不想别人一眼就看穿我家。请给我一个真正的玄关！不要只是塞下一组鞋柜、一面镜子，解